権利証

土地や建物の登記済の


権利証


とっても、とっても大事な書類には間違いないんだけど


皆さんがイメージしている「権利証」のような重みのある

書類かっていうと、そうでもないんです


よく、

ＴＶドラマなどで、

「権利証よこせ！」

「借金のかたで権利証取り上げられた」


まるで、この書類を持っている者が不動産の所有者だ

と思っている方多いですね


我々不動産業者や司法書士からすると大切に保管しなければ

ならない書類だけど、


単なる紙切れ


という側面もあります。


何十年前に買った不動産の「権利証」は失くしてしまう

ことってけっこうあります。


失くしてしまっても司法書士に「保証書」作成していただければ

不動産の所有権移転をすることができます


結局、

「権利証」を奪いとっても、所有権移転には本人確認、本人の

実印、印鑑証明書などが必要になりますので皆さんが思ってい

る程の書類ではないんですよ


では

住宅ローン借換

住宅ローンの金利がこの１０年くらいの中で今

最低水準になっています


消費税も上がりますので家の購入を検討している方、


今がチャンス


もう家を購入して住宅ローンを払い続けている方も

一度、


借換


を検討してみてはいかがですか？


借換の効果が出るのは、


①借入れの残高が５００万円以上ある

②支払期間がまだ１０年以上ある

③金利差が１％以上ある


と言われています。


ご興味のある方はファイナンシャルプランナーの私が

ご相談承ります


では

ブローカーの手口

不動産業者じゃない方から物件（土地・建物）を紹介

してもらい、近所どおしで売主様のことをよく知って

いるから、司法書士だけ中に入ってもらい契約するケ

ースがあります


紹介者に手数料を払うことに関しては賛否がありますが、

不動産業者を入れずに不動産の売買を執り行うことは

上記の場合は特に違反ではありません

（売主と買主は違反ではなく、紹介者はやり方によって

は違反になります。）


でも、

紹介者という人がくせ者で、１０００万円の土地の売買で

契約書作成時に「売主様が税金対策で書類上は８００万円

の契約書にしてくれないか？」と言われることがあります


これ事例はブローカーの人たちがよく使う手で、

①ホントに売主様から手取金額を増やす為に言われている。

②ブローカーが抜く為に言っている。

の２パターンです。


①は脱税ですね買主様もついつい売主様のことを

知っているという好でＯＫだしちゃうことがあるんですよ。

でも買主様、将来この物件を売却するとき譲渡所得税増えて

しまいますよ。


②はブローカーが２００万円儲けるために買主様には１０００

万円の土地売買で契約書は８００万円と嘘ついて、売主様には

８００万円で成立させたからこの金額で契約するように勧めま

す。

当然、お金の流れはブローカーが買主様より１０００万円預か

り、２００万円抜いて残りの８００万円を売主様に支払います

驚いたことに、

プラス売主様、買主様よりちゃっかり仲介

手数料もとっちゃたりするツワモノもいます


買主様も気に入った土地をお値打ちで譲っていただき、知って

る売主様の為に脱税に協力（共犯）しているという思いもあっ

て案外ばれないものです。


我々、正規の不動産業者がやったら当然、取引停止でしょうね


ブローカーや不動産の免許持っていない建築屋、土建屋、８９３、

が・・・・・・・・・


今日はここまで

売買事情

残暑が続いておりますが、

８月のお盆が過ぎてから急に土地探し、家探しが

増えてきています


消費税アップ！！


可決されたからね


ですから、

例年よりハウスメーカーさんからの土地探しの

依頼が多いです


なんとか、

うちから仲介してもらえるように、一生懸命物件探し

に励みたいと思います


では

成年後見制度

宅地建物取引主任者の５年ごとの講習を受けてきました。

朝から夕方までビッシリとまるで拷問のようですが

今回はめずらしく眠気も無くしっかりと講習聞けました

小学生レベルの内容で恥ずかしいですが・・・本音ブログ

なのでそこらへんは気にしないで


弁護士の先生の講習で一つ内容を紹介いたします


成年後見制度について、

成年後見制度とは認知症や精神障害のため判断能力の低下して

いる人の「財産の管理」「契約の締結」を後見人などを選出して

保護する制度のことです。

後見人などは親類の方や弁護士が選出されることが多いのです

が・・・

本来、成年後見制度は判断能力が低下している高齢者を

「悪徳リフォーム」「悪徳不動産屋」などから守るためにでき

た制度なのに、選出された後見人自身のトラブルが増えている

ようです。

後見人制度を悪用して少し前に名古屋の若手弁護士が１５００

万円を横領する事件が起こりました。

また、

親類が後見人等になった場合、何故か知らないけど「この資産

は私が自由にできるもの！」って勘違いされ、資産を管理しな

ければならない人なのに、資産を使い込みしたり、借金の返済

にまわしたりして資産を食い潰してしまう人が増えてきていま

す。

亡くなったあとに他の親類兄弟が相続時に判明して大変な

ことに・・・


最近、

狸に騙されてお代官様に相談したらお代官様がもっと大狸だった！

みたいな話、多くない？？？


では

相場より安い土地！

先日のブログの続き・・・


最近、ハウスメーカーやお客様より５０～６０坪の土地で

７００万～８５０万円で探してください！

もちろん、道路が狭かったり、形が悪いのはダメです

価格が安くても、

そこそこ条件がいい土地じゃないといけません


あきらかに相場より安い金額で言われます

理由は、


建築条件付の土地


を基準にしているからです。（羽島エリアの場合）


あと、

たまに不動産業者がまとまった大きな土地を安く買えて、

分譲地にして早く売り切る為にお値打ちな価格で販売する

ケースも稀にありますが・・・

しかし、

たまたまチラシで見たお値打ち価格が困ったことにお客様

の物件探しの絶対的な基準になってしまいます。


羽島エリアの強い建築屋が羽島エリアで建築条件付の土地を

６０坪前後で７００～８５０万円程で広告をバンバン出して

いますので、造成してあるきれいな土地が羽島では『買える』

って勘違いされている方が多いです。


あくまでも、


建築条件付はそこの建築業者で建物を建てないと売ってもらえ

ない土地なので、お客様を呼び込む為に相場と関係ない価格

にしています。

建物でしっかり利益とりますから・・・


そこらへんのカラクリをわかっていただけないと、お客様は

なかなか土地（物件）を探すことは難しいと思います。



一生懸命探せば、６０坪で南道路で環境もよく、きれいに

造成してある土地、建築条件なしで７５０万円くらいで

必ずあるはずだ！不動産屋が出してくる１０００万円の

物件なんかに俺は騙されないぞ

最近、そんな感じのするお客様増えています。


ですから、


新規の土地探しのお客様には建築条件付と建築条件なしの

土地の違いをちゃんとご説明するようにしております


では

ハウスメーカーの紹介

我々不動産業者はハウスメーカー、建築屋、工務店等から

土地探しの依頼を受けます


よく、


弊社のエリアでは５０～６０坪で１０００万円くらいの相場

なのに、７００～８５０万円くらいで探してください！って

言われることもたびたびです。


ハウスメーカーの営業マンはお客様より建物＋土地で合計、

諸経費も含めて２５００万円まで！と言われるそうで、建物

の価格から逆算すると土地は７００～８５０万円になるみたい

ですが・・・


たしかに、

７００～８５０万円の土地はあります

だけど、

相場が１０００万円なのに７００～８５０万円というのは、

何か土地に欠点やマイナスポイントがあるから価格が安い

わけです。


それで毎回、毎回同じパターンになるのですが、

『道が狭い』『環境が悪い』『土地形状が悪い』って必ず

言われるわけです

だから安いんです！


いつもこのパターンになりますので、

ケチのつかない土地を探しているのならば、

相場の価格で探しましょう！


最近、いつもこのパターンでうんざり


では

司法書士の役割

不動産売買の取引においての司法書士の役割は所有権移転

登記、抵当権設定登記等をしていただくのがメインではあり

ますが、不動産業者が売主・買主に対して安全に取引を

しているかどうかのチェックする役割も担っています。


よく、


不動産業者（アクセル）、司法書士（ブレーキ）


だと言われます。


お金儲けばかりに走る不動産業者は時には危険な取引にも

アクセル吹かして突っ走ることもあるので、司法書士の先生

がブレーキかけてあげるので、売主さん、買主さん、

安心でしょ！！


注：ほとんどの不動産業者が真面目に仕事していますので

　　ご安心ください。


注２：最近の独立したての若い司法書士の中には仕事貰うため

　　に不動産業者と組んで業者の言いなりになっている人も

　　いるかな～？？？


昨日のブログの続きになりますが、安全に安全を重ねて取引を

行うには、信頼おける不動産業者を通して契約を締結し、実績

のある司法書士の先生立会いのもと、金融機関の応接間で銀行マン

同席の上で決済・引渡を執り行うことが大事ですね。


売主様、買主様の知らないところで司法書士が不動産の権利関係を

チェックしており、銀行マンも担保の不動産に瑕疵がないかどうか

チェックしています。（２重のチェックをしています。）


だから、


我々不動産業者もプロとして司法書士や銀行マンに、

「こんな取引してもいいの？」

って指摘されることはめちゃくちゃ恥ずかしいことです

からいい加減な取引を行うことはぜったいありません。


では

決済を銀行でやる理由

不動産売買において、契約締結後、後日決済を銀行の

応接間で執り行うことが多いです。


決済とは残りの残金を支払い、司法書士の先生に所有権

移転登記・抵当権設定登記を行い、物件の引渡をすること。


なぜ、銀行の応接間で執り行うことが多いかといいますと、

一番は便利だから・・・

多くの不動産購入者が金融機関の融資を利用する方がほとん

どで、銀行マンも銀行内で決済を執り行ったほうが実務上

スムーズです。不動産業者は契約締結時に７～8割方仕事を

終えていますので決済場所は銀行にとっても買主様にとっても

お金を動かすことが便利な場所がいいということです。



今日のブログは上記のことを言いたいわけではなく、買主様

売主様にとって何が言いたいかというとズバリ、


安全だからです。


不動産売買は稀に詐欺行為や買主の無知を利用して法律で定め

られた以上にお金を儲けてやろうとする輩がいます。

そうゆう輩はできれば、公共性の高い銀行などでは「決済」を

したくないと考えます。銀行マンの立会い、証拠が残る振込明細、

隠しカメラ等・・・


銀行の応接間で決済を拒む業者等や売主様や司法書士の立会いが

いっさいない取引は注意しなければいけまん。



では

やっと・・・

年末に分譲マンションをご案内したお客様。


正月明けにご連絡が来てもう一度中を見せてほしいと


連絡があり、再度、県外にある不動産業者の担当者へ


ＴＥＬ


何度ＴＥＬしてもつながらず業者へ直接ＴＥＬしたと


ころ、年末にやめたので、うちはこの物件遠方すぎて


取扱いはしない！！ので担当者とやりとりしてほしい。


と電話ぶちぎられてしまいました


担当者はＴＥＬでないし、業者はめんどくさがって対応


悪いし・・・


直接売主様を調べることにしました。すぐに売主様もわ


かりましたが、何回もＴＥＬしてもでてくれません


１日目、２日目、３日目、４日目ぜんぜんでません。


今日、やっとＴＥＬでていただけました。（たぶん正月


休み）


ほっと致しました