JR東日本の東京駅開発

2週間程前の週刊ダイヤモンドに書かれていた記事に「JR東日本が東京駅の大改造を進めている」と書かれて有りました（その一部を転載しています）。


JR東日本は東京駅の大改造に総額2000億円以上を投じて丸の内駅舎のドーム屋根をよみがえらせたり、併設の東京ステーションホテルを増床し、料金を3倍近くに値上げしリニューアルさせています。

8月26日（日）に久しぶりに東京駅に行きました。その時は大丸東京店の弁当売り場やグラントウキョウノースタワー内の大和証券本店に行ってきましたので、しっかりと東京駅を眺めることはしていません。
写真はグラントウキョウノースタワーです。

東京駅の丸の内駅舎は明治建築界の重鎮・辰野金吾により設計されたものですが、戦災で3階のドーム屋根を焼失しましたた。2000億円のうち500億円かけて、67年ぶりに創建当時の姿に戻すものです。

JR東日本社内では、この復元工事を巡りさまざまな議論が交わされたようです。東京駅直結という抜群の立地なので高層化してオフィスビルにすれば、相当の収益が見込める訳です。それでも低層3階建ての丸の内駅舎に復活させました。

しかしそれにはからくりが有ります。

東京駅周辺は「特例容積率適用区域制度」に認定され、丸の内駅舎で余った容積率を周辺ビルに売却移転できるようになっており、この制度を活用して、三菱地所が開発した丸ビルや東京ビルへ容積率を売却し、丸の内駅舎の建て替え原資に充てているのです。

なるほど、うまい話ですね。低層の丸の内駅舎の容積率を周辺のビルに売っているのですから。

容積率はJR東日本が東京駅・八重洲口で開発した高層ビルで大和証券本店などが入居しているグラントウキョウノースタワー、サウスタワーにも移転されています。この2つのビルは、JR東日本の投資分だけで1290億円、共同事業者分も含めた総投資額は1400億円をかけたもので、それぞれ43階、42階という高層ビルです。
2つの高層ビルができたことで、オフィスの賃料収入を得たばかりでなく、本業の鉄道利用客が増えるという相乗効果も生み出しています。

2つのビルだけで、大和証券本店など就業人口は1万数千人増えた。ここに入居する企業の従業員のみならず取引先の来客なども含めれば、東京駅の利用はさらに増えます。さらに大丸東京店の増床オープンで大幅増が見込まれます。

しかし容積率の売買とは…。よく考えた制度ですが、何でも有りという感じもしますね。