【おうち探し20】マンションの敷地権について

なぜかマンションシリーズ続きますが、その分論点が多いのです(笑)

今日はマンション構成部分のうちの敷地利用権

マンションは大きく分けて専有部分、共用部分、敷地利用権があります、専有部分は部屋、共用部分は廊下とか階段とかみんなが使うもの、敷地利用権はマンションの土地に関する権利です

今回はこの土地の権利について解説したいと思います。

マンションの部屋、すなわち各専有部分の所有権を区分所有権（くぶんしょゆうけん）、所有者を区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）といいます。

区分建物は、マンションに限らず、オフィスビルなんかの場合もありますね。

不動産取引（マンションの売買）での主役はいわば専有部分（部屋）ですが、これに付随するように土地の利用の権利もくっついてきます

（バラバラに取引されると混乱が生じますね、極端な例でいうと部屋買ったのに土地が使えないとか…）。

したがって、法律では専有部分と合わせて土地を利用する権利も購入するようにしました。このような土地を利用する権利は、所有権、地上権、賃借権による権利で、これを「敷地利用権」といいます。

そして「敷地権」とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態のことです。マンションなど区分建物では土地の権利と専有部分と分離して処分できないこととなっております。

すなわち、マンションの権利構成は、単独での建物専有部分の所有権と敷地所有権の共有持分（賃借権などの場合は準共有持分）からなり、両者は一体化され、分離して処分することはできません。つまり、マンションの部屋の部分（建物）だけ残して、土地部分だけを売却するということはできず、土地と部屋（建物）がセットになっています。

マンションの敷地（土地）については、土地の登記簿謄本を取得しなくても、建物の登記簿謄本の「敷地権の目的たる土地の表示」と「敷地権の表示」の項目に記載されています。

ちなみに戸建は、土地と建物から構成されてまして、土地と建物は別々にそれぞれ登記しますよね。

もちろん敷地権のない場合もあります（非敷地権）

「非敷地権」とは、敷地権になっていない区分建物と敷地（土地）の権利のことです。例えば、管理組合の否決により敷地権の登記がされず、一般的な戸建てのように土地・建物のそれぞれが登記されているものが「非敷地権」に該当します。 

いわば古いマンションとか、長屋とかが該当する場合ありますね。

敷地利用権について、さきほど軽く説明しましたが、所有権のほか賃借権、借地権などがあります。

敷地利用権の態様（所有権か賃借権か）による価格の差はあまりないですが、賃借権、借地権の場合は、借地借家法の縛りが発生するのは同じですね。厳密に考えなくても良いかもですが、将来の住み替えなどを検討されているなど、ご自身のライフプランに合わせて検討されると良いかもしれません。