現在フジテレビ系列で「東京マグネチュード8.0」という番組を放送
している。東京直下型地震が発生したというシナリオの想定を元に
死者１８万人、負傷者２０万人、被災者１５万人と関東大震災を上回
る規模の災害が発生するとされている。１９８１年の建築基準法の改
正による新耐震基準導入、平成に入り耐震改修促進法の制定など、首
都圏での耐震化構造物は増加しているとはいっても大正時代との人口
密度の違いなどから正直、シュミレーションの数字は甘いのではない
かという気もする。
当然、そうなった場合には首都圏にポートフォリオが集中している
REITは全滅だろう。少なくとも数年間は無配となる可能性は大いにあ
る。このアニメを見て思うのだが、耐震化というのも結構幅が広くて
倒壊しないということは、地震後に使用できるという意味を必ずしも
意味しないということだ。耐震等級というものがあるが以下のような
ものである。
(耐震等級１)
「百年に一度の確率で発生する地震(東京では震度６強から震度７程
度)の地震力に対して倒壊、崩壊せず、数十年に一度発生する地震(東
京では震度５強程度)の地震力に対して損壊しない程度」
(耐震等級２)
「上記の地震力に対して１．２５倍の地震に対抗できる」
(耐震等級３)
「上記の地震力に対して１．５倍の地震に対抗できる」
というような定義だが、最近耐震性をアピールしている多くの建物は耐
震等級１がほとんど。制震、免震をアピールしていいても耐震等級が１
以上はそれほどない。等級２以上だとコストが上がるためだ。等級1でも
ウソをついているわけでもない。等級１というのは倒壊、崩壊はしないが、
損傷を受ける可能性はあると解釈したほうが良いだろう。その場合のコ
ストを考えるとちょっと頭がくらくらしてくる。平成７年の阪神・淡路
大震災では木造家屋を中心に３９万戸の住宅が損傷を受け、１０万の全
壊家屋を出した。また鉄筋コンクリート造、鉄骨造りの建物も建築基準
法上OKでも倒壊した建物や手抜きなどによる被害を受けだ建物が見られ
た。崩壊、倒壊を免れたからといって、追加コストなしにそのまま使え
るということはありえない。少なくも、倒壊を免れたビルは再度補強工
事が必要となりコストが発生する。
このアニメを見て思うのはやはり分散投資が一番ということ。地方物
件を組み入れるREITや海外のREITもヘッジ手段としては常に検討すべき
ということだ。 というより...やはり地震が起こらないことを祈っておくの
が正解かな。
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