【おうち選びその6】道路の広さ

お家選びシリーズです。

今回は私ならけっこう注目する価格形成要因、道路の幅について。

広いか狭いかについて解説します。

今回の道路はすべて建築基準法上の道路であるという前提で（高速道路や農道などは除外）

何気なく通ってる家の前の道、広い道もあれば狭い道もあります。

結論から言って狭い方が、土地価格を下げる要因になります。

狭いとどんなデメリットがあるか

・車が通りにくい。（すれ違いしずらい）

・向かいに建物あれば日照が確保しずらい。

・4ｍ未満の道ならセットバックを要求される可能性が高い（建て替えの際に敷地の一部を供出しなければならない。）

・容積率（建物のボリューム、延べ面積何㎡か）が制約され、建築出来る内容が変わる。

・斜線制限より建物の高さも制限される場合もある。

というように、建物の内容も制限され、物理的にも通りずらいというデメリットが目立ちます。

というか、あまりいいとこありませんね。

広ければ良いか？という話ですが、

上記デメリットがどんどん消えます、しかし、国道等の幹線道路であれば、騒音や振動で住環境が保てないというデメリットもあります（他方、店舗利用ならこういった問題なしです）。

その土地をどのように使うかによって変わりますね。

標準的な住宅地の幅員は基本6ｍを標準としています。

車の離合、日照通風のスタンダードな幅といったところでしょうか。

お家探しの時、この道路幅員はデータに記載されてますので、値段もさることながら重要なポイントで道路幅員と面積を見ていただけたらある程度の住環境は想像しやすいかもしれませんね。

続きます。

【お家選びその5】市街化調整区域

久しぶりにお家探しシリーズ、

今回は市街化調整区域（以下調区）にスポット当てたいと思います。

市街化区域は基本的に開発は建築に積極的な地域ですが、調区は市街化を抑制するのが趣旨、まったく家建てられないの？どうなの？というのが今回のポイント。

都市計画法で上記の通り市街化を抑制する地域として定義されてまして、乱開発や無秩序な土地利用を抑制するという目的で設定されてます。

大事なのは自然すなわち農地、林地などなんですね。

それを業にする人（農家、林業、漁業に従事する人）は要件を満たせばマイホームを建てられます。

ただこのハードルが一般の人より低いのがポイント。

一般の人はどうか？というと都市計画法などに規定する一定要件を満たせば（項目多いですが）可能性はある、と答えておきましょう。この話しだすと長いので…。

しかし、住宅広告には調区の住宅を販売しているところも多く、これについて解説してみたいと思います。

調区の住宅のメリット

・郊外にあることが多く静か

・土地が広いケースが多い。

・土地単価が安い、その分上物に投資できる

・地区計画等で住宅が建築されていれば市街化区域の要件とほぼ変わらず建て替え再建築が可能。

というように閑静な住環境や価格のお得さがポイント。

デメリット

・建て替え・再建築について一定の要件を満たす必要がある。

・購入者も絞られる可能性もある、例えば農家住宅であれば農家の方しか買えないなど…。

・銀行融資が下りにくい（低い土地価格がネック）

・郊外にあることが多く生活利便性は高くない。駅から遠いケースもある。

というように、良好な住環境と価格の安さでいえば文句なしですが、建て替えや用途変更等については制約が多く、利便性が劣るケースも多いのでどちらを　とるか…ですよね。

購入される場合は、その土地が線引前宅地（都市計画法が施行される前に宅地であったか）かどうか？都市計画法第34条第11号地域、12号地域、もしくは含まれないかをチェックし、

建物がどの用途で建築されたか（建築確認概要書の内容）をチェックされると良いです（農家住宅で建築されている場合は最悪購入できない…という可能性もあり）

不動産広告を見る場合は価格だけでなく「都市計画」のところを注目しましょう。

【お家選びその4】街中か郊外か

家探しシリーズの更新です。

今回は街中（都心）か郊外（田舎）かというテーマ。

滋賀県の郊外に住んでる私（ｗの観点から、郊外に住居を構えたらのメリットデメリットを見ていきます。

郊外は周知の通り、土地価格が都心に比べて安い、滋賀県なら坪6万程度の住宅地もあります（めっちゃ郊外ですが）、同じ二千万円の物件でも都心では築年が古くしかも狭いってことも多々あります。

メリットから申しますと、予算が低く設定できるので

予算の内訳をより建物へ振ることができます、デカい土地にデカい建物ってことになりますね。車複数台お持ちの方でしたら、デカい土地に車を二台、三台と止められます。

居住環境はすばらしく静かなのは言うまでもなく。住宅団地等を選べば世帯の年代も若く、子育て世代にもちょうど良いコミュニティーが形成されてます。

また近年は郊外型のショッピング施設が多く、郊外でも生活利便性が高いってところもあります。

デメリットは通勤時間や交通施設の利便性、

電車の沿線沿いならまだしも最寄り駅からバスで移動って、結構難儀でして、

車を所有する世帯ならともかく、まったく運転しない人なら大変です。

また、郊外でも傾斜地（丘陵地）の高台に存する物件になるとさらに大変になります。

丘陵地に家を構えるメリットとしては眺望が良いという点が挙げられますが、

近傍にデカい工場が建つとかありうるので、周辺の環境には将来動向も含めて留意の上物件を検討されると良いでしょう。（国道や高速に近い郊外だとこういうことはちょいちょいありますね）

一言で電車等の交通利便性を嗜好するか、それとも広い居住空間の住環境を嗜好するか、によって都心か郊外のどちらを選ぶかが分かれてくるようですね。

次は市街化区域と調整区域について説明したいと思います。

【おうち選びその3】マンションか戸建か

購入をテーマにしてみます。

マンションと戸建、どっちがどっちって感じですが

それぞれのメリット並べてみますね

まず、マンション

・駅近くに多く立地し利便性が高い。

・高層階なら日照通風が期待できる。

・管理されており、セキュリティ面も優れている。

・ゴミ回収が楽（専用のごみ捨て場があることが多い）

・戸建と違い面積が小さいが、生活導線がコンパクトとなり家事が楽。

・大きいマンションならキッズスペースやロビーがあり便利。

っで、戸建て

・延べ面積が広い。

・窓が多いため採光に優れている。

・駐車スペースがあることが多い。

・生活音の苦情はない。

・内部の部屋は離れているため、子供部屋や夫婦部屋を設けられ、プライバシーが担保できる。

・ペットに関しては規制はない（マンションは犬種、頭数の制限があるところもある）

・リフォームして好きなようにつかうことができる。

・管理費、修繕積立金などがないのでランニングコストはマンションより安い。

都心はともかく、滋賀県では新築マンション、新築戸建てではあまり変わらない価格で販売されてます。

自分がどういう風な生活をしたいか。10年後はどのようにありたいか、20年後はと想像してみていただけたら、と思います。

私的には趣味性の高い方はマンションより戸建の方がいろいろと便利かと思いますね。

つぎは都心か郊外かについて検討します。

【おうち選びその2】賃貸か購入か

お家選びシリーズを久しぶりに更新します。

賃貸か購入かというすごく重たいテーマです。

様々な見解があるかもですが、私も10年以上賃貸マンションに住んでるので私なりのコメントを書きますね。

賃貸の場合のメリットを出すと

1.毎月の家賃と共益費である程度住むところを管理してもらえる。

2.その気になればすぐに引っ越しできる気軽さ。

3.公租公課などの税金がかからずランニングコストを低くできる。

4.初期投資を低く抑えられ、また手続きも契約上の話だけで済む。

5.物件が豊富であり、立地条件などを検討して自分に合った物件にすむことができる。

などがあります。（バイクおけるかどうかはほっといてｗ）

逆にデメリットを書くと

1.資産にならない。人に転貸したり自由にできない。

2.自分の好きなように改装とかできない。

3.もしも亡くなったときに遺族に負担になる。

4.毎月の家賃は安いが更新料などのトータルコストを見ると一戸建て買えるのでは？という葛藤と戦うことになる。

5.老後でも家賃を払い続けることになるので、将来的な不安はある。

というようになります、

購入の場合はこのメリットデメリットが概ね逆転するような形です。

その時の判断基準は、自分の財布もそうですがトータルのライフプランを考えて、何年賃貸住んでそこからどうするか…というのを考えていけばと思います。

最初から購入！って突っ走らずに、今の自分の仕事もそうですし、家族構成、どのような生活がしたいかという夢を描いて、それに沿った形で賃貸から購入というように順序良く進めていければと思いますね。

現在賃貸を検討されている方は、以下の事項に注意してください。

契約に関しては業者さんを介してされることが多いと思いますが、ご自身で確認されたらさらに良いと思われる事項を紹介します。

1.賃料は先払いか後払いか（契約によってはその月に2重で払うことになります）

2.一時金は提示通りなのか。（法人契約の場合別に保証金が必要な場合もあります）

3.更新料の必要性（前に裁判で争われた事案ですが、最高裁で基本的に有効にと解釈する判決が出てましたので更新料が必要な地域はありますし無しとする地域もあります）

4.駐車場確保の可能性（地方ならではですがｗ、結婚等で家族構成が変わった場合には駐車場を確保する必要が出てきます）

5.原状回復についてどこまでやるべきか。

6.借主が亡くなったときの処理

7.住環境（管理が行き届いてるかどうか）

というようにお金に関わる話が多いですが、7番目は物件だけに関わらず、周辺の環境も含めてのお話、実際に住む前に現地に行って朝、昼、晩、週末と周辺の様子を確かめると良いでしょう。

まだまだご説明出来てない部分もありますが、また次回以降にご紹介できればですね。