日鋼団地の耐震診断疑惑は本物でした

平成２０年に実施された耐震診断の結果報告によると、対象の全３棟が耐震不足との報告があり、これが建替え推進の際に中心的な根拠の一つとなっていました。しかし、実は、３ＤＫボックス（２０号棟）は耐震の基準値を全てクリアしている事が、先日の耐震診断検討部会の報告会の席上で明らかにされました。

これは、平成２４年１２月に配布された、「長期修繕計画(案)説明会のポイント整理と解説」の３ページに、又、平成２６年８月に配布された、「府中日鋼団地マンションン建替事業<実施計画案>の１０ページに記載されております。
お恥ずかしながら、私も、このページを見ておりましたが、「いつもの内容が書いてある。」程度の気持ちで眺めてしまった事と、「コンクリート強度考慮」についての知識が無かった為に、改めてこの内容について細かいチェックはしておらず、見逃しておりました。

そもそもの平成２０年における結果報告の資料では、以下の様になっており、その説明会には、診断を行った業者も来られて、全３棟が耐震不足であったとの説明がありました。
　
　
　
しかしながら、この数値は、業者が当初に耐震判定委員会に提出した数値であり、これに対して、同委員会から、「診断時コンクリート強度を設計基準の1.25倍として算出」する様に指導があり、この修正値をもって最終の診断結果として、結果報告書が作成されました。これによると、以下の様に、実施計画案等に記載された数値となっておりました。
　




これから判る様に、修正値では、３ＤＫボックスではすべての部位において、基準をクリアしており、「耐震不足ではない」との判定をすべきですが、何故か、報告会では、修正前の数値のみが記載され、正規の修正値は削除された資料となっており、説明会でもこの修正値について言及される事はありませんでした。つまり、「全棟耐震不足」と云う、明らかに虚偽の説明をして、その後の建替え推進の中心的な根拠としてしまったのであります。
どうやら、長期修繕計画(案)の作成者等は、これまでの経緯を知らずに、診断結果の報告書から忠実に数値を取り出して記載してしまった為、今まで隠していた数値が明らかになってしまったものと思われます。
この点について、平成２０年の結果報告の際に資料を作成し、説明会にも出席された担当者に、この経緯について訊ねたところ、説明資料は当時の事業協力者と一緒になって作成したそうで、やはり、協力会社や管理組合の意向には逆らえない状況であった為の様です。
つまり、耐震診断について熟知している事業協力者が大きな力を発揮してこの様な虚偽の説明を行ったと思われますが、耐震診断の専門家によると、この様な重大な虚偽の説明をするからには、発注者である管理組合の承認なしでは決して出来ないとの事です。
当時の理事長や副理事長（前理事長）は当然その経緯について承知していると思われますので、この点について、組合員に説明すべきと考えます。

ところで、この大きな発言力のある事業協力者ですが、今回の建替え事業には、三井不動産レジデンシャル(株)が幹事会社として、又、旭化成不動産レジデンス(株)も合意形成担当として参画しております。
今、「横浜の傾きマンション問題」で報道されている通り、三井不動産レジデンシャル(株)他の関連企業は相当の賠償責任を負う事になり、旭化成不動産レジデンス(株)も、親会社との連結決算で応分の負担を強いられると思われますので、この団地からの収益も相当額が当てがわれるのではないかと思われます。
この様な状況では、事業協力者を辞退してもらうのが当然と思われますが、管理組合と事業協力者との癒着ぶりは異常であり、この問題が発覚すると、細かい状況が判明していないうちから、業者に対する全面支持の文書を団地全体に配布しました。又、不正の状況が次第に明らかになって、会社ぐるみの不正が明らかになって来ると、臨時総会では継続が否決され易い為か、殆んど何でも通る総会での採決にする事を通知する文書を配布して、懸命に防御している状況です。

この事業協力者を継続して依頼して行くかについては、すでに、組合員が判断するのに充分な情報が明らかになっておりますので、１２月中旬に予定されている臨時総会の開催時に議題の一つとして取り上げるべきと考えます。
同時に、管理組合は、これまでの総会において、建替えの推進理由として、「耐震強度不足」が繰り返し強調されてきましたが、これに間違いがあった訳ですから、この経緯を説明して、組合員の承認を得るべきと考えます。

耐震診断についての意見交換会の資料が配布されました。

耐震診断についての意見交換会の資料が配布されましたが、本ブロブのコメントにもある通り、確かに素人には解かり辛い資料で、首を傾げざるを得ません。
この資料は、「管理組合は、この今回の耐震診断を是が非でも阻止したい。」との思いが良く表れた資料ではないかと思われます。
これは、第１回の耐震診断検討部会に賛成派の主要メンバーを大勢集結させたり、ファーマ(株)のＮ氏を講師として、２次診断の必要性を否定させたりして、追加の耐震診断をさせない様に図って来た経緯からも明白です。
ところが、ファーマ(株)のＮ氏の見解は、今回の耐震診断の見積もりをお願いした、一般財団法人日本耐震診断協会の方等、耐震診断の専門家から徹底的に否定され、管理組合側も２次診断の必要性を認めざるを得なくなり、渋々遣らざるを得なくなってしまったものであり、この様な、投げやりな資料となったものと思われます。
これは、もう一つの給水管更新検討部会関連の資料と見比べてみれば明白です。こちらは、否決出来る可能性が比較的高いと判断している様で、資料の内容にも相当力が入っている事が一目瞭然です。
ともあれ、現時点の耐震診断検討部会には、「日鋼団地を守る会」のメンバーも中心的な存在として参加しており、診断の技術面等につきましては、特に問題なく作業が進んでおりますので、見積もり内容等の細かい点につきましては、検討部会に任せて、皆様は、その必要性と掛かる費用の妥当性について、重点的に検討して戴く事が肝要と考えます。
今回提示された耐震診断の見積もりについては、その対象は必要かつ十分な範囲であり、コストパフォーマンス的にもベストの選択と考えております。その理由は、以下の通りです。
① 耐震診断は建物の構造とコンクリート等の状態が同じであれば、結果はそれ程変わらない為、各種類別にサンプリングして実施すれば充分です。
それでも、サンプリングした対象が特異なものであったりして、その他のものとかけ離れてしまうと困りますので、これをカバー出来る様に同種の建物を複数追加して、お互いの計算値と実測値を検証出来る様にサンプリングしました。
② 全棟の調査を主張する方もおられますが、これでは膨大な金額が必要となる割にメリットが少なく、現実的ではありません。
これにより、正しい診断結果が判明すれば、耐震についての疑問は解消されます。よって、多少の費用（それでも、ほとんど成果の出せないコンサル関連に支払う今年度の費用の約１／４です。）は掛かっても、今後の日鋼団地の方向性を決める上で、皆さんが納得して決断を下す材料となりますので、是非とも実施すべきと考えます。
これを実施すれば、前回の診断結果やこれまでの管理組合の主張を固く信じている方々も、それが間違っていなかった事が明白になって、反対派の方々への説得材料として有効に使える事になるかも知れませんので、これに反対する理由は無いのではないかと思います。
となれば、この議案に反対する方としては、これまでの管理組合の主張に多少なりとも不安があり、今回の診断結果で、３ＤＫのほとんどが耐震基準をクリアしてしまう様な結果が出ると困ると考えている方だけではないかと思われます。
以上の理由から、上記の「耐震診断実施にどうあっても反対する方」以外の方は、臨時総会にて、耐震診断実施に賛成票を投じる事を強くお奨め致します。