かいつぶりの日々

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【おうち探し住むとこ選びその36】移築について

2024年10月02日 | おうち選び、住むとこ選び
                  建物を新築、リフォームの話はさせていただいたのですが、建物を移動する移築について解説します。
例えば、区画整理地に古民家が建ってたら何となく「えぇ!」という感動を覚えますし、先祖代々の建物に歴史的な価値があれば残しておきたい…とも思いますね。

文字通り、建物を移動することなんですが、移動距離に応じて大きく三種類あります。

1.解体して移築⇒そのままですが、建物を解体(壊すわけではない)してトラックに積み込み移動させるという方法、この方法では移動距離が長くてもOKです。

2.曳家(解体せず移動)⇒建物を浮かせて基礎から離して、丸太等をかましてコロコロと移動する方法、敷地内で短い距離の移築ならこれでOK。

3.つり上げて移動(解体せず移動)⇒上記2と同じように建物をクレーンでつり上げて移動、これも敷地内の移動等に適しています。

メリットとしては
同種の建物を新築するよりも安く済む可能性があること。
移築と同時に水回り等を最新のモノにリフォーム可能
建物取壊しよりもエコ

デメリットとしては

木造のみ移築が可能
耐震補強が必要となる可能性
建材の状況によっては柱等の交換が必要
建物の状況によっては移築が難しいなど

ちなみに1の解体して移築については、不動産取得税が課税される可能性もあります。
建物の状況、自分のライフプランなどを鑑みて移築というものも、一度おうち探しの視野に入れてみると楽しいかもしれませんね。

※個人的には写真のようなムーミンの部屋に住んでみたいです。


【おうち探し住むとこ選びその35】マンショングレードによる価格調整

2024年09月27日 | おうち選び、住むとこ選び
近年、マンションの価格上昇が常態化してなかなか庶民に手が出る価格帯の分譲マンションが少なくなってきています、

予算的に問題なければ億ションでも購入できるんですが(そういった富裕層は大体現金一括で購入する傾向にあるそうです)、サラリーマン世帯ですと住宅ローンを活用する方も多く、金利変動で返済計画もさらっとは行かない状況ですね。

マンション価格、中古も含めて価格が上昇傾向にありますが、あまり高すぎるとなかなか売れないので、最近ではマンショングレードを下げて価格を調整したうえで販売するケースが見られます。

マンションのグレードを下げるといってもいろいろな手段があるわけでして、以下のケースを紹介します。

1。専有面積を狭くする。→単純明快ですが結構このケースが増えてます。以前のブログでマンションの専有面積の見方についてはご説明しましたが、
専有面積、最近では従来より3畳ほど狭くなっているようです。

2.天井が低くなっている。→階数を稼いで分譲戸数を増やすため、各戸の天井がやや低くなっています、大体50センチくらい下がっているケースが見られます。圧迫感がだいぶ違いますね。

3.サッシが二重サッシではなくなっている⇒防音性、保温性等で優位な二重サッシですが、普通のサッシに変更することで建築コストを下げてます

4.建具等のグレードが下がっている。→食洗器がなかったりトイレにウォシュレットがなかったり…、細かいとこでコストダウンを図っているケースが多いです。

天井や専有面積については構造上の話なんで変更は難しいですし、部屋の作りによっては食洗器等を導入する際にコストがかさむ可能性もあります。

マンションを購入する方はそういった細かいところを戸建住宅以上に注意して購入する必要がありますね。




【報道】令和6年地価調査

2024年09月18日 | 実務


昨日9/17に令和6年度の地価調査結果が発表されました。
基準地価上昇率はバブル後最大幅、主要都市圏、地方都市についても全用途で上昇となりました。なお、能登半島については、震災直後ということで大きなマイナスとなっているエリアが多いです。
滋賀県でも16年ぶりに全用途上昇(リーマンショックの前の年ですね)、マンション需要、工業地需要といった下支えによる上昇とみられています。他方、農家住宅や調整区域宅地などの過疎化の著しいエリアは依然として下落、なかなか上昇に転ずる気配は感じられませんね。

しかしこの全国的な上昇率、本当に景気が良いからというわけでもなさそうです。
上昇エリアのキーワードは「利便性」「訪日客」「海外投資家マネー」「リゾート」など、
大きくみれば外貨の流入による影響が大きいものと思われます。
更に今は円安ブームで、京都のお寺とかに行くと日本人よりも外国人が多い状況。

私の所感でいいますと、30年前のバブル経済とは異なり、全国の全用途平均が上昇だといっても、まだ中からの景気回復になっていない感じで、本当に景気回復といえるのは、現在下落傾向の続く過疎化地域の地価が上昇したときかなとも考えます。
地価動向の背景にはまだまだ人口減、高齢化、過疎化、担い手不足など、いろんな諸問題が背後に隠れていますね。





【お家選び、住むとこ選び その34】私道と市道について

2024年09月14日 | おうち選び、住むとこ選び
しどう 、といえば上記の私道と市道があります(町道、県道、村道、国道は
市道のくくりで)
不動産鑑定においては以下の道路かどうかが重要ですね。(以下、42条道路とします)

建築基準法第42条道路は以下の通り。

(1)道路法による道路(第42条1項1号)・・・国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの。≪公道≫
(2)都市計画法などにより造られた道路(第42条1項2号)・・・都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。
(3)既存道路(第42条1項3号)・・・建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもの。
(4)都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)・・・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
(5)特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(第42条1項5号)・・・建築物の敷地として利用するために、ほかの法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。≪位置指定道路≫
(6)法が適用されたときに既にあった幅員4m未満の道路(第42条2項)・・・建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。≪2項道路≫

今回は、これらの道路のうち私道(位置指定道路)について解説します。

私道である…ということは所有者が民間(個人)であることから、管理者が通常の公道(42条1号道路)とは異なります。
したがって、公道とは異なり道路の使用(利用)、水道管の工事などについては土地所有者(個人?)の許可ないし協議などが必要となります。
また、修繕についても、個人がやらないとダメなんで、手付かずのまま放置されてずっと穴ボコボコって団地もみられますね…。

よくある話ですが、私道って自分のとこの敷地の一部を供出していることもあります。
敷地面積が200㎡であっても道路部分が10㎡あれば実質使える面積は190㎡、
しかもその道路部分は好きには使えないというデメリットもあります。

では公道>私道なのかといいますと、一概にはそうは言えず、道路負担部分による効用減と先に述べた道路管理部分のデメリットが打ち消すことができれば大きく価値は変わらないとも言えます。

ですので、私道に面している宅地を買うときは、
道路の管理状態についてはくまなく調査することが必要ですね。


【街づくり】コストコオープンと街づくり、不動産価格について

2024年09月06日 | 日記
8月22日に東近江市のコストコがオープンしました。朝3時くらいから行列ができて5時にオープンするなど、地元の賑わい創出に一役も二役も買っているようですね(^^♪
東近江地区、今後も平和堂や小売店が進出するとか、商業集積が進むようです。
野洲のとなりの守山エリアでは工業団地の整備が進むと、過去にブログでご紹介しました。
簡単にですが、これらの事業が価格形成にどのように影響があるか、以下ご説明します。

地方に大規模な工場や商業施設ができると、不動産価格はどう変わる?その影響を解説

地方の経済に大きな影響を与えるのが、大規模な工場地や商業施設の建設です。これが不動産市場にどのような変化をもたらすのか、知っておくことは重要です。今回は、こうした大規模な開発が地方の不動産価格に与える具体的な影響について解説します。

1. 雇用創出と人口増加がもたらす需要増加
新たな工場や商業施設が建設されると、その地域には多くの雇用が生まれます。これに伴い、移住者や従業員が増加し、住宅需要が高まります。結果として、地域の不動産価格が上昇することが期待されます。

2. インフラ整備と地域の魅力向上
工場や商業施設ができると、その周辺地域ではインフラ整備が進みます。これにより、交通アクセスが改善され、生活の利便性が向上します。こうしたインフラの充実は、地域全体の魅力(地域ブランド力)を高め、不動産価値の上昇につながります。

3. 商業活動の活性化と商業用地の価値上昇
新しい商業施設ができると、その周辺地域に新たな店舗やサービス業が進出し、商業用地の需要が増加します。これが土地の価値を押し上げ、特に観光地や交通の要所では、商業用地の価格が上昇する傾向が見られます。これ、上記の東近江市の例に当てはまりますね。

4. 地元経済の成長と不動産投資の増加
大規模施設が建設されることで、地元経済が活性化し、その地域への不動産投資も増加します。工場や商業施設の近くでは、賃貸住宅や商業施設の需要が高まるため、収益物件としての価値が向上することがあります。

5. 地域住民への影響と再開発
大規模な開発が行われることで、既存の住宅地や商業地が再整備されます。これにより、地域全体の不動産価値が見直され、さらなる価格上昇が期待されます。

まとめ
大規模な工場や商業施設が地方に建設されることで、不動産市場は大きく変動します。雇用創出、インフラ整備、商業活動の活性化などにより、地域全体の不動産価格が上昇することが予想されます。金利政策が利上げに向けて動いているようですが、今後もそのバランスを注視すべきですね。