最近いらないものを処分したくて仕方がありません。変な欲求にまとわりつかれています。単に捨てるもの、換金できるものなどなど要らない物の処分にもいろいろありますが・・・とうとう本も購入してしまいました。その本も要らなくなればさっさと処分です。家の中が広くなる、会社のキャビネットがスカスカになる。ああ嬉しい
問題は要る物まで捨てないことだな・・・これも重要
私どもの業界にまさに直接関係する事件が発生いたしております。建築確認申請に必要な「構造計算書」の偽造問題です。建築確認申請を担当した“イーホームズ株式会社”は今年3月竣工した私ども所有の建物の確認申請も担当しています。私どもの建物の構造計算は姉歯建築設計事務所ではありませんし、適正に構造計算がなされ、適正に建築がなされております。ということは、民間に委ねられていて偽造構造計算書を見抜けない建築確認申請のあり方にも問題はあろうかと思います。今朝のテレビではこちらが不快になるくらい“みのもんた”がマンション販売業者ヒューザーの社長を非難しておりました。現段階では、このような建物を販売したもの、買わされたもの、建てさせられたもの、それぞれが被害者であるということができます。とはいえ最大の被害者はローンを組んで自宅を購入したエンドユーザーでしょう。それぞれの関係者が責任逃れをするのではなく、真摯な態度で責任の所在を究明し、損害賠償に応じてゆくべきであると考えます。今回の偽造が発注主の圧力等様々な力関係からなされたというような証言を姉歯建築士はしているようです。しかし、仕事欲しさに震度5で倒壊する建物を平気で作ってしまう姿勢、簡単に確認申請が通ってしまったと嘯く姿勢は許されるものではありません。
事件としての解明は始まったばかりですし、私としても新聞、WEB、テレビニュースなどから情報を得ているだけですので、現時点では深く突っ込んだ話はできませんが、これだけは話しておきたいと思います。
確かに建物設計の際に、一番わかりにくい分野は構造計算でしょう。だからこそ、専門家が人命を尊ぶ姿勢を貫いて仕事をしてもらいたい。また、超専門家であるべきはずの建築確認申請を審査するものはもっと真剣に審査技術を磨くべきであろうと考えます。
そしてこの事件によって設計士、建築会社、マンション分譲会社、そして民間建築確認を請け負う会社それぞれが売上や収益を考える前に、そこに住む人々のことを真剣に考えるべきであることを改めて認識しなければならないことを教えてくれたと考えます。もちろん住宅産業に携わる私どもにとっても決して他人事ではないと考えている次第です。
事件としての解明は始まったばかりですし、私としても新聞、WEB、テレビニュースなどから情報を得ているだけですので、現時点では深く突っ込んだ話はできませんが、これだけは話しておきたいと思います。
確かに建物設計の際に、一番わかりにくい分野は構造計算でしょう。だからこそ、専門家が人命を尊ぶ姿勢を貫いて仕事をしてもらいたい。また、超専門家であるべきはずの建築確認申請を審査するものはもっと真剣に審査技術を磨くべきであろうと考えます。
そしてこの事件によって設計士、建築会社、マンション分譲会社、そして民間建築確認を請け負う会社それぞれが売上や収益を考える前に、そこに住む人々のことを真剣に考えるべきであることを改めて認識しなければならないことを教えてくれたと考えます。もちろん住宅産業に携わる私どもにとっても決して他人事ではないと考えている次第です。
不動産売買をして、買主に所有権移転登記をしなければならないのに、様々な事情で登記済権利証（権利証）がないときにどうしたら移転登記ができるのでしょうか？？今年3月の不動産登記法改正がなされました。方法としては次の二つがあります。
【資格者代理人による本人確認情報提供】
司法書士等の登記申請の代理を業としてできるものが、登記識別情報や登記済証が添付できない場合でも、例外的に資格者代理人が本人確認情報を提供することで、事前通知等を省略して登記が実行される。
【事前通知制度】
登記識別情報や登記済証が提出できない場合に原則的にとられる手続き。登記申請後、登記所が本人限定郵便等で登記義務者（売主等）に通知を発送し、通知を受けて本人が登記の申請が真実である旨を申し出ることによって登記がされる。
改正前の保証書制度のもとでも、所有権に関する登記については事前通知が行われていた（所有権以外の登記は、「事後通知」がされていた）が、改正後は、登記識別情報や登記済証が添付されない登記申請の場合は原則として事前通知がされる。
10日書けませんでした。今度は致し方なく・・・ほかのPC使えば良いじゃんといわれればそれまでですかね
というわけで今日から再開いたします。不調の原因はどうやらスパイウェアのようです。
というわけで今日から再開いたします。不調の原因はどうやらスパイウェアのようです。
アスベストの健康被害をめぐる報道が過熱し、建物に使われているか否かの問い合わせを頂くことがあります。この問題についてまとめてみました。
１．仲介会社の宅建業法上の責任
平成16年10月1日から、労働安全衛生法施行令の一部改正により、アスベストを含有する建材等の製品の製造・使用が禁止されました。しかし、それまでに製造された建材等にはアスベストの含有されている製品が一般的であるため、賃貸住宅においても、アスベストを含有している建材を使用して建築された建物が一般的であるというのが現状であると言えます。
しかし、現在アスベストが身体に有害な物質であることは政府も認めており、マスコミも盛んに報道していることから、アスベストの存する建物かどうかは、借主にとって重大な関心事であると考えられます。そのため媒介業務においては、今後は、宅建業法47条（重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為）との関係で、アスベストに関する説明が要求される可能性があると考えられます。どこまで要求されるかについては、国土交通省や各都道府県の指導を待ちたいと思いますが、少なくとも、物件の一部にアスベスト吹き付け部分が露出しており、かつ、劣化しているためアスベストが飛散する可能性がある場合は、重要事項として説明する必要があると考えます。
アスベストを含有する製品がどの程度物件内に存するかについて説明を求められた場合には、調査・説明義務を負う場合もあると考えられますが、現状のアスベスト規制の状況や、アスベストを含んだ建材の使用状況からすれば、基本的には「アスベストを含有する建材の使用あり」と説明しておくしかないと考えられます。そして、アスベストを含有する製品の危険性について説明を求められた場合には、厚生労働省・環境省・国土交通省等の政府発表の資料を参照しながら安全性について説明すべきであろうと考えます。
２．家主・管理会社の責任
アスベスト吹き付け部分が露出している物件では、劣化等によりその繊維が飛散するおそれがありますが、通常の使用状態では、板状に固められたスレートボードや天井裏・壁の内部にあるアスベストから、室内に繊維が飛散する可能性は低いと考えられております（厚生労働省）。
したがって、現状では、直ちに家主・管理会社にアスベストに関する被害について損害賠償請求がなされる可能性は少ないのではないかと考えられます。しかし、今後は環境省の基準の制定等により法的責任が認められる可能性もありますので、アスベストに関する法規制については注意をする必要があると思われます。
１．仲介会社の宅建業法上の責任
平成16年10月1日から、労働安全衛生法施行令の一部改正により、アスベストを含有する建材等の製品の製造・使用が禁止されました。しかし、それまでに製造された建材等にはアスベストの含有されている製品が一般的であるため、賃貸住宅においても、アスベストを含有している建材を使用して建築された建物が一般的であるというのが現状であると言えます。
しかし、現在アスベストが身体に有害な物質であることは政府も認めており、マスコミも盛んに報道していることから、アスベストの存する建物かどうかは、借主にとって重大な関心事であると考えられます。そのため媒介業務においては、今後は、宅建業法47条（重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為）との関係で、アスベストに関する説明が要求される可能性があると考えられます。どこまで要求されるかについては、国土交通省や各都道府県の指導を待ちたいと思いますが、少なくとも、物件の一部にアスベスト吹き付け部分が露出しており、かつ、劣化しているためアスベストが飛散する可能性がある場合は、重要事項として説明する必要があると考えます。
アスベストを含有する製品がどの程度物件内に存するかについて説明を求められた場合には、調査・説明義務を負う場合もあると考えられますが、現状のアスベスト規制の状況や、アスベストを含んだ建材の使用状況からすれば、基本的には「アスベストを含有する建材の使用あり」と説明しておくしかないと考えられます。そして、アスベストを含有する製品の危険性について説明を求められた場合には、厚生労働省・環境省・国土交通省等の政府発表の資料を参照しながら安全性について説明すべきであろうと考えます。
２．家主・管理会社の責任
アスベスト吹き付け部分が露出している物件では、劣化等によりその繊維が飛散するおそれがありますが、通常の使用状態では、板状に固められたスレートボードや天井裏・壁の内部にあるアスベストから、室内に繊維が飛散する可能性は低いと考えられております（厚生労働省）。
したがって、現状では、直ちに家主・管理会社にアスベストに関する被害について損害賠償請求がなされる可能性は少ないのではないかと考えられます。しかし、今後は環境省の基準の制定等により法的責任が認められる可能性もありますので、アスベストに関する法規制については注意をする必要があると思われます。
昨日は幼稚園の運動会
に参加してまいりました。何より楽しみにしている「綱引き」にも参加でき、日頃出さない全身の力
を出せてストレスも吹っ飛びました
。そして、家族みんなで青い空の下で食べる御弁当
は格別でした。
に参加してまいりました。何より楽しみにしている「綱引き」にも参加でき、日頃出さない全身の力を出せてストレスも吹っ飛びました。そして、家族みんなで青い空の下で食べる御弁当は格別でした。
ここのところ、１日１冊のペースで本を読んでいます。単行本なら１冊いけます。
「竜馬がゆく」クラス（４００Ｐ超）だと１日は無理かもしれませんが…
もちろん朝から晩まで本だけ読んでいるわけではありません。念のため
「竜馬がゆく」クラス（４００Ｐ超）だと１日は無理かもしれませんが…
もちろん朝から晩まで本だけ読んでいるわけではありません。念のため
早々と来年の手帳（というよりはプランナー）を手に入れました。三種類ですがこれから使うものを決めるんです。どれもバーティカル型で①見開き一週間②縦の時間軸（８時から２２時）③３０分刻み です。私も６穴バインダーが日本で売られるようになった頃から（昭和６０年頃）からシステム手帳を使い始めました。その頃はファイロファックスしか売っていませんでした。それも銀座伊東屋でしか手に入らなかった…３年くらい経つと日本の様々なメーカーから雨後の筍のように製品が供給され始めました。皆が使い始めた頃には「タイムシステム」を導入しそれから十数年利用しておりました。バブル当時「システム手帳の達人
」などと呼ばれアスキーなんかの書籍や雑誌に私もよく出ていたものです・・・）数年前から能率手帳の「エクセル４」を使っていました。今年はエクセル４を６穴化したBINDEXのバーティカル型A４版を利用しています。能率手帳のホームページに”佐々木かをり”さんが企画に参画しているタイムデザイナー（成果を生む行動計画ダイアリー）という商品が紹介されており早速購入しました。上記三種類の一つです。あまりにも私があったら良いと思っていた商品だったので、佐々木さんの手帳薀蓄の本（写真）を読ませていただきました。同じことを考えて実践していらっしゃいました。あーーー手帳薀蓄はとまらない
」などと呼ばれアスキーなんかの書籍や雑誌に私もよく出ていたものです・・・）数年前から能率手帳の「エクセル４」を使っていました。今年はエクセル４を６穴化したBINDEXのバーティカル型A４版を利用しています。能率手帳のホームページに”佐々木かをり”さんが企画に参画しているタイムデザイナー（成果を生む行動計画ダイアリー）という商品が紹介されており早速購入しました。上記三種類の一つです。あまりにも私があったら良いと思っていた商品だったので、佐々木さんの手帳薀蓄の本（写真）を読ませていただきました。同じことを考えて実践していらっしゃいました。あーーー手帳薀蓄はとまらない
に行きました。１０時から１６時まで正味５時間「民法」「宅地建物取引業法」「税法」「個人情報保護法」「不動産登記法」等の法令の改正や、判例等盛りだくさんの内容でした。５年に一回の更新講習ですが
、５時間もじっと講師の先生の話を聞く生活とは無縁なので、辛い
ところもあります・・・
貸宅地から得られる収益性が他の不動産収入と比較して低いと言われていますが、本当に収益性は低いのか。標準的な宅地を一戸建専用住宅敷地として賃貸している場合の収益率を検討してみましょう。更地坪当たり100万円の住宅地30坪について、公租公課（固定資産税・都市計画税）の3倍の賃料を取得している場合の収益率を考えてみましょう。固定資産税評価額1，000，000円÷80％×70％＝875，000円 875，000円×30坪＝26，250，000円 26，250，000円×1／6×1.4％＝61，250円（固定資産税） 26，250，000円×1／3×0.3％＝26，250円（都市計画税） 合計87,500円 87,500円×3倍＝262,500円（年間地代） ÷12ヶ月＝21,875円（月額）（約729円/坪）土地の評価額 1,000,000円×30坪×(1-0.6)＝12,000,000円地代と固定資産税等の関係による利回り体倍率 年額地代 固定資産税等 底地評価額 利回り 坪当地代 2倍 175,000円 87,500円 12,000,000円 １．４５８％ 約486円 3倍 262,500円 87,500円 12,000,000円 ２．１８７％ 約729円 4倍 350,000円 87,500円 12,000,000円 ２．９１６％ 約972円 5倍 437,500円 87,500円 12,000,000円 ３．６４５％ 約1,215円上記の結果を他の利回りと比較してみます。低金利政策をとっている現在の預金金利は1年定期で0.03％、10年定期でも0.24％と非常に低い数値となっています。地代が固定資産税等の2倍であってもこれと比較すれば低い数値ではありません。利付国債との比較をすると、2年物で0.1％、5年物で0.5％、10年物でも1.3％ですから、2倍取れていれば国債より有利です。不動産投資信託（J-REAT）ではどうでしょうか。投資信託の場合は売却益(キャピタルゲイン)と利回益(インカムゲイン)が存在し、最終売却時に実際の利回りが確定するので単純に比較するのは難しいのですが、運用益としての現在の配当部分利益は投資法人により2.4％から4.5％ほどの格差がありますが、平均して3.5％くらいです。つまり5倍近い水準になってしまいます。アパート・マンション等の利回は築年数や減価償却、修繕費等の個別要因及び地域格差が非常に大きいので単純な比較は難しいのですが、現在、投資用のマンションやアパートのチラシ等の広告を見ますと利回りで7％から10％といったところでしょう。しかし、ここから管理費、修繕積立金、税金等を差し引けば5％前後の利回りになります。アパート等に適した土地を所有していてアパート等を建築すると言うことで比較すれば、税引き後7％程度の利回りは期待できますので、地代とは比較にならないでしょう。何かの参考にしていただければ幸いです。
福岡に物件リニューアルの現場を見に行ってきました。ＴＶでやっている「ビフォア＆アフター」という感じです。こちらではまだまだなじみがあまりないと思いますが、福岡ではすでに当然のように行われていました。
前々号でお伝えした通り、「商品化」がこれからは本当にそして今まで以上に重要になります。小手先のリフォームや設備変更等ではNEEDSに対応できません。といっても建物を取り壊して再度新築するとなると投資効率が悪くなります。せっかく使える基礎や構造体があるのですから、使わない手は有りません。外壁をデザインし、設備をリニューアルし、間取りもNEEDSに応じて変え、まさに消費者WANTSの商品が出来上がります。ご納得いただける利回りとキャッシュフローが確保できるように私どもでお借りします。資金も年利１％台で調達できます。NEEDS・WANTSに合わなくなった賃貸物件を蘇らせるのは今がチャンスです。市場のNEEDS・WANTSを知り尽くした弊社に是非ご相談ください。皆様の大切な不動産はまだまだ現役で収益をあげつづけることができるのです。これからは建替えではなく、ストックを生かしたリニューアルです。
ＬＯＨＡＳ(Lifstyle of Health And Sustainability)な考え方にも通じるところがあります。「ココロとカラダと地球にやさしい生き方」
前々号でお伝えした通り、「商品化」がこれからは本当にそして今まで以上に重要になります。小手先のリフォームや設備変更等ではNEEDSに対応できません。といっても建物を取り壊して再度新築するとなると投資効率が悪くなります。せっかく使える基礎や構造体があるのですから、使わない手は有りません。外壁をデザインし、設備をリニューアルし、間取りもNEEDSに応じて変え、まさに消費者WANTSの商品が出来上がります。ご納得いただける利回りとキャッシュフローが確保できるように私どもでお借りします。資金も年利１％台で調達できます。NEEDS・WANTSに合わなくなった賃貸物件を蘇らせるのは今がチャンスです。市場のNEEDS・WANTSを知り尽くした弊社に是非ご相談ください。皆様の大切な不動産はまだまだ現役で収益をあげつづけることができるのです。これからは建替えではなく、ストックを生かしたリニューアルです。
ＬＯＨＡＳ(Lifstyle of Health And Sustainability)な考え方にも通じるところがあります。「ココロとカラダと地球にやさしい生き方」
今回は賃貸物件のリニューアル
事例を見てまいりました。築２０年以上の物件が生まれ変わってしまいます。今後は鶴見でもリニューアル物件を積極的に市場に送り出したい
と思っております。新規物件はこのブログでお披露目しようかとも
・・・掲載の写真は今回見学させていただいたリニューアル物件です。
業界の親睦行事なのでカテゴリーは仕事にしておきます。
昨日開催されたのですが、２ゲームのトータルで争います。
ちなみに私は１８６・１５８トータル３４４でした。ハイスコアでした。
というとは優勝のはずなのですが・・・女性には５０ピンのハンデがあるんです。
３１４ピンの方がいらしてハンデをたすと３６４ピン、２０ピン足らずに準優勝でした。
ボウリングは練習しているわけではないのですが、この程度のスコアは出てしまいます。
大抵の大会では上位入賞してしまいます。ゴルフはなかなか上達しないのになあ
昨日開催されたのですが、２ゲームのトータルで争います。
ちなみに私は１８６・１５８トータル３４４でした。ハイスコアでした。
というとは優勝のはずなのですが・・・女性には５０ピンのハンデがあるんです。
３１４ピンの方がいらしてハンデをたすと３６４ピン、２０ピン足らずに準優勝でした。
ボウリングは練習しているわけではないのですが、この程度のスコアは出てしまいます。
大抵の大会では上位入賞してしまいます。ゴルフはなかなか上達しないのになあ
同業や区内法人の会合などで懇親の酒はついて回る。当然嫌いでないのだから「飲む」が、前ほどダラダラとは飲まなくなった。翌朝のウォーキングにも影響するし、深酒は仕事にも影響するようになったからだ。だから、最近は健康で楽しいお酒の内に家に帰るようにしている・・・