【資産維持】家のメンテナンスその１

家の資産価値を維持…という話。

良く私のところにも「家を売りたい！」ってお客様が相談に来られます。

しかし見に行くと…これは高くは売れない…というお家も見られます。

築年よりも老朽化の進んでいると思われるお家…。

どうやったら価値を維持できるのか…。

そもそも償却資産なんで一定率または一定額の償却は免れませんが、

それでも、きれいな状態を維持している家をみることがあります。

普段の家の維持管理、これが売却の際の価格や住環境に大きな差を作ります。

今日は家のメンテナンスについて、

といっても全く難しいことするわけではありません。

建物の中でも一番ダメージ食らうのが屋根、外壁

ここは風雨、紫外線の直撃によって劣化していきます。

一応プランとして10年に一度の修繕を計画しておくのも定番の一つです。

普段からチマチマ可能なこともあります。

屋根に関しては、高台、隣家の上にあがったり、二階上がったとき等屋根が見えるポイントで「落下物」「歪み」などをチェックしてくっださい。

また、外壁に関しては以下の項目にチェックしてください。

・色褪せ

・0.3㎜以上の幅のクラック（ひび割れ

・チョーキング（壁を素手で触ったら手に色がついたなど）

・ボードの欠け

・窓枠、造作のコーキング（シール材）の剥がれ

など、

上記に該当した場合には、一度工務店さんにご相談してください（DIYでやる人もいますが、やったことない人が道具そろえる費用と手間考えたら…自己責任ですｗ）

特に築20年以上の建物は注意です、

維持管理は点検・清掃が基本です

屋根、外壁のクモの巣を取り除くだけでもチェックにつながります。

これらの点検、清掃を行うことにより破損個所をチェック、早期に対応して傷口が広がるのを防ぐ。

すなわち、早期発見が最大のメンテナンスになります。

少しお家をじっくり眺めるだけで価値の維持に繋がるかもしれませんね☺️

【報道】相続税路線価発表

7月1日に相続税路線価が発表されました。

報道では、全国平均でみると回復基調、2年ぶりの上昇ってとこですね、

コロナによる地価下落も一息といったところでしょうか。

ただ、ジャンル別にみるとまだ影響が残る地域もあるようです。

その代表格が大阪ミナミエリア。

前回の路線価では下方修正されたエリアですね。

外国人観光客の受け入れを開始していますが、その効果が波及していない状況であり、ミナミのエリアは前年度と同じく全国最大の下落率（△10.4％）

他方、住宅地は堅調であり、資産保有としての住宅が人気なようです。郊外に在住しながら都心タワーマンションを購入する富裕層がみられ、マンション需要や用地需要はかなり高位で推移している状況ですね。

また、物流を中心とした工業地も上昇しており、すごもり需要、生産拠点の切り替えによる需要、道路網の発達など工業地には追い風が吹いている状況、

商業地においてもアフターコロナを見据えた投資が行われているようで…

総じてみると景気の回復途中なんでしょうかね。

滋賀についてみると全体として4年連続の下落、

マンション需要が相当牽引している形ですが…、大津湖南エリアに限定される感じですね。

その他郊外は相変わらず…。

詳しくはニュースサイトで…

【暮らし】固定資産税

さて、表記の通り固定資産税の話。

市町村が課税し、その基礎となる標準宅地は私たちが鑑定するというのは御存知かと思いますが…。3年に一度の評価替えは我々も繁忙期になりますね。

この5月くらいに請求来て「高い！」とか「低くなった！」とか色々とご意見いただきます( ｀ー´)ノ

どうゆうふうに税金が決まるかというと…。

土地について簡単に言えば、固定資産評価額（課税標準額）×税率1.4％≒税額

建物は課税台帳に登録されている価格×税率1.4％≒税額

※ちなみに土地なら評価額30万未満、建物なら20万未満であれば免税

という形になります。

皆様の通知書に評価額＝課税標準額となっている方もいらっしゃいますし、そうでもない方もいらっしゃいます。

課税標準が一致しない方は、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地(住宅用地)には特例措置が設けられています。1月1日時点で上記に該当する土地の課税標準額が減額されることにより、固定資産税および都市計画税が軽減されます。

すなわち、住宅用地で200㎡以下の分については評価額の1/6

200㎡を超える部分については評価額の1/3が課税標準

例えば200㎡の住宅用地で評価額が3000万円であれば、課税標準は500万円という形となります。

その他、建物についてもいろいろな減額措置がありますので、ご自身のお家がどのような課税となっているかを課税標準、評価額を確認することをお勧めします。

【実務】文化財の鑑定評価

えー、実務カテゴリー101個目の記事ですね(^^♪

文化財保護法に関して記載します。

鑑定士、宅建業の方でしたら調査時に文化財のある土地かどうか、すなわち埋蔵文化財包蔵地（以下包蔵地）のことを調査されていると思いますが、

埋蔵文化財の担当課に行って、「包蔵地」かどうかをヒアリング、

包蔵地でなければスルーですが、包蔵地であれば調査（試掘）が必要。

その調査費の負担ですが、自己用の住宅敷地として個人が造成などするのであれば費用的な補助が出ますが、分譲地やマンションなど事業者が造成する場合には補助は出ない。

調査自体も文化財の内容によって異なりますが、3カ月から1年くらいかかくようで、

工事期間に影響出ますね…。鑑定上減価する方もいますし、そうでない方もいます。（考慮外とする方法もありますね）

ここまでが一般の包蔵地の話ですが、

大変歴史的に重要な文化財がある場合はどうだろう。

例えば

重要文化財

登録有形文化財

伝統的建造物

これらの文化財の建物価格は特殊価格ってことで、市場性を前提としない価格となります。

すなわち、原価法を中心とした鑑定評価を行うというものですが、再調達原価-減価修正だけでなく保存を主眼とした価格であるというのが重要です(^^♪

ただし、この価格には文化財的歴史的な価値を貨幣額でプラスするようなものはないようです。（プレミア的な価格はつかないと考えても良いでしょう）

財産評価基準では重要文化財は0.3掛け、登録有形文化財及び伝統的建造物は0.7掛けという形となります。これはそれらの敷地となっている土地についても同様。

ですので、重要文化財であれば

重要文化財じゃない場合の土地建物の価格×（1-0.7）≒重要文化財の価格

と査定します。

確かに、ほかに転用できなければ減価になりますね、しかし個人的には歴史的な遺産に減価をつけてしまうのは少し抵抗あるかも

（絶版バイクの価値を年式＆距離だけで査定するような感覚になります（笑））自分で話題にしときながらですがw

これからも造成、開発が進めばいろんな文化財が出てくるのかもしれませんね。

【実務】無道路地の評価

今回は実務のカテゴリーで(^^)/

タイトルは無道路地

公道に接面していない土地のことです。

もちろん建築基準法的には原則として建物建築できないです。

道路に面していないから入れない…→そのまんまか！！と思う前に

民法では公道に面していなくても他人の土地を介して道路までアクセスできる「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」というものが認められてます。

上記の権利で一応通行して利用することは可能です、しかし範囲と権利内容がしっかりしていません。

一番の問題はこれだけで建物建てられるのか？ということ。

結論から言えば囲繞地通行権のみで建物建築は厳しいです。

判例などの今までの経緯からみると、囲繞地通行権だけでなく、通路部分の権利を確定する必要があるようです。

つまり、通路部分を購入、賃貸、使用貸借…いろいろありますが、客観的な権利をはっきりさせる必要。特にややこしくない買収が望ましいこととなります。

これにより、上記の法的な問題がクリアできれば建物建築は可能。

鑑定に際しての減価の度合いについてはケースバイケースって言ってしまえば終わりですが（笑）

ザクっと申し上げると

隣の通路用地を買い取る価格を参考に減価率を判断しています。（今回は限定価格要素を抜きで話しますね）

それがあまりに高い場合→つまり鑑定の結果土地の価値がえらく低くなるケースにおいてはそこまでして建物建てたいのか？という「そもそも論」に省みる場合もありますね（つまり隣に買ってもらうことを考慮するなど）

無道路地、いろんなケースがありますが、まずは通路が設置できるかどうかの話から検討しましょう。