路線価格と公示価格

新聞各紙に「2008年路線価格」の記事が載っています。皆様のご自宅、ご所有物件はどのくらいの評価だったでしょうか。首都圏であればほとんどの土地に路線価格は付されています。では公示価格はどうでしょうか？
わからない。うちの土地には公示の評価が無いとおっしゃる方がほとんどであろうと思います。
公示地価の評価ポイントはそう多くはありません。そこで、路線価格を類推して、この程度の評価ではあろうと判断できる方法をご紹介しましょう。
「比」を利用します。公の土地評価の中で“相続税・贈与税”の評価に使う「路線価格」との対比で求めることができます。まず、直近の公示価格（商業地であれば商業地、住宅地であれば住宅地）を探してください。次に公示価格のポイントと類推公示価格求めたいポイントの路線価格を調べます。この3つの数値が出れば次の式で求めることができます。<o:p></o:p>

公示価格：公示価格ポイント路線価格＝求めたいポイントの類推公示価格X：求めたいポイントの路線価格<o:p></o:p>

是非、お試しください。なるほどこんなものかと思っていただけるはずです。<o:p></o:p>

社長が変われば会社は変わる! ホッピー三代目、跡取り娘の体当たり経営改革

社長が変われば会社は変わる! ホッピー三代目、跡取り娘の体当たり経営改革 石渡美奈 阪急コミュニケーションズ このアイテムの詳細を見る

株式会社武蔵野の小山昇氏を氏と仰ぎ、会社建て直しに成功した話。学ぶべきところ多く、ホッピーのホームページで「ホッピー３３０」とタンブラー＆ジョッキを購入してしまいました。後は宮崎本店の「亀甲宮」を手に入れて、三冷です。それに”低カロリー””低糖質””プリン体ゼロ”　愛飲するしかないね！！

重慶の例の夫婦 立退き決まる 時事通信伝

【北京2日時事】中国・重慶市で開発業者の立ち退き要求に抵抗し続けていた夫婦が2日午後、地元裁判所の調停で和解に応じ、別の場所に移るとした協定に署名した。夫婦が立ち退いた自宅は業者が解体した。華僑向け通信社、中国新聞社電などが伝えた。開発業者が周辺の土地を約10メートルも掘り下げ、自宅が「陸の孤島」状態になっても闘い続けた夫婦について、国内メディアなどは「最強の居座り」事件として大々的に報道していた。
ああ、良かった！！他人事だが自分の仕事が成功したようだな・・・

さすがというかなんというか…中国重慶

これも仕事ネタなのだろうか・・・立ち退き拒否してんだな。重慶でね、中国だ
間違いなく国家事業（？）ではないだろうが、国家事業ならこんな奴容赦しないだろうからな。

しかしながら何ともはや根性というか。水道は電気は・・・唖然だね。
住んでるほうも、掘るほうも・・・
重慶といえば四川省だな。四川省といえば麻婆豆腐、麻婆豆腐といえば”景徳鎮”ここのところ行ってないし、そごうの地下でも買ってない。食べたい　ああ　食べたい！！
※（Ｒｅｃｏｒｄ　Ｃｈｉｎａ記事引用ー物件法が成立したのが今年ですよ。強制執行に慎重なはずですね。変っているんですね中国もどんどん）この地区の管理局は2007年1月11日には楊さんに立ち退き命令を出したが、楊さん夫婦はやはり受け入れなかった。そのため管理局は裁判所に強制執行を申請、3月19日に裁判所は「23日までに立ち退かなければ強制執行を許可する」との裁定を出した。しかし、楊さん夫婦は頑として聞き入れていない。 立ち退き期限が過ぎた現在も、いまだに強制執行は行われていない。23日には重慶市で中国春期糖酒会が開催され約15万人の参加者が集まり、報道記者も多い。また、先の全国人民代表大会で住宅などの私有財産を保護する「物権法」が成立したこともあり、関係部門は強制執行に慎重な態度を取っているようだ。

PRESIDENT (プレジデント)

PRESIDENT (プレジデント) 2007年 4/16号 [雑誌] プレジデント社 このアイテムの詳細を見る

※毎月第2第4月曜にでる雑誌になっていたなんて、今回買うまで知らなかった。
このボリューム、月2回はきついかなあ・・・
今回はテーマがいいね「達人直伝　”無自覚のロスタイム”完全撲滅法」
前回のテーマは「わが家の一大事を”経営のソロバン”で解く！
定期購読しようか！！

社団法人全国賃貸住宅経営協会 「川崎・横浜支部」が誕生！

昨年、夏ごろから準備を進めてまいりました支部開設ですが、１月２０日（土）川崎市中原区のエポック中原において、設立総会が開催され無事、支部が誕生いたしました。設立準備のお手伝いをさせていただいていたこともあり、感無量であります。設立は１０４名の会員で行われました。他に賛助会員５社、セミナーや相談会でご協力いただく弁護士、司法書士、税理士の方々で構成される特別賛助会員５名でありました。今後は支部活動を通じて、顧問議員連盟とも連携し、地主・家主の要望事項が世の中に受け入れられるよう皆様と共に活動していきたいと考えております。

　また、総会後に開催された「設立記念セミナー」では、行政から

国土交通省　住宅局　住宅総合整備課　課長補佐　松本功氏

川崎市　まちづくり局　市街地開発部　住宅整備課　民間住宅担当　白石　敬博氏

横浜市　まちづくり調整局　住宅部　住宅計画課　担当係長　木村　利恵氏　　と

ＮＰＯ法人　かながわ外国人すまいサポートセンター　副理事長　ペイ・アン氏　に講演をいただきました。

　高橋会長からは、今後の活動の要点として次の三点を挙げられました。

１． 賃貸住宅の大規模修繕のための積立金の経費化（現在は積立金は税引き後の余剰資金から捻出）並びに融資制度の創設

２． 高齢化社会において避けて通れない、一人暮らし高齢者の自然死処理対応のための共済の創設

３． 住宅家賃消費税の非課税の継続

　最後に支部長からは今後の賃貸管理運営に関して次の四点が挙げられました。

１． 資産、健康などの格差が益々広がる社会への対応

２． 個人情報保護法などで加速している“匿名社会”における簡便な入居の実現

３． 少子高齢化により増大する社会的弱者の受け入れ

４． 月額家賃１０万円とすれば年間１２０万円の売上をもたらしてくれる入居者を重要な顧客として再認識する必要がある

　どの方の話にも共通するのは、やはり社会的弱者（高齢者、生活保護者、外国人、母子家庭　等）の受入れでありました。今年は今まで以上にこのあたりが賃貸運営のテーマになっていくと考えております。

「商品化」も社会的弱者受入れも念頭に置き展開していかねばなりません。

不思議なボウリング大会

毎年、この時期に鶴見法人会青年部会では「鶴見税務署幹部」とのボウリング対抗戦を行うのを慣わしとしている。かつてはボウリング後の表彰式までお付き合いいただいていたが、倫理規定の見直しがあり、対抗戦の表彰式はボウリング場で済ませ、部会員の個人戦？？？（と言っても署員・部会員２名のトータルで競う）の表彰は場所をかえて行う。今年の会場は、鶴見中央４丁目の裕華飯店であった。私は２０２・１５２＝３５４PINが本当に久しぶりに出せ、とてもお上手な署員の方と、本当にお上手なH氏とメンバーに恵まれ優勝チームとなった。しかーし、この順位は何故ーか「商品抽選の順番」でありました。まあ懇親の意味あいが強いと言うことでお遊びと割り切ればいいのだろうが、何処か釈然としない、割り切れない私が居た。最近の公立小学校の徒競走のようで・・・・・・一番もビリもノートと鉛筆じゃあな

もう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法

もう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法 ダイヤモンド社 このアイテムの詳細を見る

★そういえば、一戸建ては賃貸物件として希少価値があると思う。しかし、数ヶ月前まではアパートを推奨していたんだよな。こういう性格好きだなあ・・・

マイホーム譲渡税を消す、配偶者贈与２０００万円

　贈与税には配偶者控除があります。婚姻期間が２０年以上の配偶者に対して２，０００万円のマイホームを無税で贈与できます。対象は専ら居住の用に供する土地、借地権又は家屋で国内にあるもので、翌年の３月１５日までそこに居住し、その後も継続して居住する意思のあるものです。マイホームそのものでなくマイホーム取得資金も対象となります。翌年の３月１５日までにマイホームを取得し、そこに居住し、その後も継続して居住する意思のあるものです。「継続して居住する意思」が要件となります。すぐに売却したりするつもりであれば特例の適用はなされません。　マイホームの土地家屋の相続税評価を出し、その評価額のうち持分で２，０００万円分を贈与します。贈与税基礎控除１１０万円を加え２，１１０万円までは無税となります。例えば、評価額が５，０００万円であれば、５分の２の贈与で２，０００万円となります。翌年3月に贈与税申告をします。　マイホームに居住しつづけるなら何も変わりません。本当の威力を発揮するのはその後の「マイホームの売却」の時です。配偶者贈与なし、つまり夫単独所有で譲渡益５，０００万円とします。居住用財産の売却なので、３，０００万円の特別控除が利用できます。差引２，０００円が課税対象となります。５年超所有なら税率２０％で税額は４００万円です。（１０年超所有の居住用なら特別控除後譲渡益の６，０００万円部分は税率１４％となり、税額は２８０万円になります。さて配偶者贈与により夫婦持分各５０％になっていれば、それぞれ売却益は２，５００万円で、それぞれが３，０００万円の特別控除を使え、譲渡税はゼロになります。贈与を受けた配偶者の税務上の取得費や所有期間は、贈与者である夫の数字が引き継がれます。　特に、評価額と時価のギャップが大きな不動産の贈与は効果が大きくなります。例えば都心ウォーターフロントに聳える“タワーマンション”などは時価に比べ評価は半分、中には３分の１以下のものもあるようです。夫が８，０００万円で購入したマンションの評価額を４，０００万円としましょう。購入後しばらくしてから持分２分の１の評価額２，０００万円について妻に配偶者贈与します。更にずっと後にそのマンションを８，０００万円で売却しました。もし譲渡益が無ければ課税もありません。単に売却代金の半分４，０００万円が妻のものになります。もしマンションが１億３，０００万円で売れたとすれば、譲渡益は５，０００万円、夫婦それぞれの譲渡益は２，５００万円ですが、それぞれ３，０００万円の特別控除があるので、課税はゼロとなります。　将来、田舎で暮らしたい、海外移住したいなど、自宅の売却の可能性があるのであれば、一度シミュレーションをしてみることをお勧めします。

火災による死亡原因は、多くは「逃げ遅れ」なのです。

　平成15年から17年にかけて。毎年、全国で1000人を超える方が、住宅火災でなくなっています。これは今尚、増加傾向にあります。亡くなった原因の多くが逃げ遅れです。早く気がつけば大部分の人が助かったに違いありません。
  私どもでは、皆様方の安全、入居者の方々の安全・安心をご提供するために、火災報知器の設置を以前より提唱してまいりました。火災の発生をいち早くキャッチすることが逃げ遅れを回避する有効な手段に他なりません。
  火災報知器の設置もようやく消防法の改正により以下のとおり義務化されました。これを機に大切な皆様の「命」「財産」また、入居者の方々の大切な「命」「財産」を守るためにも、早期に火災報知器の設置をご検討、ご用命ください。
【1】 いつまでに取り付けなければならないのか？
    １． 新築住宅は、平成18年6月1日から
    ２． 既築住宅は、平成23年6月1日になるまでに
【2】 何処に取り付けなければならないのか？
    １． 寝室：普段の就寝に使われる部屋に設置します。
    ２． 階段：寝室がある階から下におりる階段の天井または壁に設置します。
    ３． 台所：横浜市では、台所についても設置が義務付けられています。
    ４． 警報機を設置する必要がなかった階でも、寝室を除く居室（床面積が７㎡以
         上）が５以上ある場合の廊下部分
    ５． ３階建ての住宅で、寝室が３階にある場合、１階及び３階の階段部分

宅地建物取引業法が改正されました。

平成18年4月24日から施行されました。施行後は新たに賃貸借契約を締結する場合、媒介をする宅建業者は、契約締結までにする重要事項説明の中で、次の事項を調査説明する義務を新たに負うことになりました。
対象物件（次に該当する建物については説明義務があります。）
（１） アスベスト（石綿）すべての建物が対象となります。
●アスベスト使用の有無に関する調査結果の記録があるかどうかを調査
　・ ある場合→調査結果記録の内容を説明する。
　・ ない場合→調査結果記録がないことを説明する。
（２） 耐震診断 ※旧建築基準法時の建物（後述）が対象となります。
●耐震診断を受けたことがあるかどうかを調査
　・ ある場合→その耐震診断の内容を説明。
　・ ない場合→耐震診断を受けたことが無いことを説明する。　　　　　
※旧建築基準法時の建物とは
　① 建築確認済証がある場合建築確認済証・検査済証の交付年月日が昭和５６年５月３１日以前の建物
　 ② 建築確認済証等がない場合・ 居住用建物（区分所有以外）は表題登記日・新築年月日が昭和５６年１２月３１日以前は対象区分所有建物及び事業用建物は表題登記日・新築年月日が昭和５８年５月３１日以前は対象

これからは賃貸借契約締結時に、媒介する業者から上記についての説明が重要事項として説明されます。

賃貸物件外観動画新システム

私の会社が入居している建物グランマルセです。おかげさまで現在は満室です。立体駐車場は数台空きがあります。駅徒歩２分です。機械式立体駐車場のため車両の大きさなどに制限はありますが、月額２４,０００円（税込）、礼金・敷金・手数料は０です。お借りどくですよ。

宅地建物取引主任者資格

私どもの業界で仕事をする上では、必要不可欠の資格です。私は23年前に業界入りの年に取得しました。社員の五人に一人は持っていないと、営業が出来ない資格です。今年こそどうしても合格して欲しい社員が一人、去年入社してさっさと今年合格してしまえばいい社員が二人。きちんと勉強すれば受かる試験です。でも、勉強しなくてもまぐれで受かることはありえない試験であります。

ホテルニューグランドで朝食会

本日はホテルニューグランドで「京浜政経倶楽部」の定例朝食会がありました。この会は、神奈川３区選出の衆議院議員小此木八郎氏の活動報告会です。私は宅建神奈川本部政治連盟の一人として順番に参加させていただいております。話の内容は置いておいて、あまりにも天気が良いので、会場のホテルニューグランドと山下公園に係留されている、元観光客船「氷川丸」の写真を撮ってきました。

ホテルニューグランドの全容

こちらは旧館のアップです。今は新館に新たに作られましたが、サザンオールスターズのＬｏｖｅ　Ａｆｆａｉｒ（秘密のデート）に登場するシーガーディアンバーはここにあったのです。石原裕次郎も常連だったとか・・・

氷川丸　小学４年の時、学研の「学習」で通信員としてこの船の記事を書き、掲載されたことがあります。

底地に投資しよう

最近読んでいる本なのですが、「底地を投資の対象としましょう」をテーマにかかれている本があります。帯のキャッチには【目からウロコの投資術！少額投資で手間いらず！「底地不動産」でアナタも金持ち投資家になれる！！】とまでうたってあります。へえ・・・と思い私も手にしたのですが・・・
　ここで皆さんご存知のこととは思いますが、そもそも「底地」とは何でしょうか？バブル華やかなりし頃は「地上げ」とセットでよく新聞などに出ていた言葉ですが、最近はあまり目にしません。簡単にいえば「土地を貸して残った権利」のことと定義することが出来ます。つまり、土地を借りている権利が借地権で、その残りの部分が底地（権）ということです。借地権は取引事例も多く、一般的な言葉ですが、底地はあまり一般的とはいえないでしょう。
　果たして流通しているものなのか、まあ一般的に流通はしていないでしょう。しかし、地主さんの相続や何らかの事情による競売などで取得するチャンスがあります。手に入れてしまえば、借地人から地代は入ってくる、期間更新による更新料や木造から鉄筋コンクリート住宅への建替えの際の用途変更料や借地権譲渡に伴う名義変更料等が収入として期待できるということなのです。ましてや、「エアコンが壊れた」とか「水が溢れた」とか「隣のやつが煩い」などというクレームも無く、修理修繕の積立などとも無縁である。ここまで書くと変なワンルームマンションなどに投資するより、投資効率がいいのではないかと私も思ってしまいます。