国内のREITがメインだが、香港のBOOM証券の口座を持っているので海外の
REITも投資している。今回は海外のREITも紹介しておこう。BOOM証券のおか
げで海外も分散して投資している。シンガポール、オーストラリア、香港、
米国などのREITを保有しているが、正直いってリターンはトントンがせいぜ
いというところ。金融危機前に投資したREITは株価が半値になったりした。
一方、危機の真っ最中にめをつむって買ったREITは株価が大幅に上昇して、
トータルでいいとこトントン。そのなかで金融危機前に投資したシンガポー
ルのREITが最近決算発表を行った。それがこれ。
Lippo Maple Tree Indonesia Trust
当ファンドはシンガポール上場だが、資産はインドネシアのショッピング
モールなどの流通関連に投資するREITだ。内容は以下に要約される。
・ Initial portfolio of 8 quality Retail Malls and 7 Retail Spaces.
(当初8つのリテールモール及び7つのショッピングセンターに投資)
・ Total NLA: 403,393 sqm1
(総敷地面積 ４０３千スクウェア平方m)
・ Total valuation: S$ 904 million2
(総資産９億４百万シンガポールドル)
・ Weighted average occupancy rate of the Retail Malls1 : 95.0%
(平均稼働率 95%)
・ Retail Spaces are master leased to Matahari for 10+10 years with
stepped annual rental increments for 2007‐2011 and variable rent
increments for 2012‐2016.
(Matahariに１０+１０年のマスタリース契約。２００７-２０１１年は
年間のステップアップ契約を締結、2012-2016は変動家賃契約)
ポートフォリオの特徴としては
Strategically located with large population catchment areas. Conveniently
accessible by public transportation and well connected by highways
・ 5 of the Retail Malls are located in greater Jakarta, 2 in Bandung,
and 1 in Medan
・ Quality and diverse tenant base
・ Target segment: Urban middle – high income local community
(エリアは人口密集地帯にあり、公共交通及び高速道路沿いにあり、内5つはジャカルタ
圏に位置し、2つはBandung、1つはMedanにある。優良テナントが多く、ターゲット
セグメントとして郊外の中堅、富裕層を狙う)
現在、株価は４５セント。金融危機真っ最中には２０セント台まで暴落。因みに
投資したのはその前なので依然として含み損。配当利回りは11%。ピークで20%を
超えていたが、怖くて買い増しできず。一株当たりの純資産は７４セント。
ギアリング(LTVに相当)は12.1%と財務内容は意外と良好だ。問題は金融危機の影響
だが、当然あった。2Qの決算は売上げで20%ダウン、配当可能利益で12%のダウンと
なった。一株当たりの四半期配当も１３%ダウンの１．３セント。年率換算の配当
は５．２セントとなる。ポートフォリオの主要物件は以下の通り
名 称 面 積 稼働率
----------------------------------------------
1 Bandung Indah Plaza 30,057 99.7
2 Cibubur Junction 34,139 96.8
3 Ekalokasari Plaza 25,889 95.3
4 Gajah Mada Plaza 35,030 98.3
5 Istana Plaza 27,670 95.5
6 Mal Lippo Cikarang 28,711 86.5
7 The Plaza Semanggi 64,566 92.2
8 Sun Plaza 63,262 96.4
Total Portfolio 403,393 96.2
スポンサーは名前の通りLippoというインドネシアのコングロマリットが60%、シンガ
ポールの不動産会社のMapletreeが40%を出資している。Mapletreeという会社はこの
ファンドだけでなく、シンガポールで別のREITを運営している。金融危機の影響から
当ファンドは減収減益となったが、明るい話題もある。それは訪問顧客数に関しては
減少しておらず、2Qも２桁の伸びとなっている。客単価の下落が最も主要な減益要因
と見ることができる。ファンドの財務内容も当初懸念していたものよりは改善してお
り、レバレッジが低いことが幸いしたようだ。なお、ティッカーはそのままLMRTだが、
ヤフーなどから見る場合D5IU.SIで株価を見ることができる。現在も含み損だが、直近
の株価上昇で含み損は急激に縮小した。
REITも投資している。今回は海外のREITも紹介しておこう。BOOM証券のおか
げで海外も分散して投資している。シンガポール、オーストラリア、香港、
米国などのREITを保有しているが、正直いってリターンはトントンがせいぜ
いというところ。金融危機前に投資したREITは株価が半値になったりした。
一方、危機の真っ最中にめをつむって買ったREITは株価が大幅に上昇して、
トータルでいいとこトントン。そのなかで金融危機前に投資したシンガポー
ルのREITが最近決算発表を行った。それがこれ。
Lippo Maple Tree Indonesia Trust
当ファンドはシンガポール上場だが、資産はインドネシアのショッピング
モールなどの流通関連に投資するREITだ。内容は以下に要約される。
・ Initial portfolio of 8 quality Retail Malls and 7 Retail Spaces.
(当初8つのリテールモール及び7つのショッピングセンターに投資)
・ Total NLA: 403,393 sqm1
(総敷地面積 ４０３千スクウェア平方m)
・ Total valuation: S$ 904 million2
(総資産９億４百万シンガポールドル)
・ Weighted average occupancy rate of the Retail Malls1 : 95.0%
(平均稼働率 95%)
・ Retail Spaces are master leased to Matahari for 10+10 years with
stepped annual rental increments for 2007‐2011 and variable rent
increments for 2012‐2016.
(Matahariに１０+１０年のマスタリース契約。２００７-２０１１年は
年間のステップアップ契約を締結、2012-2016は変動家賃契約)
ポートフォリオの特徴としては
Strategically located with large population catchment areas. Conveniently
accessible by public transportation and well connected by highways
・ 5 of the Retail Malls are located in greater Jakarta, 2 in Bandung,
and 1 in Medan
・ Quality and diverse tenant base
・ Target segment: Urban middle – high income local community
(エリアは人口密集地帯にあり、公共交通及び高速道路沿いにあり、内5つはジャカルタ
圏に位置し、2つはBandung、1つはMedanにある。優良テナントが多く、ターゲット
セグメントとして郊外の中堅、富裕層を狙う)
現在、株価は４５セント。金融危機真っ最中には２０セント台まで暴落。因みに
投資したのはその前なので依然として含み損。配当利回りは11%。ピークで20%を
超えていたが、怖くて買い増しできず。一株当たりの純資産は７４セント。
ギアリング(LTVに相当)は12.1%と財務内容は意外と良好だ。問題は金融危機の影響
だが、当然あった。2Qの決算は売上げで20%ダウン、配当可能利益で12%のダウンと
なった。一株当たりの四半期配当も１３%ダウンの１．３セント。年率換算の配当
は５．２セントとなる。ポートフォリオの主要物件は以下の通り
名 称 面 積 稼働率
----------------------------------------------
1 Bandung Indah Plaza 30,057 99.7
2 Cibubur Junction 34,139 96.8
3 Ekalokasari Plaza 25,889 95.3
4 Gajah Mada Plaza 35,030 98.3
5 Istana Plaza 27,670 95.5
6 Mal Lippo Cikarang 28,711 86.5
7 The Plaza Semanggi 64,566 92.2
8 Sun Plaza 63,262 96.4
Total Portfolio 403,393 96.2
スポンサーは名前の通りLippoというインドネシアのコングロマリットが60%、シンガ
ポールの不動産会社のMapletreeが40%を出資している。Mapletreeという会社はこの
ファンドだけでなく、シンガポールで別のREITを運営している。金融危機の影響から
当ファンドは減収減益となったが、明るい話題もある。それは訪問顧客数に関しては
減少しておらず、2Qも２桁の伸びとなっている。客単価の下落が最も主要な減益要因
と見ることができる。ファンドの財務内容も当初懸念していたものよりは改善してお
り、レバレッジが低いことが幸いしたようだ。なお、ティッカーはそのままLMRTだが、
ヤフーなどから見る場合D5IU.SIで株価を見ることができる。現在も含み損だが、直近
の株価上昇で含み損は急激に縮小した。
トータル