こちらでも度々説明をしていますが、
市街化調整区域内の農地等では原則、
建築行為、転用行為等ができません。
例外として、都市計画法、農地法等の許可
要件に適合し、許可が得られた場合にのみ、
建築行為、転用行為等が可能になります。
よって、市街化調整区域の土地を購入したり、
市街化調整区域に建築を計画する場合には、
都市計画法、農地法等の許可が不可欠であり、
事前の調査、協議には細心の注意を要します。
現在、私の事務所で受注している案件、
最近相談を受けた案件について、典型的な
準備不足、調査不足の一例を紹介します。
◆１例目
市街化調整区域内の土地に分家住宅の建築を
計画し、建築会社との建築請負契約書を締結済。
しかし少し調べてみると、契約者は許可不適合者。
この件はあきらかに建築会社営業マンのフライング。
◆２例目
市街化調整区域内に土地を購入し、店舗建築を計画。
接続する道路は現在、施工中で約１年後の開通予定。
開通前でも道路認定されている為、許可は可能。
許可を事前に取得し、その開通に合わせて店舗を
建築し、開店する予定の案件。
しかし、一部、道路買収に応じない地権者があり、
調べてみると開通予定が遅れる可能性大。
土地を仲介する不動産業者はその場合でも、
市が強制執行により収用手続きを進めるとの説明。
土地売買契約締結済。
しかし強制執行には時間がかかる。
市の担当者の話を詳しく聞くと、事前準備、認可手続き、
工事等を含め、その場合の開通時期は現時点から約４年後。
店舗は建築できても、道路が開通するまでは、
当然の事ながら車両の通行はなし。
こんなはずではなかった！という典型的な例。
本件は契約後にこの件を事後説明、幸い土地購入者が
土地を気に入っており、開通が延期される可能性が
あることを承知の上で契約の履行を決定。
ただし、あくまで結果オーライです。
小さな事まで含めれば、こんな話は日常茶飯事。
危なっかしいな～ということは珍しくありません。
市街化調整区域内に土地を購入される方、
建築を計画される方、並びに不動産業者、建築業者、
もちろん我々専門業者も同様に細心の注意が必要です。
トラブルにならない為にも、事を進めてしまう前に、
事前に専門業者に相談されることをお勧めします。