建替え基本計画の説明会に出席して

一昨日、建替え基本計画の説明会に出席しました。
内容は、説明会資料の通りでしたが、質疑応答の中で、２つの点が気になりました。
１点目は、今回の計画案はこの団地の外住者の住居を仮住まいとして利用する事が前提となっており、これまで管理組合は外住者だけの説明会を開いたりしていましたので、外住者との協力関係は充分に出来上がっているものと思っておりました。
ところが、質疑応答の開始早々、外住者で賃貸として部屋を貸し出している方が、「建替えまでの間、今まで得ていた家賃収入に対しての補償は全くなると困る、この件について管理組合は全く取り合ってくれない。」と激しく抗議されました。
管理組合と外住者の関係を全く誤解していた事を知った私は、大変なショックを受け、これではこの仮住まいの案はとても成立しないのではないかと動転してしまい、この方の意見をフォローする様な、少し余計な意見を述べてしまいました。
しかし、冷静に考えれば、外住の方々の殆どは、建替えを見越した先取りで、外に住居を取得されて、快適に建替えを待っておられる方々であり、資金的には相当の余裕を持っておられると思われます。よって、この方々に補償するよりは、仮住まいへの引っ越しを控えた方々等への補償の増額等を優先すべきでしょうから、賃貸しの方々への補償というのは難しいのではないかと思われます。
従いまして、今回の私の発言は陳謝して取り消すと共に、管理組合側には、それらの方々に対して、粘り強い説得をお願いしたいと思います。
２点目は、説明者から、個人面談を一切拒否している方が団地全体の１割位おられる点に困惑しているとの話がありました。かく言う私もその一人でありましたが、この説明会では時間も無く、発言も制限されておりましたので、敢えて発言はしませんでした。
そもそも、私が個人面談を拒否していました大きな理由は、今までの管理組合に対する強い不信感と建替え気運の低下により、建替えは到底無理と判断し、面談は不要と思っていた為です。
特に、数年前は、訳のわからないコンサルタントと管理組合との癒着もどきの関係に辟易させられており、この様な人達と面談は一切拒否しようと思っておりました。
今回は、長谷工さんが支援されると云う安心感があり、この計画案もなかなか良く纏まった案と思われますので、個人面談にも積極的に参加したいと思っていますので宜しくお願い致します。
又、大規模修繕等が絶望的となる現状では、今がこの団地を仮住まいとして利用出来る最後の好機ですので、この機を逃さず、是非成立させて頂きたいと思います。
幸い、私の周辺で、「いまの住居に住み続けられるのであれば、賛成に回りたい。」と話しておられる方が何人かおられますので、今までの「建替え反対」の方々にも、この方式は大きな魅力となっている様です。この最大のメリットが理解されれば、この案が成立する可能性は非常に高いのではないかと思われます。
未だ面談を拒否されている方々には、是非、この計画案を検討戴き、個人面談にてご自分の希望・意見を主張された上で、賛否の決断をされる事をお薦め致します。

皆様、お久しぶりです。

早いもので、最後のブログから約７年が経ちました。
あれから、私は某施設の用務員に採用され、第２（第３？）の人生として、本当に充実した日々を送っております。
従って、建替えの件については、ほとんど無関心の状態で、管理組合からの資料等も殆ど見ずに過ごしてきました。
そんな折、隣人から、国立富士見台団地の建替えについての新聞記事を知り、わが日鋼団地の建替えの現状について改めて調べる事にしました。
２０２２年２月に発行された「建替え検討案説明会資料」によると、団地の約半分の中の借家や空き家を、他の半分の方用の仮住まいとして確保し、現住の所有者のほぼ全員をそこに住まわせ、残りの半分の敷地に現在の戸数とほぼ同程度の新規住宅を建て、完成後、仮住まいに使用した半分を売却すると云う内容でした。
これは、「このままこの団地に住み続けながら、この団地の終活をどうすべきか。」と、私が以前から検討していたものとほぼ同じ方式であり、それまで、この様な計画が挙がっているとの話は耳にしてはおりましたが、自身では具体的に説明資料等を検討する事はありませんでした。
この度、その基本計画案が示され、もしこれがこのまま実現するのであれば、なかなか良案ではないかと思わされました。
私は、これまでも度々述べてきました通り、「建替えに絶対反対ではなく、納得できる良い案であれば賛成する」との立場で活動して来ましたので、ここは一旦、反対活動の鉾を収め、中立の立場でこの案の推進を注視して行くべきとの決断に至りました。
立場的には約９０度方向転換と云うことで、訝る方もおられるかと思いますので、もう少しこの辺の経過をご説明しておきたいと思います。
私がこのブログを休止したのは、「給水管の更新」と「再度の耐震診断」が否決された時で、正直なところ、この結果は大変なショックでした。
それぞれの委員会における、管理組合側の建て替えに対する頑なさと手段を選ばない強引さに癖々させられた以上に、賛成票の余りの少なさに唖然とさせられました。
少なくとも建替え反対者の数にプラスアルファの賛成票は取れるかと思っていましたが、これを大幅に下回る数となり、居住者の関心の低さを嘆くと共に、私自身の無力さを痛感してしまいました。
それでも、「先の建替え決議の否決」の一端を担えた満足感と、「やるだけの事はやった。」の解放感も持って、このブログの休止を決意しました。
その後、建替え問題から離れて、用務員の仕事に没頭する様になりました。用務員の仕事は、私の天職ではないかと思うほど楽しく充実したもので、「給水管」等に費やした労力がいかに不毛な時間であったかを思い知らされられる日々でもありました。
それから１年半程して、すっかり落ち着いた状態で、改めてこれまでを振り返ってみる事にしました。
「耐震の専門家からは、あと４０年くらいは十分住める。」と太鼓判を押されたこの団地ですが、大規模修繕等の適切なメンテナンスがあって初めて、これも可能となると思われますが、全くその方向は見えず、ただ朽ち果てるのを待つのみで放置して置くのは、次世代に対して無責任と云わざるを得ません。又、何年かの後に、再び反対運動に加わらねばならなくなる時が来るやも知れませんので、忘れないうちに、その指針となる様なものを残しておこうとの思いから、「４０年後の建替えに向けて」として、この団地の終活について書き留めて置きました。
ここで取り上げられている建替えの方式は、先にも述べました通り、今回の管理組合からの建替え案と大筋では同じ方式と云えます。
主な違いとしては、「４０年・・・」では、「この団地の賃貸室の割合が過半数になるのを待つ事が条件。」としている点で、これを実現する為、この建物の寿命である約４０年後の建替えに向けて、外住者の協力者を増やして、現在放置している空き家をリノベーション等により借家に変えて行き、積極的に、賃貸室の割合を増やして行こうとしている点です。
但し、この建物をあと４０年持たせるには、大規模修繕等の適切なメンテナンスが必要である事は前にも述べた通りですので、前途多難ではあります。
しかし、これを外住者の殆どを取り込んでいる管理組合がやるのであれば、現時点でも不可能ではないのかも知れません。又、時期的な点を考えると、大きな負担が必要な大規模修繕等無しの「仮住まい方式」は、今回を逃すと後十数年後では建物へのダメージが大き過ぎて現実的ではなくなるのではないかと思われます。つまり、この方式で約７年間もの仮住まいを、安全・快適に過ごす為には今回が最後の好機であろうと思われます。
従って、ここまで来てしまった以上、次善の策として、この案を積極的に検討して行くべきとの結論に至りました。
しかしながら、バックは長谷工に代わっても、あの管理組合の中心的な人々は変わっていません。あの巧妙で手段を選ばない手法はそう変わるものではないと思われますので、注意深く監視しながら、この推移を見守る必要がある事は変わりません。
今後は、中立の立場で、この案を検討しながら、本ブログにおいても、その経過を順次報告していきたいと考えております。
尚、参考の為、「４０年後の建替えに向けて」も掲載しておきますので、併せて御覧頂ければ幸いです。

臨時総会で両案共否決されました。

　昨日、臨時総会が開催され、残念ながら、両案共否決されました。
　内訳は以下の通りです。
　第１号議案：『給水管を更新する』
　　　賛成：１２１　　反対：４１９　　無効：５　　　合計：５４５
　
　第２号議案：『再度耐震診断をする』
　　　賛成：８８　　　反対：４５０　　無効：７　　　合計：５４５

　大変残念な結果となってしまいましたが、『給水管を更新する』が、建替えの賛否の割合に近い数値と考えられますが、この議案自体に納得出来ずに反対した人も少なくない様ですから、建替えを切望している方は、この６割弱よりさらに少ない数値と思われますので、それ程悲観する事はなさそうです。
　それでも、「建替えの消滅」にはまだまだ時間が掛かりそうです。
　いずれにしても、東京オリンピック・パラリンピックが終わる迄は、建築費の高騰等で手は出ないでしょうから、コンサルタント等の無駄な出費を監視しながら、少しづつでも反対派の増加を図って行くことにしましょう。

臨時総会の事前説明会を受けて「守る会」からのお知らせが発行されました

先日、臨時総会の事前説明会が開かれ、これを受けて「日鋼団地を守る会」からのお知らせが発行されました。


この中で説明出来なかったいくつかをここで紹介しておきます。
①竪管の水漏れ事故について説明を求めたところ、何と、交換した管は業者が処分してしまったそうです。
排水管を交換した管は、あれ程大切に保存していたにも拘わらず、こちらの管については、殆んど無関心の様です。本当は全てを隠して置きたかったのではと疑いたくなる様な対応ぶりです。
排水管と違って、給水管は圧力が掛かった管ですから、その影響を考えると、全戸に広報して、監視の目を働かせたり、同一部位の点検を業者等に手配すべきと考えます。
②平成１４年の区分所有法の改正により、共有部の工事については、過半数決議で良い事になりましたが、日鋼団地の管理規約は従来のまま改正されずに4分の3議決となっている為、今回の給水管の更新についても、これに従うとの事でした。又、これを、すぐに改正する気も無い様です。
規約改正をする機会はいくらでもあった筈なのに、やりたくなかったのでしょうかね。
③先の耐震診断の報告で、コンクリート強度を考慮した値の報告がなく、全てが耐震不足と云う説明をしたのは何故かとの質問に対して、検査業者から回答を貰うには別途費用が掛かると云う事でした。納得出来ませんね。
　今、団地内では、業者によってリノベーションされた部屋が続々売りに出されており、売買が活発化して来ておりますが、精度の悪い耐震診断の結果が資産価値を不当に下げていると思われます。精度の高い、中立な診断結果によって、自分の資産を守る為に、１戸当たり約２万円はそれ程高い額とは思えませんが、いかがでしょうか。

臨時総会の議案書が配布されました

　先日、「給水管の更新」と「再度の耐震診断」を決議する臨時総会の議案書が配布されました。
予想通り、管理組合は是が非でもこれを否決させようと意図した議案書でありました。
これに対して、「日鋼団地を守る会」から以下のお知らせが発行されました。


　この中の竪管の水漏れ事故について、現場を確認した元配管工(配管工歴：４０年)のメンバーが次のように警告しております。
　断末魔の給水管（ネジ部分、紙一枚の厚さ）
10月26日、17号棟(３ＬＤＫ)第２階段、２階メーターボックス内で給水管竪管本体から水漏れがあり、修理工事が行われました。
　この部分は、３ＤＫフラットでは、メーターボックスの上で、押し入れのベニヤ板の壁と隣の住戸を隔てるコンクリートの壁の間に入っている給水管竪管と同じ所になります。
給水管竪管は、竪管から分岐して専有部分に伸びる枝管よりもパイプサイズは太く、パイプの肉厚（鉄の厚み）も、枝管よりも厚くなっています。又、竪管は真直ぐなので、水の抵抗も少なく、他の部位よりもパイプの傷み難い所です。
　給水管の水漏れがこの様なところで起きたという事は、赤水の問題を超えた深刻な状態になってしまったという事です。
　実施計画案：４ページの写真の様に給水管の中は、内径の半分が錆で塞がり、給水管のネジ部分の肉厚は紙一枚の厚さしかありません。共有・専有共に給水管は深刻な状態です。
　正に、断末魔の給水管です。

　この事故が発生してから1ケ月以上経ち、この様な緊急状態にあるにも拘わらす、広報もせず、具体的な対応もしない管理組合には首を傾げざるをえません。又、この事故発生後に今回の議案が作成されたと思われますので、当然この件が考慮されて然るべきですがその形跡は全くないのは何を意味しているか明白ですね。組合員の不利益は無視して、建替えに都合が悪い事は、徹底的に隠すという、いつもの遣り方が又も繰り返されていると云う事でしょう。

　そう云えば、今までは、事故があった管(ほとんどが排水管)は、これ見よがしに展示されたり、建替え広場の裏に積み重ねられていましたが、この管はどうしたのでしょうか？
　本日は、この臨時総会の事前説明会が開かれますから、皆さんで現物を確認しましょう。