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／八王子駅徒歩６分の司法書士・行政書士事務所／
／水沢司法書士・行政書士事務所 ／
／http://www16.plala.or.jp/office-mizusawa ／
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建物の明渡しに関する依頼があります。
事情が少し複雑で、
所有者Ａが建物をＢに賃借し、ＢがＡに無断でＣに転借しているところ、
Ｂが10ヶ月以上Ａに賃料を支払っていない、その総額は700万円を超えるというもの。
Ａさんとしては、とにかく建物を明け渡してほしい。もちろん、未払賃料も取れれば超したことはないが、というもの。
一見して司法書士の代理権140万円を超えていますが、取り寄せた固定資産評価証明書の金額をみると、建物の評価額は約80万円。
どうもしっくりきませんが、80万円の評価額しかない建物を月70万円で貸しているということになります。まあ、近隣の賃料相場からみて妥当だから借り手があるんでしょうが・・・。
この件、建物明渡訴訟を提起する、というのであれば、訴訟物の価格は、
固定資産評価額の１／２ですから、
80万円の1/2
となります。
したがって、簡易裁判所の管轄となり、当然司法書士の代理権範囲内、となります。
賃料はあくまでも附帯請求なので、訴訟物の価額には含ません。
簡裁の管轄と言っても、不動産に関する訴訟だし、額も額なので地裁に移送される可能性はありますが。
とは言っても、700万円の未払賃料の請求、となると、司法書士の身ではどうも抵抗があります。拒否反応というか、何というか。
ということで、弁護士に依頼することも含め、本人とも十分相談した上で、本人名で、Ｂ及び連帯保証人、転借人Ｃに内容証明を発送。
すぐに、転借人ＣからＡに連絡があり、Ａと直接賃貸借契約を結びたいとの申し出があったそう。
ちなみに、
賃貸人から賃貸借契約解除を理由に建物の明渡を求められた転借人は、転貸人に対する賃料の支払拒絶ができるとされています（最高裁昭50.4.25第2小法廷判決、東京地裁H6.12.2判決等）。
建物明渡訴訟の代理人にはなれたとしても、このＡＣ間の新たな賃貸借契約に関し代理人として動くのはやっぱり問題があるような気が。この場合、何が基準なんだ？契約期間の賃料合計額か？
う～ん、実に中途半端な代理権です。
一方で、ＡＣ間で争訟性はありませんから、行政書士法第1条の3第2号に基づいて、賃貸借契約を代理人として作成するため、同第3号に基づいて相談に応ずる、のは良いだろうか。
司法書士だとできず、行政書士だとできるというのは何となく腑に落ちないが。
ああややこしい！！
それはそうと、次期司法書士法改正案が出されるとか出されないとか。
家裁代理権だ！執行代理権だ！といよいよ、プチ弁護士になりてえ、と求めて行く方針に固まったようです。
個人的には、複雑です。もちろん、あった方が良いに決まっています。
しかし、、、、、
不動産に関する完全なる訴訟代理権がほしい！、というのなら説得力があるし、現実的のような気はしますが。
それに加えて、司法書士という名称を辞め、司法士、となるとかならないとか。
司法士？つまらない冗談です、全然笑えません。
司法書士という名称、十分気に入ってますんで。
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建物の明渡しに関する依頼があります。
事情が少し複雑で、
所有者Ａが建物をＢに賃借し、ＢがＡに無断でＣに転借しているところ、
Ｂが10ヶ月以上Ａに賃料を支払っていない、その総額は700万円を超えるというもの。
Ａさんとしては、とにかく建物を明け渡してほしい。もちろん、未払賃料も取れれば超したことはないが、というもの。
一見して司法書士の代理権140万円を超えていますが、取り寄せた固定資産評価証明書の金額をみると、建物の評価額は約80万円。
どうもしっくりきませんが、80万円の評価額しかない建物を月70万円で貸しているということになります。まあ、近隣の賃料相場からみて妥当だから借り手があるんでしょうが・・・。
この件、建物明渡訴訟を提起する、というのであれば、訴訟物の価格は、
固定資産評価額の１／２ですから、
80万円の1/2
となります。
したがって、簡易裁判所の管轄となり、当然司法書士の代理権範囲内、となります。
賃料はあくまでも附帯請求なので、訴訟物の価額には含ません。
簡裁の管轄と言っても、不動産に関する訴訟だし、額も額なので地裁に移送される可能性はありますが。
とは言っても、700万円の未払賃料の請求、となると、司法書士の身ではどうも抵抗があります。拒否反応というか、何というか。
ということで、弁護士に依頼することも含め、本人とも十分相談した上で、本人名で、Ｂ及び連帯保証人、転借人Ｃに内容証明を発送。
すぐに、転借人ＣからＡに連絡があり、Ａと直接賃貸借契約を結びたいとの申し出があったそう。
ちなみに、
賃貸人から賃貸借契約解除を理由に建物の明渡を求められた転借人は、転貸人に対する賃料の支払拒絶ができるとされています（最高裁昭50.4.25第2小法廷判決、東京地裁H6.12.2判決等）。
建物明渡訴訟の代理人にはなれたとしても、このＡＣ間の新たな賃貸借契約に関し代理人として動くのはやっぱり問題があるような気が。この場合、何が基準なんだ？契約期間の賃料合計額か？
う～ん、実に中途半端な代理権です。
一方で、ＡＣ間で争訟性はありませんから、行政書士法第1条の3第2号に基づいて、賃貸借契約を代理人として作成するため、同第3号に基づいて相談に応ずる、のは良いだろうか。
司法書士だとできず、行政書士だとできるというのは何となく腑に落ちないが。
ああややこしい！！
それはそうと、次期司法書士法改正案が出されるとか出されないとか。
家裁代理権だ！執行代理権だ！といよいよ、プチ弁護士になりてえ、と求めて行く方針に固まったようです。
個人的には、複雑です。もちろん、あった方が良いに決まっています。
しかし、、、、、
不動産に関する完全なる訴訟代理権がほしい！、というのなら説得力があるし、現実的のような気はしますが。
それに加えて、司法書士という名称を辞め、司法士、となるとかならないとか。
司法士？つまらない冗談です、全然笑えません。
司法書士という名称、十分気に入ってますんで。