【報道】地価公示発表

ようやく令和６年地価公示が発表されました。

全国的に上昇トレンドが続いております(^^♪

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特に、地方では上昇地点が下落地点を上回り、総合的に地価は回復傾向にあるということになりました、無論、私の住む滋賀でもその傾向は変わらず、１６年ぶりに全用途平均が上昇になったとか…。

ただ、二極化傾向は継続しており、調区内宅地や集落などの下落は依然止まらず、利便性の高いエリアの地価上昇がけん引している形となりますね。

単純に土地価格が上昇しているという話だけでなく、我々常々やってはおりますが、地域エリアごとにさらに精査する必要がありますね、

工業地にしても、今2024年問題で物流関係の追加投資がみられますが、過疎化地域における労働力確保が難しいことを考えれば、単純に工業地だ！上昇だ！と判断するのは早計かと思います。

新聞で気になったことはバブル期以降最大の上昇率であるということ、

地価上昇⇒バブル期を連想させますが、

バブル期ってどんな時代か、簡単に数値で振り返りました

サンプルとして1990年の数値を採用します。

まず地価ですが

東京都中央区銀座4-2-15の商業地（中央5-18）の地価公示

令和６年　2,960万円（3.5％）

平成2年　3,770万円（7.7％）

かなり接近していますが、まだまだ上昇の余地があるってことでしょうか…

ほかの数値を見ると

年収　　現在　458万円/年　　　　　　平成2年　425万円 

バイト時給　現在　1004円/時間（最低賃金）　平成2年516円/時間（平均）

ガソリン代　現在　160円/L　　　　平成2年　121円/L　　　　　（経済産業省のHPより抜粋）

こうやってみると、平均年収ってあまり変わってないですね…。

インバウンドと一部の富裕層が経済を回しているような、そんな印象をうけます。

これからゼロ金利もどうなるかわからんのもありますし、不動産購入に関しては慎重姿勢になるのかもと思います。

地価上昇、トレンドだけで楽観視はできないところもありますね。

余談ですが、バイトの時給、私が高校生の時にスーパーで品出しのバイトしたときは確か420円でしたわ(笑)、

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【お知らせ】Line公式アカウント始動

時代に残されないよう事務所の公式ラインも立ち上げました(^^♪

最近の悩みの種は、ホームページにお問い合わせのフォーマットを用意しているのですが、不要な営業宣伝が書き込まれ送信されるような状況もあり、またスマホ検索が主流になってきた状況を考えると、

ｌｉｎｅの導入は世の流れなのかなと考えました。

今後は質問やお問い合わせなどを中心にlineにてメッセージをお送りいただければ…と思います。（もちろんHPのほうのお問い合わせも残しております）

もちろんこちらからもどんどん情報発信ができればと思いますので、

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【法改正】地域再生法の改正

平成１７年に制定された地域再生法の法改正が閣議決定されました。

地域再生法は地域における雇用機会の創出など地域の活力の再生を総合的、効果的に推進するため のもので以下の措置を定める法律です。

1）地方公共団体による地域再生計画の作成とその認定 

2）認定地域再生計画に基づく事業に対する支援措置 

3）地域再生土地利用計画の作成等 

4）地域再生推進法人の指定 

地域再生法改正案は、市町村が区域を定めて、住宅団地再生のための総合的な事業計画（地域住宅団地再生事業計画）を作成した場合、住宅の用途を変更しても、住宅に適用されていた容積率の緩和措置を引き続き適用できるようし、転用にはコンビニ、コミュニティカフェなどの施設を想定しています。

同様に、住宅団地内での廃校活用も進め、第一種低層住居専用地域などでは、10ｍまたは12ｍの高さ制限がありますが、学校は高さ規制の対象外となっております。しかし、廃校活用は学校ではないため、このままでは高さ制限の規制を受けることになりますので、改正では廃校をコワーキングスペースや多世代交流施設として活用する場合には、引き続き高さ制限の適用を除外します。

背景には昔作られたニュータウンの過疎化問題、空き家問題があります。ニュータウンにおける空き家問題の解消に、コンビニエンスストアやカフェなどの転用を認めるというところに大きなポイントがあるでしょう。

昔、造成されたニュータウンは都市計画法の第一種低層住居専用地域に指定されていることが多く、住宅以外のものを建てようとすると規制が入り建築できないようになっています（趣旨は、店とか建てるのを規制して、人がわんさか集まらないようにして閑静な住環境を保つ…ということですね）

また、建築基準法の容積率や高さなどの制限は、建築物の用途を変更すると、変更後の規制が適用になります。共同住宅では、共用廊下や階段は床面積に含まれず、容積率計算の対象外になる緩和措置があり、改修して住宅以外の用途にすると、共用廊下などは床面積に含まれ、容積率の緩和措置は受けられなくなってしまいますので今回の転用を認める措置となったのでしょうね。

この改正案が国会で成立した場合には、公布後6カ月以内の施行となります、

しかし、昔の法令規制が現代の土地情勢に合わなくなってきたのが顕著に出た改正ですね。

【雑感】大津市役所移転の建て替え先

以前から耐震性が疑問視され、建て替えが必要といわれていた大津市役所ですが、ようやく建て替え先の方針が発表されました。現庁舎の道路挟んで真向かいの皇子山運動公園ですね、

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それまでは色々な候補地があがりまして

例えば、

JR大津駅周辺などもその対象になりましたし、浜大津港という話も一時的にあがりました。

決定に際して重視した点で挙げられているのが、

イベントなどの開催に利便性や賑わいつくりはもちろん、

災害時の利活用（避難スペースや物資援助の拠点の確保など）があげられています。

能登半島の地震や阪神大震災、東北震災などからの教訓なんでしょうね。

この皇子山総合運動公園、もともとは進駐軍（米軍）のキャンプ地でして、その後返還され、１９６０年に野球場として開場したそうです、その後１９６５年から琵琶湖マラソンの発着点として利用され、多くの市民に親しまれてきました。

今後市役所敷地になると考えると、不動産はやはり歴史を重ねるごとにその時の状況に合わせて形（利用形態）を変えていくのですね。

基本的な話ながら再確認した気がしました。

【海外】ロンドンの不動産市場

新聞でフレディマーキュリーの邸宅が売りに出されたそうで、その額は日本円で５７億円というだそうです、これは、彼の死後管理していたメアリー氏（映画でもご紹介ありましたね）が管理が負担になってきたことなどから売却を決断したとのこと、

高いか安いか、という話になると、職業柄気になるわけで、

概算、机上のデータのみである程度検証してみようと思います。

彼の住んでいる場所はロンドン中心部の「Garden lodge」という場所、これは周辺地域がKensington and Chelsea といういわば宮殿に囲まれたエリアであり、住環境は極めて良い環境にあるエリアですね。

最寄り駅まで3.2㎞なので利便性も悪くなく、また、幹線道路が整備されているので自動車利用の利便性は高いです。

結果としてロンドン市内ではかなり高額な地価のエリアとなっています。

2016年当時の平均価格ですが、19,439 ポンド/㎡となっており、日本円で3,693,178 円/㎡となります。

面積が1583.75㎡であり（机上概測）

これに単純に土地平均価格単価を乗じると

1583.75㎡×3693178円/㎡≒５８億４９０７万６５８円となりますね。

彼の死後、管理されているとはいえ相当経過しており、建物の状況から考えると、57億円の売り出し価格には「プレミアム価格的」なものが介在せず、通常の価格で市場に出たのかなと思います。

歴史的な物件であるが、利便性も居住性も良好なこのエリア、

57億円ならすぐに売れそうな感じがしますね。