遺産発見条項

え、もう木曜日って感じ


午前

ネットで定款認証の嘱託手続き～
まぁ毎度のことなんで、なんの問題もないだろと軽く考えていた。。


その後

債務整理～
信販系って、だいたいどこもサラ金より反応が鈍い。履歴の開示は遅いし、こっちが返済案を提示しても、電話しないと全く反応がない状態。
で、その割には、最後に支払った日から４ヶ月経っているから、その分の利息を半分でも乗せてくれとか、まぁいろいろ言ってくるわけ。。

午後

昭和初期でとまっている共有者8名の相続登記の件で、共有者の1人の相続人が見つかったって連絡が入った。この前のAさんが、他の共有者に関して、地元の町内会などをいろいろ当たってくれたらしい。
因みに、この物件は、相続漏れというより、相続登記漏れ。今回登記が終わったＡさんも、他の不動産は、何十年も前に相続登記を終えていた。
実務では、遺産分割時に発見出来なかった不動産を予めカバーする手段として、「遺産発見条項」なるものを協議書に入れておくことがある。
特に農家の人や地主さんの相続などは、後から被相続人名義の不動産が発見されることは珍しいことではないが、そのたびに、現在の相続人間で協議をして、実印をもらうってことはあまり得策でないので、例えば、遺産発見条項として、協議書の末尾に「本協議以外の不動産が発見された場合は、相続人Ａが全て取得する。」等の文言を入れておくことがある。
だが、実際は、何十年も前に行った遺産分割協議書をすでに紛失してしまっているケースもまた珍しくなく、そーなると、一から書類を集めて現在の相続人を確定し実印もらうってとこから始めなければならない。さらに厄介なのは、前回の相続ですったもんだして、あれ以来、もう何年も他の兄弟と連絡を取っていない、連絡取れてもあの時のことがあるからもう印鑑はもらえないってケース。こーなると、非常に悩ましい事態となる。
後から発見された不動産の価値によっては、取得する相続人もたいして乗り気にはならず、疎遠の兄弟と連絡を取ってくれと言っても、なかなか動いてはくれないだろう。。

増築登記と所有権証明書

下流喰い―消費者金融の実態 (ちくま新書) 須田 慎一郎 筑摩書房

先週末、たまたま本屋で目に留まったので買って読んでみました。

ちょっと前までなら当たり前だった、サラ金の悪辣な取立てや詐欺まがいの連帯保証制度の実態、不動産担保ローンやおまとめローンの看過出来ない問題点等、儲かりすぎている消費者金融のビジネスモデルに対して、この著者は厳しく追及を行っている。
まぁ最後の方で、おぉ～、このミスは！？・・・って記述もあったが、とにかく読みやすくてお勧めです。


さて、今日は依頼のあった建物増築登記の件で、朝から図面作成したり申請書作ったりと。。
増築の工事をすれば、通常、建物の床面積が増加することになるので、所有者は増築による建物表題（床面積）変更登記を申請しなければならない。この場合、増築部分の所有権が申請人に帰属している（言い換えれば、増築部分が他人の所有物ではないこと）を証明するために、添付書類として、申請人の所有権を証する書面（所有権証明書）を添付する必要がある。
でも、例えば、増築した部分が、元の建物と完全に符合しており、これを分離復旧させることが事実上不可能なケースなど（小規模な増築の大半はこのケースかと。）は、民法の符合の規定（２４２）により、増築部分の所有権は当然に元の建物の所有者に帰属することになる（尚、増築部分が、建物の構成部分となる場合は、同条の但書きの適用はないと解されている。）。つまり、このようなケースなら所有権証明書はそもそも不要と考えられるが、法務局は、必ず所有権証明書の添付を求めてくる。


参考・・・になるかわからないけど。。

建物の賃借人が承諾を得て二階部分を増築した場合に区分所有権が成立しないとされた事例

サラ金の利息

明け方頃、結構揺れていましたね。
神奈川県西部が震源地で、戸塚区は震度３とのことですが、寝ていてもすぐに気づくほどの大きい揺れだったと思います。


日付が変わっちゃった・・

三連休最初の土曜日

午前

計算書が郵送で届く。
この業者は、どちらかと言うと最近の評判は悪くなく、過払い案件に関しての対応もスムーズで、１０年以上の前の履歴も一回で全てを開示する。
ところで、最近では、一部大手のサラ金が上限利息を１８％まで下げたようだが、以前は大体２７％から２９％辺りで利息を取っていた。

さて、利息に関してこんな話をご存じだろうか・・・

例えば、ある人に２００万円の借金があったと仮定し、これを毎月４万５，０００円ずつ返済していくとする。
２００万の借入先の利息を、以下の３つに場合分けしてみて、その人が完済するまで何年かかるかってお話～

①銀行金利１．８０％の場合

②利息制限法の上限金利内である１８．００％の場合

③サラ金の金利２８．００％の場合


して、計算してみると・・・・


①では、約４年かかる。

②では、約６年かかる。


では、③だと、どれくらいかかるだろうか？
（このはなし、初めて聞いたって人はちょっと考えてからスクロールしてみて下さいな。）
















答えは、一生かけて払い続けても完済しない。
つまり、このケースで毎月４万５０００円を支払っても、利息分だけしか払っていないことになるので、一向に元本が減らず、その結果、何十年と払い続けても２００万の借金はなくならないのである。

サラ金の恐ろしいビジネスモデルが良く理解できる話である

因みに、この話は、クレジットサラ金問題について、最前線で活躍されている有名な弁護士さんの論文に掲載されていた内容である。


午後
来客
受託した債務整理の依頼で、先月、最後一つだけ残った信販会社との和解が成立したので、その終了報告＆契約書類の返却。
最後暫し雑談をして、その帰り際に、もう二度とサラ金には手を出しませんよ・・・と言って事務所を後にした姿が印象的だった。。





さて、明日から溜まった前半戦の２４でも見ますか・・・

旧土地台帳

先日、会から届いた資料によれば、どうやら横浜は年内に全ての法務局がオンライン指定庁になるもよう～

週の真ん中水曜日

午前
数社から取引の計算書が届いた。
が、まともに最初から全部を開示している業者は少なく、冒頭が残高数万円からスタートしていたり、なぜか入金から始まっているもの、適当に小出しにして少しでも時間を稼ごうとしているもの、まぁそーいうのが目立つ。
いずれにしても、全ての履歴が揃わなければ過払金も確定出来ないので、全開示されるまでは、しつこく開示を求めていくのだが、相手によっては、さっさと訴訟提起して裁判の中で開示を求めていく方が早く解決することも多いとか。

午後
相続登記が完了したため、相続人宅へ権利証のお届け＆今後の打ち合わせ。
物件は、共有者８名の共有地。しかも昭和１７年で登記がとまっている、いわゆる改製不適合物件。当然、中身は全部手書き～。まぁなんとも達筆な字で・・・
この土地に関しては、なんらかの事由で、当時から共同人名票が法務局に備え付けられておらず、従ってコンピューター化の際に移記出来なかったとのこと。因みに、こーいうのは、墓地なんかでたまに見かけるけど、本件は単なる山林である。
とりあえず、旧土地台帳の写し（←これ、法務局にあります。これを請求するのって専門家でも年に数回とないかも。）を請求して、そこにある共有者氏名表と照らし合わせながら、甲区１番から順番に拾い上げて読み解いていくと（あー、しんど・・）、甲区３０番くらいで一応共有者全員が特定できた。最終的な共有者は８名かと。が、当然、この８名は現在全員亡くなっていると思われるので、一名を除き、それぞれの相続人を捜すところから始めるが、方法としては、当時の住所地を訪れて、
「Ｂさんって人ご存じですか？」
「Ｃさんという名前聞いたことありますか？」
と近隣の人たちに聞き込みするくらいしか思いつかない。

で、ある程度聞いた話では、

Ｂさんは家そのものがなくなっている、
Ｃさんは確か相続人が３０人くらいいた、
とかで、なかなか前途多難っぽい。

夜
久しぶりにジムへ行った。
子供が産れたばかりでなかなか行けない日々が続いたが、今日、出席者の上位リストに私の名前が掲示されているのを見て、ちょっと嬉しくなった。通い始めてもうこんなになるのか・・・せっかくなんでこれからも通い続けようと思った。

別送方式

10月スタート

10月を旧暦で神無月と言ふ。


じゃあ11月はなんつーんだっけ？


週の始まり月曜日

午前

有限会社から株式会社への商号変更登記。
ま、もう論点は出尽くしているな。
ということで、オンライン申請でサクっと・・・と言ってもいつものように、送信するのは申請情報だけで、添付書類は後から郵送（いわゆる別送方式）。
ところで、来年に向けて、そろそろ不動産登記もオンラインで登記申請する準備をしていく必要がありそう。
現行上、不動産登記の場合は、商業と違い、申請情報のみ送信して添付書類は後から持参（郵送）するって方法は認められない（不動産登記令１０条　添付情報の提供）。
というのも、これは、不動産登記の場合その申請順序に重要な意味があるので、例えば、まだ実体が発生していないにもかかわらず、登記の順位を保全せんがため、先に登記の申請だけを行うという架空の登記申請を防止する必要があるからだろう。
しかし、実際の不動産登記の添付情報は多岐に渡るため、これらを全てオンラインで送信しなければならないとすることは、現時点においてほぼ不可能であり、新不動産登記法の目玉でもあるオンライン登記申請が絵に描いた餅になりかねないので、結局、通達で不動産登記でも別送方式を便宜認め（一部の横浜の法務局で実証済み）、今後の不動産のオンライン登記申請の利用促進を計っていく必要があろう。
ただ、この場合、先ほどのカラ申請防止の観点から、少なくとも添付書類のうち登記原因証明情報は、申請情報と合わせて送信（具体的には、スキャナーでこれを読み込み、ＰＤＦファイルにして送信）するという案が出ている。

因みに、仮に、申請情報のみでも不動産のオンライン登記申請が可能なら、それこそ、司法書士が決済の場にノートＰＣとカードを持って行って、資金実行（まぁタイミング的には売主に入金が確認されてから。）と同時に、その場で登記の申請だけでも入れておくことが出来ると思うのだが。。。

あと問題は、識別情報の受領をどうすんのかって、多分ここだろうな・・


午後

興味のある研修を見つけたので申し込んだ。
あと、ついでに平成20年度の司法書士手帳も申し込んだ。
が、何を勘違いしたか、間違って多く申し込んじゃった

その後、
ひたすら引き直し計算～



11月は、霜月