「平成２５年度定期総会」（3/24）に出席して ～その①

先日、「平成２５年度定期総会」に出席しました。

　毎年の事の様ですが、出席者は殆ど建替え賛成の方々で、質疑の時間は限られておりますので、質疑は形式だけで、結果は最初から見えておりました。

　しかし、いくつか、収穫はありましたので、紹介しておきます。

①    遺跡調査の勉強会を開催する事を、席上で正式に約束して貰った。

　　昨年の１２月に開かれた、長期修繕計画の席上にて、管理組合として、市の担当者を招いて勉強会をひらいて貰う約束でしたが、一向に開催する気配がありませんでしたので、総会で正式に約束して戴きました。

　　　市からの回答で、相当大規模な調査となる事が表明されまして、この件に関する組合員の関心は非常に高くなっておりますので、是非実現したいと思います。

②    総会に出席された建替え賛成派と思われる方の何人かから、排水管の修繕工法である「マルライナー工法」について尋ねられ、その説明をしたり、パンフレットをお渡しして、この工法の素晴らしさを、広める事が出来ました。

　技術的に明るい方の様でしたので、この様な方々に理解が広まることは、大変喜ばしい事であります。

しかしながら、総会の席上で、この「マルライナー工法」について、理事長が、電話で問い合せた結果を披露されましたが、残念ながら、電話での説明不足か、聞き方の問題かは判りませんが、相当間違った説明をしておられ、おまけに、公開された図面を無断で提供した事について、注意を受けました。

直ちに、反論しようと、発言を求めましたが、出来ませんでした。

　ここで、それらの主な点について、説明と弁明をしておきたいと思います。

（ⅰ）「無断で図面の写真お提供した事」について。

　　確かに、図面の一部をスキャナーで採取して、これを業者に見て貰いました。画像の採取時、業者に見せる際は、理事長に話す様に言われましたが、失念してしまいました。

この事については、深くお詫び致します。

　元々、図面が無くとも、見積りはある程度可能でしたが、（株）ファーマの提出した、長期修繕計画の膨大な金額と、給排水管工事等の内訳と称する数値は全く整合性が無く、何か特殊な工事がなされている可能性も含めて確認しておく必要があると判断した為、この図面をチェックして貰いました。結果的には、特にその様な物は有りませんでした。

という訳で、図面自体の閲覧に関しましては、それ程の重要性は意識しておらず、忙しさに紛れて、連絡を失念してしまった次第です。

（ⅱ）「枝管はライニングが出来ない。」について

　　　「マルライナー工法」の基本的な手順としては、枝管は全てカットして、立て管のみをライニングした後に、継手は手作業でライニング材を塗布し、これに新品の枝管を接続して完成させる工法です。

従って、当団地の様な枝管も露出している配管には、持って来いの工法と言えます。

(ⅲ)「1階の立て管から桝までの横引き管はライニング出来ない。」について

　　一般的には、立て管から横引き管を通して桝まで、一気通貫でライニングは可能ですが、当団地の様に、年数が経っていると、横引き管が、たわんだり、段違いに折れ曲がったりしている場合がある為、新しい管に交換した方が返って安上がりの場合があるそうです。

従って、実作業では、内視鏡等で詳細な状況を確認しながら、最適な工法を選ぶ必要があり、今回の見積りからは敢えて外したとの事でした。これが、（株）ファーマの提出した内訳の中の「屋外排水管・桝更新」の工事に当たり、この約２.５億円については、比較の対象から外してありますが、通常でも、これを大幅に下回る費用で施工可能と思われるとの事でした。

(ⅳ)「管内にライナを送り込むスペースが無い。」について

　管の内部に付着した異物は、管内部のサビに異物が付着して出来たもので、ライニングする前のは、全て削り取りますので、当初の管の内径より多少大きくなります。

従って、今回の工事しようとしている部分で、ライナを送り込むスペースが無いいと云う様な事は起こり得ません。

尚、さらに詳しくは下記ＵＲＬから、当社のホームページを参照して下さい。

http://www.maruliner-honbu.co.jp/

動画で、工法の解説や、実際に施工された団地での皆さんの色々なお話などもお聞きになれます。（あまりに皆さんが褒めちぎる為、やらせではないかとの声も出た程との事ですが、画面に出られている方々は、私たちの回りに居そうな熱心な方々ばかりで、その感動の様子が直に伝わって来ます。是非ご覧下さい。）

又、「マルライナー工法」については、施工の詳細を説明するデモンストレーション施工も開催して戴けるそうですので、何かの機会に是非実施したいと考えております。

という訳で、理事長の話は全くの理解不足によるものでありました。

この内容を、電話で話した本人に確かめましたところ、「メリットを全部省いてデメリットのみ強調されている様です。」と困惑されておりました。

　　この様な手法は現在の管理組合の常套手段であり、その象徴的な一幕でありました。

「平成２５年度定期総会」（3/24）に出席して ～その①

先日、「平成２５年度定期総会」に出席しました。

　毎年の事の様ですが、出席者は殆ど建替え賛成の方々で、

質疑の時間は限られておりますので、質疑は形式だけで、

結果は最初から見えておりました。

　しかし、いくつか、収穫はありましたので、紹介しておきます。

①    遺跡調査の勉強会を開催する事を、席上で正式に約束

して貰った。

　　昨年の１２月に開かれた、長期修繕計画の席上にて、

管理組合として、市の担当者を招いて勉強会をひらいて

貰う約束でしたが、一向に開催する気配がありませんで

したので、総会で正式に約束して戴きました。

　　　市からの回答で、相当大規模な調査となる事が表明

されまして、この件に関する組合員の関心は非常に高く

なっておりますので、是非実現したいと思います。

②    総会に出席された建替え賛成派と思われる方の何人

かから、排水管の修繕工法である「マルライナー工法」

について尋ねられ、その説明をしたり、パンフレットを

お渡しして、この工法の素晴らしさを、広める事が出来

ました。

　技術的に明るい方の様でしたので、この様な方々に

理解が広まることは、大変喜ばしい事であります。

しかしながら、総会の席上で、この「マルライナー工法」

について、理事長が、電話で問い合せた結果を披露

されましたが、残念ながら、電話での説明不足か、聞き

方の問題かは判りませんが、相当間違った説明をして

おられ、おまけに、公開された図面を無断で提供した

事について、注意を受けました。

直ちに、反論しようと、発言を求めましたが、出来

ませんでした。

　ここで、それらの主な点について、説明と弁明をして

おきたいと思います。

（ⅰ）「無断で図面の写真お提供した事」について。

　　確かに、図面の一部をスキャナーで採取して、これを

業者に見て貰いました。画像の採取時、業者に見せる

際は、理事長に話す様に言われましたが、失念してしま

いました。

この事については、深くお詫び致します。

　元々、図面が無くとも、見積りはある程度可能でしたが、

（株）ファーマの提出した、長期修繕計画の膨大な金額と、

給排水管工事等の内訳と称する数値は全く整合性が無く、

何か特殊な工事がなされている可能性も含めて確認して

おく必要があると判断した為、この図面をチェックして貰い

ました。結果的には、特にその様な物は有りませんでした。

という訳で、図面自体の閲覧に関しましては、それ程

の重要性は意識しておらず、忙しさに紛れて、連絡を

失念してしまった次第です。

（ⅱ）「枝管はライニングが出来ない。」について

　　　「マルライナー工法」の基本的な手順としては、枝管

は全てカットして、立て管のみをライニングした後に、

継手は手作業でライニング材を塗布し、これに新品

の枝管を接続して完成させる工法です。

従って、当団地の様な枝管も露出している配管

には、持って来いの工法と言えます。

(ⅲ)「1階の立て管から桝までの横引き管はライニング

出来ない。」について

　　一般的には、立て管から横引き管を通して桝まで、

一気通貫でライニングは可能ですが、当団地の様に、

年数が経っていると、横引き管が、たわんだり、段違い

に折れ曲がったりしている場合がある為、新しい管に

交換した方が返って安上がりの場合があるそうです。

従って、実作業では、内視鏡等で詳細な状況を

確認しながら、最適な工法を選ぶ必要があり、今回

の見積りからは敢えて外したとの事でした。これが、

（株）ファーマの提出した内訳の中の「屋外排水管・

桝更新」の工事に当たり、この約２.５億円について

は、比較の対象から外してありますが、通常でも、

これを大幅に下回る費用で施工可能と思われる

との事でした。

(ⅳ)「管内にライナを送り込むスペースが無い。」について

　管の内部に付着した異物は、管内部のサビに異物が

付着して出来たもので、ライニングする前のは、全て削り

取りますので、当初の管の内径より多少大きくなります。

従って、今回の工事しようとしている部分で、ライナを

送り込むスペースが無いいと云う様な事は起こり得ま

せん。

尚、さらに詳しくは下記ＵＲＬから、当社のホームページを

参照して下さい。

http://www.maruliner-honbu.co.jp/

動画で、工法の解説や、実際に施工された団地での

皆さんの色々なお話などもお聞きになれます。

（あまりに皆さんが褒めちぎる為、やらせではないか

との声も出た程との事ですが、画面に出られている方々

は、私たちの回りに居そうな熱心な方々ばかりで、その

感動の様子が直に伝わって来ます。是非ご覧下さい。）

又、「マルライナー工法」については、施工の詳細を説明

するデモンストレーション施工も開催して戴けるそうです

ので、何かの機会に是非実施したいと考えております。

という訳で、理事長の話は全くの理解不足によるもので

ありました。

この内容を、電話で話した本人に確かめましたところ、

「メリットを全部省いてデメリットのみ強調されている様

です。」と困惑されておりました。

　　この様な手法は現在の管理組合の常套手段であり、

その象徴的な一幕でありました。

基本計画案説明会その２（3/16）に参加して

　先日、「基本計画案説明会その２」に参加しました。

　具体的な負担金額が示されるとの事で、参加者は５０名程度と、いつもより、だいぶ大人数でした。

　しかし、その負担金額には、驚かされました。

　曰く、「2007年12月（リーマンショックの前）の負担金額にまで追いついてきました。」

との事です。そして、これは、仮住居時の費用は別でこの額との事。

　この一年、負担額を極力少なくした計画案を出すと、甘い夢を見させてずるずる引き伸ばした結果がこれかと呆れるばかりです。しかも、「2013年は更なる負担軽減に向けて活動します。」として、その方策はお話だけで、全く定量的な話しは無く、むしろこれから増加する負担をいかに小さくするかが課題ではなかろうかと思わされました。

　　参加されたある方が、「負担額は殆ど“０”じゃないかと思って来た。」と述べておられましたが、私自身もそれ程ではないにしても、この半額以下ではなかろうかと予想しておりましたので、やはり大きな驚きでした。

　今年の２億円の結果がこれで、これが毎年続くとすれば、全く無意味な浪費としか言えません。一刻も早く中止すべきですので、今度の総会では厳しく追求して行こうと思います。

　ところで、今回の説明会では、小さなトラブルがありました。

　少し長くなりますので、興味のある方はお読み下さい。

　いつもの様に、反対派として、いくつかの質問をして行く内に、「建替え推進決議から一年も経過するのに、全住民の意思を確認する事をしないのは、なぜか？したくないのではないか？」と問い詰めたところ、突然「いい加減にしろ」等と面と向かって怒鳴られました。私も大人気無く、応戦してしまいましたが、相手は、現理事で、今まで説明会等ではあまり顔を合わせた事が無かったと思いますが、今回は用心棒よろしく、睨みを効かせたかった様です。これを契機に世話人方の大合唱があり、正に絶妙のチームワークでストップさせられてしまいました。ま、その後は気を取り直して、お互い大人の対応で会議は進行しましたが、「こんな状況では、こんな質問しても無駄だな」との思いで、質問は相当省いてしまいました。

　絶妙のチームワークと云えば、長期修繕計画の説明会の出来事を思い出しました。

昨年の12/8（土）と12/9（日）に開催された長期修繕計画の説明会で、事前の資料を検討してみますと、給排水管の工事が高すぎると思い、インターネットにていろいろ調べてみたところ、先に紹介しました、「マルライナー工法」とほぼ同等の「某ライニング工法」をみつけましたので、これをメモリスティックに取り込んで、12/8（土）昼の会に出席しました。

　説明会の席上で、（株）ファーマの方に「この工法」を検討されたのか、問い質したところ、どうもピンと来なかった様でした。（後で、この工法は知っていたが、私の発音が悪くて聞き取れなかったとしきりに弁解しておられました。）

　そこで、メモリスティックからプロジェクターで、この工法の素晴らしさを詳しく説明しました。この工法によれば、1/3～1/2の費用で施工出来ることになり、かなりのショックを与えた様でした。

　理事長からは、かつて、ライニングについては、検討して、業者に問い合せたが、当団地では「白ガス管」を使用しているので、ライニング工法は使えないとの回答があり、取り上げなかったとの説明がありました。

しかし、後で業者に確認しましたところ、理事長の云われる工法は、管の内面に塗料を塗り付ける一般のライニング工法の事であって、「マルライナー工法」や「某ライニング工法」では、むしろ、この様な管で威力を発揮する工法であるとの事でした。

その日の説明会は他に質問する方もおらず、早々に散開となりました。

　翌日、この工法をもっと多くの方に知って貰いたいと思い、再度出席しましたが、今度は前日とは打って変わって、発言が相次ぎ、遠慮して他の質問の後にしようと待っておりましたが、一向に止む気配はなく、終了間際に発言を求め、同じように説明しようとしたところ、理事長始め、業者のブロックに会って説明出来ませんでした。理事長曰く「会ですので、こちらが仕切る時間でやってもらわないと困る。」等の理由でストップされましたが、後で録音を確認してみますと、未だ終了予定の３分前でした。

おまけに、その後、色々なやり取りがあったあと、極めつけは、世話人のある方が、２分半もじっくりと持論を展開されて、当の理事長や司会者も聞き入っており、この話しが終わったのが、会の終了予定時刻の約１０後でした。私の説明を封じて、安心してしまったのでしょうか？

見事なチームプレーにしてやられた格好ですが、それだけ、インパクトがあったのでしょう。

この、伝家の宝刀：「時間切れ作戦」では何回か苦い思いをさせられておりますが、次回の総会ではこの様な事の無い様に、皆様の監視とフォローをお願いし致します。

尚、この「某ライニング工法」には、後日談がありまして、私が当社に見積りを依頼するメールを送ると共に、管理組合から直接見積りを依頼する様にお願いしておきましたが、なかなか回答が来ませんので、問い合せたところ、どうもこちらとの接触を避けている様な不自然な対応で、断られてしまいました。

後で、ある方に聞きましたところ、この会社は、「マルライナー工法」をベースに同様の工法で作業出来る機械を制作して販売し、これをフランチャイズ化している会社だそうで、実作業はフランチャイズの会社が行っている様で、自信が無かったのかしらと思わされました。

「マルライナー工法」は全て自社で開発から実作業まで行っており、品質の点でも価格の点でも、これよりも優っているとの事です。「某ライニング工法」に断られた為に、新たな会社を探さざるを得なくなり、「マルライナー工法」と出会える事が出来ました。正に、「災い転じて福と成す。」でありました。

ブログのダイジェスト版(Ⅵ)を発行しました。～②コンサルタントにとって、我が日鋼団地は金の卵。_130315

ブログのダイジェスト版(Ⅵ)を配布して1週間が経ちました。

今回の反響はすごく、大きな変化が期待できそうです。

この版のもうひとつのメインテーマは、「建替え推進によるムダ金の浪費を一刻も早く、ストップさせる。」です。

皆さん、思い出して下さい、「前回の建替え計画」の破綻劇を。

あれ程、建替え決議目前の状況にありながら、リーマン・ショックによる資材の高沸を理由に負担額を急増させ、いとも簡単に、藤和・三菱は手を引きました。

しかしながら、建設業界の人に聞くと、リーマン・ショックで破綻したプロジュクトや倒産した会社など殆ど無く、資材の高沸なぞ、全体からすれば、ほんの少しのアップで吸収出来る筈との事でした。

やはり、これ以外に決定的な原因があったとしか考えらえず、藤和・三菱は、現在の状況を察知して、リーマン・ショックを口実に、早めに手を引いたとしか考えられません。

それでは、現在のコンサルタントは何故逃げないのでしょうか？

答えは簡単、コンサルントは、自分の腹は傷めず、建替えが成立しなくとも、手間賃は入って来る為です。

市との協議は、今後何回となく行われても、住民の納得出来る負担額を出すのは、無理でしょうから、コンサルタントにとって、我が日鋼団地は、これからも、確実な収入が見込まれる金の卵という理由です。

こんな、無駄金の支出は一刻も早くストップさせなければなりません。

それには、賛成の割合が減少している事を明白する必要があります。

　今回の、通常総会と役員選挙は、その数値を明らかにする数少ない機会でありますので、各自の意見をその票に表しましょう。

具体的には、

①役員選挙　　　　理事長：反対の会会長　　【　○　】

②議決権行使書　　平成２４年度決算報告　【　×　】

③議決権行使書　　平成２５年度予算　　　　【　×　】

を明記して、反対者の人数の多さを明確にさせましょう。　

ブログのダイジェスト版(Ⅵ)を発行しました。～①排水管工事の見積りが届きました。_130309

本日、ブログのダイジェスト版(Ⅵ)を全戸配布しました。

今回のメインテーマの一つは、経験豊富な業者から、

排水管工事の見積りを入手出来、追加負担無しの修繕

計画が見えて来た事です。

『長期修繕計画で提示された内訳額で、排水管更新

工事の合計額：

　　　　　約１０.５億円 ⇒ 約５.４億円で修繕可能!!

３０年以上の耐久性を持つ「マルライナー工法」で

実現しました。』

　と云うわけです。

長期修繕計画の最大の論点は、何と言っても「追加

負担金が３５０万円／戸」であり、中でも、緊急課題

として、給排水管の修繕工事が大きなウェートを占め

ております。

この、排水管工事が約半額で可能となり、給水管

工事についても、多少割高にはなりますが、露出配管

ではなく、現状の配管を取替える方式でも十分施工は

可能であるとの専門業者からの見解を得ました。

長期修繕計画は、建替え推進を正当化したいが為

の数値ですから、水増しのオンパレードですので、

この数値から、削減が可能と思われる主な項目を

試算しますと、

① 2018年の大規模修繕工事は通常の大規模修繕

工事+追加修繕工事に分け、追加修繕工事を

２０％に圧縮して

　　　(101.9-45.1)×0.8＝45.4千万円　　　を削減する。

　　② 2021年に計画されている玄関扉等の工事を２０％

に圧縮して

　　　　　　99.6×0.8＝79.7千万円　　　を削減する。

この２点に先の排水管工事の削減額を加えると、これ

だけで、約１８億円になります。

この様に、無理に上乗せした金額ですから、他の工事

も押して知るべしで、相当の削減が見込まれます。

　　　追加負担金：３５０万円×７０２戸＝２４.６億円　

　ですから、あと６.６億円が必要ですが、この程度であれ

ば、削減は十分可能と思われます。

『追加負担無しの修繕計画が見えて来ました。』と云う

わけで、「建替え反対」への不安感が解消されました。

今回、給排水管工事の見積りに際しては、(株)マル

ナカ殿の多大なご協力を戴きました。

私が(株)マルナカ殿を知ったのは、当社のホーム

ページを参照したのが最初で、その工法に感心させ

られ、見積りをお願いする事にしました。

通常、管理組合が相手でなければ、見積りなど

なかなか出して貰えませんが、大変快く引き受けて

戴き、本当に感謝しております。

　尚、今回の見積りの作成では、(株)マルナカ殿に

現地での調査をして頂き、前回の見積書（藤和・三菱

作成）と(株)ファーマの見積書を検討して作成して頂き

ました。

しかしながら、あまりの金額の喰違いに、何か特殊

な施工がされている可能性も考え、資料公開時の

図面でその詳細を確認して貰いましたが、特別なもの

は無かった様です。

今後、実際に修繕工事が実施される際には、

(株)マルナカ殿を第一に推薦したいと思いますので、

その概要について、簡単に紹介しておきましょう。

(株)マルナカ殿は、排水管の中に特殊なチューブを

入れて更生する工法の先駆者で、豊富な実績で多

くの信頼を得ておられるとの事です。

当社の開発された「マルライナー」は、従来の

内部に塗料を塗る方式（耐用年数：約10年）に比べ、

３０年以上の耐久性があるとの事で、当団地のニー

ズにピッタリであり、管の更新工事の半額程度で施工

可能との事です。

 

詳細につきましては、当社のホームページ

  URL：http://www.maruliner-honbu.co.jp/　をご覧下さい。