【報道】地価ルックレポート

8月24日に地価LOOKレポートが発表されました。

（画像はあまり関係ないですｗ）

これは国交省が高度利用地域（つまり主要都市、滋賀県はありませんｗ）、の4半期ごとの地価動向をまとめたもの、

100地区から80地区に削減されていたのが少し気になりますがwww

今期（22年4月1日～7月1日）の地価動向は、上昇が58地区（前回46地区）に増加。横ばいが17地区（同21地区）、下落が5地区（同13地区）とそれぞれ減少。61地区で変動率区分が前期と同様で、19地区が上方に移行。

　上昇の58地区の内訳は、3％未満の上昇が57地区（同45地区）、3％以上6％未満の上昇が1地区（同1地区）となり、3％未満の上昇が前回と比較して増加

というように全国的に上昇傾向なのがうかがえます。

要因としては、コロナの影響がある地域は存在するものの、

・アフターコロナへの期待感

・低金利に後押しされた投資需要

により地価が引っ張られた状況ですね。

9月には地価調査の発表、そして地価公示の作業や固定資産税の評価替えの作業等が続きます、これからの動向を注視しますね。詳しくはこちら

【時事問題】敷地売却制度

先日ニュースでこのような記事を見つけました

野村不、敷地売却制度でオフィス開発へ 東京高輪の高経年マンション建て替え

これはマンションの敷地を一括で売却して区分所有者等に分配金を配当する制度です。

①該当するマンションは、耐震性に問題があり、特定行政庁から除却を認定されたマンションに限られます。

②この場合、区分所有者及び敷地利用権者の持ち分価格の4/5の同意により売却が可能となり、

③敷地の売却を実施する主体として、マンション敷地売却組合を設立して

④マンション敷地売却組合は、マンション敷地の権利を取得し、買受人（敷地の買受計画について都道府県知事等の認定を受けて、敷地のディベロッパーとなる者）にその権利を売却。また、同組合は、マンション敷地売却決議の不同意者からの敷地の買収、「分配金取得計画」に基づく区分所有者等に対する分配金の支払いなどの業務を担うこととなります。

 

そもそも、区分所有法ではマンションについて、4/5以上の区分所有者の賛成を得て建て替えが可能となりますが、修繕費の負担等を考えると経済的に合理的ではない場合もあり、また民法上では敷地の売却については全員の合意が必要であることから中々進まないのが実情でした。

そこで「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律 」が平成26年に成立し、その中にマンションの敷地売却について、上記のような新たな規定ができました。

貼付のニュースは、老朽マンションの敷地が一括売却され、オフィスビルに建て替えられるという話、

このように、老朽マンション問題について、ようやく世間が動き出したのかと思いますね。

そういえばわが町にも老朽マンションがありましたね（トップ写真）、これは行政代執行による解体でしたが、その後更地のまま、今後どうなるのか注目してます。

【お家探し住むとこ選び その 27】 角地

お家探しシリーズを久しぶりに

今回は角地（二方路）

読んで字のごとく道路部分に二方に面した土地。

普通の中間画地（一方路地）より価値が増分するのは皆さんご承知の通り。

日照・通風の点、土地への出入りの点、眺望の点でプラスになるのかと想像できます。

ではどれだけプラスに働くか…、ここは鑑定士の考えが反映されるところです。

角地の効用の大きさは方位と道路条件によります。

北/西であれば、上記のプラスのうち、日照の点でのアドバンテージは少なくなります。

また、道路幅員が狭ければあまりプラスになりませんね。

南/東の角地が日照・通風の点で、効用がMAXになるそうですが、昨今の猛暑ではプラスにしすぎるのもどうか…と思います（個人的に）

私的な考えですが、角地の増価割合は+５％を上限にして、あまりにメリットのない角地は±ゼロと考えます（例；農家集落の2ｍ幅員道路と1ｍの里道と面した角地）。

あとは対象不動産の最有効使用と道路特性を照合して考慮します。

住宅探しの場合には、「角地で日当たり良好！」と謳っている広告を拝見することがあるかと思いますが、幅員、道路状況（交通量の多い二方路だと住環境のマイナスで相殺またはマイナスになる場合もある）等を考慮して、購入物件を見ると良いでしょう。

【実務】共有と分有

不動産を見ていると共有名義をよく見かけます。

これは一つの不動産の所有者が二人以上いるということを表してます。

共有名義になる経緯とは

遺産分割協議で不動産を共有することと定めた場合

遺言で特定の不動産について共有で取得させることと定めた場合

離婚した元夫婦の共有名義の共有不動産が残った場合

親子で二世帯住宅を共同購入した場合　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　などが挙げられます、

共有というものは二人共有であれば権利の1/２を持っているということなので、不動産上に明確に線が引いてあるというわけでもないですｗ

この場合メリットは公租公課が持分に合わせて安くなるとかくらいしか浮かばず、完全所有権であれば自由に使用収益できるのに対し、共有では使用収益が共有者の同意が必要であるとか、処分についても自由にできないとかのデメリットがあります。

相続の際には権利関係の整理が必要になってくると思います。（相続人が100人くらいの共有ってたまにありますが、考えたくないです。）

分有についても

異なる敷地が一団の画地を作ってますので一画地に複数の土地が存して構成している場合です。ただし、この場合も経済合理性の観点から単独で処分、使用収益は難しい土地ですね。

もし、持分をどうかしたい❗️分有を有効活用したい❗️ってことであれば同一画地の他の共有者、所有者に売却、反対に買い取りを行い、完全所有権を目指すべきかと。

この場合、併合による価値の増分に注意しましょう。

短冊形の土地を相続した、登記簿見たら共有者が全く知らない人ばかりで20人以上いた❗️っと言う場合は専門家にアドバイスしてもらいましょう🎵

【気候】猛暑の年

暑中お見舞い申し上げます

猛暑が続きますがご自愛ください

今年も夏がやってきて、

例年通り（？）暑いです、

滋賀県でも熱中症アラートが出まくりで、外出する気になれず、事務所でひたすら作業（書類整理）とかしております。

「猛暑」という言葉、2007年くらいにできた言葉らしいですね、熱中症というワードもこのあたりから（我々の子供時代は日射病でしたね…）

温暖化の影響かどうかですが、確実に毎年暑くなってます。

超暑がり＆汗かきなんで毎年この季節は憂鬱になりますねｗ

いつから日本は暑いんだろ？という疑問から少し調べてみました

見づらいですがｗ、グラフは1910年から2020年までの、夏の35度以上の猛暑日の年間日数を表してます。（気象庁データより抜粋）

こう見ると1990年以降からどんどん増えてますね。

ちなみに1994年が観測史上最も暑い年、次が2018年になってます。

暑い年の地価はどうなるか？

1994年はバブル経済崩壊直後、景気は底を打ったとか言ってましたが、回復のスピードは緩やかすぎて実感がわかないものでしたね。

当時の地価調査地点（滋賀県の大津（県）5-14大津市馬場一丁目）をみると

平成2年は1,700,000円/㎡（+61.9％）、平成2年はおそらく猛暑のスタートのの年、バブル崩壊の平成5年では1,000,000円/㎡（△16.7）、その翌年の観測史上最大の猛暑日は900,000円/㎡（△10.0）となっておりました。

多くの地点も猛暑のスタートに連動して下落基調になってます。

バブル崩壊と猛暑と…パッとみたら相関関係があるのかな？と思ってしまいそうですね。

ちなみに最も暑い街、熊谷を見ると（地価調査熊谷（県）5-4　熊谷市筑波二丁目）、

平成2年は2,880,000円/㎡（+7.9％）、平成5年　2,500,000円/㎡（△13.2）平成6年では1,950,000円/㎡（△22.0）

猛暑の年は下がり方が大きいですね。

ちなみに、観測史上2位の2018年では

滋賀は258,000円/㎡（+0.4）

埼玉熊谷は223,000円/㎡（+0.5）

動きは同じですが、膳所の方が高くなってましたね（笑）

気候と地価、価格形成要因ですが今後もこの暑さが続くとウェイトも変わってくるでしょう

動向を注視します。