速報：議決権行使書の事前開封作業の結果が出ました!!

昨、１０/２７(月)に議決権行使書の事前開封作業が行

れました。

「日鋼団地建て替えに反対する会」のご多大なご努力に

より、反対派の弁護士２名もこの作業に立ち会う事が出来

ましたので、ある程度、公正な開封作業が出来た様です。

　この弁護士の方々から、この時の結果が報告されました

ので、お知らせ致します。

　・事前開封したもの　：　４６５通

　　　この内記載に不備があったもの　：　２３通

　　　　　　　　　　　　　（この中２３通の内、４通は反対票）

・「事前開封を望まない」を表記したもの　：　１５０通

議決権行使者は約６７０名との事ですから、残りは４５名

（当管理人も総会出席の時に反対票を提出する予定）です

ので、このままであれば否決は間違いないところです。

しかしながら、裁判を受けてまで、強行にこだわった事前開

封を活用される危険性が残されているので、予断は許され

ません。

　どうやら、計画案の中には数億円の余剰資金がプール

されている様ですので、建替え決議成立の目処が立てば、

この威力が発揮されるのではないかと危惧されます。

　

それでも、この事前開封の結果をひっくり返す程の買収

工作は難しいと思われますが、何かその様な兆候がありま

したら、一報を頂ければ、調査の上、この場で公表します

ので、ご協力をお願い致します。　「振り込め詐欺」の摘発

の様に、買収に掛かったふりをして情報を集めて戴ければ

大変助かります。

　兎も角、建替え決議集会までの間、みなさんで充分監視

して行きましょう。

続_日鋼団地の「耐震疑惑」

　１０/６（月）、台風一過の後に、日鋼団地の「耐震疑惑」に

ついてのダイジェスト版を全戸配布しまた。なかなかの反響

がありましたが、管理組合からは、何の反論もありませんで

した。

　「事実は否定出来ず。」では、反論出来ないのでしょう。

何しろ、前回の記述にありました、「一級建築士」の一人は

当時の副理事長で、現在の理事長であります。

この事は、法定説明会の後の立ち話で、本人が認めて

おり、又、先の診断調査の話を伺った方がどなたであるかを

話ところ、理事長が良く知っておられる方である事も認めまし

た。

この状況では、「疑惑」の真相解明など出来る筈もなく、

ここは、沈黙するしか無いとの判断でしょうか？

　ところで、その中に出てきました、２次診断の費用について

ですが、以前は「数十万円くらい」として報告しておりました

が、実際にはもう少し高額である事が判りましたので、訂正

して、ここに報告致します。

この２次診断を、先の診断調査の会社に追加依頼すると

１００万円～１５０万円で可能との事でした。又、他の会社で

も、先の資料の提供と管理組合の承認があれば、約１００万

円でやってくれる会社もあるそうです。

　毎年２億円近い金を使っているのに比べれば、大した出費

ではないのに、管理組合は頑としてやろうとしないのは、や

はり、「耐震疑惑」があるからか、あるいは、結果が見えて

いるからなのでしょうか？

　今回の報告は以上ですが、これらの話に出てくる、Ｉｓ値や

診断方法については、これまで、その都度説明しておりまし

たが、解かり辛い方もあろうかと思いますので、先のダイジェ

スト版の裏面に、参考資料として纏めたものを、以下に掲載

しておきます。

　

☆ 耐震診断には、１次、２次、３次の３つの診断方法があり
   ます。
(1)１次診断
　　各階の柱と壁の断面積とその階が支えている建物重量
    から計算する最も簡便な方法です。
　　比較的壁の多い建物には適していますが、壁の少ない
    建物では耐力が過小評価されます。
　　設計図面が残っていれば建物の詳細な調査を行わなくて
    も短時間で計算できる方法です。
(2)２次診断
　　設計図面が残っていることが前提の診断方法です。
    各階の柱と壁のコンクリートと鉄筋の寸法から終局耐力
    を計算して、その階が支えている建物重量と比較する計
    算方法です。
　　コンクリートの圧縮強度・中性化等の試験、建物の劣化
    状態(ひび割れ・漏水・鉄筋錆・コンクリート爆裂)などの
    調査が必要です。
　　１次診断より結果の信頼性が高く、公共建築物(学校・庁
    舎等)で最も多用されている方法です。
　　この方法で補強を行った建物は、近年の新潟県中部地
    震などでも被害がほとんどありません。
    【参考文献】　既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診
                  断基準・同解説（2001年改訂版）
　　 　　　　　　発行：日本建築防災協会　平成１３年

☆ 国土交通省発行の「マンションの耐震診断」によれば
    第２次診断法：梁よりも、柱、壁などの鉛直部材の破壊
    が先行する建築物の耐震性能を簡略的に評価すること
    を目的とした診断法である。対象建物の柱・壁の断面積
   に加え、鉄筋の影響も考慮し、構造耐震指標を評価する
   ものである。
   第1次診断法よりも計算精度の改善を図っており、一般的
   な建物の構造特性に適した、最も適用性の高い診断法
   である。

☆「耐震診断．ＪＰ」 に耐震診断とＩｓ値との関係が判り易く
   解説されています。
（1）Ｉｓ値（構造耐震指標）とは、建物の耐震性能を表わす
     指標です。
   １、震力に対する建物の強度。　２、地震力に対する建
    物の靭性（変形能力、粘り強さ）が大きいほど、このIs
    値も大きくなります。つまりＩｓ値が高いほど耐震性能が
    高くなってきます。
(2) Ｉｓ値の求め方
　　Ｉｓ値は耐震診断を行うことで求めることができます。耐震
     診断は１次診断から２次、３次診断までの３種の診断レ
     ベルがあり、次数が上がるほど耐震診断は正確になり
     ます。
(3) Ｉｓ値の目安 （平成18 年1 月25 日 国土交通省告示
      第百八十四号による）
         Ｉｓ＜0.3　：　　　  地震に対して倒壊または崩壊する
                               危険性が高い
         0.3≦Ｉｓ＜0.6　：　地震に対して倒壊または崩壊する
                               危険性がある
         0.6≦Ｉｓ　：　 　　 地震に対して倒壊または崩壊する
                               危険性が低い

(4)耐震補強とＩｓ値
　　耐震診断により既存建物のＩｓ値が出てくると、Ｉｓ値0.6を
    基準として耐震補強をしていく事になります。

（5)Ｉｓ値と費用の関係
　　　　先述したように、耐震診断は1次診断～3次診断まで
      あり、次数が上がるほど耐震診断は正確になります。
      それにつれ費用も高くなってきます。
　　　　ただ費用面だけを見て１次診断としてしまうと、１次
      診断の場合、Ｉｓ値0.8を基準に耐震補強をする事になり
      ます。（２次診断は0.6）
     　つまり耐震補強する箇所が多くなります。１次診断の
     場合、診断の正確さが低いため、大雑把な箇所を補強
     する事になってしまうため、高いＩｓ値の目標が定められ
     ているのです。
     　なので、的確な箇所を補強し総合的に費用を抑える
     ためには、2次診断以上の正確な診断をする事が重要
     になります。

「日鋼団地の耐震疑惑」：耐震診断における『耐震不足』はこうして作られた。

　以前にも説明しましたが、平成２０年に行われた耐震診断

で、基準値に達していないものが数箇所あり、これを基に、

全ての建物が「耐震不足」として、建替え推進の最大の根拠

の一つに掲げられて来ました。

　この度、その診断作業の責任者で、その説明会において

結果を報告された方のお話を聞く事が出来ましたので、ここ

に報告致します。

　その方に、「壁式構造の３ＤＫの建物において、２次診断が

基本なのに、誤差が大きい１次診断で止めてしまったのは何

故か？」と問うたところ、「管理組合からの依頼は、見積もり

の段階から、ラーメン構造の３ＬＤＫは２次診断で、壁式構造

の３ＤＫの建物については、１次診断で報告する事で取り決

められていたとの事でした。」

　つまり、先の管理組合からの回答で、「ラーメン構造でＮＧ

が出たので壁式構造の２次診断は中止したものと考えられ

ます。」の説明は真っ赤な嘘であった事が判明しました。

　その方は、当初１次診断でも基準値をクリアすると思って

いたそうで、意外にもクリアしていない箇所がいくつか出てき

たので驚いたそうです。しかし、より正確な２次診断をすべき

かどうかのアドバイスをしたかどうかは記憶に無いとの事で

した。もっとも、顧客からの明確な依頼があれば、敢えてこれ

を覆す事は難しいので、致し方ないかと思われます。

　ちなみに、２次診断を行えば、基準値をクリアすると思われ

るが、実際計算して見なければ断定は出来ないと話しておら

れました。

　また、診断判定評定者にも問合せたところ、「公的に認め

られた診断基準に準拠し技術的に適正なものかどうか判

断して評定を行っています。」として、これらの疑問には

タッチする事なく、この診断結果に大きな権威が与えら

れる事になりました。

　管理組合が約６７０万円も掛けて、安価で、精度の悪い１

次診断を敢えて依頼する意図は何であるかは明白であり、

何とかして、悪い数値がほしかった為と考えられます。１次

診断で基準をクリアするかも知れないが、２次診断よりは悪

い数値が出るのはほぼ確実とみて、この様な依頼をしたも

のと思われます。

　この時には、３人の一級建築士が係わっておりますので、

この辺の諸事情を充分理解して依頼したとしても不思議では

ないと思われます。

　さらに、驚くべき事には、その時の対象となった建物の３棟

のうち、２棟が火災に遭った建物であったと云う事実です。

全部で３２棟ある内、この２棟の他には火災に遭った建物

は無いのに、これが選ばれたと云う事は、極めて作為的な

サンプリングと言わざるを得ません。

　この様にして、『耐震不足』は作られ、その後、この数値が

独り歩きして、建替えの最大の根拠の一つとして使われる様

になったという次第です。

　いずれにしても、正確な結果は、先のデータを基に２次診

断の計算をして貰えば明確になる為、これを管理組合に要

求しましたが、先に報告した通り、拒絶されてしまいました。

　多少費用は掛かるとしても、この診断が正しく行われてい

れば、ここ数年での建替え問題は再燃せず、数億円のムダ

金を費やす必要が無かったかも知れない事を考えれば、問

題にならない金額であります。又、今後、その数十倍の負担

を覚悟の大きな決断をするには、何を置いても成すべき作

業であると確信します。

　ちなみに、この結果は２～３週間あれば出来る事と、必要

であれば、他の業者に依頼する事も可能であり、その際は、

管理組合の承認があればデータの提供は可能との事でし

た。

　従って、建替え決議集会の前迄に、結果の報告は可能と

いう事ですが、それでも、これをやろうとしないのは、先の事

情がある為ではないでしょうか？

　そうは云いましても、時間的に厳しく、すでに議決権行使書

の提出が始まってしまいましたので、現時点で出来る事をや

っていかねばなりません。そこで、建替えに賛成の方や迷っ

ておられる賢明な住民の方にお願いです。今回は敢えて棄

権をして頂きたいと思います。

　　今回は決議を保留して、これらの問題を精査して、精度

の高い診断結果を元に改めて、その賛否を問う事が、将来

への遺恨を残さないベストの選択と思われますので、ご協力

をお願い致します。