わたしが建物（居宅）表題登記の依頼を受けて現地を調査すると、たまに、居宅部分以外に車庫部分があることがあります。この車庫部分の登記手続において、いくつかポイントになる箇所があると思うのでメモしておきます。
まず表題登記。
居宅の地下に車庫を建築した場合、登記手続上、車庫を居宅と別棟の建物とするのか（附属建物として登記するのか※）、それとも、居宅に付着した１棟の建物とみるのか（すなわち、居宅と車庫の全体を1棟の建物として表題登記を行うか）という問題があります。
因みにこれは、次に行う所有権保存登記手続きにも影響してきます。
いずれも車庫部分が建物としての要件を満たしていることが前提ですが、通常、私が扱っている案件では、車庫は、居宅の附属建物として登記するケースが多いです。ただ、建物の1棟性を判断する上で、たとえば、車庫部分に居宅内部に通じる階段などが設置されていることは、1棟の建物と判断する一つの要素といえますし、また、このような設備が設けられていなくても、当該車庫の位置が、居宅の下部にあり、構造上・利用上、居宅と車庫が不可一体のものとなっているとき（ex:車庫部分が居宅部分の真下にあり基礎等が相互に関連している場合） は、車庫を居宅の一部と判断し、１棟の建物として登記をするのが相当であるといえるようです。そして、（車庫の規模にもよりますが）この場合は、通常、建物の種類を「居宅・車庫」と表示して登記します。
その他、車庫部分と居宅部分との構造が異なる場合は、たとえば、構造を「鉄骨・鉄筋コンクリート造」などと表示します。
因みに、この場合、調査士が作成する規則第９３条の「不動産調査報告書」の種類及び構造に関する情報として、居宅６５％・車庫３５％、鉄骨７０％・鉄筋コンクリート３０％などと、それらの割合を記載します。通常、私が扱っているのは、居宅１００％、木造１００％ってのがほとんどですが。。
※不動産登記事務取扱手続準則
第78条
効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は，所有者の意思に反しない限り，1個の建物として取り扱うものとする。
