建替え決議集会での関連資料の事前開封に疑問あり～その②

本日、府中市の住宅勤労課（「議決権行使書」の提出先）

に問い合わせたところ、以下の２点が確認できました。

①目隠しシール等を使用しても、何ら問題無い。

②訂正は二本線で消して、書き直せば良い。

　これにより、先に「日鋼団地を守る会」が要求した方法は

問題無く採用出来る事が判りましたので、さらに完全を期す

る為に、いくつか追加して、下記の様な内容で、再度要求書

を提出する予定です。

①   議決権行使書」の賛否記入欄に目隠しシールを貼って

提出してもらい、賛否の集計は決議集会の席上で行う

②   「議決権行使書」の用紙はナンバリングして、領収書の

用紙相当の管理を行い、原則として再発行は禁止と

する。                                                    

③   関連資料の事前確認を行う際は、反対派の代表を同

席させる。

事前確認については、管理組合は、記載漏れや記入ミス

による無効票を無くす為にどうしても必要と主張しております

が、事前開封は、「議決権行使書」そのものの改ざんや賛否

の結果を利用したピンポイントの買収工作を可能にする為、

賛否記入欄は絶対見えない様にすべきであり、現に、これに

よるトラブルが各地で発生しております。

　誰もが、納得して、安心して投票が出来る開票のシステム

を構築するのが、管理組合の責務であります。

　とは云いましても、すぐに結果が出る様には思えませんの

で、「日鋼団地を守る会」では、最悪の状況も考慮して、上記

の要求事項について、署名運動により、臨時総会の開催を

求める準備をしております。この主旨であれば、良識のある

方々は賛同して下さると確信出来ますので、可決するのは

明白と思われます。むしろ、反対する方が、何か思惑がある

のではないかと疑いたくなります。

　しかしながら、ここまでしなければ、動かない管理組合と

理事会って何なんでしょうかね。

　ところで、余談ですが、理事長は、総会当日の開票は時間

が掛かり過ぎて無理と力説されておりましたが、説明資料の

（オ）で、『尚、「議決権行使書」の事前開封を望まない方は、

　その旨を封筒に意思表示できるようにします。その場合、

開封は建替え決議集会（臨時総会）当日まで行いません。』

と明記されております。ギンギンに賛成の方は、事前開封を

望むとしても、その他の人は敢えて事前開封は望まないと思

われますので、約半数の方々のチェックと開票を総会の席

上で行う事になる可能性も出てきますが、その際は、どうす

るんでしょうか？支離滅裂ですね。

建替え決議集会での関連資料の事前開封に疑問あり

　8/24（日）の「実施計画案説明会」に出席してきました。

　当日、事前配布資料の訂正版と一緒に渡された、「決議関

連書類の事前開封等について」の補足資料は極めて大きな

問題が含まれておりました。

　この資料によると、建替え決議集会には、「議決権行使書」

と「議決権行使者選定届出書」のセットでの提出が必要で、

これに記入漏れや記入ミスがあると、無効票になるので、事

前に記載内容をチェックして防止する旨の説明書きがありま

した。

　これは、建替え決議集会の２０日も前に賛否の得票数が判

明してしまい、決議集会の前までの間に、票の操作が可能

になる事を意味しています。

　そこで、その対応策として「日鋼団地を守る会」から、「議決

権行使書」の賛否記入欄にプライバシー保護シール（目隠し

シール）を貼って提出する方法を採用する旨の要求書を理

事会に提出しました。以下はその要旨です。

【要求書の要旨】

　　先日開催されました、実施計画案説明会における、建替

え決議関連資料 の提出と開封について、当方で検討しまし

た結果、現在予定されている手順では、総会の運営方法とし

ては問題が多い為、下記手順に改定する事を要求致しま

す。

〔問題点〕                     

①   決議関連資料を事前開封すると、総会の約２０日も前に

賛否の結果が明確になり、総会は結果発表のセレモニ

ーとなってしまう。

　　総会はその場で充分討議して、その決を採るのが本来の

姿であると思いますが、「議決権行使書」と「議決権行使

者選定届書」による採決が必要な点を考慮しても、総会の

本来あるべき姿には程遠い状況になると思われます。

②事前開封は、不正の温床となり、結果への疑惑を招く恐

れがある為、最小限に止めるべきと考えます。            

〔解決策〕                     

　上記の問題の解決策として、賛否の記入欄にプライバシー

保護シール（目隠しシール）を貼って提出してもらい、この欄

以外の内容を事前チェックして、賛否の集計は総会の席上

で行う方法にすれば、これらの問題は全て解決出来ます。

①   提出用用紙の賛否記入欄の裏面に、透けて見えない

様に保護シールを張り付け、記入後に賛否記入欄へ張

り付けるプライバシー保護シール（目隠しシール）を添

付して配布する。               

②   記入者は記入後、賛否記入欄の上にプライバシー保護

シール（目隠しシール）を張り付ける。但し、このシール

を使用するかしないかは任意とする。

③   管理組合は、賛否記入欄以外の内容をチェックして、問

題が無ければ、封筒に戻して封印し、投票箱に投函し

て総会まで保管する。又、記載ミス等があった場合は、

　すぐに回答者に訂正を依頼する。               

④   総会では、投票箱から、回答用封筒を取り出し、全員監

視の中で、開封と開票の作業を行う。この際は、「議決

権行使書」の賛成・反対の集計のみで良い為、開票作

業としては、１時間もあれば充分と思われる。            

〔本対策案のメリット〕               

①先の説明会で、「議決権行使者選定届書」の記載ミスを

チェックする為に時間が掛かる為に事前開封が必要との

事でしたが、この方法によれば、その問題は全て解決出

来ます。      

②総会では、「議決権行使書」の賛成・反対の集計のみで

良い為、短い時間で不正の余地の無い、極めて公正な

決議を行う事が出来ます。

                     

以上の点を考慮して、手順の改定を実施する事を強く要求

致します。

                     

と云う内容ですが、これに加え、以下の項目についても要求

すべきと考えております。

①   「議決権行使書」と「議決権行使者選定届書」の用紙は

原則として、再発行は禁止とし、止むを得ず、再発行する

際は、棄損の用紙は回収し、再発行の理由を明確にして

保管管理する。

②   事前開封の際には、反対派の代表者も立ち会わせる。

　　

不正防止の為に、あらゆる手段を講じるべきと考えます。

建替えはいつすべきか～その①「耐震性について」

作日、8/16発行しました「日鋼団地を守る会」のチラシに

下記のコメントが付いて自宅のポストに戻ってきました。

曰く、「ただ反対するだけならバカでもできます。もし、住民

の為と考えるなら、いつ建替えるべきか書いた方が効果的

だと思います。宜しくお願いします。」と云う文面でした。

　『バカ』呼ばわりは少し心外であります。建替えの時期に

ついては、選挙広報等にて考え方を述べておりますので、

お読みにならなかったのでしょうか。

チラシにコメントで返されたので、おそらくこのブログを

直接は見てはおられないのではないかと思われますが、

好い機会ですので、何回かに分けてこの問題について、

述べてみたいと思いますので、これを書かれた方に心当たり

のある方は、その方に本記事を伝えて戴けると幸いです。

建替えはいつかやらなければなりませんが、いつが相応

しいかの論議になると、大いに意見が分かれるところです。

その判断については、「耐震性」と「配管の老朽化」、及び

「仮住まいの確保」が重大なファクターと考えられます。

そこで、今回は「耐震性」を取り上げてみたいと思います。

前回のブログで述べました通り、耐震診断の２次診断の

正式結果が出れば、取り敢えず、３ＤＫについては基準値を

クリアしている事が判ると思われます。又、３ＬＤＫについても

必要充分な対策を講ずれば、建物の躯体については、当分

は問題ないとの事でしたので、それ程多くの負担なしで、安

心な住居の確保が可能という結論になると思われます。

約４年前、この耐震診断の報告を受けた時は、「この建物

は余程の地震で無い限り倒壊してしまう事は無いと思われ

る。」又、「地震による相当ひどい被害はあるが、人命の危険

性は低い」との説明がありましたので、建替えの必要は無い

と判断しておりました。

今、２次診断の問題が明らかになり、この建物の安全性

を確信した次第です。

　又、「日鋼団地を守る会」のメンバーが、都のまちづくり推

進課の耐震相談室にて、この耐震診断結果を見せて、意見

を伺ったところ、耐震性には全く問題はなく、これで「建替え

の根拠」とするのはおかしいとの話で、先の話にピタリと合致

します。

というわけで、しばらくは大丈夫ですが、いつまでこの建物

は持つのでしょうか。

一般的な考え方では、コンクリートはアルカリ性ですので、

２０年で約１㎝づつ酸化されて行き、ついには鉄筋に到達し

て、鉄筋に錆が生ずる状態になり、ここまで来ると耐力の限

界になるそうです。

従って、数十年毎の耐震診断でその進行状況を確認しな

がら、建替えの時期を判断する事が肝要との事です。

幸い、当団地は団地建設ラッシュの少し前に建てられまし

たので、コンクリートには川砂を使用しており、極めて良質な

コンクリートの為、耐久性は長いと思われるとの事でした。

この良質な川砂ですが、建設ラッシュにより砂の需要が追

い付かなくなり、次第に品質の劣る海の砂を使わざるを得な

くなったとの事で、以前、この建物の建設に携わられた方が

この団地に住んでおられて、この事を大層自慢にしておられ

たそうです。

因みに、本ブログ：2012/06/01の『ＦＦ式温風ヒーターの清

掃と「壁の穴」の思い出』で、当団地の壁の強さについての

実体験を載せておりますが、その秘密はこの辺にあったの

かと、大いに納得させられました。

　

　従って、数十年後に再度耐震診断を行い、その劣化の状

況により、建替えの時期を再検討すれば充分という事で、

こと「耐震」に関しては、今すぐの建替えは全く不要という結

論になります。

耐震診断調査（H20/11発行）のデータに疑問あり

耐震診断に詳しい一級建築士に、平成２０年１１月に発

行された、既存建物の「耐震診断調査結果報告」を評価

して貰ったところ、この報告内容は間違いではないが、

建替えをしないで、何とかこの建物で生活出来ないかと望

んでいる住民にとっては、「不充分な診断結果」である事

が判りました。                                                                  

　（1）構造耐震指標（Ｉｓ）計算結果では、３ＤＫボックス（壁

式）及び３ＤＫフラット（壁式）については、１次診断しか

実施されておりませんでした。

　　　おそらく、２次診断まで実施すれば、殆んどの部位で基

準をクリアすると推定されます。

　（2）３ＬＤＫ（ラーメン）では、ブレース補強を提案されていま

すが、 これ程強固な補強方法ではなく、より安価な方

法でも充分可能との事です。

                                     

この２点について、２次診断及び、安価な補強工事の提

案の要望書を、理事会に提出しました。

この要望書の回答が出れば、管理組合が「全ての棟にお

いて耐震強度不足である」と断定している、建替えの最大

の根拠を失う事は必至です。

　又、この２次診断は、先の診断作業により、データは全

て揃っておりますので、計算のみとなり、費用は数十万円

で済むそうです。

　　先の診断作業では約６７０万円も支払っておりますので

この計算作業だけ敢えて省く事 は極めて不自然です。２次

診断の結果を出すと、基準をクリアしてしまう為、敢えて

１次診断で止めてしまったと勘繰りたくなるのは私達だけ

でしょうか？                                                          

                                                                              

この結果は、建替え決議総会の賛否を大きく左右する

可能性が有りますので、この総会の前迄には、結果を出

して、その詳細を報告すべきと考えます。

以下がその要望書の要旨です。

『建替えをせずに、既存の建物で住み続けたいと望む住民

の観点に立って、以下の２点の追加作業を早急に実施願い

ます。

（1）構造耐震指標（Ｉｓ）計算結果では、３ＤＫボックス（壁式）

及び３ＤＫフラット（壁式）については、１次診断しか実施

されておりません。

　　確かに、壁式の場合には、耐震診断ガイドラインでは、

１次診断でも良いとさ れていますが２次診断も行うことが

望ましいとされています。これは１次診断でＮＧでも壁式

構造では２次診断の結果ＯＫとなる例が多々あるからだ

　　そうです。

既存建物の構造図を確認したところ、一般的な構造であ

る事が確認出来ましたので、おそらく、２次診断では殆ん

どの部位で目標をクリアするのではないかと推定される

との事でした。

　　　従いまして、正式な２次診断の追加実施を要求します。

（2）３ＬＤＫ（ラーメン）では、ブレース補強を提案されています

が、居住性への影響が大き過ぎることになり、かつ工事

費も高額になると思われます。

   これ程強固な補強方法ではなく、より簡易な方法も可能

と考えられるそうです。

従いまして、居住性を損なう事が少なく、また安価な補強

方法を再度検討願います。

                                                                         

この結果は、近々の建替え決議に重大な影響を与える事

は必至ですので、一刻も早く実施し、結果を公表願います。

以上   

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　<参考資料>既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基

準・同解説（2001年改訂版）発行：

　　　　　　　日本建築防災協会　平成１３年　より

〔１次診断〕

各階の柱と壁の断面積とその階が支えている建物重量

から計算する最も簡便な方法です。

比較的壁の多い建物には適していますが、壁の少ない建

物では耐力が過小評価されます。

設計図面が残っていれば建物の詳細な調査を行わなくて

も短時間で計算できる方法です。

                                                                           

〔２次診断〕                                                   

設計図面が残っていることが前提の診断方法です。

各階の柱と壁のコンクリートと鉄筋の寸法から終局耐力を

計算して、その階が支えている建物重量と比較する計算

方法です。

コンクリートの圧縮強度・中性化等の試験、建物の劣化状

態(ひび割れ・漏水・鉄筋錆・コンクリート爆裂)などの調査

が必要です。

１次診断より結果の信頼性が高く、公共建築物(学校・庁

舎等)で最も多用されている方法です。

  この方法で補強を行った建物は、近年の新潟県中部地震

などでも被害がほとんどありません。』   

管理組合の対応に注目しましょう！