【法案】所有者不明の土地

以下のニュース見つけました。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190114-00050036-yom-pol&fbclid=IwAR1VfswHOZm-CoVi_kmpruF8ubMY-0IE4a1QilCqDzXrqn79GpQTM_Y_9q8

実務してますと良く出くわします、

所有者不明の土地

相続登記ほっといて、登記名義人が明治時代からかわってなかったり。

相続人が行方不明、みつかってもそもそも要らない土地といわれた、

などなど、権利関係が壁となって処分も何も出来ない土地がありました。

法案では、職権で管理者を指定し、それを売却等することが出来るのこと。

空き家問題もさることながら「空き土地」問題も重要です。



消費税問題とかの裏に隠れてこういったこともちゃんと議論されているんですね。



所有者探索には司法書士、土地家屋調査士、自治体が担当、管理人は弁護士等が担当、磐石の体制ですが


処分価格はどうするんかな…ついついと考えてしまいますね（ｗ

【改正】宅建業法が改正されました。

改正情報です、すでに施行されてますが、ホームインスペクションが義務付けされました。

中古住宅の売買に際して、一定の基準を満たした建築士の先生が調査、報告し、それを重要事項説明で説明するというものです。


1.媒介契約締結時に、インスペクション業者の斡旋（あっせん）に関する事項を記載した書面を依頼者（売り主）へ交付する。


2.重要事項説明時に、買い主に対してインスペクションの結果の概要を説明する。


3.売買契約の成立時に、建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付を宅建業者に義務付ける。


前から問題になってた中古住宅市場問題、結局鑑定士が取引に際して絡む隙間は少なそうですが（ｗ、「価格の透明性の担保」という意味ではまだがんばれる余地はあるのでしょうか。


確かに、建築士の先生は建物の専門家、われわれもより知識をつけないと世の中のニーズから取り残されそうですね。

【社会問題】生産緑地問題2022年

冬季オリンピックがぼちぼち始まります、これが終わったらいよいよ東京オリンピック。

オリンピック後の施設の利活用が問題視されている中、裏では表題の問題が。

生産緑地…　滋賀県には該当箇所がありませんが（笑）、時系列に申し上げますと


1974年、生産緑地法施行で市街化農地にも公租公課を宅地並みに課税して、遊休土地等の宅地化を促進を図りました。

ところがバブル崩壊以後の1992年、市街化農地である「生産緑地」と宅地化する農地と分けられ、生産農地については課税面で免除や減免という手厚い保護がなされました（よって市街地の農地はそのままキープ）、そのかわり農地としてキープするのが条件でした。

ただし、この猶予期間は30年、1922年からだと30年後は2022年、オリンピック終わった直後です。


原則としては後継者不足等を理由に、地方公共団体に買い取り等を申し出ることができます。


が、財源不足等で断られる可能性も無きにしもあらずで、断られたら宅地並みの課税の農地をキープするか、それとも仲介業者にお願いして売却するかです

市街化農地は基本、建物の建てやすい土地ですので、住宅供給が一気にスタートするのではという懸念もあります。


市場では中古住宅という在庫も抱えているので、これからの人口減少に伴い、需要は減り、供給が増えることによる地価下落が加速するのではないかという噂です。


これから住宅買う人は安くなる～!!!とお考えかと思いますが、ローン金利がそのままであれば良いですが、金利政策も変わってくる可能性もあります。また、安い不動産を買うというのは、次にバトンタッチしにくいという意味も含まれていることもお忘れなく。



個人的には、生産緑地に関して言えば、農地法とのからみもありますので、農地法に規定する属性問題を何とかすれば…という思いもありますね、

これから住宅を買う（特に都市近郊）のであれば、2022年問題を視野に入れて、周りに生産緑地があるかないかを検討し、ライフプランを考えるのも良いかもしれませんね。

【広大地】平成30年からの取り扱い変わってます。

さて、もうすぐ1月も終わり、先に税制改正の一つ、広大地についてが変更となりました、広大地ではなく「地積規模の大きな宅地」という扱いになります。

前までの煩雑な振り分けが楽になり、私らも広大地意見書というものを発行する必要がなくなりましたが（笑）、サクッと説明すると

・規模の大きな宅地（三大都市圏は５００㎡以上、それ以外の地域は１０００㎡以上）について

・都市計画法上の容積率が４００％未満（東京都の特別区は３００％未満）の地区のみ

・普通住宅地区」と「普通商業・併用住宅地区」のみで他の地区は不可。

・市街化調整区域でも宅地分譲開発が可能な地域はＯＫ。


上記4件をクリアすると規模格差を採用し、さらに奥行逓減率とがけ地補正とかを入れられます。

詳しくは私の記事で…


すごく簡略化されてますね。該当する土地についてはとても優遇されるかもしれませんし、逆に課税額が高くなるかもしれません（そんなケースも想定されます）




では、これから「漏れた土地」については課税はどうなるのか…。


このままやと前より課税される可能性が高いですww



税理士事務所のサイトとか見ても、解決策としてはこの規模の大きな宅地に該当しないように、昨年中に精算課税制度適用させたり、生前に譲渡したり交換したりとの話のアドバイスもちらほら。


私からみて、この土地に該当しない場合は、大きな金額の評価のままなのかどうかがトピック。

実際に売却できるかどうかが争点となるかと思います。



漏れた土地の個別性や市場性について、専門家の立場から検討すれば何とかなるかも知れませんね。


節税の可能性が消えたぁぁぁ！!!という前に、税理士の先生と私らにご相談いただければと思います。

【制度】30年度税制改正大綱

税制改正についての発表がありました、不動産がらみはあまりないですね…。

まぁ、税金は私としても気になるので知識のアップデート代わりにブログに記載します。


企業向けの税務についてですが、給与ＵＰ、教育訓練とか雇用者のためになることをすれば法人税減免、なにもしなければ特例措置は無し。



中小企業の設備投資支援

中小企業の一定の要件を満たす設備投資については、固定資産税を2分の1からゼロまで軽減することを可能とする3年間の時限的な特例措置が創設。

株式を対価とする株式等の譲渡（株式対価M&A）に係る所得計算の特例の創設

産業競争力強化法の特別事業再編（仮称）に基づき、保有する株式を譲渡し、対価としてその認定を受けた事業者の株式の交付を受けた場合には、その譲渡した株式の譲渡損益の計上を繰り延べることとされます（3年間の時限措置）。

3）その他
組織再編税制の適格要件等が一部見直し
交際費の損金不算入制度の適用期限が2年延長。
欠損金繰戻還付の不適用措置の適用期限が2年延長す。
中小企業の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例の適用期限が2年延長。（従業員のことを考えた企業が優遇されるような施策）


★個人所得課税・事業承継課税・資産課税はいろいろニュースで取り上げられてますね。

1）個人所得課税はというと…。

■給与所得控除が変わります。

控除額が一律10万円引き下げられます。 給与所得控除の上限額が適用される給与等の収入金額を850万円（従前は1,000万円）として、その上限額が195万円に引き下げられます。 子育て世帯、介護世帯には負担増が生じないように配慮がなされます。

■基礎控除も変わりますね…。

控除額が一律10万円引き上げられます。合計所得金額が2,500万円を超える個人については基礎控除の適用ができないことになります。 高額の年金収入を得る高齢者について、公的年金等控除が引き下げられます。 これらの改正は平成32年分以後の所得税について適用されます。（いろいろ要件があるようですが、とりあえず変更の方向らしい（笑））



■事業承継課税の見直しは個人的には大きいところか…。

事業承継税制について、10年間の特例措置として、各種要件の緩和を含む抜本的な拡充が行われます。
納税猶予対象の株式の制限（発行済議決権株式総数の3分の2）を撤廃し、納税猶予割合80%が100%に引き上げられます。
雇用確保要件が弾力化されます。
2名又は3名の後継者に対する贈与・相続に対象が拡大されます。
株価が下がれば差額が免除される減免制度が創設されます。

■その他としては私も実感がわかない（笑）

一般社団法人・一般財団法人に財産を移転することによる課税逃れや、小規模宅地等の特例の本来の趣旨を逸脱した悪用を防止する観点から、贈与税・相続税の課税の適正化が図られます。
外国人が出国後に行った相続・贈与については、原則として、国外財産を相続税等の課税対象とはしないこととします。



こっから先はほぼほぼ興味のみ…。
増税項目が多いですね、

1）たばこ税の見直し

「紙巻きたばこ」が、平成30年10月から4年間かけて、1本あたり3円増税されます。 「加熱式たばこ」も、5年間かけて段階的に増税されます。

2）国際観光旅客税の創設

本邦から出国する観光客等に対して、出国1回につき1,000円の国際観光旅客税が徴収されます（平成31年1月7日以後の出国から）。

3）森林環境税の創設

地方の固有財源として、平成36年度から課税されます。 市町村が個人住民税均等割と併せて年額1,000円の賦課徴収を行います。

4）消費税の見直し
簡易課税制度について、軽減税率が適用される食用の農林水産物を生産する事業を第2種事業とし、そのみなし仕入率が80%（現行： 70%）とされます（平成31年10月から適用）。
振替機関等が取り扱う券面のない有価証券等の譲渡に係る内外判定について、振替機関等の所在地で判定することとされます。
地方消費税の清算基準が見直されます。（⇒これについては線引きが面白く、たとえばファーストフード行って店内で食べたら10％、ドライブスルー使えば8％となるようです（笑））


★税務手続における電子化の促進（つまりeタックス使いましょうという感覚でＯＫなんかな）

大法人（資本金の額が1億円を超える法人等）については、法人税等・消費税の電子申告が義務化されます（法人税等については、平成32年4月1日以後に開始する事業年度から、消費税については、同日以後に開始する課税期間から）。 法定調書や所得税の年末調整手続についても、一層の電子化に向けた措置が講じられます。


増税増税と騒いでますが、これだけ情報がたくさん溢れると落ち着いてニュースみて自分なりに分析することが重要ですね。ご参考になれば幸いです。