家賃交渉

たまには賃貸についてのお話。

昨日、

元大手賃貸会社の方と談笑

その中での話。


最近の業者物（大東さんや東建、積水さんなど）

のお部屋の募集について・・・

１０年前くらいは業者物のお部屋の家賃交渉って

９９％

ダメでした

家賃下げなくても他のお客様で短期間のうちに成約

になるので家賃下げてまで契約する必要がありません

でした。（空室リストを送るのでそこにかいてある家賃

敷金を守って募集してください。家賃交渉なんてありえ

ませんから・・・そんな時代がありました。）

でも、

この５～６年くらいから空室率も上昇し、なかなか

決まらないお部屋も増えてきて、

賃貸仲介会社からの家賃交渉や貸主や管理会社が支払う

広告宣伝費の増額の交渉が多くなってきました。


今日のブログで言いたいことは、


最近は賃貸仲介会社の若手の営業マン（まだ半人前）の

子がまだ十分な客付け力もないのに簡単に家賃交渉や

広告宣伝費の増額の交渉をしてくるので困るそうです

交渉ＯＫだすからちゃんと成約まで持ち込んでくれると

いいんですが・・・

「申込書くれない！」「途中でキャンセルされる」


不動産業者、プロどおしの交渉ごとは交渉がＯＫだったら

「借りていただける」「買っていただける」

ことが前提です。

ですから、事前にお客様と十分打ち合わせが出来て

いなければなりません。


過去に何十件も契約してくれるベテランのやり手の営業マン

でしたら無理な交渉をされても、

「必ず期日までに成約していただける」

という安心感があって交渉を承諾するケースが多いです。


入れ込む自信のない営業マンの方、


安易な交渉はやめましょう！


相手の管理会社の担当者が迷惑になりますので・・・


今日は大手管理会社の代弁でした


では

最高裁での結果

賃貸住宅における「敷引制度」「更新料」の無効について、

裁判で争ってきましたが、ほぼ決着がつきました


「敷引制度」「更新料」の制度は、


有効！！


但し、

賃料に対して異常に高額なものはダメ


「敷引」「更新料」という慣習がなくなるのではないか？

と、

大変賃貸業界では注目されていた裁判ではありましたが、

引き続き、常識範囲内に使用してもいい制度となりました。


一部の弁護士がサラ金のグレーゾーンに続くお金儲けの

ネタとして一生懸命がんばっていましたが・・・・

残念


私個人の見解としては、弁護士の金儲けに加担するわけ

ではないですが、思い切って「敷引」「更新料」はなく

なればいいな！と思っています。賃貸の場合はあまりに

も地域や管理会社によって「敷引」「更新料」「礼金」

「原状回復費用」などがバラバラになっていることが

賃貸におけるトラブルの多さだと感じています。


法律でビシッと賃貸の契約におけるルールを決めていた

だいた方が入居者（消費者）にとっても我々業者にとっ

てもいいことだと思います。（契約自由の原則はあり

ますが・・・）


Ａという大家さんの時は敷金ぜんぜん返してくれなかっ

たが、Ｂの大家さんは全額返してくれた！という場合、

入居者（消費者）はＡの大家には「だまされた！」

「むかつく！」といった気持ちになるのではないでしょ

うか？たとえＡという大家さんはいい方であったとして

も・・・

だから、

法律で統一しちゃったほうがいいと思うんです


では

賃貸住宅リフォーム補助金

大家さま、知っていますか


今年の３月３１日までが締め切りですが、賃貸住宅の

リフォームをするとリフォーム代の1/3まで国から補助金

がもらえます　最大１部屋につき１００万円まで。


但し、

条件がございます

①子育て世帯　②高齢者世帯　③障害者世帯　

④所得が一定額の世帯

の入居が条件で、


リフォーム内容が

耐震　バリアフリー　省エネルギー

のいずれかの工事をしなければいけません。

あと、

１０年は必ず賃貸住宅として使用すること。

が条件です。


リフォームをそろそろ検討されている大家さまとって

朗報です。


知らない大家さまが多いので参考まで

管理会社について思うこと

私は賃貸営業においてお客様（入居者）に気持ちよく

申込して頂き、契約して、気分良く入居していただき

たい。と常に思っております。


何回もお会いしてやっと信頼関係ができ申込をいただく

わけですが、管理会社の厳しい審査、重箱をつつくような

チェックのためにいままでのいい流れが一気にイヤな気分

にさせてしまい、私も大変心が痛い思いをすることがあり

ます。


管理会社の言い分もよくわかります。

入居後のトラブルはすべて管理会社がするわけですから、

入居審査は厳しくやりたいと思う気持ちはよくわかります。


しかし、


これだけ空室が多い今、お部屋の申込をいただいてありがとう

という感謝の気持ちも大事ではないでしょうか？


では

繁忙期

１月～３月は賃貸業者にとって繁忙期といわれる時期

です。

いいお部屋は即決断しないと他のお客様に取られてし

まいます

弊社も２日連続でお客様が気に入っていただいた物件が

他の業者のお客様に一歩先に申込いれられてしまい

残念


当たり前の話ですが、

お客様が「この物件にしよう」

と思った物件は他のお客様もまず検討されているので、

早めの決断が繁忙期においては必要です。


２月、３月にはいると３０分前に空いている部屋が申込書

を書いている最中に他の業者に取られるケースもたまに

あります。


では

家賃滞納の兆候

家賃滞納される方の特徴ってありますか？


私の経験上、家賃滞納される人はある４つの職業についている方

が７割を占めます。

具体的な職業名は差別になるのでここでは述べませんが・・・


長年、賃貸業に携わっているとはじめての来店のお客様で３０分

お話させていただくと８割くらいの確率で家賃を滞納するか、しな

い人なのかわかるようになります。


また、

申込～契約～鍵渡しにおいてのお金の授受や提出書類の約束を破っ

たり、遅れたりするルーズな方も家賃滞納をしやすい人ですね。


①ある４つの職業についている方で②私がなんとな～く滞納しそうだな

と感じ、③お金の授受や書類等をスムーズにやっていただけなかった

方は、９５％滞納します！

私の３点セットです。


じゃあ～、入居お断りするの？


この質問をされると商売人の私は大変つらいところでありますし、

大家さんや管理会社が入居審査OKだしているわけで、私の根拠の

ない勘だけでは入居不可にはできませんよね。

あくまで結果論ですから・・・


このブログ、賃貸経営をされている大家さんも見てくれているので、

不良入居者をバンバン入れる会社だと思われるのはまずいですから、

弊社は「無職」「暴力団関係者」「差押や家賃滞納者で追い出された

人」は大家さんにご迷惑がかかりますので基本的にはお断りしていま

すのでご安心ください。（大家さんがOKだしたり、嘘をつかれている

場合は別ですが）


では

裏切られること

賃貸業者はいくらお客様でも「無職」や「暴力団関係者」、「差押

や家賃滞納などで追い出された人」は賃貸の入居をお断りしなくて

はなりません。


大家様より大事なアパート・マンションの募集を任されているわけ

ですから、商売だからといって誰でも入れ込むようなことはござい

ません。

しかし、

「住むところがないので、助けてください。」


「ぜったいに家賃のことでご迷惑をおかけしないので入居させて

ください。」


とお願いされることもあります。


私もそこまでお願いされると冷徹に断るのも可哀想でなんとか

この家族の為に力になりたい！大家さんと交渉して入居させて

あげたい！と思い、一生懸命お世話させていただくこともあり

ます。

このような場合、大家さんや管理会社もあなたがそこまで言う

ならば、何かあったときあなたが責任取れるなら入居させても

いいですよ！って言っていただけることもあります。（あくま

でも私と大家様・管理会社との今までの信頼関係においてOKし

ていただけることが多いです。）

当然、

必ず家賃の支払だけは守ってください！


と念を押して入居していただきますが、残念ながら私の場合、


８割方、裏切られます。


私の甘いところです。


では

家賃の支払

近頃、不景気の影響もあって家賃の支払期日を守っていただけない

方が少し増えてきています。


弊社も言いたくはないですが、支払期日を守らない方には、TELや

手紙などで期日を守っていただけるようお知らせします。


たかが２，３日遅れただけで・・・


なかには逆ギレされたり、何回もTELしてきてうっとうしい！

って言われることもありますが、ちゃんと支払期日を守るように

言わないと賃借人は勝手に、

家賃の支払遅れても大丈夫なんだ！

と自分の都合のいいように解釈されて、常習的に家賃の支払が

遅れるようになります。

（１年に１回くらい遅れるぐらいでしたら弊社は何も言いません。）


毎月２，３日遅れるようになると半年後には１週間、１０日、

１ヶ月遅れるようになる危険性があります。


小さな芽は早めに摘むではないですが、

急に２，３日毎月家賃が遅れるようになった場合は気をつけ

なければなりません。


では

賃貸営業

釈由美子のCMでおなじみのホームメイトのHPに加盟しております。

うちの事務員に毎日物件登録をしてもらい最近登録物件数がやっと

５００物件を越え始めたころから、少しずつお客様のお問合せが

増えてきました。


当然、最近の賃貸のお客様は多くの業者のHPをみて、何社かの賃貸

業者を回っており、その中から弊社が選ばれなければ申込はいただ

けませんよね。


大手のFCの看板を掲げていない弊社は何かプラスアルファがないと

お客様は振り向いてくれません。（賃貸の場合）


私は接客時に他業者様はどんな物件を紹介しているのか？想像しな

がら接客しております。

ですから常に他業者様が取り扱っている物件は何があるのか？研究

しています。

そこまでするとお客様に「ワクワク不動産は羽島エリアの物件のこと

は何でも知っている！」と思っていただけるので、それだったら、

べつに大手じゃなくてもワクワクで申込してもいいかな！って感じて

もらえます。


では

家賃の滞納

大家さん（Ｗさん）が家賃の滞納について相談にお見えになり

ました。


次の日、


大家さん（Ｍさん）が同じく家賃の滞納で入居者宛の念書を作成

してほしいということでご来店されました。


先日も弊社管理の入居者が家賃を下げてほしいとお願いされました。



家賃の支払が苦しい方が増えてきております。



特に４０歳以上で会社をやめた方、なかなか再就職が決まらず、

苦労されています。


厳しい世の中になりました。