【海外不動産】フィリピンの不動産事情

この三連休は台風で予定がキャンセルになった方も多かったかもですね。

皆さん、無事にすごされましたでしょうか？

この時期は台風シーズン

まだまだ来そうなんで気を付けて過ごしたいですね。

台風のシーズンでいえば「フィリピン沖に台風○○号が発生し…」というニュースをさんざん聞きますね。

今回はそのフィリピンの不動産市場がどうなっているか、少し調べました。

道南アジアの国の中で、高い成長率を誇っているフィリピン。

成長のカギは人口増加率、しかも労働人口の充実が大きな要因であると思われます。

フィリピンの地価は全体として上昇基調のようです。

政府の発表ではフィリピン全国における住宅用不動産価格指数は、2022年第1四半期において前年比で5.6％上昇、2020年に新型コロナウイルスの影響で不動産価格が一時的に下落したものの、2016年から上昇傾向が継続しています。

とくに、首都圏の伸びが著しく、前年比で9.5％も上昇する結果となりました。

他方、マニラ周辺地域はやや鈍化、前年比で5.0％の伸びを記録したものの、2022年Q1の不動産価格指数は前年同期比で2.1％のマイナス。

コンドミニアムの市場がすごく熱いみたいで

2022年第1四半期ベースで、コンドミニアムの価格は前年比で14.7％の伸びとなっています。

気になる地価相場は、マニラ中心部の住宅街で211,360フィリピンペソ(以下、PHP)㎥で日本円で約51万円./㎥です。 

ちなみにフィリピンペソの相場は１PHP＝2.5円

商業地エリアの平均価格は1平方メートル当たり199,560PHP(約49万円) 、業種業態によって相場が変わるのは日本と同じ見たいですね。

リゾート地ではセブ島が有名ですね。

リゾートマンション、コンドミニアムの開発も進み、今後の発展が期待されるエリアとなっています。

地価水準は㎥単価135,975PHP(約33万円)です 、

こう考えると、海外の不動産の価格上昇もさることながら、投資対象としての安全性が上がってきています。

アキノ三世の大統領就任から10年、好調な経済情勢や政府の堅実な財政運営が評価され、2013年3月には大手格付け会社フィッチ・レーティングスがフィリピン国債の信用格付けを「BB+」から、同国初の投資適格級となる「BBB-」に格上げ。その後、スタンダード＆プアーズ（S&P）、ムーディーズ・インベスターズ・サービスも、フィリピンを投資適格級へと格上げしており、 フィリピンは急成長を遂げて安心できる投資対象となりました。

円安の影響で円建ての物件価格の上昇が続き、為替差益によるキャピタルゲインを得ることも可能ですね。

海外不動産投資、夢のある話です。

 

【報道】地価ルックレポート

8月24日に地価LOOKレポートが発表されました。

（画像はあまり関係ないですｗ）

これは国交省が高度利用地域（つまり主要都市、滋賀県はありませんｗ）、の4半期ごとの地価動向をまとめたもの、

100地区から80地区に削減されていたのが少し気になりますがwww

今期（22年4月1日～7月1日）の地価動向は、上昇が58地区（前回46地区）に増加。横ばいが17地区（同21地区）、下落が5地区（同13地区）とそれぞれ減少。61地区で変動率区分が前期と同様で、19地区が上方に移行。

　上昇の58地区の内訳は、3％未満の上昇が57地区（同45地区）、3％以上6％未満の上昇が1地区（同1地区）となり、3％未満の上昇が前回と比較して増加

というように全国的に上昇傾向なのがうかがえます。

要因としては、コロナの影響がある地域は存在するものの、

・アフターコロナへの期待感

・低金利に後押しされた投資需要

により地価が引っ張られた状況ですね。

9月には地価調査の発表、そして地価公示の作業や固定資産税の評価替えの作業等が続きます、これからの動向を注視しますね。詳しくはこちら

【時事問題】敷地売却制度

先日ニュースでこのような記事を見つけました

野村不、敷地売却制度でオフィス開発へ 東京高輪の高経年マンション建て替え

これはマンションの敷地を一括で売却して区分所有者等に分配金を配当する制度です。

①該当するマンションは、耐震性に問題があり、特定行政庁から除却を認定されたマンションに限られます。

②この場合、区分所有者及び敷地利用権者の持ち分価格の4/5の同意により売却が可能となり、

③敷地の売却を実施する主体として、マンション敷地売却組合を設立して

④マンション敷地売却組合は、マンション敷地の権利を取得し、買受人（敷地の買受計画について都道府県知事等の認定を受けて、敷地のディベロッパーとなる者）にその権利を売却。また、同組合は、マンション敷地売却決議の不同意者からの敷地の買収、「分配金取得計画」に基づく区分所有者等に対する分配金の支払いなどの業務を担うこととなります。

 

そもそも、区分所有法ではマンションについて、4/5以上の区分所有者の賛成を得て建て替えが可能となりますが、修繕費の負担等を考えると経済的に合理的ではない場合もあり、また民法上では敷地の売却については全員の合意が必要であることから中々進まないのが実情でした。

そこで「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律 」が平成26年に成立し、その中にマンションの敷地売却について、上記のような新たな規定ができました。

貼付のニュースは、老朽マンションの敷地が一括売却され、オフィスビルに建て替えられるという話、

このように、老朽マンション問題について、ようやく世間が動き出したのかと思いますね。

そういえばわが町にも老朽マンションがありましたね（トップ写真）、これは行政代執行による解体でしたが、その後更地のまま、今後どうなるのか注目してます。

【実務】共有と分有

不動産を見ていると共有名義をよく見かけます。

これは一つの不動産の所有者が二人以上いるということを表してます。

共有名義になる経緯とは

遺産分割協議で不動産を共有することと定めた場合

遺言で特定の不動産について共有で取得させることと定めた場合

離婚した元夫婦の共有名義の共有不動産が残った場合

親子で二世帯住宅を共同購入した場合　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　などが挙げられます、

共有というものは二人共有であれば権利の1/２を持っているということなので、不動産上に明確に線が引いてあるというわけでもないですｗ

この場合メリットは公租公課が持分に合わせて安くなるとかくらいしか浮かばず、完全所有権であれば自由に使用収益できるのに対し、共有では使用収益が共有者の同意が必要であるとか、処分についても自由にできないとかのデメリットがあります。

相続の際には権利関係の整理が必要になってくると思います。（相続人が100人くらいの共有ってたまにありますが、考えたくないです。）

分有についても

異なる敷地が一団の画地を作ってますので一画地に複数の土地が存して構成している場合です。ただし、この場合も経済合理性の観点から単独で処分、使用収益は難しい土地ですね。

もし、持分をどうかしたい❗️分有を有効活用したい❗️ってことであれば同一画地の他の共有者、所有者に売却、反対に買い取りを行い、完全所有権を目指すべきかと。

この場合、併合による価値の増分に注意しましょう。

短冊形の土地を相続した、登記簿見たら共有者が全く知らない人ばかりで20人以上いた❗️っと言う場合は専門家にアドバイスしてもらいましょう🎵

【気候】猛暑の年

暑中お見舞い申し上げます

猛暑が続きますがご自愛ください

今年も夏がやってきて、

例年通り（？）暑いです、

滋賀県でも熱中症アラートが出まくりで、外出する気になれず、事務所でひたすら作業（書類整理）とかしております。

「猛暑」という言葉、2007年くらいにできた言葉らしいですね、熱中症というワードもこのあたりから（我々の子供時代は日射病でしたね…）

温暖化の影響かどうかですが、確実に毎年暑くなってます。

超暑がり＆汗かきなんで毎年この季節は憂鬱になりますねｗ

いつから日本は暑いんだろ？という疑問から少し調べてみました

見づらいですがｗ、グラフは1910年から2020年までの、夏の35度以上の猛暑日の年間日数を表してます。（気象庁データより抜粋）

こう見ると1990年以降からどんどん増えてますね。

ちなみに1994年が観測史上最も暑い年、次が2018年になってます。

暑い年の地価はどうなるか？

1994年はバブル経済崩壊直後、景気は底を打ったとか言ってましたが、回復のスピードは緩やかすぎて実感がわかないものでしたね。

当時の地価調査地点（滋賀県の大津（県）5-14大津市馬場一丁目）をみると

平成2年は1,700,000円/㎡（+61.9％）、平成2年はおそらく猛暑のスタートのの年、バブル崩壊の平成5年では1,000,000円/㎡（△16.7）、その翌年の観測史上最大の猛暑日は900,000円/㎡（△10.0）となっておりました。

多くの地点も猛暑のスタートに連動して下落基調になってます。

バブル崩壊と猛暑と…パッとみたら相関関係があるのかな？と思ってしまいそうですね。

ちなみに最も暑い街、熊谷を見ると（地価調査熊谷（県）5-4　熊谷市筑波二丁目）、

平成2年は2,880,000円/㎡（+7.9％）、平成5年　2,500,000円/㎡（△13.2）平成6年では1,950,000円/㎡（△22.0）

猛暑の年は下がり方が大きいですね。

ちなみに、観測史上2位の2018年では

滋賀は258,000円/㎡（+0.4）

埼玉熊谷は223,000円/㎡（+0.5）

動きは同じですが、膳所の方が高くなってましたね（笑）

気候と地価、価格形成要因ですが今後もこの暑さが続くとウェイトも変わってくるでしょう

動向を注視します。