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あらゆる領収書は経費で落とせる (中公新書ラクレ) |
| 大村 大次郎 | |
| 中央公論新社 |
天下の悪法案「居住安定化法案」は廃案となりました。大変喜ばしい限りです。
本レポートでも何度も報じてまいりました本法案ですが、既に参議院では全員賛成・反対ゼロで可決していた法案なのです。当然、自由民主党を含め皆が賛成したのです。それだけに、似非弱者救済がお家芸の民主党が単独過半数で当然可決されるであろうと、業界も施行後のコンプライアンスをいかに的確にするかの議論もなされていたのが実態です。
改めて申し上げますがこの法案は、賃貸住宅の貸主にとっても、私ども管理会社にとってもとんでもない法案でした。家賃を滞納している相手に対して「面会、文書の送付、貼り紙、電話をかけることその他いかなる方法をもってするかを問わず、人を威迫し、又は（別に）掲げる言動をしてはならない。」違反すれば2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処されるというものだったのです。何をもって威迫であるかが明確でないのですから、家賃を滞納している借主から「威迫された」と脅されれば、黙っているほかないということなります。「賃貸住宅から衣類、寝具等の物品を持ち出し保管（現在でも自力救済は禁止されていますが）」すれば、行方不明の滞納借主の残置物を保管しただけで最悪は懲役2年です。
やはり、この廃案という結果の裏には、日本賃貸住宅管理協会、全国賃貸住宅経営協会、全国賃貸管理ビジネス協会等関連団体の、賃貸住宅経営協会政治連盟（石破茂会長）への請願等を通じた動きがあったことも考えておかねばなりません。（ただ、参院で可決された際に自民党の政調会や総務会で法案賛成だったわけですから石破さんは実にやりにくかったであろうとも思います。）
この法案の廃案で、滞納家賃督促の方法を再度見直し業界独自のルールを作り、徹底していくことも私ども管理会社の責務ではないでしょうか。
そして、「契約自由の原則」が尊重された最高裁判決が下されました。「敷き引き（償却）」と「更新料」は有効であることが確定いたしました。約束したことを平気で反故にする似非弱者と似非弱者創造にまい進する左翼系弁護士への鉄槌にも近いものでありましょう。賃貸借契約とは重要な契約であることを貸主も借主も再度認識し、契約内容を十分に理解していただくことも業界の責務と言えましょう。（下級裁判所には戦後教育の弊害により間違ったリベラル思想を身に付けた裁判官がいることも認識しました。このような裁判官の是非を問う仕組みがあってもいいかもしれませんね・・・）
当然といえば当然な判決である。
貸主と借主が賃貸借契約を締結にあたっては仲介業者が介在するのが大半を占めるであろう。その際には、宅地建物取引業法で定められた内容で「更新料の授受」に関しても十分に説明している。
現在は、需給バランスを考えれば借手市場でもある。一方的に騙まし討ちをするような契約はほとんどと言ってよいほど存在はしない。
これまでの更新料裁判は、偏ったイデオロギーの弁護士のマッチポンプ的な訴訟であるといえよう。本当に困ってとか、一方的に更新料を取られたとか、そんな状況で訴訟を起こした借主ではないはずだ。
正義は勝つのだ。今回の正義とは「契約自由の原則」。約束は守る。これに尽きる。
2011/7/15（日本経済新聞Webサイトより）
賃貸住宅の更新料は「有効」 最高裁、商慣習を追認
賃貸住宅の契約で更新料の支払いを定めた条項が、
消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らして
無効かどうかが争われた３件の訴訟の上告審判決が15日、
最高裁であった。第２小法廷（古田佑紀裁判長）は
「更新料条項は原則として有効」との初判断を示した。
借り手側敗訴が確定した。
更新料が設定されている物件は全国に
100万件以上あるとされ、現行の商慣習を最高裁が追認した格好だ。
消費者契約法10条は、信義則に反して消費者の利益を
一方的に侵害する契約条項は無効と定めている。
６月１０日に開かれた弁論では、借り手側が「契約を更新して
住み続けるのは借り手に当然認められる権利で、
金銭負担を求めるのは許されない」と主張。
家主との間には情報力や交渉力に格差があり
「更新料が嫌なら契約するなというのは乱暴だ」と訴えた。
家主側は「更新料は賃料の一部で、月額賃料を低く抑える効果がある」と指摘。
「合意のうえで契約しているのに、後から返還を求めるのは不当だ」と主張していた。
３件の訴訟はいずれも二審が大阪高裁で、判決は「無効」が２件、
「有効」が１件。無効とした２件は「借り手に大きな負担が生じるのに、
対価に見合う合理的根拠がない」などと指摘。有効とした１件は
「賃借権の対価に当たり、借り手に一方的に不利益とは言えない」と判断していた。
住宅賃貸借契約にて約定される「更新料」について、「消費者契約法」違反として無効を訴えた裁判で高裁判決が有効１無効２で最高裁に上告されており、その3件の判断が本日１３：３０に最高裁で言い渡されます。
万が一、完全に無効と判断されれば消費者契約法施行時に遡って支払い済み更新料の返還訴訟が起こる可能性があります。更新料の約定がある賃貸借契約は100万件とも言われ、市場に混乱が起こることは必至です。
契約自由の原則尊重のためにも、有効判決を望みます。
これ以上、消費者契約法を根拠にした似非弱者を作ってはならないのです。
住宅賃貸において大変重要な判決が出ます。
「契約自由の原則」を尊重した判決が出ることを祈ります。
消費者の利益を一方的に害するなどと言う理由で、約束したことを反故にするとは何事だ。
更新料を無効にしようものなら、貸主の利益を一方的に害することになる。
関西圏の行き過ぎた慣習（一年ごとに数ヶ月の更新料等）と関東圏の慣習を明確に分けて判断願いたい。
日管協メールマガジン20110611
賃貸住宅の「更新料」が無効かどうかが争われた３件の訴訟の上告審で、最高裁第２小法廷(古田佑紀裁判長)は本日６月１０日（金）、原告、被告双方の意見を聞く最終弁論を行いました。
弁論終了後、古田裁判長より、本訴訟事件の判決言渡日は、７月１５日（金）１３時３０分とする旨、言い渡されました。
高裁段階では判断が割れており、最高裁が３件まとめて最終結論（統一的判断）が出されます。
本日のように弁論が開かれる場合は原判決が変更される場合のみで、過去の３件の原判決のどれかが変更されることは、ほぼ、確実視されています。
３件の訴訟はいずれも大阪高裁で、判決は「無効」が２件、「有効」が１件。無効とした２件は消費者契約法１０条の「消費者の利益を一方的に害する契約」と指摘されていました。
有効とした判決は「（更新料は）賃借権の対価に当たり、借主に一方的に不利益とは言えない」と判断されていました。
先月27日に大阪高裁で「更新料無効」判決がなされた。以前の高裁判決に見られる「更新料特約」自体は有効だが、その多寡が問題とされる等の理論とは程遠く、“更新料そのものが賃借人の利益を犠牲にし、賃貸人や賃貸住宅の管理業者の利益確保を優先にした不合理な制度”と言い切っている。
当然、消費者契約法には違反しているとの判断である。情報力の差を立証する場面でも、“居住物件の賃借人（消費者である一般大衆国民）は、賃貸物件を決めるに際し、事前に時間をかけて吟味・検討を加え、他の同種の賃貸物件の内容、賃貸条件と比較検討した上で、賃貸物件を決めるものは少なくないと思われる。賃借人が慎重に時間をかけて賃貸物件を決めるのが望ましいことではあるが、多忙を極める賃借人が、賃貸物件についての十分な調査、比較、検討もせずに、賃貸人側から示される賃貸物件、賃貸条件を鵜呑みにして短時間の内に、控訴人のように賃貸物件を決めているものが多数いるのも実情であると思われる・・・”
賃貸人に対しては、“全ての賃貸借契約について、受領した更新料を返還しなければならなくなったとしても、やむを得ないこととして、甘受しなければならないことと言える“とまで言っている。
まるで、【賃借人＝善】、【賃貸人＝悪】のような判決ではないか。この裁判官の裏には特定のイデオロギー団体がいるのではないかなどと言う要らぬ想像までしてしまう。
問題は消費者契約法そのものなのではないだろうか。消費者は弱者で、商品やサービスを提供する側は強者・悪者だから、消費者を守るべきだとの法なのではないだろうか。更新料は無効とするものの、賃借人が家賃を払わなくとも一年近くは平然と居座れる法制度を改めようとはしない。似非弱者救済はほどほどにしてもらいたい。約束は約束である。一方的に消費者契約法違反のもとに反故にされてはたまらない。
更新料と言えども、現状では理屈（法的根拠）が有って収受しているものではないはずだ、反証に伴う法的根拠は原告・被告共に屁理屈に過ぎないのだ。賃貸借の条件はそもそも市場が決めるものなのではなかろうか。
消費者契約法、借地借家法の改定改正を求めると共に、「賃借人の居住安定確保法案」も廃案にされることを望む。これらも亡国法案の一部である。日本を「約束を守るものはバカを見る」ような国にしてはならない。
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更新料が無効か有効か、そんなことより賃貸借契約書で約束したことが、この法律で反故にされることが許せない。契約自由の原則を歪める法律であろう。
（土地についての公共の福祉優先）
第２条 土地は、現在及び将来における国民のための限られた貴重な資源であること、国民の諸活動にとって不可欠の基盤であること、その利用が他の土地の利用と密接な関係を有するものであること、その価値が主として人口及び産業の動向、土地利用の動向、社会資本の整備状況その他の社会的経済的条件により変動するものであること等公共の利害に関係する特性を有していることにかんがみ、土地については、公共の福祉を優先させるものとする。
（適正な利用及び計画に従った利用）
第３条 土地は、その所在する地域の自然的、社会的、経済的及び文化的諸条件に応じて適正に利用されるものとする。
２ 土地は、適正かつ合理的な土地利用を図るため策定された土地利用に関する計画に従って利用されるものとする。
上記は土地基本法の条文抜粋です。
最近、私の所属する宅建協会の支部で、いわゆる２項道路の取り扱いについて顧問議員の先生方と話し合いをする機会がありました。
２項道路とは、簡単に言えば、建物を建築するにあたり前面道路幅員が４M未満の場合、道路中心線から２M後退させること、これを条件に建築を認めますという道路を指します。
問題は、中心線から２Mという規定があるにもかかわらず、建築後（検査後）は、本来道路として提供しなければならない後退部分を、駐車スペースや物置、場合によっては塀を建ててしまうといった現状が少なからず見受けられることなのです。行政はこの状態を思わしくないと思いながらも、是正させる法的根拠が無いためそのままにしておくしか手立てが無いのです。これにより、せっかく拡幅できた道路も緊急車両が通行できないままとなっているわけです。
また、駅前の再開発が行われていますが、一部の地権者が飲食店などの営業を行っていた場所を現在と同等の立地（人の流れ等）を強硬に求めた結果、JRの駅と京急の駅を直接結ぶ計画も水泡に帰した。
これらは、土地基本法に盛り込まれている「公共の福祉」を全く無視した行為であるといわざるを得ません。大勢の住民により利便性を与えることができるにもかかわらず。
ほんの一例です。
法治国家である以上、いたずらに私権を制限することはできないことでありますが、公共の福祉を優先すべき事例はたくさんあるように思います。
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今後、この企画の進捗状況を随時ご報告させていただきます。
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