不動産を投資目的で取得する場合、もしくは投資目的で業者に勧誘される場合の常套句は「不動産所得を赤字にすることによって税金をするなくすることができる」というものがほとんどである。では、どの程度の効果があるのか、そしてその効果はどの程度続くのかという点を不動産投資の意思決定をする前にシュミレーションできる人は少ない。ここでは新築物件を購入したという前提に立って、その効果をシュミレーションするのが目的である。
（前提）
まず以下の前提でシュミレーションを行う。典型例とは言えないかも知れないが、計算の単純化の為、以下の投資家を想定する。年齢３５歳、外資系金融機関に勤め年収２２６０万円。妻子なく独身の設定。年収が高すぎるかもしれないが、投資目的の不動産取得はこのような例が比較的多いと考えられる。なぜなら、支払う税金に嫌気がさしている人が多いからである。また年収が２０００万円を超えている為、彼は確定申告を行っており、痛税感が高い。総所得が中途半端なのは課税最高税率である３７％の最低限に到達する水準である。
（不動産取得前）
ここで、税金について少しおさらいしておこう。給与所得者の税の計算は簡単である。まず、総所得２２６０万円に９５％を掛け合わせ、１７０万円を差し引いた金額が「課税所得」となる。蛇足だが、このケースでは受取キャッシュフローから２７０万円を差引いた金額1977万円が課税所得である。２７０万円は企業で言えば必要経費とみなすことができる。
課税所得 ＝ 総所得ｘ９５％ － １７０万円 －＞ ２２６０ｘ０．９５ － １７０ ＝１９７７万円
所得税の計算は各種控除を差引いた後、税額表から計算される。ここでは基礎控除３８万円、社会保険料１２０万円、生命保険料控除１０万円の合計１６８万円を控除すると最終的な課税所得額は１８０９万円となる。所得税の税率は３７％を掛け合わせ、２４９万円を差引くから、４２０万円。住民税は１３％に３１万円の控除で２０４万円。合計の税額は６２４万円となる。
（不動産の取得）
ここで、彼は都内の新築物件を購入するとしよう。投資目的で購入し、賃貸に回すことを前提にする。彼の最大の目的は節税をすることである。都内のマンション、どこでも良いが例えば山の手線内の駅から７－８分、という好立地で部屋も４５㎡と比較的広いものとしよう。ワンルーム投資にしないのは理由があるがそれは後で述べるとする。価格は３６００万円、彼がこれを決めた理由は立地条件があり、さらに賃貸利回りが６．５％で回ると予想されたからである。実際には消費税が９０万円別途かかり、さらに業者、司法書士、銀行ローン等の手数料がかかるため、実際の支出はこれよりも多い。彼は自己資金を１２００万円投じ、残りの２５００万円を銀行ローンとした。
彼は物件価格の３３％の自己資金を投じることによって、その３倍の価格の資産を購入した。これによって彼のレバレッジ効果は３倍となり、投下資金利回り（CCR=Cash On Cash Return）は以下の通りとなる。
ＣＣＲ＝ 賃貸収入／自己資金 －＞ ２３４万（３６００ｘ６．５％）／１２００万 ＝ １９．５％
無論、これは借り入れコストをゼロとおいた場合で世の中それほど甘くない。銀行ローンは２５００万円、期間２年固定金利、返済期間１８年、元利金等返済、ボーナス返済なし、金利２．０％とした。ボーナス返済がないのは計算の簡便化の為であり、期間が中途半端なのは彼が早期にローンを返済し、かつネットのキャッシュフローをプラスにしようとしたからである。毎月１３万７９２０円、年間で１６５万５千円の返済となる。また、マンションの管理費、修繕積立金が月に２万５千円、年間３０万円かかる。固定資産税は７万円と暫定的に試算すると、ネットのキャッシュフローは以下の通り。
ネットキャッシュフロー ＝ ２３４万円（賃貸料） － １６５．５万（元利返済） － ３７万（諸経費）＝３１．５万円
ざっと毎月２．６万円の黒字になる。ここで再度ＣＣＲを計算すると２．６％になる。これだけなら、投資してもあまり意味がないように見える。真の目的は不動産所得を確定申告して実質のキャッシュフローを改善するのが目的である。
（不動産取得後の確定申告、初年度）
計算を簡便にするために不動産の取得・引渡し、賃貸が１月１日に終了したと仮定しよう。不動産所得の計算は総収入から経費を引くだけでよい。但し、不動産は建物が建っていることから減価償却という非現金費用が発生する。ここでは土地と建物の比率を５０：５０とする。また、取得にかかった費用は消費税等の租税公課で１２０万円、金融機関、業者への手数料が１００万円とする。土地は減価しないので建物の減価償却は４７年（係数０．０２２）、さらに建物本体と付属設備に分け（建物：付属設備、７：３で計算）、付属設備は定率法を適用（税務署への事前申請が必要）である場合のトータルの減価償却コストは初年度で１０９万円。かかった金利コストは年間３３万円（建物にかかる金利）であると。所得金額は
不動産所得 ＝ ２３４（賃料）－１２０（租税）－１００（手数料）－１０１（償却）－３３（金利）＝ －１２０万
となる。これを給与所得と損益通産すると新しい税負担額は以下の通りとなる。
所得税 ＝（2260ｘ0.95 － 170）－120（不動産所得）＝1857 － 168（各種控除）＝1689ｘ37％－249＝376万円
住民税 ＝1689ｘ13％－31万＝189万円
合計の租税負担額は565万円となり、税額が59万円減少する。これにネットキャッシュフローを加えた金額が合計の経済効果で年間では890.5万円円。実質のＣＣＲは7.54％になる。今時の低金利で7％を実現できるのは少ないと喜ぶところだが、実はこれには大きな落とし穴がある。それは不動産所得が来年も続くということであり、減価償却は定率法を選べば次年度は減少し、大きなマイナス効果を持っていた諸経費は次年度に大幅な低下をみる。これについては次回で見てみよう。
（前提）
まず以下の前提でシュミレーションを行う。典型例とは言えないかも知れないが、計算の単純化の為、以下の投資家を想定する。年齢３５歳、外資系金融機関に勤め年収２２６０万円。妻子なく独身の設定。年収が高すぎるかもしれないが、投資目的の不動産取得はこのような例が比較的多いと考えられる。なぜなら、支払う税金に嫌気がさしている人が多いからである。また年収が２０００万円を超えている為、彼は確定申告を行っており、痛税感が高い。総所得が中途半端なのは課税最高税率である３７％の最低限に到達する水準である。
（不動産取得前）
ここで、税金について少しおさらいしておこう。給与所得者の税の計算は簡単である。まず、総所得２２６０万円に９５％を掛け合わせ、１７０万円を差し引いた金額が「課税所得」となる。蛇足だが、このケースでは受取キャッシュフローから２７０万円を差引いた金額1977万円が課税所得である。２７０万円は企業で言えば必要経費とみなすことができる。
課税所得 ＝ 総所得ｘ９５％ － １７０万円 －＞ ２２６０ｘ０．９５ － １７０ ＝１９７７万円
所得税の計算は各種控除を差引いた後、税額表から計算される。ここでは基礎控除３８万円、社会保険料１２０万円、生命保険料控除１０万円の合計１６８万円を控除すると最終的な課税所得額は１８０９万円となる。所得税の税率は３７％を掛け合わせ、２４９万円を差引くから、４２０万円。住民税は１３％に３１万円の控除で２０４万円。合計の税額は６２４万円となる。
（不動産の取得）
ここで、彼は都内の新築物件を購入するとしよう。投資目的で購入し、賃貸に回すことを前提にする。彼の最大の目的は節税をすることである。都内のマンション、どこでも良いが例えば山の手線内の駅から７－８分、という好立地で部屋も４５㎡と比較的広いものとしよう。ワンルーム投資にしないのは理由があるがそれは後で述べるとする。価格は３６００万円、彼がこれを決めた理由は立地条件があり、さらに賃貸利回りが６．５％で回ると予想されたからである。実際には消費税が９０万円別途かかり、さらに業者、司法書士、銀行ローン等の手数料がかかるため、実際の支出はこれよりも多い。彼は自己資金を１２００万円投じ、残りの２５００万円を銀行ローンとした。
彼は物件価格の３３％の自己資金を投じることによって、その３倍の価格の資産を購入した。これによって彼のレバレッジ効果は３倍となり、投下資金利回り（CCR=Cash On Cash Return）は以下の通りとなる。
ＣＣＲ＝ 賃貸収入／自己資金 －＞ ２３４万（３６００ｘ６．５％）／１２００万 ＝ １９．５％
無論、これは借り入れコストをゼロとおいた場合で世の中それほど甘くない。銀行ローンは２５００万円、期間２年固定金利、返済期間１８年、元利金等返済、ボーナス返済なし、金利２．０％とした。ボーナス返済がないのは計算の簡便化の為であり、期間が中途半端なのは彼が早期にローンを返済し、かつネットのキャッシュフローをプラスにしようとしたからである。毎月１３万７９２０円、年間で１６５万５千円の返済となる。また、マンションの管理費、修繕積立金が月に２万５千円、年間３０万円かかる。固定資産税は７万円と暫定的に試算すると、ネットのキャッシュフローは以下の通り。
ネットキャッシュフロー ＝ ２３４万円（賃貸料） － １６５．５万（元利返済） － ３７万（諸経費）＝３１．５万円
ざっと毎月２．６万円の黒字になる。ここで再度ＣＣＲを計算すると２．６％になる。これだけなら、投資してもあまり意味がないように見える。真の目的は不動産所得を確定申告して実質のキャッシュフローを改善するのが目的である。
（不動産取得後の確定申告、初年度）
計算を簡便にするために不動産の取得・引渡し、賃貸が１月１日に終了したと仮定しよう。不動産所得の計算は総収入から経費を引くだけでよい。但し、不動産は建物が建っていることから減価償却という非現金費用が発生する。ここでは土地と建物の比率を５０：５０とする。また、取得にかかった費用は消費税等の租税公課で１２０万円、金融機関、業者への手数料が１００万円とする。土地は減価しないので建物の減価償却は４７年（係数０．０２２）、さらに建物本体と付属設備に分け（建物：付属設備、７：３で計算）、付属設備は定率法を適用（税務署への事前申請が必要）である場合のトータルの減価償却コストは初年度で１０９万円。かかった金利コストは年間３３万円（建物にかかる金利）であると。所得金額は
不動産所得 ＝ ２３４（賃料）－１２０（租税）－１００（手数料）－１０１（償却）－３３（金利）＝ －１２０万
となる。これを給与所得と損益通産すると新しい税負担額は以下の通りとなる。
所得税 ＝（2260ｘ0.95 － 170）－120（不動産所得）＝1857 － 168（各種控除）＝1689ｘ37％－249＝376万円
住民税 ＝1689ｘ13％－31万＝189万円
合計の租税負担額は565万円となり、税額が59万円減少する。これにネットキャッシュフローを加えた金額が合計の経済効果で年間では890.5万円円。実質のＣＣＲは7.54％になる。今時の低金利で7％を実現できるのは少ないと喜ぶところだが、実はこれには大きな落とし穴がある。それは不動産所得が来年も続くということであり、減価償却は定率法を選べば次年度は減少し、大きなマイナス効果を持っていた諸経費は次年度に大幅な低下をみる。これについては次回で見てみよう。
トータル