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リートの経営分析(第1回)

2012-01-31 21:53:08 | 11期生のブログリレー

 今晩は、才村です。

 オフィスのコスト低減策としてトイレ節水装置導入がありますが、今回はもっと話を発展させて、上手なオフィス賃貸経営を探る目的で、典型的な不動産賃貸業であるオフィス系の3リート(不動産投資法人)の経営を分析しました。

 企業の分析では、安全性、収益性、成長性がよく取り上げられますが、今回は収益性を取り上げました。

 

総資本経常利益率 総資本回転率 営業収益経常利益率

森トラスト(119月期)  1.58%    3.0回     51.8%

日本ビル(116月期)   1.09%    3.4回     31.9%

ケネディクス(1110月期)1.11%    3.3回     33.6%

 

               稼働率   NOI利回り

森トラスト(119月期)   99.5%   5.1%

日本ビル(116月期)    97.1%   4.5%

ケネディクス(1110月期) 94.7%   4.7%

 (注)NOI(減価償却費控除前事業利益)、NOI利回り=NOI/取得価格

 

⇒総資本経常利益率は森トラストが他より高いことが分かります。総資本経常利益率を分解すると、総資本回転率は3リートとも3回台ですが、営業収益経常利益率は森トラストが50%台で一番高くなっています。

稼働率、NOI利回りも森トラストが高いので、収益性は森トラストが最良です。

 

 次に、営業収益(100%)に対し、どの費用科目の比率が高いかを調べました。

                         公租公課 水道光熱費 建物管理委託費 減価償却費 利息

森トラスト(119月期)10.0% 2.4%  3.1% 15.2% 10.7%

日本ビル(116月期)  9.5% 6.3% 10.0% 19.7% 10.2%

ケネディクス(1110月期)7.8% 6.8%  9.2% 15.9% 11.4%

 

⇒森トラストは、水道光熱費、建物管理委託費が少なく、ローコスト経営です。

 ケネディクスは支払利息+投資法人債利息の11.4%に加えて、信用力が低いことに起因する融資関連費用(他の2銘柄はほとんど0)3.3%を加えると、14.7%になるので、金融費用が重くなっています。

 ちなみに、日本ビルの省エネ化・コスト削減策は、最新設備へのトイレリニューアル(人感センサー、LED電球、自動水洗の採用)とあります(節水装置導入への言及はありませんでした)。ケネディクスは、エネルギー使用量の約80%を占める空調及び照明設備を中心に省エネ対応していると報告しています。()LED化やトイレ・給湯室・階段室への人感センサー設置。森トラストは、テナント満足度向上に留意した運営を行うと記載しています。

 

 以上から、以下のようなリートの収益性が高く、上手な経営をしているといえます。

1.信用力をバックに金利の安い資金(借入金・投資法人債)を元手に、不動産市況が低迷している時期に多くの高額NOIを稼げるビル(例:駅近の築浅の高耐震性のビル)を安く取得した(大手の不動産グループに属していると有利。日本ビルは三井系。一方、ケネディクスは独立系)。

 

2.顧客満足に努めて、稼働率を維持しながら賃料低下を防ぎ、変動費(例:空調・照明費用)と固定費(例:建物管理委託費)を抑えて資産を運用している。

 

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ある社長の憂鬱

2012-01-30 06:00:00 | 11期生のブログリレー

おはようございます。1月30日月曜日の朝を迎えました。

11期塾生小林です。

先日新年を迎えたばかりだと思ったら、早1年の12分の1が過ぎようとしています。

時が経つのは本当に早いですね~。

一瞬一瞬を大切に生きていかないといかんですね。

さて、今日は以前から取引のあった中小印刷業の社長さんの話です。

先日こんな話がありました。

社長:「印刷業界は非常に厳しいですが、うちは規模を縮小しながらもなんとか耐え忍んでいます。

  今年で金融円滑化法が終わってくれて助かりますよ~。」

私: 「円滑化法は平成25年3月末まで1年延長されましたよ。」

社長:「え~っ、ショック、、、、」

と言ったまま沈黙、顔も青ざめています。

社長曰く、

 ・長引く不況や紙媒体のデジタル化によって印刷市場は縮小し続けている

 ・コスト削減、リストラ、強み分野へ集中、、、できることはすべてやって踏みとどまっているが

  努力は限界に達している

 ・金融円滑化法によって、市場の縮小に合わせた企業淘汰が進んでいない

 ・延命された企業は、経営改善をせず、目先の受注に必死になり極端な安値受注を繰返している

 ・需給が改善せず市場の荒れた状態が続いている

 ・再延長によってまっとうにやっている会社までダメになってしまう

ということのようです。

確かに印刷業界の市場動向を調べてみると、規模の縮小に合せて企業の撤退が促されていないことがわかります。

※但しデータが古いので、金融円滑化法の影響は反映されていません

図の上部赤丸が市場規模、下が企業数の推移です。

企業再生勉強中の身である私にとって、円滑化法の延長はどちらかといえばプラスに捉えがちでしたが、

生の社長の話を聞いたことで、改めてマイナス面を考えさせられました。

企業再生に携わる実務家の方に話を伺いましたが、皆さん円滑化法には同様のジレンマを抱えているようでした。

「レッセフェール(なすに任せよ)」とアダムスミスが言ったように、政府の介入は市場を歪めているんだな~と

改めて感じました。

皆さんはどのように感じますか?

それでは、新たな一週間がんばりましょう!

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「いつ」始めるかは「月」に聞け!

2012-01-29 19:22:03 | 11期生のブログリレー

11期生 村山です。

皆さんは、何かを始めるとき「いつ始めるか?」をどうやって決めますか?
「思い立ったが吉日」とばかりすぐ始めますか?
それとも縁起を担いで「大安」を選びますか?

実は最近、占星術を勉強してまして、今回は占星術による「いつ」を
決める方法を紹介したいと思います。

西洋占星術ではこの「いつ」を「月」の満ち欠けから考えます。
狼男の伝説では、満月の夜に人間が狼男に変身します。
これは月の満ち欠けをが人間の活動に何らかのエネルギーを
与えているという考え方によるものです。
月の満ち欠けの周期は29.5日ですが、占星術では4つの期間に
分けて考えます。

新月~上弦の月
 ・まったく見えなくなった月がだんだんと満ちていく様子は、
  春の陽気にたとえられます。新たなチャレンジや、重大な決心を
  するには最適な時期です。

上弦の月~満月
 ・満月に近づいていくこの時期は、エネルギーが最も最大化する
  夏の時期です。チャレンジや決心を行動に移し、一気に完成させる
  時期です。

満月~下弦の月
 ・満月が終わり、月が再び欠けていくこの時期は、実りを収穫する
  秋の時期です。

下弦の月~新月
 ・新月に至るこの時期は、次の季節に向けて準備をする冬の季節です。
  活発な行動を抑え、自己の内面に目をむけるべき時期です。


占星術の本では理解しやすいように季節を当てはめて解説しています。
ビジネス的にいうと、そのままPDCAサイクルに当てはまりますね。

この満ち欠けの周期に加えて、月がホロスコープ上のどの星座に
位置するかで、何をすべきかを探る、ムーンサインという考え方もあります。

さて本日1月31日は、ちょうど上弦の月で春と夏の境目です。
また月は牡牛座に位置していており、牡牛座の性質である
五感の快楽、平和、堅実、金銭、所有欲、物質的な豊かさなどに関連するビジネスに
適した時期でもあります。


確実に取りに行きたい案件の提案書を作り始めるといい日だったかもしれませんね。

ではでは。

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「企業診断」2月号に塾生の3人の記事が掲載されました

2012-01-28 09:00:27 | 11期生のブログリレー

こんにちは、矢本です。今日は皆様にちょっとご覧いただきたい記事をご案内します。

 

27日発売の「企業診断」に村山さん、酒井さん、私の記事が掲載されました。

村山さんと私は、特集「データを活かして売り上げアップ -ストーリーで読む統計学入門の入門― 」に記事を書いております。

 

 

 

 

この特集、村上知也さん(城南支会の通称“London3”)、田中聡子さん(城南支会)と4名で書いてます。「30代理系女性診断士」の「統子さん」が居酒屋の売上をアップさせるストーリーです。私は、実はちょっと昔の鴨志田先生をイメージして書きました。先生すみません(笑)。

 

簡単に書いたつもりですが、内部レビューでは「ちょっと読みにくい」ということで何度も修正しました。皆様お時間あったらぜひご覧ください。感想をお聞かせくださいね。ちなみに

村山さんは       「コンジョイント分析」「アソシエーション分析」 

矢本は                  「回帰分析」「主成分分析」

という章を担当しています。

 

 

でも、ひとつだけ引っかかることが・・・・上記各章のタイトルが堅い・・・・。

 

最終的な校正時点でサブタイトルに変更されてしまったのですが、例えば私の章タイトル案は

              「売上に効くツボを見つけよう!」「商品マップで品揃えを強化しよう!」

というものでした。このほうがとっつきやすいと思って。

そうでなくても数字や表が多い記事なんだから・・・分析名をタイトルにすると・・・何に使うかわからなくなっちゃうんですけど・・・・と思いまして。まあ、校正丁寧にしてもらったので、まったく文句はないのですが(笑)。

 

 

それはさておき、この特集、1月に鴨志田先生、酒井さんと立ち上げた「ビジネス・データ分析研究会」がプロデュースした格好になっています。ちなみに次回の研究会をご案内すると、

              28日(水)19時から佃区民館。村山さんがエクセルを使った分析方法を講義します。

 

皆様もご都合がつきましたらぜひ1度見に来てください。鴨志田先生、酒井さん、藤本さん、小林さん、小山さんも参加されています。参加される方はノートPC持ってきてくださいね。

 

 

あと、「企業診断」には、酒井さんの記事も掲載されています。酒井さんの記事は、連載の伝説の合格者たち」第30さすが酒井さん、読みやすく面白い内容にまとめられています。ぜひ酒井さんの記事も読んでくださいね。

 

 

それでは、今日はちょっと宣伝ですみませんでした。

みなさま、よければ感想をお教えください。激辛大歓迎です!

 

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家庭菜園

2012-01-28 06:40:31 | 11期生のブログリレー
皆様 お早うございます
大塚 校市です

今日と明日はオリエンテーリングの合宿です。
ブログを終えたら出発します。
ところで、本日は家庭菜園の話をします。
皆さんは、野菜作りなどはやったことがないでしょう!!

家庭菜園

私は、2年ほど前から、市民農園を借りて家庭菜園を
作っています。
1区画3m×4mの小さな菜園が約150区画あり
全部、利用されており空きがないほど人気が有ります。
拙宅から100m程度しか離れていない所にあるので
非常に便利ですが、車で30分も掛かる所から
菜園に来る人もいます。
小生は、2区画を借りており、3m×8mですので、
狭い土地ですが、結構沢山取れるものです。

採れる野菜
この冬でも、ホウレンソウ、チンゲン菜、キョウ菜、
小松菜、カブ、ブロッコリー、玉ネギ、人参、キャベツ
白菜、ダイコン、からみダイコン、さやエンドウが
を作っています。
色々な種類を少しずつ植えるように16区画に区切っています。

野菜作りは計画から
 小さな土地で作る菜園は簡単なようで、ローテーションが
難しいものです。計画的に作らないと、非常に効率が悪くなります。
場当たり的に作っていると、一度に多く出来過ぎたり、
次に植える時期を外したりしてしまいます。
例えば、冬野菜は、次に植える春野菜に支障のないように
植え付けること。連作障害にならないように、同じ種類の
野菜を同じ場所に植えないようにする事です。
また、計画には菜園の図面を書いて、記録を残しておくこと
も必要です。連作が分らなくなるからです。

野菜作りでもPDCAが役に立つ
 菜園作りでも、上手に出来る人とそうでない人がいます。
こんなことでも、PDCAが重要です。また、菜園仲間や
農家の人の話を聞く、本やテレビで情報を得ることも
有効です。知識を実戦で試し、上手く行かなければ、
次に作る時は修正することです。
上手くできる人は、PDCAを意識してやっています。
そうでない人は、思いつきで植えているようです。
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