不動産競売 実際の競売に必要な手順について②中古不動産物件の下見をして、目星をつける

競売不動産を安全に確実に相場で購入するためには以下の通りの準備が必要です。

①自己資金　１，０００万円

②中古不動産物件の下見をして、目星をつける

③BIT　不動産競売サイトをマメにチェックする

④気になる不動産があれば、登記事項証明を取り寄せ権利の流れを把握する

となります。

このステップを踏んでいくことが確実な道です。

どれを飛ばしても、上手く行かないと思いますので参考にしていください。

②の中古不動産をまめにみて、目星をつける

のは、不動産屋さんにいきなり

「任意売却物件を紹介してくれ」

といっても、出てきませんし、任意売却物件自体取り扱いが少ないため

不動産屋自体、知識が少ないですし、その特徴もわかっていません。

ですから、下見を重ねていくうちに、不動産屋さんと仲良くなり、

「任意売却の物件に興味があるから、こういった条件のものがあったら紹介して欲しい」

と伝えておくのがベストです。

現在、中古不動産は、悪あがきしているため、値崩れしていないように思えますが

これから、東京オリンピックに向けて、地価、不動産価格ともに下降していくと思われます。

いわゆる投資家が、不動産から現物のゴールドなどに移っているという話は耳にしますし、チャイナマネーが

家屋＋土地でなく、転用可能なビルや土地、高級外車を買いあさっているという話も耳にします。

ここで、任意売却の物件についての見るべきポイントは

第一に内見することですが、さらに

「占有者が住んでいないかどうか？」

「不動産登記簿による、抵当権の順位がどうなっているか？」

を調べることです。

「占有者が住んでいないかどうか？」

これは、仮に任意売却期間が終わる＝債権者（銀行等）が競売申し立てを地裁にして、競売決定されても

占有者が競売物件に住み続けているケースがあるからです。

住宅ローンが不払いになると、ローンが保障会社に移行して、保障会社が債務者から取り立てを開始します。

当然、支払いできないため、マイホームを売却して借金の足しにするのですが、そのときに任意売却物件となります。

任意売却物件とは、住宅ローン破綻物件であり、財産整理つまり管財人がついたものです。

住宅ローンが破綻すると、抵当権者が財産的処分権利を行使しますが、抵当権を奪い取る、つまり借金を一括全額返済できれば

抵当権は抹消できます。

ですから、全額返済するといいながら、その家に住み続けることはできます。

そこに住んでいる以上、占有権が発生してしまいます。

以下に占有者がいる物件についての説明を紹介いたします。

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2015年09月24日23:17

競売の事件番号（ケ）と（ヌ）

「不動産登記簿による、抵当権の順位がどうなっているか？」

競売不動産の情報をチェックしていると事件番号ってとこに目が行きませんか？

行きません？？

あ。なるほど。

一般の方はそんなの気にしていませんもんね(^_^;)

でも、以外とこれは重要なんです。

まず平成２７年（ケ）２６６号

例えばですよ。
事件番号にはまず年度が書いてあります。
これは、いつ競売開始申請の手続きを行ったかです。

今ならほとんどが平成２７年になっているでしょうね

次に（ケ）と書いてあります。

（ケ）は不動産担保に基づく競売申請です。つまり抵当権、根抵当権の実行ですね。

競売不動産のうちほとんどがこれに該当します。約９０％～９５％くらいはそうでしょうか。

もうひとつ（ヌ）というものがあります。

これは、不動産担保以外の競売開始手続きなのです。

裁判などで勝訴し、債務名義が確定したものに関しては、不動産を処分してお金を回収できるという方法です。

例えば、事件を起こして損害賠償が確定した被疑者？犯人？に対して賠償金を払わせるために所有していた不動産を売却（競売にかける）というようなケースですね。

昔、和歌山のカレー事件の犯人の自宅も競売に掛けられていましたね。

あとは、個人が抵当権はつけていないが不動産所有者にお金を貸していて、それの回収のために競売とかっていうケースでしょうか。

いずれにせよ、少し特異性のある物件が多いのが（ヌ）の物件の特徴です。

一般の方は敬遠された方がいいかと(^_^;)

 

あと、もう一つ重要なファクターが。

同じ回の競売物件情報を見ているとたいがい同じような番号の羅列になっています。

それは、申請の順番で基本は進んでいくからなのです。

でも、たまーに、順番が大きく遡って出てくる物件がございます。

これにも注意が必要です。

順番通り進まなかった何らかの理由が隠されている場合があるんですよね。

それが３点セットにきちんと書かれていればいいのですが、そうでなければ調査が必要です。

最初の頃の入札は、比較的事件番号が新しい物件（順番通りに進んできている物件）をおススメします。

最初からくじけたら不動産投資がイヤになってしまうでしょ(^^)

オーソドックスに得しましょ(^o^)

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（転載ここまで）

事件番号（ヶ）は住宅ローンが破綻して抵当権を行使して、住宅ローンの足しにする事件

つまりは、競売の前段階で、任意売却という形で債務整理がされています。

ですから、その物件に住み続けていては、任意売却時に査定が下がりますから、不動産屋は所有者に引越し立ち退きをさせ、

少しでも高値で売却できる手順を踏みます。

事件番号（ヌ）とは？住宅ローン以外で債務が発生している。

所得税不払いや脱税、社会保険不払いなどにより、財産が差し押さえ垂れているもので

不払いに対して、財産売却、いわゆる売却処分をして、支払わせようとしている事件の物件です。

ですから、事件番号（ヌ）は別に住宅ローンが破綻しているわけでもないですから、普通に住居に住み続けているわけですよね？

事件番号の見方については以下の通りです。

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裁判の事件番号および、その符号の読み方
最高裁判所規定8号民事事件記録符号規定の一覧です。　符号を見るだけで、いかなる級の裁判所の事件であるかも一目瞭然です。

【簡易裁判所で使用する符号】

ア - 過料事作

イ - 和解事件

キ - 共助事件

サ - 民事雑事件

ト - 仮差押え及び仮処分事件

ロ - 督促事件

ハ - 通常訴訟事件

ニ - 再審事件

ヘ - 公示催告事件

ノ - 民事一般調停事件

ユ - 宅地建物調停事件

メ - 商事調停事件

交 - 交通調停事件

公 - 公害等調停事件

借 - 借地非訟事件

ハツ - 飛躍上告受理事件

手ハ - 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件

【地方裁判所で使用する符号】

ワ - 通常訴訟事件

カ - 再審事件

ヨ - 仮差押仮処分事件

タ - 人事訴訟事件

レ - 控訴事件

ソ - 抗告事件

チ - 民事非訟事件

ヒ - 商事非訟事件

シ - 罹災都市借地借家臨時処理事件及び接収不動産に関する借地借家臨時処理事件

セ - 農事調停事件

ス - 鉱害調停事件

リ - 事情届に基づいて執行裁判所が実施する配当等手続事件

ヌ - 不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械に対する強制執行事件

ル - 債権及び他の財産権に対する強制執行事件

ヲ - 民事執行に関するその他の申立事件

ケ - 不動産、船舶、航空機、自動車、建設機械を目的とする担保権の実行としての競売

ナ - 債権及びその他の財産権を目的とする担保権の実行及び行使事件

フ - 破産事件

コ - 和議事件

ミ - 会社更生事件

ホ - 過料事件

エ - 共助事件

ワオ - 飛躍上告受理事件

レツ - 上告受理事件

ソラ - 抗告受理事件

手ワ - 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件

借ヒ - 借地非訟事件

人モ - 人身保護雑事件

【高等裁判所で使用する符号】

ネ - 控訴事件

ラ - 抗告事件

ム - 再審事件

ツ - 上告事件

ウ - 民事雑事件

ネオ - 上告受理事件

ラク - 抗告受理事件

ツテ - 特別上告受理事件

人ナ - 人身保護事件

人ウ - 人身保護雑事件

【最高裁判所で使用する符号】

オ - 上告事件

テ - 特別上告事件

ク - 抗告事件

ヤ - 再審事件

マ - 民事雑事件

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（転載ここまで）

やはり（ヌ）は避けてほうがよさそうですね。

まずもって、こういった物件は「いきなり競売」ですから、任意売却に出されていませんから、当然内見もできていないので

いくら条件が良くても、内見できていない段階でパスです。

つまり、こういった物件には手を出さない、相手にしないためにも

いきなりBITで３点セットの条件だけで安易に入札するのでなく

物件内見⇒登記簿にて調査⇒３点セットで詳細確認⇒入札手続き

をすることが正しい手順になります。

 

これは、不動産競売代行業者が普通にやっている手順だと思います。

特別難しいことはありませんので、素人でもこの手順を踏めば問題ないと考えます。

不動産競売における物件の落札後の処理は落札者自身が全て自己責任で実施します。

なかなか骨がおれるかもしれませんが

私のように、２９８０万円の築５年の物件を

１２００万円で手に入れれば、その後の諸経費など蚊に刺されたようなものです。

何も難しいことはありません。

それよりも、何も考えずハウスメーカーと銀行せにして３５年の住宅ローンを組んで、借金と手抜き住宅に住み続ける

苦痛を味わうよりは良いです。

是非、読者の皆さんも、賢く適正な価格でマイホームを手に入れることができますことを願います。