【改正】空家問題について

日経新聞に以下の記事が出てました

高齢者の住まいに空き家活用　25日から新制度


要は空家の利活用について、高齢者向けや低所得者向けの賃貸住宅として利用しましょうという制度がこの25日から始まります。

所有者さんが空家を自治体に登録し、自治体はこれをデータベースにセーフティーネットの拡充に努めるのこと

登録の審査基準は

・入居拒否しない
・床面積は25㎡以上
・耐震性クリアなど

色々とありますが、これらをクリアすれば自治体に登録できるようです。

また、耐震工事、バリアフリーなどについては補助金が出るようですので、中古住宅の利活用の円滑化につながればと思います。

【改正】広大地という文言の廃止

先に広大地の取り扱いについて色々と議論されているとお伝えしましたが、やっぱり広大地の評価は変わるようです。


まず、広大地という文言がなくなり財産基準基本通達24-4についてもその部分には削除

かわりに「地積規模の大きな宅地の評価」（基本通達20-2新設）という言葉になります


今までなら
・工業地でないこと
・地積が著しく大きいとこ（三大都市圏なら500㎥それ以外なら1000㎥）
・マンション適地でないこと
・造成に道路とか築造する必要があること

これに該当すると課税に以下の補正率がかけられます。

広大地補正率＝0.6-0.05（対象地の地積/1,000㎥）

であったので、やはり判断が難しい、事務作業が煩雑など色々と問題視されてました。

この広大地の判定を簡便化しようとして協議されてたのですが…



この6月にパブリックコメントが発表されてます。

（地積規模の大きな宅地の評価）
２０－２　地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいい、次の（１）から（３）までのいずれかに該当するものを除く。以下本項において、「地積規模の大きな宅地」という。）で１４－２（（地区））の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、１５（（奥行価格補正））から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。

（１）市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条（（定義））第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く。）に所在する宅地

（２）都市計画法第8条（地域地区）第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地

（３）容積率（建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条（（容積率））第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。）が10分の40（東京都の特別区（地方自治法（昭和22年法律第67号）第281条（（特別区））第1項に規定する特別区をいう。）においては10分の30）以上の地域に所在する宅地








つまり、大きな土地でも整形地であれば減価は少なく、不整形地であれば従来どうりの減価が望めるということです。

今あちこちの不動産鑑定士事務所や税理士事務所から29年中に贈与しとくようにといわれてますが、あと4カ月でそんなんやろうと思っても中々難しいものもありますね（笑）。

私的には、広大地判定という鑑定士のシナリオが切れたと悲観するのではなく、普通に鑑定で評価した方がよいチャンスが巡ってきたのかなと思います。

これをピンチかチャンスか、今後の鑑定士のとらえ方によりますね。

【改正か】広大地評価についての制度改正

中々ブログ更新できず、さすがに評価替の年ですね。

先日、自民党の発表した税制改正の中で「広大地判定」についても改正するとの話が…。

そもそも広大地判定とは、面積が1,000㎡以上（三大都市圏では500㎡以上）であって、公共公益的施設等の設置が必要であるなど一定の要件を満たす場合に、その土地の面積に応じて評価額が減額される計算方法を採用しています。つまり、広大地に該当する土地の面積が大きいほど減額割合（0.35が下限）が大きくなります

今回の税制改正は広大地の判定の方法を変えるという話でありながら、具体的には決まってないということでw

平成29年度税制改正大綱において、現行の面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を明確化する旨が記述されています。具体的な計算方法には触れられていませんが、自由民主党税制調査会資料によると、以下の算式による評価方法となる可能性があります。

見直し後の評価額 ＝ 路線価 × 地積 × 補正率（※1）× 規模格差補正率（※2）
　（※1）奥行距離や不整形地を考慮した補正率
　（※2）地積を考慮した補正率

そもそも、このような話になった背景には、

■広大地評価は富裕層相手の節税対策なので、公平の観点から疑問

■あと基準が明確ではないので否認される可能性も高いこと

■形状とかももっと考えましょう

という話で改正の話がでました。

基準が明確になれば申請もしやすいですね。ただ、形状については今頃か？という私からの意見もあります。

問題は、その「補正率」がどのように設定されるかがまだ決まっていないことですね。えらく高くなる可能性も無きにしもあらず。

広大地判定での節税を考えてらっしゃる方は、今年中に手続きされる方がよいでしょう。

ただ、改正後、こういうようにすべてを単純化されたら却ってイビツな部分も出かねないですね。