テレビ朝日からの取材について

　先日、テレビ朝日のディレクター氏と日鋼団地の建替えに

ついての取材の打ち合わせをしました。

　当方は歓迎しておりましたが、どうやら管理組合としては、

取材には消極的の様でした。

　一部に強硬な反対意見を述べられた方がおられて、ディレ

クター氏もお困りの様でした。結局、この件は、理事会にて

判断する事になったそうです。

　そんな中、昨日、管理組合との話合いに同席された某市議

の公式ホームページにこの件が報告されており、本ブログの

管理人が「誤った情報ばかりを発信している強固な反対派」

として紹介されいる事を知りました。

　一住民としての意見であればとやかくは云いませんが、市

議の公式ページで非難されるのは、捨て置く事は出来ませ

んので、早速コメントを入れさせて戴きました。

　今後、「誤った情報ばかり」と市民全体に報告された内容

が何であるのか、じっくり意見交換をして行きたいと思いま

す。

そのホームページにおける内容は以下の通りです。

「先ほど『テレビ朝日スーパーJチャンネル』の方から取材の

申し込みがありました。

内容は日鋼団地の老朽化と建替えに関してとのことで、

老朽化団地の抱える問題だとか建替えに向けての課題など

を聞きたいとのことでした。

いま私が住んでいる団地は、老朽化による建替えを計画

しています。

間もなく築50年となります。

今年の11月には建替え決議を行い、建替えるのか？建

替えないのか？が決まります。

この微妙な時期に全国放送される番組の取材・・・。

私一人で判断できるものではないので、もちろんすぐに管理

組合の理事長にすぐ相談して判断を仰いでいます。

建替えに向けては本当に微妙な時期でして、取材などは

断った方がよいと思うのですが、誤った情報ばかりを発信し

ている強固な反対派も住人の中におり、その方だけの取材

で報道されるのも不本意です。

明日も建替え審議会があり、そこでも緊急的にこの事は

話し合われると思います。

さてさて、どうなることやら…。」

これに対する本ブログ管理人のコメントは以下の通りです。

「はじめまして。

「快適な団地生活を求めるブログ人」の管理人です。

テレ朝のディレクターとの話で、氏が「誤った情報ばかりを

発信している強固な反対派」と書かれているのは、この私で

あることは明らかですのでコメント致しました。

本ブログは氏の正式なブログと思われますので、私達の

主張を述べさせて戴く良い機会と思われますので、今後共

宜しくお願い致します。

先ずは、先の「誤った情報ばかり」とは、具体的に何を指し

ておられるのかお伺いしたいと思います。

私のブログは事実に反する事は書いていないと自負して

おりますので、この記述は心外であります。これだけ断定し

ておられるのであれば、相当内容について熟知しておられる

と思いますので、氏の疑問に対して、具体的な事実をもって

お答えしたいと思いますので、何なりとお申し出下さい。

尚、この内容につきましては、私のブログでも公開して行

きますので、宜しくお願い致します。」

　わが団地の建替え問題が、広く市民の方々に知って戴くに

は良い機会と思いますので、御期待下さい。

耐震診断調査について、管理組合からのあきれた回答

　最近、緊急課題である「議決権行使書の事前確認」の対応

に忙しくて遅れましたが、先に提出した、「耐震診断調査に

対する追加作業実施依頼の件」の質問状に対する回答が

8/28付けで来ておりましたので報告します。

　正確を期す為に、以下に内容の全文を公開します。

『・平成２０年の耐震診断ではラーメン構造でＮＧが出たので

壁式構造の２次診断は中止したものと考えられます。

・当団地に１１棟あるラーメン構造の３ＬＤＫにおいて耐震強

度不足の判定が出ていることは壁式構造の２次診断の結果

に係わらず、日鋼団地全体としては耐震強度不足と受けと

めます。

　又、実施計画案に掲載した写真にあるように、３ＬＤＫ住戸

内の中間大梁において、梁底がはつられ下端の鉄筋が露出

している事象を確認している多数の住戸があるという事実が

あります。

　この事象は２０年の耐震診断には盛り込まれておらず、当

団地の施工に不安を抱かざるを得ないものです。これは団

地全体７０２世帯すべてにかかる不安事項であり、全世帯

が一緒に取り組まねばならない課題です。

・よって現理事会としては、組合員が建替えの可否を判断す

るうえで、平成２０年の調査は必要十分な結果であると認識

しています。つまり、壁式構造である３ＤＫで更に２次診断を

実施したとしてもラーメン構造である３ＬＤＫの診断結果が変

わらなければ、当団地が抱える課題の根本的な解決にはな

らないため、３ＤＫの二次診断を追加で行う必要はないと現

理事会は判断しています。

・もし壁式構造の二次診断結果で、一次診断結果がクリアさ

れれば、長期修繕計画案上の耐震費用を軽減できる余地が

あると言えるが、それは費用の精度の問題であると考えま

す。

・費用の精度の問題に踏み込むとすれば、二次診断のこと

だけでなく、全棟の耐震診断、補強方法、その他諸々のこと

について踏み込むことになります。

・これは、長期修繕計画案の継続的見直しの課題であると

認識しています。』

いかがでしょうか？何とあきれた回答と思われませんか？

少し長くなりますが、これに反論を加えたいと思いますので、

お時間のある方は暫くお付き合い願います。

国土交通省の発行している「マンションの建替えか修繕か

を判断するためのマニュアル（平成２２年７月改訂）」のI-１．

マンションの老朽度の判定　（１）耐震性の中にある、「●耐

震診断について」によれば、「耐震診断は建物の規模や構

造形式に応じて適切な診断手法としますが、原則として第２

次診断以上とします。」とあります。

又、同、「マンション耐震化マニュアル（平成２６年７月再改

訂）」の２．２．４耐震診断の（２）予備調査の項を見ますと、

「⑤診断レベルの設定」において、以下の様に記載されてお

ります。

「第1次診断法は極めて簡易な診断法であるため、耐震

性能があると判定するための構造耐震判定指標Isoの値が

第2次診断法・第3次診断法よりも高く設定されている。

したがって、壁式構造を除き、第1次診断法で耐震性能が

あると評価される例は少なく、第2次診断法または第3次診

断法により耐震性能の評価を行うことが一般的である。」

　　この為、構造耐震指標：Ｉｓ値は、第1次診断法では０．８

以上、第2次診断法では０．６以上を「安全」としています。

　今回の診断結果報告に疑問を持たれ、この点を指摘して

下さった、耐震診断に詳しい知人の方によれば、構造図面を

閲覧した限り、当団地の構造には特殊なものは無く、実際に

第2次診断をすれば、充分基準をクリアしている筈であると

の事でした。

　前にも述べました様に、第1次診断法は図面だけで判定出

来、数十万円で出来る、あくまで簡易的な診断方法であり、

管理組合はこれに、約６７０万円支払ったと云う事になり、

とても正当な商取引とは考えられません。どう見ても、「第2

次診断は行われたが、結果は出さなかった。」としか考えら

れません。皆さんはどう思われますか？

　しかも、３２棟の内の１１棟あるラーメン構造の３ＬＤＫに僅

かの耐震不足がある事を理由に、「安全と思われる」２１棟

の分も耐震不足としてしまう余りの乱暴な論理にあきれてし

まいました。

　更に、その３ＬＤＫについても、簡易な補強で充分基準を

クリア出来る方法があるそうですが、これの検討については

全く無視となっています。

更に、更に、「実施計画案」に掲載された梁の露出につい

て、この回答書でも引用されておりますが、これに詳しい私

達のメンバーが、シテイコンサルタンツを問詰めて、「中間大

梁」は「中間小梁」の間違いである事を認めさせ、写真は、施

工時のものではなく、後からの工事によるもので有ることも

認めさせ、今後はこの様な説明はしない事を約束させまし

た。

　この事から、シテイコンサルタンツの作った、住民の不安を

煽るためのデタラメを、管理組合がノーチェックで広報してい

る現状が明確になったと云えます。

　そもそも、構造耐震指標：Ｉｓ値については、０．３以下の建

物は危険が高い建物として規定しており、広報はされており

ませんが、公共の建物はこれ以下の建物は補強工事をして

いる様で、これ以上の建物まではとても手が回らない状況の

様です。

　従って、一般住宅では、さらにその下の数値と思われます

ので、この耐震診断結果の数値をもって耐震不足で住めな

いとしたら、途方もない数の建物が住めなくなってしまうと思

われます。

　この事は、以前にも報告しましたが、「日鋼団地を守る会」

のメンバーが、都のまちづくり推進課の耐震相談室にて、こ

の耐震診断結果を見せて、意見を伺ったところ、耐震性には

全く問題はなく、これで「建替えの根拠」とするのはおかしい

との話を伺い、先の話にピタリと合致しています。

少し長くなりましたが、お解かり戴けましたでしょうか。

建替えの最大の根拠の一つである耐震問題をこの様な

屁理屈とも云える対応で蓋をしようとしている管理組合に対

し強い憤りを覚えます。

こんな管理組合とシテイコンサルタンツを信頼して、建替

え決議が成立してしまったら、この先、どんな結果が待ち受

けているやら、心配極まりないですよね？

管理組合＆シテイコンサルタンツの策略に対抗して！

昨日、久しぶりに、「快適な団地生活を求めるブログ人」の

ダイジェスト版を全戸配布しました。

　丁度、管理組合からの「臨時総会議案書」が届く直前でし

たので、何とか間に合った様です。

　「日鋼団地を守る会」からの改善要求に対しては、未だ回

答はありませんが、「日鋼団地建て替えに反対する会」から

の出された『「建替え決議」の公正な投開票実施のための質

問・要求』については、得意の勝手に作った規約等を持ち出

して、全面拒否の様です。

　全く、嘆かわしい状況です。

　今後、未だ、時間は残されておりますので、実行力のある

対応策を検討中です。

とは云いましても、投票はすでに始まってしまいましたので、

急遽、このダイジェスト版を発行した次第です。

以下はその内容です。

『いよいよ建替え問題の結論を出す時が近づいて来ました。

賛否両論で、お互いに、まだまだ納得し切れない点も多い現

状ですが、取り敢えず、現段階の 情報で決を取らねばなりま

せん。                        

　その決断は、皆さん一人一人のもので、決して業者などに

左右させるべきものではありません。                            

　ところで、事前確認は本当に必要なのでしょうか？                               

管理組合は「記載漏れや記入ミスによる無効票を事前に

防ぐ為」との説明ですが、本当でしょうか。

府中市の住宅勤労課(「議決権行使書」の提出先)に問い

合わせて、以下の事が確認できました。

①   議集会後、建替え組合設立を依頼する際、この結果

を提出するが、その期限は特に無い。

②    修正は二本線で消して、書き直せば良く、簡単な修正

であれば決議集会の後でも問題無い。

　以上の点から、管理組合の説明は事実に反しています。

ここには、事前に反対者を特定して、賛成への働きかけをす

る意図があるように思えます。

                                 

　これに対して、反対派からは、公正な開票を求める要求が

出されておりますが、一向に応ずる気配はなく、結論は未だ

先の様です。

                                 

　しかしながら、昨日、用紙が発送され、投票が開始されてし

まいましたので、取り敢えず、次善の策として、今回の手順

に明記された、「開封を望まない方はその旨を封筒に意思表

示すれば当日まで開封は行いません」を活用した、以下の

投票方法を推奨致します。

①   決権行使書のコピーを取っておく。

・・・・後日の閲覧で結果を照合出来る様にしておく。

②    記入面を内側にして、８つ折りにして封筒に入れる。

・・・・透かしても賛否を確認出来ない。

③    事前開封不可を明記し、厳重に封をして提出する。

・・・・・決議集会会場での開票の為に。                               

　この方法では、記入ミス等で無効票になってしまうのでは

ないかと御心配の方、御安心下さい。

①    賛成票を投じた方は、貴重な賛成票ですので、管理組

合が無効にする筈はありません。

②    反対票を投じた方は、単に反対票が無効票に変わるだ

けで、大勢に影響はありません。

                           

又、決議集会での開票に時間が掛かかると御心配の方々

上記の理由により、主宰者側の目的は、「○」の数がいくつ

集まるかの一点のみですから、「開封を望まない方」が多数

であっても、その場で登記簿と突き合わせるつもりはなく、そ

れほど時間はかかりません。

事前開封は、「議決権行使書」そのものの改ざんや反対

者へのピンポイントの買収工作を可能にする為、票の開封

は全て決議集会の席上ですべきであります。

　団地外の人もこの経過と結果に注目しておられます。組合

員皆様の良心に期待し、後世に語り継がれる様な汚点を残

さない、公正な決議が行われることを切に望みます。』

と云う内容です。

これには、皆さまからのコメントを参考にさせて頂きました。

ありがとうございます。

しかしながら、どれ位の人がこれを読んで実行してくれるか

は判りませんので、完璧なやり方を管理組合から、出させる

必要があります。

  今後共、皆さまのご協力をお願い致します。              

管理組合＆シテイコンサルタンツの横暴に厳重抗議

本日、「日鋼団地を守る会」では、「建替え決議関連資料

の提出と開封方法の改善要求」を提出しました。

ところが、評議会の承認の後に配布する予定の議案書類

を袋詰め中で、早くも配布する体制に入っておりました。

　８/２６発行の本件に関する要求書を全く無視して、「資料

配布済み」と云う既成事実を作るつもりの様です。

やはり、先の提案をされると、「敗北間違いなし」との危機

感を抱いた管理組合＆シテイコンサルタンツが強引な手法

を使って来た様です。

　又、何やら、管理組合＆シテイコンサルタンツにさらに都合

の良い決まりを勝手に作り出そうとしている様です。

　ついに、最終段階で、本領を発揮して来たと云えます。

ところで、「日鋼団地を守る会」で提案している、「議決権行

使書」の賛否記入欄へプライバシー保護シールを貼る方法

は、普通の人であれば、敢えて反対する理由は無く、反対す

る人は、それによって何か細工を加えたい人しか居ないと思

われますので、正規に賛否を取れば賛成多数は明白ではな

いでしょうか。

　　管理組合＆シテイコンサルタンツはこれを認めれば、

現在の状況から、建替え決議での可決の目は無いと判断し

て、先手を打って来たものと思われます。

「日鋼団地を守る会」では、これに対抗すべく、署名運動

を展開する予定ですので、御協力をお願い致します。

　又、この管理組合＆シテイコンサルタンツの横暴につい

て、ご意見・アドバイス等がございましたら、コメントをお寄せ

下さい。