【海外】住宅事情は少し日本と違う(^^)/

ブログ１週飛びました( ﾟДﾟ)

公約出して続けてたのにすみません、バイクがらみで忙しくなりガレージこもりきりになってました

本日は住宅事情の海外編、

以前木材の価格の話をしたときにアメリカの住宅事情をご紹介しましたが、今回は空き家の話、日本では京都で空き家税が課税されることとなり、空き家がさらに話題となっています。

海外、今回は北米エリアについてピックアップしますが北米の空き家の話、

そもそも海外も空き家問題抱えてるんじゃないの？ってことですが

実はアメリカ、カナダとも空き家問題とは無縁、なぜ日本が直面している問題なのに大丈夫なのか？

その答えは市場とライフスタイルにあったようです。

①日本の市場は新築建物を中心とする市場、対して海外は中古住宅を中心とする市場

これは、選好性になのかとも思われますが、アメリカなどの建物は一概にして耐用年数が長く（基本的な住宅で４４年、日本は30年ほど）、耐用年数を経過した建物は日本では相当な費用を投じて改修される、もしくは取り壊して新築となりますが、海外ではそのままの形で市場で流通されます、

しかも耐用年数が長いことで経年による減価も少なく、値下がりもあまりないことから市場での流通性が高いといえます（売りやすい、買いやすい）。たいして経年による減価の大きい日本の住宅はなかなか売りづらいってことになりますね

②ライフスタイルの違い

日本では離婚率が相当上がっていますが（２０２２年で1.50人/1000人）アメリカでは3.2人/1000人の方が離婚しています、

すなわち、離婚の件数＜結婚の件数ですが、これの母体が多いほど不動産の取引も増えます（別居など）。すなわち、不動産市場が離婚の数によって活性化しているという、なんともコメントできない感じですねｗ

海外ではこのように離婚率が高く、家族の別居ないし転居は日常的で、引っ越しへの抵抗などはなく、気分一新で再スタートという能動的なイメージでとらえられてることも不動産市場を支えているのかもしれません

③利活用が積極的

現在日本でもシェアオフィスや民泊といった空き家の利活用がみられますが、

海外ではいち早くドミトリー（共同住宅）やシェアハウスなどの「シェア」という文化がありました、ですので昔自分たちが住んでいて、現在親一人で住んでるという実家があれば、不要な部屋をシャアしてルームメイトを迎えて利活用しています。

①～③のポイントだけで申しましたが、

⑴中古住宅が流通しやすい状況（耐用年数や価値が激減しない構造）

⑵　⑴の影響により需要者＆供給者も家を買う、売るという行為に対して日本より気軽に考えている。

⑶実家という概念が異なり、親が住んで自分が生まれ育った家＝実家ではなく、ただの家であるという概念、すなわち、運用すべき資産としてとらえており、売却はもちろん、家族のうち一人が住んでいたら他人にシェアしたりでその資産を維持することが可能である。

⑴以外は、住宅に対するマインドの違いといったところでしょうか、

（新築至上主義的なところもマインドといえますが）

古いものを大事に使う→価値が維持されるという、モノに対する接し方を改めて考えますね(^^)/

【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

標記のようなニュースを見つけました。

最近は皆さんもご存じかと思います、マンション価格高騰。

主な要因としては、

・景気回復に伴う地価上昇

・原材料や燃料費の高騰に伴う価格転嫁

この2つがあげられるでしょう。

多くの専門家はこのまま価格上昇が続くと予測していますし、私もそうです。

価格上昇の継続は避けられないでしょう。

しかしこのまま価格上昇が続くと

・一般の消費者にとって、マンションは自己資金でなかなか手が届かないものになる。

・現在は低金利が維持されているが金利変動や金融市場の動向によっては借入を考えれているユーザーの資金計画に影響がでる→つまり借りにくくなる可能性もある。

・売れなければマンション自体の新規供給が少なくなり、さらに価格高騰。

・周辺の賃貸物件も価格上昇に合わせて賃料の上昇を引き起こす。

というようなスパイラルになる可能性もあります。

マンションを考えてらっしゃる方

→駅近で築浅（築１０年くらい）ならできれば早めに購入を考えたほうが良いですね。

築浅以外であれば、ライフプランを見直して戸建住宅も視野に入れて考えられたほうが良いのかと思います。（今後は管理費、修繕費用の値上げなども考えられるので…）

これから都心マンションが、今まで以上にステータスになりそうですね。

【ニュース】空家仕事人

ニュースサイトで空家仕事人という記事を見つけました。

東京の会社（株）ジェクトワン（東京都渋谷区、代表取締役：大河幹男氏） が新潟県三条市に

派遣されて空家再生に注力しているとのことです。

空家再生はあちこちで耳にするのですが、空家を売るもしくは貸すなどして人の手に渡すのが目的ではあるものの、成約までかなり難しいようですね、

この会社、まず空家所有者または購入を検討している方に空家の状況を知ってもらう→空家の利活用のサンプルを見せるなどのイベントを開催し、空家の状況、可能性を周知することに徹底し、

次に地域、市場のニーズを掘り起こすように、地域の方へヒアリング調査をおこなって、ニーズにマッチした空家利活用方法などの情報発信を行って、成約率を高めたようです。

ここで特筆すべきはかなり時間をかけて下準備したことですね。（二年くらい上記イベントを行っていたそうです）

確かに空家は「早く処分したい」「何とかしたい」という思いで急ぎがちになりますし、また「なんとなく持ってた」ということで対処の優先順位が後位になり、ドツボにはまるケースもみられます。

確かに「現状を知ってもらい可能性も知ってもらう」ことで所有者さんや購入検討されている方に対し、色々なアイデアを考えるきっかけになるかと思いますね。

記事は以下から引用しました。

https://www.re-port.net/article/topics/0000071712/

【京都市】高さ規制緩和へ

過日ニュースで京都市の建物高さ規制の緩和へという記事を見つけました。

容積率や高さ制限を緩和する施策が進められているようです。

関連する話では、京都市の人口問題についてのニュースをご説明しましたね。

前回記事2022/11/30

これは京都の地価が高くなる→普通の給与所得者にはマイホームが買えない→京都市の外に出て家を買う→人口流出。

というお話でしたが、

価格高騰の背景には京都市の建物高さ制限というものがありました。

都市計画上の規制を受けて高いマンションとか建てられない→住宅供給が追い付かない→価格高騰という状況になってました。

京都の町の風景を守るというのが主旨でしたが、時代に合わなくなってきたのですね。

以下のエリアについて地域の高さの制限を緩和しようということになりました。

主要部分の緩和内容は以下の通り

京都駅南側　20ｍ-31ｍ

らくなん進都　400％→1000％（伏見区新油小路通り沿い）

西京極駅周辺　20ｍ→31ｍ

JR山科駅外環状線周辺　31ｍ→制限なし（容積は700％が上限）

JR向日町駅周辺　31ｍ→制限なし

このように利便性の良いエリアにおいて高い建物を認めて建てていくことで人口、世帯とも増加を考えているようですね。

周辺の滋賀県、亀岡市、木津川市を含めて今後の動きに注目です。

【報道】令和5年地価公示発表

先週の22日に令和5年地価公示の結果が公表されました。評価員の皆様お疲れさまでした。

地価公示の結果はこちらです。

前年度の全国全用途平均が2年連続プラス変動、三大都市圏の商業地、住宅地などの上昇が牽引したものと思われます。

滋賀県は全用途平均ではマイナスとなったものの、下落幅は縮小、大津湖南エリアを中心に上昇と、ほとんどコロナ禍の影響がなくなってきたといえる結果でした。

特徴としては、

◎住宅地は都市部の住宅購入が難しい→地方の利便性の良いとこで購入

といった需要層の流出が地方都市の住宅地の上昇の要因かなと思います。

◎商業地は駅周辺の再開発、中心繁華街の人流の回復などで都市部の商業地は上昇、他方、旧来の商店街は顧客の流出、人口減のあおりで下落基調

◎工業地は物流関連（2024年問題と絡むもの）を中心とした需要増、

といったところでしょうか。

気になるのは普段の生活において地価が上昇しているという実感がわかないってことでしょう

上記商業地のように旧来の商店街は地価の上昇とは裏腹に閉鎖店舗が多い状況、

閉鎖店舗はマンションに転用されたりで高値の取引されることなどから地価は上昇、

はたして景気は良いのか、悪いのか

新聞で見られる景況感は業種によって良いと悪いが二分されており、中々地価動向だけで景気全体の動きを一概に判断するのは難しいところですね。

コロナ禍も収束しておりますが、原材料高騰やエネルギー問題などのネガティブ要因がいまだに市場の動きに影響していることから今後の動向にも注視して、地価調査の作業につなげたいですね。