Ascendas REITが第３四半期決算を発表した。金融危機以降ほぼ一年が経ち、バランス
シートの中身も大きく変化した。営業収益は５%増収となり、NPIも11.7%と二桁の増収と
なっている。まとめた表は以下の通り。海外リートの中でも結構長く持っている銘柄で
その間ずっと配当を受け取っているのでそこそこのリターンにはなっている。金融危機の
時には流石に含み損に転じたがその後の株価の上昇は結構ドラスチックだった。トレーディング
の機会は何度もあったが、結局バイ・アンド・ホールドで良かったかもしれない。
NPIの増加は賃料改訂や不動産関連営業費用の低減が４割程度プラス寄与したのに加え、
２００８年に投資した物件のフル寄与が６割程度あったと分析されている。期中には
空港物流施設のPlot6、Plaza 8 Changi Business Park Phase 2の完成があり、既に稼動
している。２００９年の１月から当法人は投資主割当増資、第３者割当増資、社債の発行
など積極的にエクイティを実施したことで発行済み株式数は４割増加。一方で、配当は
13.2%の減少に留まった。さすがにこれだけ増資するとギアリングは大きく低下しており、
総負債は１８．６億ドルから１４．０６億ドルに減少、レバレッジは41.4%から、30.5%
に低下している。
市場で懸念されていたCMBSは８月にローンに切り替えられ、担保の設定されていない
物件が２０億ドル、３１物件に拡大し、借入れ余力が拡大した。２０１０年の３月に３億
ドルのローン返済があるのみでキャッシュフローを圧迫するバランスシート上のリスクは
激減した。デットプロファイルもかなりなだらかになってきており、２０１４年まで、最
大の返済額は３９５百万ドル(2014年)であり、金融市場の動揺によるショックはほとんど
防げると考えてよいだろう。
ポートフォリオの稼働率は９月末現在で96.8%、MTB(Multi-tenanted buildings)でみる
と93.3%となっている。MTBとは１顧客にまる貸ししているビルでなく、複数のテナントに
リーシングをしているビルをさすが、MTBはAscedasのポートフォリオの54%を占めており、
またマルチテナントであること言う事は中小ユーザーが多くなる為、景気の影響を受ける
と考えられている。現状を見る限りにおいては稼働率の低下が見られるものの、比較的高
水準を維持しており、シンガポール市場の平均稼働率を上回っている。
とはいったものの、当法人がリスクから開放されているわけではない。センシティビティ
アナリシスでは稼働率もくしはレント水準が５%低下するごとにNPIが3.7%減少する。10%
低下するとNPIが7.5%。一方、分配金レベルでみると17%ずつ減少していくことになる。
金融危機を大型増資で乗り切っただけあってバランスシートリスクはほぼなくなったが、
不安材料はやはり景気の状況だろう。全体の稼働率も前年と比較すると１．２%減少、MTB
ベースでは２．３%減少しており、景気低下の影響はあると考えるのが妥当だ。当法人の
契約では94%との顧客との間で賃料に関してコミットされているという強みがあるものの、
契約更改となれば別である。レント水準も２００８年をピークに徐々に低下してきており、
下げ止まり感はまだない。平均リース契約期間も５．５年から４．９年に短縮しており、
特に来年、再来年の契約更改を合わせると３割に上るためそのときの経済環境の状態は重要
である。目先は特に問題がないもののアジア経済の回復がどの程度になるかは依然として
注目する必要がある。とりあえず保有継続でOK。
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