【報道】京都市の人口問題

京都新聞で見つけた「京人口クライシス」という記事の引用になりますが…

現在、京都市では若年層の流出が著しくかなりの人口減になっているとか。

このような人口減について、記事では京都市の住宅事情がその原因の一つとなっているということです。

記事を要約すると

・京都在住の若年層が京都市内にマンションないし一戸建てを購入しようと考えるが、価格が高く予算が合わない。

・そもそも市内の住宅地の供給自体が少ない、マンションについても同様の傾向にある。

・京都市の条例により高層マンションの建築には相当な期間を要しており稀少性が高いため、既存のマンションでも相当な高値で取引されている。

・他方、周辺市（木津川市など）をみれば手ごろな価格で住宅が供給されており、交通条件（京都市内、大阪へのアクセス）は鉄道網の整備により良好である。

・画地面積（専有面積）も京都市の物件と比較して大きいものが多く、居住の快適性の面で遜色はない。

そのため、特に木津川市については人口増が止まらず、小学校等のインフラの整備に追われている状況である。

というような状況ですね。

京都市の土地価格の上昇は何度かブログでもご紹介しましたが、

主な原因は

・インバウンド需要を見込んだ事業用地取得がコロナ禍で一旦縮小したものの近年はアフターコロナを見据えた需要が旺盛。

・地域ブランドや稀少性からくる高値の取引とための価格上昇

・特にマンションについては地域外の富裕層による投資のための購入が多くみられる。

というように、法人や富裕層といったユーザーが価格を

牽引しているという形となっています。

つまり個人ユーザーが予算の見合う住宅を探すには京都市だけでなく、隣接する宇治市や木津川市、滋賀県も視野に入れての家探しということになりますね。

このことから、子育て世代をはじめとする若年層の流出が問題となっております。

記事では若い夫婦が「慣れ親しんだ京都市に定住したい」とのコメントしていました、

現在のところ地価や不動産の価格が下がることはあまり想定できないことから、

今後もこの状況が続くものと思われますね。

【おうち探し…その30】距離の考え方

お家探しシリーズもかれこれ30回目

一般の人が住宅を選ぶ際に、どこに気を付ければ良いかを発信しようと考えたのがとっかかり。

これからも私が気が付いたことをどんどん発信しようと思います。

今日は距離、

最寄り駅の距離や小学校、商業施設への距離についての考え方を解説します。

距離ですが、近いほど良いというのは一般的な考えです（異論はありません）

駅に近い方が便利、学校に近い方が安心、スーパーに近い方が便利、幹線道路に近い方が便利など

多くは利便性に影響するポイントですね。

しかし、これらの施設に近い→プラスに作用と考えるのは少し早計ですね

住宅地で考えると「利便性」と「住環境」は表裏一体の関係。

駅や商業施設が近いと便利だけど、近いとその分騒がしくなるなどのデメリット。

また、駅であってもクルマ移動がメインな地域であればそこまで大きく影響するものではなく、むしろ幹線道路へのアクセスがファクターとなります。

小学校近くだと子供を持つ家庭では安心ですが、近すぎると、仮に夜勤の方が仮眠する場合には、授業の声が…

価格形成要因、色々裏と表がありますね(^^)/

距離で考える場合には、今の自分のライフスタイルにそれがちゃんとプラス要因になるかどうか

（音の問題も考えて）検討することが重要ですね。

【講師】まちゼミ講師終了しました。

先日からお知らせしてました商工会主催イベントの「まちゼミ」

「不動産鑑定士による失敗しない住宅選び」講座終了しました。

初めての試みでしたので、一体どうなるんだろ、受講生いらっしゃるかな？と思いながらの準備してましたが、住宅購入、買い替えに興味持たれてる方が募集開始からすぐにお申込みをいただき、皆さま熱心に講義を聞いて、講義終了後は皆様と質疑応答や雑談を交えて、アットホームな形で終了しました。

不動産広告と、業者さんとの打ち合わせや内覧の注意点を画像を交えてご説明し、

「住宅選びはご自身の人生プランを照らし合わせて検討する重要性がある」、という話を中心に話をさせていただきました。

道路の考え方の一部について、私自身も受講生からのご質問で気が付いたこともございました。（あ、こんなケースがあるんだなっと）

講義終了後は住宅購入のタイミングなど、現在のトピックにマッチした内容で（特に円安）受講生の皆様と雑談。

一名のかたから「不動産って面白いですね」と

別角度での不動産の見方に気づいていただけたのが

私的にはやった甲斐ありました。

今後も機会があれば、このような「住宅購入者向けセミナー」はやってみたいと思います。皆様に何かしら気づきの機会となれば良いと思います。

ご参加者の皆様、ありがとうございました。

【経済】円安と不動産価格

タイムリーな話題ですが、

最近の円相場、1ドル＝150円を行ったり来たり、

私が学生の頃は80円とかでしたから、ほぼ倍近く違いますね。

学生の頃は日本の皆さん海外ツアーに出てましたが、今はその逆の風景ですね…

景気とか経済とかに悪影響が出ているという報道が目立ちますが、具体的に不動産の価格にどのように影響しているかを検討してみます。

円安のきっかけはアメリカの金融市場の利率上昇、これに伴い、ドルを買う投資家が増えたので円の価値が安くなったのが原因の一つ。

不動産の価格にどのように影響があるのか

・エネルギー（石油）、輸入材の高騰→極端な例ですが、今まで100円で輸入して買えたものが150円くらいに値上がり。

・物価が上がるので、住宅に回せるお金が無くなる。

ウクライナ侵攻などいろんな要因がありますが、円安も手伝って現在物価高、小麦もサラダ油もガソリンも上がっているので財布に余裕がない。企業も値上げをぎりぎりまで我慢しているのでサラリーマンの給料もあまり上がらない。

・海外投資家は日本の都市圏のマンションなどの物件が安いってことで買いまくる。安く変えて高利回りの日本の物件が人気。また、すぐに転売しやすい築浅マンションはさらに人気→マンション価格の高騰→都会在住の方は予算的に都心で家が買えない。

ということで、上記を簡単に並べると

①材料費の高騰で戸建住宅、マンションの建築費が高騰→購入控える。

②物価高なので、住宅に対する予算に余裕がない。→　買い控える、都心は難しいので郊外へ。

③海外投資家が豊富な資金力で都心の物件を購入、転売することによりさらにマンションをはじめとする物件が高騰→　都心ではマンション買えない状況となる。

ので、不動産も値上がりしているけど、なかなか景気に結びついてないという現実が見え隠れしますね。

じゃぁ、今後どうなるの？ってことなんですが、アメリカのインフレ対策での金利上昇は今後もつづくと思われます、ただ、日本が低金利のままなのでしばらくは（来年春までかな）このままでしょう、ただし低金利がずっと続くのかと聞かれるとその可能性は少ないかもとしかお答えできません。

仮に金利上昇となれば、もちろん住宅ローン利率も上昇となります。

ですので、現在であれば住宅ローンで郊外の住宅を購入されるのが得策かと私的には思いますね。

都心のマンションについては、投資家の熱が落ち着くまでは手を出さないほうが良いかもしれません。

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野洲商工会主催　まちゼミ
不動産鑑定士が教える「失敗しない家選び」

日時；11月12日（土）午前の部（AM10時半～12時）
　　　　　　　　　　午後の部（PM1時半～3時）
※午前、午後とも最大5名様程度入場可（満員の場合はお断りすることがございます）

場所；弊社事務所フリースペース

資料；弊社提供資料（教材費1000円）※ご自身の相談される不動産の資料があれば終了後相談対応させていただきます。

不動産（住宅）を買おうと思っているけど

①不動産屋さんに行くまでに知っておきたい知識ってなんだろ。
②広告を見てもよくわからない、
③値段が高いか安いかもわからない。
④実際、住宅を買う上で注意すべきところってどこなの？
⑤現地で何を見たらよいのだろう？

この①～⑤のお悩みを持つ方は受講をお勧めします。

住宅を買う上で気を付けるべき点を、不動産のプロフェッショナルである不動産鑑定士が不動産の見方、広告の読み方などを説明します。
ある程度、知識と資料の読み方がわかれば不動産屋さんでお話もしやすくなりますし、自分にとってぴったりの不動産が見つかるかもしれません。

よろしくお願いします。(^^♪

【おうち探し住むとこ選びその29】 住宅ローンについて（フラット３５）

住宅ローンを検討されている方は上記フラット３５というものを聞いたことはあると思います。

フラット３５は住宅ローンの種類の一つで最長３５年間、金利が一定というものです（固定金利型と言われてます）

一定の条件の不動産を購入すると金利が下がるという制度を導入されてました

が’（フラット３５Sとかフラット３５リノベとかありますね）、

この１０月からポイント制により金利が下がるという制度に改めました。

新金利引下げ制度「ポイント制」とは、金利引下げメニューごとにポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容（引下げ幅及び引下げ期間）が決まる制度です。 

なお期間は以下の４通りになるのこと。

その方が、どれに該当するか混乱が避けられるというののが主旨だそうです。

住宅ローンの話、色々と商品が多いので悩ましいところもありますが、

基本的なところを見れば「無理なく返済できるかどうか」がテーマなんですよね。

こないだのブログで（諸費用）、不動産購入の諸費用についてご説明しましたが、

周辺の費用は相当掛かります、それを見越した資金計画を検討することが重要。

また、病気などで返済が難しくなることに対するリスクも検討しなくてはならないですね（最悪売却という手段がありますが…）

住宅ローン、当面は低い金利が続きますが、欧米が利息の見直しを開始していますので、最終的な金利の上昇は避けられないと思いますね。

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住宅購入のセミナーを行います。

家を買うときの初歩的な話

注意点

専門用語

最低限理解しておくべき専門用語、留意点を解説します。

「不動産鑑定士が教える失敗しない住宅選び」

１１月１２日（土）１０時半～（午前の部）

　　　　　　　　　１３時半～（午後の部）

教材費；1,000円

今から不動産買います、これから検討します、また売りたいときどうしすれば良いか？などのお問合せをいただいております。

終了後は個別で相談対応させていただきます。

まだ空席がございますのでお電話、メール、fax（077－516-7541）

各SNSでのメッセージで受け付けております。