住宅ローン借換

住宅ローンの金利がこの１０年くらいの中で今

最低水準になっています


消費税も上がりますので家の購入を検討している方、


今がチャンス


もう家を購入して住宅ローンを払い続けている方も

一度、


借換


を検討してみてはいかがですか？


借換の効果が出るのは、


①借入れの残高が５００万円以上ある

②支払期間がまだ１０年以上ある

③金利差が１％以上ある


と言われています。


ご興味のある方はファイナンシャルプランナーの私が

ご相談承ります


では

ブローカーの手口

不動産業者じゃない方から物件（土地・建物）を紹介

してもらい、近所どおしで売主様のことをよく知って

いるから、司法書士だけ中に入ってもらい契約するケ

ースがあります


紹介者に手数料を払うことに関しては賛否がありますが、

不動産業者を入れずに不動産の売買を執り行うことは

上記の場合は特に違反ではありません

（売主と買主は違反ではなく、紹介者はやり方によって

は違反になります。）


でも、

紹介者という人がくせ者で、１０００万円の土地の売買で

契約書作成時に「売主様が税金対策で書類上は８００万円

の契約書にしてくれないか？」と言われることがあります


これ事例はブローカーの人たちがよく使う手で、

①ホントに売主様から手取金額を増やす為に言われている。

②ブローカーが抜く為に言っている。

の２パターンです。


①は脱税ですね買主様もついつい売主様のことを

知っているという好でＯＫだしちゃうことがあるんですよ。

でも買主様、将来この物件を売却するとき譲渡所得税増えて

しまいますよ。


②はブローカーが２００万円儲けるために買主様には１０００

万円の土地売買で契約書は８００万円と嘘ついて、売主様には

８００万円で成立させたからこの金額で契約するように勧めま

す。

当然、お金の流れはブローカーが買主様より１０００万円預か

り、２００万円抜いて残りの８００万円を売主様に支払います

驚いたことに、

プラス売主様、買主様よりちゃっかり仲介

手数料もとっちゃたりするツワモノもいます


買主様も気に入った土地をお値打ちで譲っていただき、知って

る売主様の為に脱税に協力（共犯）しているという思いもあっ

て案外ばれないものです。


我々、正規の不動産業者がやったら当然、取引停止でしょうね


ブローカーや不動産の免許持っていない建築屋、土建屋、８９３、

が・・・・・・・・・


今日はここまで

ＡＴＭ

弊社の東２軒となりに、

大垣共立銀行　羽島支店さん

がございます


昨日、

車で前通りましたら、駐車場に車いっぱい

止まっていまして、

何かあったのかな？

と

疑問に・・・


何かありました


全国初の


静脈認証のＡＴＭ開設

キャッシュカード不要



それで関係各位やマスコミの人たちが

来ていたのか


では

お客様のスピード感

首都圏と比べると、売買にしても賃貸にしても私が

事務所が構えている地方（岐阜）では、申込や契約

までのスピード感がひじょうに、


スロー


です

首都圏の駅近くの物件の場合、もたもたしていると

他のお客様に取られてしまうので、申込や手付金ま

でのスピード感がとても早いです。（首都圏では当り

前ですが我々地方の人間からするととても早く感じ

ます。）


よく、お客様から


『ご縁がなかったと思って諦めます！』


と言う言葉を頂戴します。


この言葉には、

『不動産業者さん、一生に一番高い買物なので焦らせ

ないで！』

『自分の親たちにもチェックしてもらうのでもう少し

お返事待ってください』

『最悪、この物件他のお客様に取られても土地なんて

いくらでも出てくるでしょ！』

という意味が込められています。


このブログは本音ブログですので、


我々不動産業者の気持ちとしては、


『検討している物件、プロの私からしても場所、価格等

お客様にとって最高の土地なのになんで早く決断してく

れないのかな～　もたもたしていると他の不動産業者の

お客様に取られてしまうのに・・・

他のお客様に取られてしまって数日後に申込入れてくる

んだろうな！

そうそうこんな物件、次から次へと出てくる物件じゃな

いのに・・・

お客様はご縁がなかったと思って諦めます！って軽々しく

言われるけどさんざん振り回されているこっちの気持ちも

ちょっとは考えてよ。』


こんなことを心の中で思いながら不動産業者は毎日仕事を

しております


物件探しのポイントは、


じっくり探して


決断は早く！


ではないでしょうか


（本日のブログには商売人としてぜったいに言ってはならない

文章も含まれています。このブログは軽いブログなので冗談だ

と思って気楽に流してくださいね。）


では

決定権者

ビジネスや営業での基本の基本！


決定権者は誰か？


大手企業の部長様と何回も打ち合わせを重ね、


『私がこのプロジェクトの責任者だ！』

『私がＯＫだせば大丈夫！！』


とアピールされても、



『急にうちの社長が・・・』

とか、


『役員がＯＫださない！』


とか言われて商談が破談になることはよくあることです


私も過去このようなケースを何回も経験しており、行動経費や

先行投資をしている場合もあり、商談を進めながら、


『ほんとにこの部長、決定権者なのかな？』
（本人はあたかも決定権者のように振舞いますが・・・）

心配になります

そうゆう勘はけっこう当るもので、

私も商談中にさりげなく、

『トップの人たちのＯＫはでるのですか？』

と聞くのですが、


大手企業の部長様のプライドなのか、

『私が任されていると言っているでしょうが！！』

的な顔をよくされます

でも、

最後には、

『社長が、役員が、』

って言い訳されます。

そうゆうことにならない為に私は事前に質問している

わけです

また、グチッてしまった


では

太陽光発電

太陽光発電について思うこと！


国の買取保証制度が決定（２０年間）し、急に建築屋、

工務店等が太陽光発電をビジネスチャンスと捉え慌しく

なってきました


売買・賃貸両方やっている私のもとには賃貸アパート

マンションに代わる新たな収益もの、投資ものとして地主

様、大家様に提案したらどうか？と知り合いの建築屋さん

からちょくちょく言われるようになりました。

建築屋さんからするとものすごい数の大家さんを知っている

私と組めば効率よく大家さんと接触できビジネスチャンスを

掴めるという思惑があって私を訪ねてくるのですが・・・


私自身、勉強不足もありますが、投資ものとしての太陽光発電

にはいろいろとリスクや疑問点がありすぎて大切な大家様には

薦めることができません


一例を挙げると、

よく太陽光約１０年前後で投資金額ペイできると言われますが、

電化製品と同じように１０年後設備が故障したり、電気を作る

効率が落ちたりしないか？２０年間国が買い取り保証といっても

設備じたいが故障したり効率が落ちれば『投資物』『収益物』と

言っていいものなのか？

私の中には？？？？？？？があります。


では

ヘヤギメ

愛知県中心に多店舗展開中の賃貸仲介会社の


ヘヤギメ


って知ってますか？

私が独立前一緒の会社だったＳ社長様が展開しております


順調に実業家としての道を歩まれていますね


名古屋の若い賃貸営業マンの世界では、


あこがれな存在になっています


Ｓ社長様のような若手のやり手社長が身近にいると


私も大変刺激になります


では

売買事情

残暑が続いておりますが、

８月のお盆が過ぎてから急に土地探し、家探しが

増えてきています


消費税アップ！！


可決されたからね


ですから、

例年よりハウスメーカーさんからの土地探しの

依頼が多いです


なんとか、

うちから仲介してもらえるように、一生懸命物件探し

に励みたいと思います


では

家賃交渉

たまには賃貸についてのお話。

昨日、

元大手賃貸会社の方と談笑

その中での話。


最近の業者物（大東さんや東建、積水さんなど）

のお部屋の募集について・・・

１０年前くらいは業者物のお部屋の家賃交渉って

９９％

ダメでした

家賃下げなくても他のお客様で短期間のうちに成約

になるので家賃下げてまで契約する必要がありません

でした。（空室リストを送るのでそこにかいてある家賃

敷金を守って募集してください。家賃交渉なんてありえ

ませんから・・・そんな時代がありました。）

でも、

この５～６年くらいから空室率も上昇し、なかなか

決まらないお部屋も増えてきて、

賃貸仲介会社からの家賃交渉や貸主や管理会社が支払う

広告宣伝費の増額の交渉が多くなってきました。


今日のブログで言いたいことは、


最近は賃貸仲介会社の若手の営業マン（まだ半人前）の

子がまだ十分な客付け力もないのに簡単に家賃交渉や

広告宣伝費の増額の交渉をしてくるので困るそうです

交渉ＯＫだすからちゃんと成約まで持ち込んでくれると

いいんですが・・・

「申込書くれない！」「途中でキャンセルされる」


不動産業者、プロどおしの交渉ごとは交渉がＯＫだったら

「借りていただける」「買っていただける」

ことが前提です。

ですから、事前にお客様と十分打ち合わせが出来て

いなければなりません。


過去に何十件も契約してくれるベテランのやり手の営業マン

でしたら無理な交渉をされても、

「必ず期日までに成約していただける」

という安心感があって交渉を承諾するケースが多いです。


入れ込む自信のない営業マンの方、


安易な交渉はやめましょう！


相手の管理会社の担当者が迷惑になりますので・・・


今日は大手管理会社の代弁でした


では

久しぶり・・・

久しぶりのブログ更新、

２ヶ月ぶり・・・


私は、

元気にやってます


最近の近況、


１日違いで他の不動産屋さんに買付入れられて

しまいガックリ

３００万円の手数料が、

０円に・・・

２～３日、

へこみました


前向きに生きていきます


では