【おうち探し２１】家を高く売る方法

引っ越しシーズンに入りました、

家の取引がぐっと増えるこの時期ですが、

せっかくのマイホームを事情で手放すこともあるかと思います。

思い入れのある家をできるだけ高く買ってほしいと思うのが普通ですね。

家を売るときのポイントを少し…。

おそらく複数の仲介業者さんに見積もりを出すと思いますが、

一番高いとこにすぐに飛びつくのではなく

大体の相場を把握することが重要です。

広告価格、公示価格、路線価、固定資産税価格の÷70%で水準がわかりますね。

あとは売り希望価格とどんだけ離れているか、高すぎるとすぐに売れず値下げ→結局水準となります（高い業者さんに高くした理由を聞いとくと良いでしょう）、

隣接地の境界などは把握しておく方がよいです。権利証に添付された図面を参考に、境界がちゃんとあるかどうかをみておきましょう、

また、未登記増築部分があるかないかで売買の手続きが変わります。ここも重要😄

ボロい部分などは全部修繕が望ましいですが、無理な場合は把握のみしておきます。

あとは

基本的な話ですが…家を掃除して

できるだけ部屋をきれいに見せましょう、庭も草刈を積極的に

今までお世話になった家に対して感謝の気持ちで、お手入れしましょう。

きれいな家の方が当然印象は良いです。仏壇など残置物がある状況で引き渡しなどは論外です。

購入検討されている方(仲介業)に対しての質問などはすぐに対応するようにしたほうがよいです。

結局のところ、家の価値って住んでる人に大きく依存します。

売る方も買う方も気持ちのいい取引になるようにしたいですね

【おうち探し20】マンションの敷地権について

なぜかマンションシリーズ続きますが、その分論点が多いのです(笑)

今日はマンション構成部分のうちの敷地利用権

マンションは大きく分けて専有部分、共用部分、敷地利用権があります、専有部分は部屋、共用部分は廊下とか階段とかみんなが使うもの、敷地利用権はマンションの土地に関する権利です

今回はこの土地の権利について解説したいと思います。

マンションの部屋、すなわち各専有部分の所有権を区分所有権（くぶんしょゆうけん）、所有者を区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）といいます。

区分建物は、マンションに限らず、オフィスビルなんかの場合もありますね。

不動産取引（マンションの売買）での主役はいわば専有部分（部屋）ですが、これに付随するように土地の利用の権利もくっついてきます

（バラバラに取引されると混乱が生じますね、極端な例でいうと部屋買ったのに土地が使えないとか…）。

したがって、法律では専有部分と合わせて土地を利用する権利も購入するようにしました。このような土地を利用する権利は、所有権、地上権、賃借権による権利で、これを「敷地利用権」といいます。

そして「敷地権」とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態のことです。マンションなど区分建物では土地の権利と専有部分と分離して処分できないこととなっております。

すなわち、マンションの権利構成は、単独での建物専有部分の所有権と敷地所有権の共有持分（賃借権などの場合は準共有持分）からなり、両者は一体化され、分離して処分することはできません。つまり、マンションの部屋の部分（建物）だけ残して、土地部分だけを売却するということはできず、土地と部屋（建物）がセットになっています。

マンションの敷地（土地）については、土地の登記簿謄本を取得しなくても、建物の登記簿謄本の「敷地権の目的たる土地の表示」と「敷地権の表示」の項目に記載されています。

ちなみに戸建は、土地と建物から構成されてまして、土地と建物は別々にそれぞれ登記しますよね。

もちろん敷地権のない場合もあります（非敷地権）

「非敷地権」とは、敷地権になっていない区分建物と敷地（土地）の権利のことです。例えば、管理組合の否決により敷地権の登記がされず、一般的な戸建てのように土地・建物のそれぞれが登記されているものが「非敷地権」に該当します。 

いわば古いマンションとか、長屋とかが該当する場合ありますね。

敷地利用権について、さきほど軽く説明しましたが、所有権のほか賃借権、借地権などがあります。

敷地利用権の態様（所有権か賃借権か）による価格の差はあまりないですが、賃借権、借地権の場合は、借地借家法の縛りが発生するのは同じですね。厳密に考えなくても良いかもですが、将来の住み替えなどを検討されているなど、ご自身のライフプランに合わせて検討されると良いかもしれません。

 

【お家探しその19】修繕積立金と管理費と

今回は修繕積立金と管理費

マンション販売の広告に記載されていますね（月1万円とか管理費8000円とか…）

この二つについて解説していきます。

基本的にこれらはマンションの維持管理のための費用です。

掃除や共用階段の電球切れとか草刈とか、外壁のやり直しとか…

これらの費用に充てるためのお金ですね。しかしその性質は微妙に違うのでここで解説します。

まず修繕積立金とは、分譲マンションの外壁・屋根・エントランス・エレベーターなどの共用部分を中心に修繕工事や維持管理を行うため、入居者（区分所有者）全員が負担する積立金を意味します。これは共用部分の維持管理のための大規模修繕に向けて毎月区分所有者から少しずつ集める積立金、

大規模修繕は費用が過大であるため、一気に徴収するとマンション居住者（区分所有者）に負担がかかります。

ですので少額ずつ積み立てし、10年、20年スパンの計画に沿った修繕を行い安心・安全なマンション生活を担保します。

また、台風や大雨などの不測の事態に対しての修繕費も賄いまし、バリアフリー・耐震工事などもこれらに盛り込まれます。

管理費は同じく積立金ですが、定期的な清掃、ごみ置き場や駐輪場の管理、共用部分（エントランス。エレベーター）の損害保険料に充当されます。どちらかといえば日常的なものを対象としております。

このようにマンションを購入すると住宅購入費以外にもこれらの費用が掛かってくるわけです。一戸建てでいえば、リフォーム費用と草刈費用を積み立ててるような感じでしょうか。とはいえ、毎月毎月支払う費用なんで気になりますね。

これらの注意点は

１．修繕計画の見直しにより積立金の額が変動（値上がり）する可能性があること。長期修繕計画の見直しは5年・10年で見直すマンション管理組合があるので、入居時そのままの額というのはなかなか無いかと思います。

修繕積立金については積立方法が均等積み立て方式（基本的に同額積立）、段階積立方式（入居後ぼちぼち増額する）かどうか確認していただけたらと思います。（均等～の場合でも値上がりするときはしますが…）

２．収支状況（大規模修繕積立金・管理費）を確認、健全でなければ（例、滞納者の存在、自然災害により破損した部分の修繕費、原材料費の高騰による資金繰り悪化など）

管理費、修繕費が変更されることや、また修繕が行き届かない可能性もあります。マンションのポテンシャルにかかわってきますので放置しないようにしましょう。

３．滞納するとデメリットしかありません、滞納したら上記のメンテナンスが行き届かないどころか、管理組合から督促状が来たり訴訟されたり、また売却する場合には清算しなくてはならず、売却もままならないことになります。滞納は絶対避けましょう。

４．一度払った管理費、積立金は退去しようがどうしようが原則戻ってきません。

いずれにせよ快適なマンション生活を送るために必要な費用ですので、

購入の際には金額や変更の可能性を踏まえて検討されることをお勧めします。

【お家探しその18】マンション購入の場合には

このシリーズひっさしぶりに更新

ずーっと戸建前提で話してましたのでマンションの話をしてみようかなと思います。

東京都心ではマンション価格がバブル時代を超えているそうで、市場でのマンション価格の変動には今後とも注意ですね(^^)/

マンションの利点はなんにせよ立地とランドマーク的な存在感、高層階に行けば圧倒的な解放感

かなと思ってます。

デメリットはやはり面積小さいのとか生活音とか、戸建てでメリットになってた部分が裏返しになりますね

詳しくは前記事

【おうち選びその3】マンションか戸建か

を参照してください

立地、予算的な部分が合えば是非とも購入を検討していただきたいです。

ただ、マンションは独特なものがありまして

まず面積の表記、

壁芯面積と内法面積とあります。

壁芯面積；壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を床面積とする 。すなわち壁の中から反対側の壁の中までの長さで面積を表記してます。なぜこのようにするのかというと、建築設計の目線合わせのためです。

一般的に、柱や壁が多ければ多いほど、建物は構造的に強くなります。しかし多くしすぎると住みやすさや使いやすさは失われます（迷路見たいになりますｗ）。

そこで、設計者は住みやすさを優先し、柱の数や壁の数を調整します、具体的には、柱と柱の間の距離を長くしたり、壁と壁の距離を離そうとします。その際の構造計算で柱や壁の中心または中心線を基準に計算します。そのため、意匠や設備も含めて、建築設計では壁芯を基準にして、お互いの設計内容にズレが出ないようにしているのです。

内法面積；壁の内側の線を基準に床面積を計算する方法を「内法面積（うちのりめんせき）」とよびます。これは、実際に目に見える範囲で考えた広さであり、住む人の立場に立ってみれば実際に使える部分の面積が見えることにより家具の配置や生活導線がイメージしやすくなります。顧客目線で考える不動産業界では、この内法が基本となっています。

不動産登記では法律上内法面積での記載となってます。

反対に建築確認は上記設計者の観点から壁芯となっています。

しかし、不動産広告ではちょくちょく「壁芯面積」で記載されているものを見かけます。

物件を大きく見せるための営業的な意図があるのだろうと思いますが、広告を見るときはどちらを採用しているが注意が必要です。

ちなみに壁芯と内法の差は概ね15％～20％程度の差であると思われます。

【お家探しその17】事故物件とガイドライン

昨日は瑕疵担保責任の話をしました、瑕疵の内容についてはあまり説明してませんでしたが、いわゆる心理的瑕疵に関連する項目、事故物件について

「大島てる」とかのサイトでは事故物件を地図上でプロットしてますね。

人が自殺した、事故にあった、孤独死したとの話はよく聞きます。

それが自分が買う不動産であれば気になるところです。

今年の10月8日に国交省からこういった事故物件に関する告知義務のガイドラインが発表されました。

どのような事案が告知義務に該当するか、

そういったことが取りまとめられてます。

ザクっといえば、事故死、事件（殺人事件）、自殺などの取引当事者の意思決定に大きな影響を与えるものと判断されるものについては告知義務がある。

その他、病死、自然死、不慮の事故死などは予見可能であるため、告知義務に該当しないとされています。ただし、特殊清掃が必要な場合や意思決定に重大な影響を与える場合などはこれに限らず告知義務がある

戸建住宅だけでなく、賃貸マンションもそうですし、マンションの共用部分においても起こった事件で意思決定に影響するものであれば告知義務は発生するそうです。

こういったわかりにくい話が明確になっていくのは良いことかと思いますね。