横浜の司法書士安西雅史のブログ

2011-01-23湘南国際マラソンで初のフルマラソンに挑戦しました。

黄昏泣き

2007-09-25 | 業務日誌


今宵の月は中秋の名月だとか。満月より微妙に欠けている。
が、この方がむしろ風情があって、昔の歌人も歌が進むんだとか



週の前半火曜日

午前

えっと、何やったっけか?

あ、そうそう、朝から訴状を作成していた。そしたら、5枚目くらいに突入した時点で、突然PCの電源がバチン!っと切れた。

なぜ??

痛恨・・・イタすぎる。。

ブログ書いてて途中で消えてしまうのとはダメージが違います。





最近は、スイカやナナコで買い物していることがほとんど~。小銭は持ち歩かないな。でも持っていると、たまに決済で、売主さんの抹消や住所変更の費用で、お釣りが発生してしまうケース等、持ち合わせの小銭に助けられることもある。

午後
来客→抹消
たとえば、AとBとの共有の物件に関して、Cを抵当権者とする抵当権の抹消登記手続きは、共有者のA・Bいずれか一方とCからの委任を受ければ足りる。抵当権の抹消登記請求は保存行為に該当するためである。が、住所変更登記については、保存行為には該当しないため、必要ならそれぞれから委任を受ける。。













カトクソウゾク

2007-09-18 | 業務日誌

三連休明けの火曜日


今朝、メールを開いたら、自分が開業して最初に受託した債務整理のクライアントから、近状報告のメールが来ていた。これ、初めてにしては、正直、かなりヘビーな案件だった
ちょうど今が支払い期間の折り返し地点くらいかな、支払いの経過は順調そうで、生活環境も債務整理前とは一変したとのこと。一通り読み終えて、この人はきっと、もう以前の逼迫した生活に戻ることはないなと思った。
こーいうメールを頂くことが、私にとって一番の仕事の励みになると実感した


さて、前回の相続登記の話の続きでも。。

相続登記の根拠法は、実体的には、民法の親族・相続に関する規定(725条~1044条)であり、まずこれらの規定を理解する必要がある。しかし、注意すべきは、民法附則第25条第1項に次のような規定がある。

第25条第1項 応急措置法施行前に開始した相続に関しては、第2項の場合を除いて、なお旧法を適用する

これによれば、昭和22年5月3日(応急措置法、正式には、「日本国憲法の施行に伴う民法の応急措置に関する法律」が施行された日)よりも前に相続が開始している(亡くなっている)場合は、旧民法に関する知識が必要になってくるわけ。ここでいう、旧民法に関する知識とは、主に家督相続を中心にした親族・相続に関する知識である。
では、家督相続と今の相続は、どこがどう違うのかって話だが、簡単に言うと(というか、難しく説明するのって苦手なもので・・)家督相続が発生すると旧民法で定められた第一順位の家督相続人が財産を全部持って行く。
今みたいに、じゃあ、みんなで遺産分割協議して決めましょう~なんてものは基本的にない(但し、家督相続人を欠いた場合に、家督相続人を選定する「親族会」ってものはあった)。
そして、第一順位の家督相続人とは、相続開始当時に被相続人と同一の戸籍に入っている直系卑属で、直系卑属が数人いるときは、下記の順序により一人に絞る。残った一人が相続開始時の戸主の財産及び戸主としての地位を承継する。

①親等の近い者が優先。
~例えば、孫と子なら子が優先。
②同親等では男が優先。
~長男が死亡していた場合で、長女と次男とがいるなら、次男が優先。
③同親等の男(女)の間では、嫡出子が優先。
~嫡出子以外には、庶子ってのがある。
④年長者が優先
つまり、この時代は、長男単独相続主義であった。長男がいれば、その者が財産及び戸主としての地位を承継し、その「家」の家督を継ぐことになる。因みに、この場合、家督相続に関しての相続抛棄は認められない。

で、実際、家督相続の案件ってどれくらいの割合であるのかって話だが、これが決して少なくない。
その地域の土地柄にもよるだろうが、例えば、農家の人の相続漏れや、ずっと前に管理する人がいなくなり完全に放置されていた土地(固定資産税もかからない程度の土地)などに絡む家督相続の案件は、今でも数ヶ月に一度扱っている。もちろん、家督相続で承継した相続人も、現在では亡くなっているケースが大半なので、結局は、家督相続と今の相続とで、2つの相続が発生しているパターンがほとんど。。













5と18の差

2007-09-11 | 業務日誌


週の前半火曜日

午前
ある不動産屋からの相談。
A→B、B→Cと、それぞれ売買契約を締結して、一発決済(簡単に言うと、売買契約と同時に代金全額を支払う方法)で、AからCに所有権移転登記したいとのこと。

お金の流れ C→B→A

登記の流れ A→B→C

特段問題ないと思うが、相談を持ちかけてくるってことは、何かあるんだろう・・・

Aが出席出来ない?

それとも、中間省略登記ってどうなのって話?

相手の話を聞きながら、先にありえそうな話の流れを想像してみた。そしたら、農地法5条の届出は、どうしたら良いのかってことだった。
そっか、地目が畑・・・しかも現況もほぼ畑とのこと。
以前、このブログで似たような話を書いたことあるが、この種の案件は、昔ではほとんど問題にならなかったんだと思う。
つまり、5条の届出に関しては、譲渡人をA・譲受人をCとして、所有権移転登記はA→Cへと直接やっていたんだと思う。少なくとも、それで登記は通っていた。
が、現在、この方法は認められない(ホントは昔もそうなんだが)ので、出来るなら先に地目変更登記でもして、地目を変えておくのが得策だが、現況も畑(又は中間地目)のようなので、それも難しいかと

うーん、どないしましょうかね・・・


午後
和解金の交渉~。
取引が一度完済して過払金が発生し、これをその後の別の取引に充当するかで、当然、その後の金額が異なってくる。
仮に充当しないと、発生した過払金からは年5%の利息が発生するが、片や、再契約の借入金からは年18%の利息が発生し続けている。この差は当然大きい。
従って、当然こちらは充当でいく。が、相手は、取引が別だから・・・って主張をしてくる。
これに対しては、今年に入りいくつかの最高裁判決が出ているが、いまだ明確な線引きはされていない。

夕方
向かいの法務局に何だがいろんな機材が搬入されているもよう。
登記の事件数が少ない割には、最近、残業して遅くまで電気がついているし・・・
ということは、そろそろかいな。。













相続登記のお話

2007-09-09 | 業務日誌


昨晩ブログをアップしようと書いていたら、何か知らんが激しい睡魔に襲われてそのまま朝まで寝てしまった


というわけで、
9月8日土曜日


不動産屋経由で相続登記の依頼があった。
相続登記の依頼を受けるパターンとして、まずよくあるのが、例えば、夫が亡くなったので、夫名義の不動産を自分名義にしてほしい、母が亡くなって自分で相続登記しようと思い法務局へ行ったが、よく分からないので名義変更の手続きをお願いしたい等、相続人が直接事務所へ来所して依頼をするケース。これが一番多いかと。

次に、不動産屋経由でくる相続登記の依頼。ま、これは多少ワケありが多い。
良くあるのが、相続人から売却の話があったが、まだ相続登記が未了なので、契約(決済)時までに相続登記を完了させてほしいという依頼。この場合、出来るだけ早めに相続人と連絡を取り、依頼された相続登記を指定された期日までに終わらせる必要がある。これが結構気を遣う。実際、戸籍を調べてみたら、予期せぬ相続人が出てきたとか、相続人の一人が海外にいるため印鑑証明書が取れない等、イレギュラーな事態が生じることもある。
これ以外だと、例えば、業者が開発しようと将来開発にかかる対象区域を公図や謄本で確認したら、区域内の一部の土地が共有地で、しかも全く相続登記がされていない(共有者の名義が、○○左右衛門や××之助となっており、登記が昭和初期で止まっている)物件が出てきて、このままでは買い取ることも出来ないし、仮に市に払い下げするにも相続登記が必要となるだろうし、一体どうしたら良いのか、という相談を受ける。
この場合、そもそも相続人が一人も判明していないというケースもあり、何から着手すべきか迷う時もある。

相続登記は、司法書士業務の中でも基本中の基本と思うが、案件によっては、思わず唸ってしまうようなものもあり、一筋縄でいかないケースも多々ある。
今回受けた依頼もその部類だと思う。


次回へ続く・・・よてい~