不動産投資の甘いワナ
不動産サイト、健美家、楽待、どちらのサイトにも売りアパートが、毎日、数多く掲載され、入れ替わりが激しく、見ていてあきません。魅力ある物件はすぐに消えます。不労所得の夢、あの手、この手を使い、不動産業者はセミナー等を開いて勧誘しています。年金代わりになる不動産収入は魅力的です。
落とし穴に気がついた！
投資用にもう1棟購入を検討していました。しかし、所有しているアパートの火災・地震保険10年物、固定資産税、一番の頭痛のタネは、修繕費です。ある日突然、管理会社から不具合の連絡があり対応に迫るられました。8月に一部屋、引き戸の修理と給湯器と便器の交換、今月に入り、別の部屋の流し台とそれに付随する排水ホ－スと配管等、水回りの修繕、今年は、年間家賃収入の半分は修繕費にあてなければなりません。築31年だとあらゆるところの不具合が生じてきます。ローンは完済しているのがせめてもの救いです。これが築古物件の落とし穴です。フルローンなんてもってのほかだと、改めて肝に命じました。
不動産購入検討時の心構え
「捕らぬ狸の皮算用」で、収入の方を優先的に考え、支出のことは片隅において、通帳に印字され、残高が増えるイメージを描くのが、不動産投資の初心者です。私も同じでした。修繕費の支払いで通帳の残高の減り具合が普通ではないので、内心焦っています。2棟目、購入時は、収入と支出の計算をきちんとして、少しでも残高が増える作戦をとるつもりです。
フラット35の記事を読み、「ふらっと」私の不動産投資事情をつづってみました。
フラット35不正拡大
機構調査外30件超判明
住宅金融支援機構が提供する長期固定の住宅ローン「フラット35」がマンション投資に不正に使われ、その件数はすでに判明した113件に加え、別に30件超あることが朝日新聞の取材でわかった。
不動産業者が「自己資金なしで投資できる」と勧誘して中古マンションを割高な価格で販売し、多額の融資を引き出していた。
朝日新聞は、フラット35をマンション投資に不正に使った複数の業者の顧客名簿や賃貸管理表を入手。2014年以降に不正にフラット35で投資された50件超の実態を調べたところ、30件超が機構の調査の対象外だった。機構がすでに把握した113件以外にも不正があったことになる。
埼玉県内でこの春、約1800万円で中古マンションが売り出された。
築20年で広さ約60平方メートル駅まで徒歩十数分。不動産業者が競売で取得した。
3年前、この物件は倍近い3300万円で取引された。東海地方の20代の会社員男性がフラット35で借り
投資目的で買った。
フラット35は持ち家購入促進制度のため、住宅支援機構が民間金融機関と提携し提供する。投資目的なのに居住用と偽って借りる手口は「なんちゃって」と呼ばれ、融資契約違反だ。発覚すれば一括返済を迫られる。
男性は不動産業者A社を通じてマンションを買った。自己資金ゼロの投資で家賃収入も保証されると聞き、「オイシイと思った」。物件は自宅から新幹線などで3時間以上。融資審査ではA社の担当者が同席し「(男性は)自分で住む」「転勤する」と答え、男性はうなずくだけだった。
男性は埼玉の別のマンションも3000万円台で購入。別の民間銀行の住宅ローンで居住用と偽って借りた。審査を欺くため、住民票は自宅と埼玉を行ったり来たりさせた。
年収は400万円台だが、別のリフォームローンど合わせ借入金額は計7000万円超に達した。返済額は月30.万円超。それを上回る賃料収入で利益がでるはずだったがA社からの賃料は1年ほどで払われなくなった。
A社は本来の価値の倍近い価格で男性にマンションを売り、多額のローンを組ませて代金を受け取り
利益を得ていた。賃貸収入が約束されたはずのマンションは、実際には貸し出されていなかった。
男性はローンを払えなくなり、マンションは競売手続きなどが進むA社は登記住所にはもう存在しない。
日本銀行の大規模な金融緩和で住宅ローンは歴史的な低金利だ。金融機関が低金利をPRして融資するなか、それを逆手に取って不正なマンション投資に手を出すケ－スが後を絶たない。(藤田知也)
2019.8.30
