御用納め

さて、本日最後の業務日誌。。



週の後半木曜日


ま、もう何曜日でもいいんだけど・・

午前

いろいろと残務処理。
整理してたら、依頼を受けた後そのまま保留になっている案件がいくつか
出てきた

ある程度こっちが仕事に着手して、そのまま音信不通になってしまうのは
ちと困りもの。

こーいうリスクを避けるためにも、これからは登記費用を預かるタイミングを
もう少し考えた方がよさそうかも

司法書士によって、登記手続きを受託するに際して
先にある程度預かる人、登記申請後に振り込んでもらう人、
登記完了後に権利証と引き換えに清算する人。
いろいろかと。


その後、３年前にウチの事務所を手伝ってくれていた人が挨拶にきた。
今は茅ヶ崎で開業している若手の司法書士。

実は、今日をもってウチの事務所を１８年間支えてきてくれたスタッフが
退職した。
なわけで、一緒に仕事していたこともあり最後の挨拶に。

しっかし、１８年ってすごいな。
私なんか、補助者時代も含めてまだ６年くらいしかこの仕事をやってない。


ホントお疲れ様でした


午後

銀行行ったり、事務所の備品の買出しに行ったり。

新年から物が足りない～ってのは避けたい


さて、年明けは１/４から。

というわけで、今年はこれにて終了～。。

ここまでお付き合い頂いて有難うございました。。

住民票

ウチの近所には、富士山の絶景スポットが何箇所かある。

今日は快晴だったので、朝、少し遠回りして見事な雪化粧をした富士山を見た。

朝からちょっと得した気分になった


週の真ん中水曜日


ま、今年やることはもうほとんどなく。

ただ、午前中、遠方で決済が２件あったので、ウチから直行

２件分の土地の権利証が１冊にまとまっているので、
同じ司法書士がやった方が何かと都合が良いだろうってことで、
２件同時に依頼があった。
これが今年最後の取引。

ところで、所有権の登記を受ける人は、添付書類として
その人の住民票の写しが必要になる。
（外国人の場合は外国人登録原票記載事項証明書）

最近では、これに代えて住民票記載事項証明書を持ってくる人も多い。
これは、住民票に記録されている事項のうち、住所・氏名・生年月日・性別等を
記載したその者の居住関係を公証する書類。

住民票の写しと異なり、例えば、本籍地や、転居したことがある場合の
前住所地の表記がこれには出てこない。

そーすると、登記をする際に、その者の現住所地を確認すると同時に
前住所とのつながりも確認しなければいけないといったケースだと、
この住民票記載事項証明書では足らないということになってしまう
今回は、結局、住民票の写しを取り直してもらうことに。

昼

決済後、そのまま法務局へ申請

でも途中で、ドトールで昼食。

どーでもいいが、あの不完全分煙をもう少し何とかしてほしいんだけど。

でも、Ｃサンド・アイスラテは美味しかった

その後

法務局にて申請。

決済で預かった登記費用で収入印紙買って、登記を申請して
受領証をもらう

夕方
やっとこさ事務所に戻ってしばし休憩～


今日で今年やるべき仕事の９割が無事終わったって感じ。

明日で最後～

滅失

1日１０時間くらい寝てもなんか寝足りない日もあれば、
２．３時間しか寝てないのに、妙にテンションが高く仕事に集中できる日もある。



週の始まり月曜日

午前
銀行で決済。

さすがに今日は銀行が凄まじい混み具合だった。

うーん、少なくとも振込みだけなら並ぶよりネットバンキング使った方が
絶対楽だと思うんだけど・・

振込み手数料だってＡＴＭより安いし、なんと言っても
並んだりするのに時間を取られないのがいい。

と、そんな事考えていたら、お金が出てきた。

通常、登記費用は現金で出す。
登録免許税相当額はその日の登記に使うので、振込みにすると
却ってそれを下ろす手間が増える。

たまーに忙しい時は振込みにせざるを得ないときもあるが。。

その他の残代金や仲介手数料は振込みが多い


で、事務所戻って申請書のチェック

ただ、いろんな登記を同時にチェックしていると、途中で
自分が今なんの登記を見ているのかよく分からなくなってくる


気を抜くと、ただ字面を追っているだけになってしまう、マズイ・・・

午後

いわゆる滅失登記待ちになっていた案件に関して、立て続けに連絡あり。

建物滅失登記には、解体業者の取壊証明書（印鑑証明書付）が必要。
これが届けば、後は私が現地に行って、当該建物がホントに取り壊されているのか
確認し、その確認内容を建物現地調査書に記載する。
これも添付書類。

来年度の固定資産税の事を言っているのか、２８日までに申請して
受領証を下さいとのこと。

因みに、建物の全部が、人為的な取壊しや焼失・地震等の自然災害による
倒潰又は朽廃によって物理的に消滅した場合は、問題なく「建物の滅失」として
扱う。
が、建物の一部が消滅したに過ぎないときは、滅失か否か、多少その判断に
慎重を期する必要がある。

一応の判断基準としては、その残存部分だけでは、社会通念上、建物の効用を
果たすことは出来ないと判断できればその建物につき滅失登記を申請する。

今日見た限りでは、屋根と外壁のほとんどが無くなっていたから、
私は滅失と判断して申請した。


あと３日で今年の仕事も終わりか・・

研修

コンプライアンスとは、通常「法令遵守」と解釈されている。
ただ、これは法令さえ守っていればそれで足りるということではなく、
むしろ最近では、倫理や社会的規範を遵守するということで良く使われている。


週の後半木曜日

午前

決済
不動産を売却する際に、例えば住宅ローン等に関する抵当権が残っている場合は、
所有権を移転する前提として、必ず抵当権を抹消する。
これが抹消出来ないと、通常、買主は不動産を買ってはくれない。

ただ、抹消するには、当然、売主は住宅ローンの残金を抵当権者に
支払わなければならない。
通常、この残金は買主から受領する売買代金で支払うことが多い。

つまり、一回の決済でお金が、買主→売主→（売主の）抵当権者と流れる。
これにより、抵当権者から抹消登記をするのに必要な書類が売主（又、司法書士）に交付され、抵当権が抹消できる状態になり、これで、売主から買主に所有権移転
登記が出来る。

因みに、通常、住宅ローンの残金を完済しても、その日には抹消書類は
渡してくれない。
なもんで、決済の場合は、その日に抹消書類が交付されるように手配して
おかないと、取引は不成立になってしまう。

特に聞いたことのないサラ金や街金の（根）抵当権（もはや住宅ローンじゃないけどね。）
が付いているときは、決済で抹消する趣旨を伝え、
当日の書類の受渡方法等を確認しておかないと、トラブルの元になる。


夕方

研修。

研修内容は、司法書士のコンプライアンスと個人情報の取り扱いについて。。

成年後見や裁判事務の研修には今でも定期的に参加しているが、
正直、こーいう研修は初めて。。

とても新鮮で、ある意味身が引き締まるような内容だった。

もちろん、不当誘致やリベートがあってはならないことは当然、

ただ、実務はどこに落とし穴があるかわからない。

最近、大手の会社で個人情報に関するトラブルが相次いているが、
多くの個人情報を取り扱っている司法書士にとってもこれは
もはや対岸の火事では済まされない

個人情報の漏洩対策としては、アナログ的ではあるが、個々の事務所での
個人情報の取り扱いに関するルール作りを徹底し実践して行くことが、
まずは取るべき対策であろう。

無料相談

ユナイテッド93

週の前半火曜日

午前
何か届けものしたり、朝からいろいろ
とりあえず、年内に返却できる書類は全て返しとこ

その後、来週申請する登記の登記原因について、法務局と打合せ

これがなかなか悩ましい・・・

仕事していると、大体１、２ヶ月に１件くらいの割合で、
思わず唸ってしまうような登記の依頼がくる。
多分この先何年やっても、そんな感じかと

ま、そーいうときはやったことある人に聞くのが一番早い
ってことだけは確かなんだけどね。。

とりあえず、調べるだけ調べて、さらに詳しそうな人達に聞いて、
それでも解らなければ後は法務局にお尋ねするしかない

先例や登記研究のコピー等、いくつかの資料を提示して、

いかがでしょうか・・って感じで。

今週中に回答を出してくれれば良いのだが。

午後

横浜市役所の市民相談室ってところで司法書士による無料相談

ここで司法書士が市民から受ける相談とは、
クレジットサラ金等の債務整理及び登記手続き等に関する内容
となっている。

相談時間は１３時～１６時までで１人２５分以内

最寄の区役所の広報相談室でも似たような相談委員を担当する時もあるが、
横浜市役所で開催される無料相談は広報活動の成果もあってか、市民にも
幅広く認知されているらしく、１６時まで大体予約で一杯になっている。

時間が空いたときのため本なんか持って行くけど、
ほとんど読んだ試しがない。

相談に来た時と、終わって帰る時とで何か表情が変わっている人が多いかな


横浜市役所　市民相談室　司法書士相談の御案内

あとわずか

週の始まり月曜日


午前中
朝、仕事の依頼のファックスが何件か来ていた。

でも、全部来年のお話。

一通り目を通して、あとは来年のコトは来年やろうって感じで・・

その後、決済

今日登記出しても、年内に書類を返却出来るか微妙なとこ。

そろそろ、会う人会う人が今年最後になりつつある時期

帰り際に、仲介業者から　では、良いお年を　と言われた。

何か年末って感じがしたな。


法務局は２８日まで。私の仕事も２８日まで。。


午後
昔、大手の不動産屋で働いていて、近年個人で開業したって人から電話があった。

まぁ、司法書士もそうだけど、それまで結構仕事があるところで長年働いていて、
イザ個人で開業すると、ホント仕事があるって有り難いと感じる今日この頃・・

で、その人が

悪いんだけど、１２/３０決済1件お願い出来ないかな～って

はて？

その日は銀行も法務局ももちろんやってないけど
まぁ場所さえあれば、現金決済なら可能ってことだろうか？

でもこれ問題がないわけじゃない。

買主が代金支払うのと、登記手続きとの間に
一定のタイムラグを設けることは、少なくとも買主にとってのリスクが
大きい（いろんな意味で）。

登記出せるのは、早くても来年１/４だし。。
止めた方が良いかも・・

自筆証書遺言

週の終わり金曜日

年内に出来ることもそろそろ限られてきたかな・・


午前
来週の決済の件で、見積もりファックスしたり、
仲介業者や金融機関等と打合せしたり・・

まぁ、とにかく決済は、事前の準備をしっかりしておかないと、
当日書類の確認をしてみて、

あっ、これは・・・・・

なんてことになりかねない。

もちろん、どんなに準備をしても当日イレギュラーな事態が生じることもある。
そんなとき、その決済をどう処理するか、担当する司法書士で分かれるところ

午後
相続の相談

最近では公正証書遺言が主流だが、これと自筆証書遺言との法的な優劣は
全くなく、まだまだ後者を選択している人も多い。

自筆証書遺言とは、その名の通り、遺言者がその全文、日付及び氏名を自署して、
これに印を押す。

因みに、日付を要求する理由は、内容が両立しない２つ以上の遺言が
見つかった場合、（例えば、Ａ不動産は長男に相続させるという遺言と、
Ａ不動産を孫の誰々に遺贈するという別の遺言とが発見された場合等）
抵触する部分に関しては、新しく作成した方の遺言が有効になるので、
その判断基準を定めるためである。

でもって、自筆証書遺言を作成するときに気をつけたいことは、その内容に
解釈の余地を残さないこと。
内容が曖昧だと、いざ遺言を執行するときに、解釈を巡って
遺言執行者や裁判所にその判断を委ねることになってしまい、
折角の遺言が、かえってトラブルの元になってしまうこともある。

内容を明確にし、さらには、なぜこのような遺言を書いたのか、
どうしてこのような分配なのか、その趣旨を残された遺族にメッセージとして
付言しておけば、遺言者の趣旨が誤って理解されることも少なくなるであろう。

審尋

「稲取温泉観光協会事務局長」全国公募

年齢、性別、学歴不問、で、しかも年収は700万円を保証、さらに成功報酬100万円。その上、住宅の無償提供も受けられる。



そりゃ、応募も殺到するって



週の真ん中水曜日

午前
横浜地裁で破産の審尋
先月末に申立てして、もう審尋なんだから結構早いのかも。

依頼人と一緒に横浜地裁の3Ｆで待ち合わせをして、手続き。
あとは待合室で呼ばれるのを待つだけ。
ただ、呼ばれても司法書士は同席出来ない。
外で待っているだけ。

なもんで、その間に、担当者に横浜地裁の破産事件の取り扱いについて
いくつか聞いてきた。

管財事件と同時廃止の振り分けの目安や、不動産のオーバーローンの基準とか。
あくまでも目安ですが。

裁判所によってこの目安は違うので、やっぱこの辺の扱いを知っておかないと、
相談を受けていても上手く対応が出来ないかと。


とりあえず、破産の審尋は無事に終わったらしい。


午後
電話で任売案件の依頼
何か似たような話が続くな・・

権利関係が複雑で良く分からないんで、資料一式持って
今からそっちに行きますって。

で、対象物件の登記事項証明書を見てみたら、甲区（所有権に関する事項）も
乙区（所有権以外の権利に関する事項）も相当荒れていた・・・

まるで担保権者の大運動会や～


え、ホントにこれやるんですか？思わず本音。。

しかも管財人がいないって・・・
しかも年内決済って・・

多分今年も大掃除できないな、こりゃ。

熱海

呼び名で分かる：遊び編／上　「どれにしようかな、神様の…」に続く言葉は？

それは、「なのなのな」、だよね！

って、隣にいらっしゃる奥さんに言ったら、

「え？・・菜の花？？何それ？？」って言われた

同じ関東でも違いますな。。

週の始まり月曜日


午前
不動産の決済
何とか年内に引っ越しをして、新居で新年を迎えたい
という人も多い

不動産売買の一連の流れは、一応、決済日をもって終了する。
不動産の売買契約を締結してから決済まで、通常は２．３ヶ月くらいでしょうかね。
多くの場合、この決済日が、買主に所有権が移転する日であり、不動産の引渡しを
受ける日となる。

新居の鍵の受け渡しなんかもこの場で行ったりする。


午後
贈与による所有権移転登記。
物件が静岡の伊東市。

あー、伊東の法務局ね、以前何回か行ったことあるな・・

とりあえず、まずここがオンライン指定庁になっていないかインターネットで
調べる。
こういう情報は、リアルタイムな方がいいかと。

電子申請対象登記所

あ、なっていない。

じゃあ、問題ないな・・（何が？）


などと、単純に終わりにすると意外とドツボにはまる。


最近では法務局の統廃合も結構進んでおり、以前行ったことがあっても
今現在その法務局があるのか、とりあえず調べてみないと判断できない。

以前文京区の法務局（飯田橋）に夕方頃登記出しに行ったら、
きれいに無くなっていた

本局（九段下）に移行したとのこと。
ま、あれ以来どこ行くにもちゃんと調べてから行くようにしているが。

伊東まで行って、これじゃシャレにならないしね。

というわけで調べてみたら、見事に熱海に統合されていた。


あ、熱海なら戸塚から少しは近くなったからラッキーかも・・・・って

もう一度さっきのページ見たら、熱海はオンライン指定庁でしたばい。



ところで、ある法務局がいつの日付けでオンライン指定庁になったのか、
これは実務では非常に大事


来年度の司法書士手帳の「法務局一覧」にも、オンライン指定庁開始日
（オンライン申請開始日）が記載されるようになっていた。
今使っている１８年度版にはこのような情報は載っていない。

ではなぜ大事なのか、それはまた別のおはなし・・・

引直計算

きょうのできごと

午前
債務整理の相談
私の場合、ほとんどがまずメールで問い合わせを受けて、
その後、面談するというケースが多い。
なもんで、ある程度の依頼内容を理解した上で初回の面談に臨める。
相談者の中には、自分で債務整理に関してインターネット等で調べてから
来所する方も多く、すでに自分で債権者何社かに開示請求をして、
相手方から提出された資料を持って来る人もいる。
ただ、引き直し計算は、専用のソフトがないと厳しい。

午後
来客
登記の完了書類の受け取り。
結構複雑な登記を受託すると、申請する前に自分でいろいろと
悩んでみたり調べてみたり・・・

これでまぁ間違いないだろって、ある程度の確証が得られてから申請。
数日後、こういう登記が無事に完了していると一安心できる

この仕事は、自分の勉強にもなるし、依頼人にも感謝されるし、
で、仕事の対価としての報酬も頂ける。
やっぱこの仕事やってて良かったかなって思うとき。

夕方
月曜の朝一で出す登記書類の作成。
インターネットで登記記録見ようと思ったら、土曜日はやってないんだっけ・・・
インターネットで閲覧した場合に記録されている内容は、
法務局の登記事項証明書と同じ、でも手数料は法務局で取得するより安い。
認証はないけど。。

近い将来、２４時間いつでもインターネットで閲覧出来るようになるでしょう。

日付

週の始まり月曜日！

午前

本人確認のため半日出張～


行き先を調べてみたら、プライベートで良く行く場所の近くだった。


午後

来週出す登記の件で法務局と打合せ
権利の登記に関しては、法務局と打合せをすることってそんなにないんだけどね。

ところで権利書の適格性を確認するときは、その不動産の登記事項証明書
（昔の登記簿謄本のことです。）を取り寄せて、そこに記載されている
「受付年月日」と「受付番号」でまずは、確認する。

ここで言う受付年月日とは、その人の所有権に関する登記申請を
法務局が受付けた日のこと。

で、その受付年月日が昭和７年、等なっていると、ちょっと考える


というのも、この時代だと、権利書に記載されている受付年月日や受付番号が
まだ手書きであったり、また権利書そのものの保存状態が極めて宜しくなかったりで、
時間があれば、事前に権利書を拝見して確認しておいたほうが良い事もある。

で、先日、売主の権利書を事前に確認してみたら、
権利書の受付の日付が「十」日になっていた。

登記事項証明書での受付の日付は「１１」日となっているのに。。


あらら・・・これはキタね


もし決済の場で始めてこれ見せられたら、この決済をどう処理するか,
その対応が非常に難しい

尚、コンピューター化に際しての移記ミスって事もありうるが、
コンピューター化前の謄本を調べてた結果、
やはり最初から権利書の日付が間違っていた。

で、法務局の調査の方に聞いてみたら、売買で使うのか・・・
って渋られたけど、最終的にはまぁ同一性ありでいいよだって。
尚、本件は一部移転のため、残りをやるときは、また相談に来てとも言われた。



夕方、事務所に戻ったら、来年度の司法書士手帳が届いていた。
末巻にある業務関連資料が結構使える。

営業

バタフライ・エフェクト

師も走る12月～

で、最初の土曜日

午前
来客
昨日からの打合せの続き

司法書士が決済の依頼を受けた場合、まず何が気になるか、
私は最近では、その登記申請をする管轄先の法務局がどこなのか、
それが気になったりする。

例えば、横浜市内の不動産なら、登記すべき管轄先の法務局は全部で８庁あり、
区域によって、その割り当てが決まっている。

私の場合、事務所の場所的にも、戸塚区、栄区、西区辺りの不動産登記の
依頼が多いが、
西区、栄区の物件は、管轄先の法務局がいわゆるオンライン指定庁のため、
ここで登記の申請すると、登記済権利証の代わりにパスワード（識別情報）が
発行されることになる。

従って、売買に際し、売主が不動産を購入した当時すでに権利証でなく
パスワードの交付を受けていた場合は、このパスワードを使用して登記手続きを
することになる。

そして、売主の提供するパスワードが間違いないものなのか、
これはその管轄先の法務局にしか解らないため、必ず決済前にその法務局に
その有効性の検証をする必要がある。

しかし現在、この検証をするための手続きや要件が非常に煩わしく、
また時間もかかる。費用もかかる


特にこのケースで、依頼を受けてから決済まで日数がない時は、
早めに打合せ等しておかないと、決済当日スムーズに事が進まなくなる。

午後
12月になると、至るところで工事が始まり、
事務所の前でも水道管の取替え工事が

まぁなんとも騒がしいこと

これじゃ、落ち着いてＧｙａｏも見れないっつーの。。

ところで事務所の近くに大手の不動産屋がオープンしたとのこと。
ま、挨拶くらいはしておこうかな。
最近全然そーいうのやってないし・・・

そーいや、開業当初は、片っ端から銀行や地元にある不動産屋に
開業の挨拶をしに行ったっけ。
なかなかすぐには成果出なかったけどね。



パソコンテレビ GyaO