つらい仕事

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／八王子駅徒歩６分の司法書士・行政書士事務所／
／水沢司法書士・行政書士事務所　　　　　　　／
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今日の夕方から、四ッ谷・蒲田で依頼者と打ち合わせをし、電車で帰宅中の20時30分、被後見人がお世話になっている施設から、被後見人が危篤との電話が入りました。

その10分後には息を引き取ったと連絡が。

亡くなられたご本人は全く身よりのない方のため、葬儀屋さんから埋葬先まで、後見人である私がしなければなりません。

蒲田から東神奈川で乗り換え、八王子の事務所まで戻ったのは22時過ぎ。
それから葬儀屋さんと施設と連絡を取り合い、ついにこの時間になってしまいました。今日は事務所に泊まりです。

明日（今日か）午前中の来客はキャンセルしてもらわなければなりません。
しかし、事情を知らない方に、「被後見人が亡くなったのでキャンセル」と説明するのは結構難しいものです。

後見人として必ず直面する「医療行為の同意」
後見人には「医療行為の同意権」はありません。

ご家族がいない方の場合、「事理弁識能力が欠如」したご本人に意思確認しなければなりません。






非常につらい仕事です。

建物明渡しの仕事

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建物の明渡しに関する依頼があります。

事情が少し複雑で、

所有者Ａが建物をＢに賃借し、ＢがＡに無断でＣに転借しているところ、
Ｂが10ヶ月以上Ａに賃料を支払っていない、その総額は700万円を超えるというもの。

Ａさんとしては、とにかく建物を明け渡してほしい。もちろん、未払賃料も取れれば超したことはないが、というもの。

一見して司法書士の代理権140万円を超えていますが、取り寄せた固定資産評価証明書の金額をみると、建物の評価額は約80万円。

どうもしっくりきませんが、80万円の評価額しかない建物を月70万円で貸しているということになります。まあ、近隣の賃料相場からみて妥当だから借り手があるんでしょうが・・・。

この件、建物明渡訴訟を提起する、というのであれば、訴訟物の価格は、

固定資産評価額の１／２ですから、

80万円の1/2

となります。
したがって、簡易裁判所の管轄となり、当然司法書士の代理権範囲内、となります。
賃料はあくまでも附帯請求なので、訴訟物の価額には含ません。
簡裁の管轄と言っても、不動産に関する訴訟だし、額も額なので地裁に移送される可能性はありますが。

とは言っても、700万円の未払賃料の請求、となると、司法書士の身ではどうも抵抗があります。拒否反応というか、何というか。
ということで、弁護士に依頼することも含め、本人とも十分相談した上で、本人名で、Ｂ及び連帯保証人、転借人Ｃに内容証明を発送。

すぐに、転借人ＣからＡに連絡があり、Ａと直接賃貸借契約を結びたいとの申し出があったそう。

ちなみに、

賃貸人から賃貸借契約解除を理由に建物の明渡を求められた転借人は、転貸人に対する賃料の支払拒絶ができるとされています（最高裁昭50.4.25第2小法廷判決、東京地裁H6.12.2判決等）。


建物明渡訴訟の代理人にはなれたとしても、このＡＣ間の新たな賃貸借契約に関し代理人として動くのはやっぱり問題があるような気が。この場合、何が基準なんだ？契約期間の賃料合計額か？

う～ん、実に中途半端な代理権です。

一方で、ＡＣ間で争訟性はありませんから、行政書士法第1条の3第2号に基づいて、賃貸借契約を代理人として作成するため、同第3号に基づいて相談に応ずる、のは良いだろうか。

司法書士だとできず、行政書士だとできるというのは何となく腑に落ちないが。

ああややこしい！！


それはそうと、次期司法書士法改正案が出されるとか出されないとか。
家裁代理権だ！執行代理権だ！といよいよ、プチ弁護士になりてえ、と求めて行く方針に固まったようです。
個人的には、複雑です。もちろん、あった方が良いに決まっています。
しかし、、、、、

不動産に関する完全なる訴訟代理権がほしい！、というのなら説得力があるし、現実的のような気はしますが。

それに加えて、司法書士という名称を辞め、司法士、となるとかならないとか。

司法士？つまらない冗談です、全然笑えません。
司法書士という名称、十分気に入ってますんで。

抵当権の免責的債務引受

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所有者が死亡し、相続人でない第三者へ不動産を遺贈するということは少なからずあることです。

よくあるのは、住宅ローン債務者が亡くなった場合、団体信用生命保険からローン債務全額が支払われ、
①相続による所有権移転
②抵当権抹消
というパターン。

今回は自筆証書遺言に基づく遺贈とのこと。登記簿をみると抵当権もついてる。
遺贈による所有権移転と、団体信用生命保険を適用しての抵当権抹消、と思いきや、銀行さん曰く、抵当権については受遺者への免責的債務引受を行う予定とのこと。
恥ずかしながら今まで経験がない。

免責的債務引受による抵当権変更登記の前提として、債務者相続による抵当権変更登記は必要？

自筆証書遺言をみると、「不動産を遺贈し、ローンも受遺者に負担させる」との文言。
所有権については遺贈による移転ができるのだから、抵当権も遺贈による変更ができそうだが、そうもいかない。

普通に、受贈者が新しいローンを組み直さないのかな？、と思ったりして。

実務本を読む。
抵当権の債務者の相続による変更には登記原因証明情報として、相続を証する戸籍謄本、遺産分割協議書等の書面を提供すると。

ふ～～ん。
何か頭に引っかかる。でも原因はわからない。

仲間の司法書士に相談していたとき、その原因がわかる。

そうか、受験生当時は、「申請書副本」という形式だったため、抵当権者と設定者の共同申請だから、相続を証する書面の添付は必要、というものが確かにあった。
なつかしい。

しかし、法改正で、申請書副本制度は廃止、登記原因証明情報の添付が必要になったと。

債務者の出生から死亡までの戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本がいるのだろうか？
所有権の相続登記と同様に、相続関係説明図を添付すれば原本還付されるのだろうか？

こんな時には、管轄登記所へ事前相談だ。
あとから補正じゃシャレになりません。

「・・・というように登記を出しますが問題ありますか？」

結果、
免責的債務引受の前提として、債務者の相続による抵当権変更登記は必要。
この登記には、戸籍謄本などの添付は要せず、報告的形式の登記原因証明情報を提供すれば足りる、とのこと。

ほんと役に立ちません、○○○○○出版の本。
毎月送られてくる意味のないネガティブオプションをどうにかしてほしい。

○○○○○出版の差替え本をもっている方にしかわからないボヤキでした。