以前にも説明しましたが、平成２０年に行われた耐震診断 で、基準値に達していないものが数箇所あり、これを基に、 全ての建物が「耐震不足」として、建替え推進の最大の根拠 の一つに掲げられて来ました。 この度、その診断作業の責任者で、その説明会において 結果を報告された方のお話を聞く事が出来ましたので、ここ に報告致します。 その方に、「壁式構造の３ＤＫの建物において、２次診断が 基本なのに、誤差が大きい１次診断で止めてしまったのは何 故か？」と問うたところ、「管理組合からの依頼は、見積もり の段階から、ラーメン構造の３ＬＤＫは２次診断で、壁式構造 の３ＤＫの建物については、１次診断で報告する事で取り決 められていたとの事でした。」 つまり、先の管理組合からの回答で、「ラーメン構造でＮＧ が出たので壁式構造の２次診断は中止したものと考えられ ます。」の説明は真っ赤な嘘であった事が判明しました。 その方は、当初１次診断でも基準値をクリアすると思って いたそうで、意外にもクリアしていない箇所がいくつか出てき たので驚いたそうです。しかし、より正確な２次診断をすべき かどうかのアドバイスをしたかどうかは記憶に無いとの事で した。もっとも、顧客からの明確な依頼があれば、敢えてこれ を覆す事は難しいので、致し方ないかと思われます。 ちなみに、２次診断を行えば、基準値をクリアすると思われ るが、実際計算して見なければ断定は出来ないと話しておら れました。 また、診断判定評定者にも問合せたところ、「公的に認め られた診断基準に準拠し技術的に適正なものかどうか判 断して評定を行っています。」として、これらの疑問には タッチする事なく、この診断結果に大きな権威が与えら れる事になりました。 管理組合が約６７０万円も掛けて、安価で、精度の悪い１ 次診断を敢えて依頼する意図は何であるかは明白であり、 何とかして、悪い数値がほしかった為と考えられます。１次 診断で基準をクリアするかも知れないが、２次診断よりは悪 い数値が出るのはほぼ確実とみて、この様な依頼をしたも のと思われます。 この時には、３人の一級建築士が係わっておりますので、 この辺の諸事情を充分理解して依頼したとしても不思議では ないと思われます。 さらに、驚くべき事には、その時の対象となった建物の３棟 のうち、２棟が火災に遭った建物であったと云う事実です。 全部で３２棟ある内、この２棟の他には火災に遭った建物 は無いのに、これが選ばれたと云う事は、極めて作為的な サンプリングと言わざるを得ません。 この様にして、『耐震不足』は作られ、その後、この数値が 独り歩きして、建替えの最大の根拠の一つとして使われる様 になったという次第です。 いずれにしても、正確な結果は、先のデータを基に２次診 断の計算をして貰えば明確になる為、これを管理組合に要 求しましたが、先に報告した通り、拒絶されてしまいました。 多少費用は掛かるとしても、この診断が正しく行われてい れば、ここ数年での建替え問題は再燃せず、数億円のムダ 金を費やす必要が無かったかも知れない事を考えれば、問 題にならない金額であります。又、今後、その数十倍の負担 を覚悟の大きな決断をするには、何を置いても成すべき作 業であると確信します。 ちなみに、この結果は２～３週間あれば出来る事と、必要 であれば、他の業者に依頼する事も可能であり、その際は、 管理組合の承認があればデータの提供は可能との事でし た。 従って、建替え決議集会の前迄に、結果の報告は可能と いう事ですが、それでも、これをやろうとしないのは、先の事 情がある為ではないでしょうか？ そうは云いましても、時間的に厳しく、すでに議決権行使書 の提出が始まってしまいましたので、現時点で出来る事をや っていかねばなりません。そこで、建替えに賛成の方や迷っ ておられる賢明な住民の方にお願いです。今回は敢えて棄 権をして頂きたいと思います。 今回は決議を保留して、これらの問題を精査して、精度 の高い診断結果を元に改めて、その賛否を問う事が、将来 への遺恨を残さないベストの選択と思われますので、ご協力 をお願い致します。
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「事務時間短縮の理由の開封はいいんじゃない、催促も出し忘れを教えてあげるだからいいんじゃない、みんなで決めて。うちの関知することじゃないよ、だから却下」となるのでは。結果がどうなるか。
今回の議決権は、参加を表明し、権利義務の予約をする内容ではないか。そうでなければただのアンケート。参加後転出という「賛成するけど参加はしない」という変なことがある。だったら「反対するけれど参加する」もあり。これは変ですね、この話については、後で損しても乗る方がうかつ、という意見を聞きます。
アンケートでも本番でもいいけれど、度重なる、あるいは早朝夜間の電話、留守電、訪問や強制的な言動、などを個人が行う、また組織的に行う、これはよくないのじゃないか。電話や訪問の拒否に対して再度の接触を試みるのはかなりよくない再々度はさらによくない。仮に差別や実害が発生したらどうするのだろう。法や議案書は投票しない場合は手続きを経て不参加とみなすと書かれてあるので投票しなくても無関係、それでも投票強要するのは人権に関わることになるんじゃないかな、よく知らないけれど。
事前開封は不当とはなっていない、しかし、すべきでないという意見に反してやることかどうか。その正当性を保つためには、結果公表後の訂正の実施、開封事務を担当する者の義務明記・誓約書など規定などが必要、その他、保証されるべきことがないとは思えない。
転出を賛成に計上するのは不参加予約を計上することであり矛盾感がある。また転出の量的制限が記されておらず計画の前提が揺らぐ可能性がないとは言えない。
意思表示に関して法律には4/5の参加が必要とあるのみで、反対数集計は義務づけられていない。
計画は住民の負担する金銭において不確定でありかつ将来の変動について制限されておらず、また遂行の困難が発生した場合に触れられていない。
耐震調査の精度向上、遺跡調査の期間見積もりについて意見が出されているところだが結論に至っていない。周辺環境について意見が出されているが具体的な対策が確認されていない。これらは国交省、文化庁、市に関係する事案である。
過去のアンケート等からの推論にすぎないが賛成はおよそ半数、反対は二割弱残り三割が不明、となっている。この数はいまだ課題があることが暗示される。現に配水管について工法の提案がなされ、その評価が残されている。
1.可決の場合は、証拠として参加者を確認できなければ議決の信憑性が疑われる。信憑性が疑われる場合、議決が有効か、また従う義務があるのか疑問が残る。法的措置も必要かもしれない。最低限、参加者の氏名等を区分所有者全員が投票用紙原本、集計表等を確認することができる十分な時間、場所を区分所有者全員に提供することが必要で、この証明作業は開票、集計、投票用紙の管理を実行した者にのみ可能で義務がある。
2.否決の場合の投票結果の信憑性を問うのは賛成者「すなわち参加者および非参加者賛成者」側にあるだろう、ほんとに足りないのかと。この場合も必要なのは賛成者の証拠であり、反対者の氏名等は不要である。反対者の氏名を何に使うのか分からない。
3.法律は反対、棄権、無効は建替え決議に必要と書いていない。
4、以上から賛成者以外の区分所有者の氏名の公表は根拠がないと思われる。