かいつぶりの日々

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不動産の鑑定評価・相談・コンサルティング

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【実務】災害発生時のサブリース問題

2018年08月21日 | 実務
西日本豪雨の影響で、サブリース問題が取りざたされてます。

簡単に言えばサブリースで家賃保証付で一括借り上げで契約し、順調に稼動していたにもかかわらず被災し、建物が使い物にならなくなってしまったケース。

建物が損壊すれば当然入居者が退出し、空室だらけとなります。


天災による建物損壊が出た場合には家賃保証がなくなるという約款が多いそうです。

今回の場合8月分の家賃を保証する会社はあるものの、9月以降は建物修繕が行われない限り家賃はないのこと。

もちろん、災害保険に加入しているオーナー様は修繕費の全部又は一部を保険でまかなえますが、加入していない場合は全額オーナー負担の場合もあるそうです。

不動産投資のリスク、ここまで考えないとですね。保険はしっかり確認しておくべきです。


今回も大きな台風が近づいてます、台風の進路にかかっている皆様、お気をつけてください。
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【NSR】久しぶりにツインサーキット

2018年08月19日 | ばいく
本日は8月19日、通称バイクの日らしい。
本日でお盆休みも終了の方も多いのではないのでしょうか、


特段お盆休みに旅行とかの予定はなかったので、久しぶりにツインサーキット行きました。

ツインフルコース走るのは2年ぶり、

事前ライダーミーティングでは暑さ対策と事故防止の注意喚起、確かにこの日は本当に暑かったwww

私は自走で参加、ここのイベントのすばらしいのは自走組の多いこと、同志が多いと心強い(笑)




紙ゼッケン貼り付けて走りました、

こういうとき養生テープは助かります。


私は下のほうのクラスを行ったりきたり、タイムやスピードは自己申告制なんで結構いろんな人が走ってます。



基本的にバイク乗るのも久しぶりなんでリズムを思い出すのをメインにしてました(タイムは気にしてませんのでノー計測)

かといって本気出しても速くもないですww

真夏の炎天下でしたが楽しく走れました。私のバイクを楽しむスタイルのひとつとしてサーキット、涼しくなってきてるんで冬までぼちぼち走りに行こうかと思います。
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【実務】市街化調整区域の相談 その3

2018年08月16日 | 日記
やたらと多くなりました。

以前このテーマで簡単に触れましたが、

前回はたしか住宅地について話しましたね、前記事
いつから宅地なのかとか、いつから建物があるのとか、同種同規模ならOK、それ以外ならさらに許可必要。


今回は、雑種地、山林からどのように開発するか、検討したいと思います。

開発許可については都市計画法29条許可が必要だと、調整区域についていえばどんな小さい面積でも必要。

しかし例外規定として、公共施設、農林水産関係施設、医療福祉関係はこれの対象外になるということです。


まぁ、上記は一般論。

問題になるのは空き地をどのように開発できるか。

開発の予定する建物が34条の立地基準に適合する必要があります。

ずらっと書くと

近所に住む人向けの店舗や事業所(自動車修理工場とか)

観光資源等を活用するために必要な施設(たとえばぶどう園の横にジェラート屋さんができてるとか)

市街化区域内に建設するのがあまりよろしくない感じのものとか(LPG貯蔵庫とか)

行政が中小企業を支援するために認めた施設

調整区域内の工場の設備拡大(工場拡大とか)→近傍の産業の発展につながると判断される場合。

一団の認められるエリアでの住宅建築(これは行政によって差があります)

市街化を促進するという恐れのないもので、市街化区域内にふさわしくないもの(すみません、あまりぴんと来ないwww)

開発審査会の議を経て認められたもの(→ここが一番地域性が高いのかなと思います)


一番下段には提案基準というものがあります(注)滋賀県に関してww)


また細かいハードルがありますが、ひとつひとつ潰せばひょっとしたらあなたの土地も開発可能かも。

まぁ、現在国交省も調整区域の取り扱いを検討し始めてるという話ですし、バブルのときみたいに開発されてた時代とは違いますからね。


調整区域の問題、今後の進み方によっては不動産動向にもかなり影響が出るかも知れませんね。
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【10周年記念公演】都雅都雅にてライブします。

2018年08月09日 | イベント


えーっと、開業10周年のネタですみません。

私の所属しているバンド「Troubadour」のマネージャーS女史がフライヤーを作成してくれましたのでこちらに転載。

思えば、開業当初に初めてライブしたのが都雅都雅でした、そのときは今とはまったく違う感じのバンドでしたが(バンド休止しましたが、今でも各メンバーとはなんらかの形でつながってます、特にベースが国交省ww)

これも何かのご縁と思い出演希望しました。その後10年間、都雅都雅は3度しか演奏しておりませんが(笑)、ギター弾いてここに戻って来れたんだなと思います。(絶対途中で音楽辞めてると思ってた)




表タイトルは、金谷幸久氏主催の「Night Of The Fantasy 5」ですww、

詳細
出演;K.S.A.PROJECT(金谷幸久 新バンド) / TROUBADOUR(ここで出ます) / Seventh Heaven / VIRAL RUMOR(金谷幸久 新バンド)
■開場 18:00 ■開演 18:30 ■前売 2500円 ■当日 3000円 (ドリンク、フード別途)



都雅都雅のサイトで「10周年記念ライブ」で検索しても出てきませんのでご注意をw(裏で勝手に僕がつけましたww)


この10年間、いろんな人と仕事したり出会ったりして、10年間ずっと仲良しの人もいれば、時には衝突したり喧嘩別れしたり,一番尊敬できる人が先に逝ってしまったりでどうなることやらと思いましたが、サラリーマン経験のない僕が仕事を続けてこれたこと、音楽やバイクも乗り続けたことについて、やはり人のご縁だなと思います。

多分そういったご縁があって、また都雅都雅に帰って来れたんでしょう。


9月は2本ありますが、ホール内禁煙のライブはこの日だけですw

よろしくお願いします。

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【猛暑】建物のつくりも変わるかな

2018年08月06日 | 実務
猛暑日本 将来は建造物に「耐熱基準」が必要、窓も不要に?

タイムリーな記事を見つけました。

確かにRC造の建物の熱のこもり方はきついです。

ずいぶん前にとある工場を鑑定したときは、やばいくらい汗かきました。

建造物は人の生活を守るもの、雨、風、雪、地震、災害、に加えて暑さが最近では脅威となってます。

物流倉庫でも最近は天井の低めのもので常温保存できるものが人気だとか。

異常気象といわれるこの酷暑、いつまで続くのかと思うと同時にこれからの建材のあり方も変えていくのかな、と思いますね。

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