印鑑が違うんじゃない？

って電話が法務局からかかってきた。
うっ・・・
手元にある遺産分割協議書のコピーで確認をしたら、確かに違うような感じもする。。
以前も、遺産分割協議書に押してあった相続人の印影を印鑑証明書と照合したら、ウ冠のちょんの部分がビミョーに斜めに曲がっている感じがした・・・
うーん、これ、実印と違うような気もするが、本人はこれが実印と言うし。。
もしこれが決済だったら非常に悩ましい判断を迫られたと思う。
一般的に、法務局の印影照合は金融機関のそれより厳しい。


7月最後の土曜日

しかし暑い。
まだ梅雨明けしていないのだろうか・・


午前

来客
共有で持っている土地を人数分に分割して、それぞれの単独所有にしたいという相談。
不動産を他の者との共有にしていると、例えば相続などが発生した場合、権利係がさらに複雑になり、また売却する時なんかも全員の同意が必要になって、いざという時に中々話がまとまらないものである。
さて、この場合、まず土地の分割登記（分筆登記）が必要になる。これには土地の測量がからみ、土地家屋調査士の仕事になる。費用は、土地の広さ、形状、道路査定の要否、杭の存否、同意が必要となる隣地所有者の数などによって大きく変わってくる。
次に、土地の分筆登記が終わっても、それだけでは共有状態は解消されない。それぞれの持ち分を交換する持分移転登記（これは司法書士の仕事）を行う。
このトゥステップを踏むことによって、それぞれの土地について単独所有となる。

午後
来客・・・の予定がキャンセルに。
時間があいたので、ネットで動画を見た。ここのサイトはなかなかの優良コンテンツを持っているので、家でもたまに見たりしている。
ところで、新米の兵隊のよくかかる病気ってどんな病気なんだろう・・・

その後
引き直し計算。ま、こんなもんかな。。確か受任時は、月々これくらいなら払えると言っていたっけ。けど、受任してからそれなりに時間が経っていると、その人の生活状況も変わってきているので、メールでもう一度確認をした。

帰り
期日前投票を。遅い時間帯だったが、かなり多くの人がいた。期日前投票者数が過去最高を更新するかもしれないって話だし、やはり今回の選挙にはかなりの関心が寄せられているってのがよく分かった。

タイヤに・・・

なーんか昨日から車の左後輪のタイヤが凹んでいるような気がして、近くでよく見てみたら、
あ”ー、釘らしき物体が刺さっているじゃん・・
アブネ～、このまま気づかずに走っていたら間違いなくパンクするよ
しかしいつからだろ・・
とりあえず、ジャッキアップしてタイヤ交換
やれやれ・・・
これ、タイヤを外した図。

しかし、まぁ綺麗に刺さっているな。だから逆に損傷も最小限に抑えられたのかも・・



週の前半火曜日

午前

月末に向けての事前準備～
そんな中、成年後見制度を利用した不動産登記手続きの案件があった。
成年後見人は、成年被後見人の財産を管理し、またその財産についての法律行為を代理して行う権限がある。通常、後見人の行う個々の法律行為に関して裁判所の許可は不要だが、被後見人の居住用不動産を売却する場合は、居住環境が変化することにより被後見人の精神状態に重大な影響を与えると考えられているため、居住用不動産の売却に関しては、裁判所の許可が必要になる（民法859の3）。
この許可を欠いた売却行為は無効と解されている。

ちょっと早めの昼飯～
う、今度は携帯の充電池が切れかかっている・・

午後

法務局でＣＰ閉鎖の閲覧～
なんか、簿冊めくるのって久しぶりだな・・
国土調査が入っている物件だったので、とりあえず合筆前の全ての不動産の地番、取得した登記原因及び日付、受付年月日並びに受付番号なんかをメモして、仲介業者に、当日はこれとこれとこれの権利証が必要ですよ～ってファックスしておいた。
昔は、窓口で登記簿謄本の申請があると、係の人が奥へ行って、簿冊から該当の地番を探し、そこを抜いてコピーを取って交付していたわけ。だから、大体どこの法務局でも謄本を受け取るのに３．４０分は待たされた。ま、たまに今でもそれくらい待たされるけどね。
なわけで、法務局の近くでやっていても、権利内容を確認するだけなら、専らネットで民事法務協会のを利用している。

夕方
借り換えの案件で住所変更が発覚。委任状なし。なわけで、担当者に取り次いでもらい、委任状を持って依頼人宅へ伺った。
何か疲れたのでそのまま帰宅。

おまとめローン

週の後半木曜日

午前
東戸塚で決済。
まずはアイサツを～って、あれ、名刺がきれてる・・ヤバッ・・、お、鞄の中に予備の名刺を発見。たく、ちゃんと補充しとけっつーの。
さて、ここの銀行には、昭和５０年当時の東戸塚駅周辺の航空写真が飾ってある。つーか、写っているのは山と畑だけ。なーんもない・・陸の孤島って感じ。
今でこそ東戸塚周辺は、ショッピングセンターが出来て、超高層マンションなんかも次々と立ち上がっており、勢い的には、戸塚＜東戸塚って感じになっている。東戸塚駅の改札を通ると、すでにここは人工飽和状態のような印象を受ける。ま、でもどちらかというと、こーなったのはつい最近だもんな。
東戸塚の住民にとっては、区役所が戸塚にあることや、自分たちの税金が、ほとんど利用しない戸塚駅の再開発に投じられているのは面白くないかも。
ま、みんな東戸塚を昔から利用している人達だったので、終始こんなローカルネタが展開されていた。。

午後
株式会社が、設立後に、本店管轄外に初めて支店を設置するって内容。本店所在地・支店所在地、双方ともオンライン指定庁～
じゃ、本店・支店一括申請をやってみるか。。
商業登記法第４９条によれば、本店及び支店所在地を管轄する登記所が、いずれも法務大臣の指定を受けた登記所（オンライン指定庁のこと。）である場合、登録免許税の他に所定の手数料を納付することにより、本店所在地を経由しての一括申請が可能である、となっている。
つまり、昔みたいに、まず本店管轄内に申請して、登記が終わったら、その謄本を付けて支店所在地を管轄する登記所に申請するという面倒な手間と時間を省ける。
因みに、所定の手数料は、1件について600円とされている（登記手数令１２）。

夜
来客→債務整理。
よく、「おまとめローン」にしようか迷っているという相談を受ける。
おまとめローンは、最近テレビやラジオで良く耳にする言葉だが、簡単に言えば、多重債務者の借金を一本化して、月々の返済額を減らし負担を少なくするという商品である。
が、この商品は、様々な問題を含んでおり、結局のところ、単なる借金問題の先送りに過ぎず、また、過払い金を請求する機会も失いかねないので、相談にくる多重債務者には、おまとめローンは、貴方が今抱えている問題の根本的な解決にはならないですよってことを必ず伝えている。

手水舎

「ちょうずや」と読むらしい。。
神社の境内におかれていて、参拝者が手や口をすすぐ所のこと。
でも、「てみずや」でも間違いじゃないみたいよ。
さて、昨日は天気も良かったので、娘を連れてお宮参りへ行ってきました。
女の子の場合は、生後32～33日くらいを目安に行くらしいです。
まだ、病院に行く時くらいしか外に出した事がなかったので（まぁ、この頃はみんな同じだろうが・・）、果たして無事に終わるのかちょっと不安だったが、昨日は大変ご機嫌が良かったらしく、ずっと寝ていてくれた
ただ、祈祷中、太鼓を何発も思いっきり鳴らされた時は、娘の体がそれに合わせてピクピク反応していたので、こりゃ起きて泣き出すのも時間の問題だなと思ったが、意外に最後まで寝ていてくれた。ホッ
因みに社の中では、ちゃんと業務用のエアコンが目につく所でフル回転していて、かなり冷えきっていました
そーいうもんなんですかね。。


三連休明けの火曜日

夜は結構冷えますな・・

午前

調停調書による相続登記。
相続人間で、遺産の分割についての話し合いがつかない場合の手段として、家庭裁判所に遺産分割の調停を申し立てることができる。この調停は，相続人のうちの１人もしくは何人かが他の相続人全員を相手方として申し立てるもの。
調停での話し合いがまとまった場合は、その内容を基に調停調書が作成され（調停調書は判決と同一の効力がある。）、遺産の内容に不動産の取得があれば、相続登記の手続きを行う。

因みに、話合いがまとまらず調停が不成立になった場合には、自動的に審判手続が開始され，家事審判官が，遺産に属する物又は権利の種類及び性質，各相続人の年齢，職業，心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮して，審判をすることになる。（※裁判所ＨＰ遺産分割より。）

午後

あとはよく覚えていないんで箇条書き。

・相続登記の依頼。で、委任状と遺産分割証明書を作成して送った。
・オンラインで謄本請求・・・・あ、共担付け忘れていた・・編集しなおし～。
・債権者から過払いの和解契約書が届いた。署名・押印＆割印をして１通を返送。
・来客。債務整理・・但し、後日又連絡してもらうことに。受託するか未定。

ま、そんな感じでしょうかね。。

暑気払い

週のおしまい金曜日

世間では明日から三連休か。。

午前
決済
買主も売主も不動産業者～。まあプロですよ。
つーことで、手際良すぎ。私が時間前に到着したら、伝票はおろか領収証も出来て全部机の上に置いてあり、あとは私が実行かけるだけって状態だった。
で、お金待っている間の話題は、今年の６月から建築確認申請の手数料が上がったって話。また、建物の審査も以前より厳しくなったとのこと。まぁこれは、例の耐震偽造の影響を受けてのことだろう。
例えば、横浜市内だと、建築確認申請後の軽微な変更も、再度確認申請を出直す必要があるらしい（つまり手数料が余計にかかる。）。設計後に依頼人が、和室やめてやっぱ洋間に変更したいって場合等、どうなるのだろうか・・・
特に３階建て以上の建物建てるときは、以前より費用も期間もかなりにかかるとのこと。
因みに、例の中間省略登記の話題に関してはあまり興味がないようで。。

その後、職印証明書を取りに神奈川県司法書士会へ。そー言えば、会から、会員の相談業務に関する一斉アンケートみたいなのもが送られていた。そろそろ回答してファックスしとかないとな。。

午後
ネットで代理申請の費用の振り込み。
振込先が三菱東京ＵＦＪ銀行だとちょっと嬉しいかも。つーのも、ここは別支店でも振り込み手数料が無料のため、私が代理申請を受けた時は、とりあえずここの口座を指定しておくようにしている。つーか、知り合いだとここを指定される(笑。
あと、過払い金の受領もここ。
また、任意整理でも債権者の振込先が三菱東京ＵＦＪの場合は、債務者にここの口座を持っているのか確認して、持っているならここからネットで振り込めば、金も手間も省けるよーって伝えておく。
債務者で旧ＵＦＪ銀行の口座持っている人、何だか多いんだよな～

夜
事務所のスタッフ連れて暑気払い。
自分が補助者の時は、季節毎に本職に飲みに連れていってもらっていたのに、まあ気がつけば・・・
酒の席だと普段話さないような事もしゃべる。。
この仕事はある程度の量になると、本職一人ではどうしても限界があり、やはり優秀なスタッフあって成り立つものだなと実感。

黒瓦葺き

週の真ん中水曜日

水曜書くのって久しぶりだった。


午前


銀行で親子間売買による所有権移転の立会い。仲介業者なし。
なわけで、払出の書き方や固定資産税の日割計算等、普段やらないような作業をした。
買主から、不動産取得税はおいくら？と聞かれたので、正確な金額はわからないが、大体○○○くらいですかねー、と伝えておいた。

ここでちょっと不動産に関わる税金の話を。。
不動産に関わる税金として大きく次の３つがある。

・不動産取得税（県税）・・・不動産を取得したとき（相続は除く）。
・固定資産税（市町村税）・・・不動産を取得した翌年から。
・登録免許税（国税）・・・不動産の所有権などを登記したとき。
（神奈川県税Ｑ&Ａより）

このうち、不動産取得税がいくらなのかという質問を、決済などでよく受ける。
まあ、仲介業者がいればその人が答えるだろうが、たまに、えーっと・・先生いくら位ですかね～とふられることがあるので、計算方法くらいは覚えておくようにしている。
例えば、平成18年4月1日から平成20年3月31日までに宅地を取得した場合の不動産取得税は、「土地の価格」に3％を乗じた金額である。土地の価格は、「適正な時価」とされ、具体的には、市町村の土地固定資産課税台帳に登録されている価格（その土地の年度評価額）の１／２に該当する価格になる。
土地の売買の場合、登録免許税が評価額の1％なので、取得税の実効税率が1.5％と考えると、登録免許税より少し高い金額ということになろう。ただ、不動産取得税はいくつかの軽減措置が施されているので、実際はそのケースごとに試算してみる必要がある。


午後
数社分の引き直し計算～一気呵成に仕上げる。
その後、別件で、ある債権者からその和解案で了承～って電話があった。ちょっと意外だった。。
早速、和解契約書を作成して送付しようと思ったが、ちょっとした疑問が生じた・・・・
調べてもよくわからん気がしたので、詳しそうな人に聞いてみたが・・・で、どうなんだろうって感じ。

定額小為替

２００８年の東京マラソンのサイトに、４２．１９５㎞と１０㎞、ともに申し込みが定員を超えたので、抽選しますって案内があった。
先月申し込みを開始したばかりなのに、凄い人気だな～
去年申し込んだが見事玉砕今年も申し込んだけど、これじゃあ当選はなかなか厳しそうだ・・・


週の始まり月曜日

朝、自宅にて。
発砲スチロールは、燃やすゴミなのかプラなのか、どっちだろうって迷った。
で、ネットで調べたら、横浜市内では
•発泡スチロール（商品などを包んでいたもの）→プラスチック製容器包装
•発泡スチロール（宅配便などの梱包に使用していたもの）→家庭ごみ
と分けるらしい。これは、後者のゴミはリサイクルせずに、燃やして処理するということなのか。
因みに、プラは、他のゴミと比べて分別率が非常に悪いらしい。何かそんな気がする。。

事務所到着～
登記費用の見積もりの依頼。
最近、ワンルームマンション等の投資物件が多い気がする。
広さは２０㎡弱で、移転の免許税も４．５万くらい。もちろん、居住用じゃないので減税証明書は使えない。

午後
横浜西口の公証役場で、認証された定款の同一情報の受け取り。
ところで、定款の表紙は、課金される枚数に含まれないのだろうか。。
その後、来週の決済に関して、売主から有効性の委任状もらって、後日検証～
しかし、一体いつまでこんなことをやるんだろうか・・・

夕方

相続の戸籍の請求。通常、郵送で戸籍を請求する場合、郵便局の定額小為替、または現金書留を使う。ま、小為替使うことが多いかな。
定額小為替には、50円、100円、200円、300円、400円、500円、1000円と種類があり、これを適当に組み合わせて、１５００円や３０００円（過去を追う場合は、わかりやすく、７５０円の倍数にしとく。）にして請求書と一緒に送る。
ところで、小為替の手数料は、現在は１枚につき１０円だが、今年の１０月からは１枚につき１００円に値上がるえー、マジですかー

ということは、５０円１枚購入するのに１００円の手数料がかかり、また、３、４０枚まとめ買いする時は、手数料だけで３、４０００円かかるっつーことか

うーん、郵政民営化の影響がこんなところに・・・因みに、青色の振り込み用紙の手数料も上がるって言っていた。

４．０

２００７年７月７日～
　

さて、今日は七夕

毎年７月の初めには、早めの夏休みを取って沖縄旅行へ行っていたが、さすがに今年はいろいろあって無理だった。
毎年この時期になると沖縄の空港には、短冊を吊した笹の葉があり、去年は、自分も旅先のノリでなんか願い事を書いたと思った。
ところで、七夕の日に願い事をするのは日本以外では珍しいらしく、何故、七夕の日に願い事をするのかっていうと、（何となく子供の頃に聞いた話では）笹竹に吊した短冊が天まで届いて星に願いを叶えてもらうってことらしい。。


午前

来客。
抵当権の抹消登記の依頼～
見たら、旧住宅金融公庫の設定があった。
この場合、登記原因日付が、平成19年4月1日以降だと、抹消登記の前提として、住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構への権利承継による移転登記が必要になる。
通常、依頼を受けた司法書士は、当該移転登記と抹消登記とを同時に行うが、お客さんによっては、抹消登記は後日自分でやるから、機構の移転登記だけお願いしますってパターンもある。

午後

来客。受任している債務整理の続きで、今後の具体的な返済額の打合せをした。
受任通知を債権者に発送すると、それまで続けていた借金の支払いが一時的にストップする。これが長いときは数ヶ月にも及ぶが、この間に、債務者には今後の返済原資を確保してもらい、また毎月の返済額にいくら充てられるか、無理のない範囲で判断してもらう。
特に返済期間が3年程度に渡る場合は、その間に、友人知人の冠婚葬祭やアパートの更新料、突然の医療費など、将来発生する臨時出費も予想して返済計画を立てる必要がある。


Ｎｉｋｏｎ発

Universcale(ユニバースケール)

七夕とは関係ないけど。。
光年（光が1年間に進む距離）からピコメートル（1兆分の1m）までをゆっくりと
楽しむことが出来るフラッシュサイト
非常に完成度が高いな～

脳かべ

実際やってみると難しいんだろうな

見ているだけなら簡単そうだけどね。
ちょっとチャレンジしてみたい気がする


週の後半木曜日

梅雨の晴れ間
明日もいい天気みたい。

午前
移転一件の決済に立ち会った。
事前の準備段階で、謄本に記載されている受付年月日及び受付番号を確認して、売り主がどんな権利証を所持しているのか想像する。ただし、たまに国調で受付年月日及び受付番号が記載されていない時もある。そういう場合は、コンピューター閉鎖を取って予め番号等を調べておく必要がある。
本件は、所有権移転一件と言っても、土地が１５筆くらいあり、取得原因がすべて最近の単独相続。で、謄本をよく見たら、いくつか不動産毎に受付番号が異なっていた。これはたぶん、相続人が売ることを前提にして、権利証を分けるため、あえて件数を異にして相続登記をしたものと思われる。
例えば、地主の相続で、管轄内の全ての不動産を一つの権利証にまとめると、相続後、いくつかの不動産を売る場合など、対象外の不動産の権利証も渡すことになるため、ある程度、現場毎に権利証を分けた方が良い時もあろう。


午後
完了した登記の謄本をインターネットで請求～
ま、これやっている時って、簡単すぎてホント頭使っていない気がする・・ただ、カチャカチャ右手動かしているだけ。
これ、なかなか便利なソフトだが、道路部分等共有地の持分の請求が出来れば、もっと使い勝手が良いと思う。全く関係ない人の情報までもが載っている謄本を依頼人に交付するのは抵抗がある。また、現時点では、共有者が膨大なマンションの集会所やポンプ室などは、そもそもオンラインでは請求できない。

苦い経験

週の前半火曜日

ムシムシしますな

朝、
いくつかの質問メールを返信～
返信は、出来るだけメールを受信してから２４時間以内に返すようにしている。
その後、さて、何からはじめよか・・・
相続登記の申請書のチェックをするか、商業の添付ファイルを作成するか、それとも引き直し計算をするか・・・・おし、引き直しをしよっと。。
私が使っているソフトは、最初の取引日（はじめてそのお店でお金を借りた日）から最後の取引日（最終の借入日又は返済日）までの、一連の収支額をそれぞれ入力し、最後にエンターキーを押すと、そこではじめて引き直し後の残が出るようになっている。
で、確認したら、ぎりぎり１４０万以内の過払いだった。ま、やっていて、十分過払いだろうなって感じはしてたけど。
しかし、２７％や２８％で借り入れをしていると、返しても返しても借金が減らないって話は正にその通りだと思う

午後
依頼人の自宅に出来上がった権利証を届けに行った。
で、そのまま遅めの昼飯。戸塚の再開発のおかげで、良く通っていた商店街の飲食店がほとんど閉鎖しているよ

その後、不動産屋で移転一件の決済を行い、終わったのが１６時前。
えーと、今から事務所戻って・・・・うーん、今日出せるか微妙だな・・・
つっても出すけど。
ところで、私はこの試験受かる前にも少し補助者をやっていたことがある。
ある日、１４時頃に東京の法務局へ登記の申請に行ったら、なぜか申請の受付箱が片付けられていた。何か嫌な予感がしたが、あの～もしもし～って聞いたら、受付の人に今日はもうお終いとか言われた。え１４時で終わりはないんじゃないのと思い、これ設定なんですけど・・・今日出せないと大変なことになるんですってお願いして、渋々受理してくれたという苦い経験がある。
ま、この当時に比べると、最近はどこの法務局もかなりやりやすくなったと思う。

週末

2007年折り返し～

さて、昨日今日の出来事を書いてみる。

今日は、平成１９年度司法書士の本試験。司法書士事務所等で働いている人にとって第１週目の日曜日とは、スケジュール的にも少し厳しかったのではないだろうか・・・
ところで、私が受けたのが平成１２年だから、もうあれから７年経つ。。
当時では、合格者数は約６００人くらいだったけど、今では毎年の合格者数は９００人を超えているらしい。
本試験終わったあと、９月の発表日までの期間はホント辛かったな（試験の出来が良くなかったからね・・当日の速報会も行かなかったし・・）。今日試験が終わった人も、勝負の結果はフタを開けてみるまではわからないですよ。

で、昨日は、司法書士の同期の友人の結婚式だった。つーことは、彼と知り合ってもう７年も経つのか・・あの頃に比べるとお互いだいぶ落ち着いたと思う。
披露宴では、近くに座っていた年配の司法書士が、花嫁のお父さんのちょっと涙ぐんだスピーチを聞きながら、娘を持つ父親の心境を察すると、その切ない気持ちはホントよく分かる・・って呟いていたのが、何だが印象的だった。
ホントとても感動的な結婚式だった。

で、また今日に戻る。

午後、家内の実家に預けている娘と会ってきた。娘が産まれて２週間ちょっと。今日で会うのは３回目かな。
２週間経つと足や腕にも結構お肉がついてきてた。髪の毛はまだみたいだけど。
２６００ｇと小さめに産まれてきたが、今日抱っこしてみて、少し重くなったんじゃないかなって感じ。抱いたらいきなり泣かれましたけど（笑。
母乳もよく飲んで、よく出している（おっと、失礼・・）みたいだし、とにかく健康に産まれてきてくれて何よりです。

まぁ、そんな週末でした。。