大家VS賃借人。
賃貸住宅の更新料は「無効」判決…京都地裁(抜粋)
7月23日 読売新聞
賃貸マンションの契約更新の際に
「更新料」の支払いを求める契約条項は
「消費者契約法に反する」として
京都府長岡京市の20歳代の男性会社員が
支払い済みの更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟の判決が
23日、京都地裁であった。
辻本利雄裁判長は
「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定
同法に基づいて
更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し
家主に請求全額の支払いを命じた。
国土交通省によると
更新料が設定された賃貸住宅は京都や首都圏などに約100万戸あるとみられる。
同種の訴訟では
「更新料を有効」
とする判断が地裁段階で続いており
判決は他の訴訟にも影響を与えそうだ。
<判決>
①男性は2006年4月、京都市下京区内のマンションに
②賃料月5万8000円、2年ごとの契約更新の際には賃料2か月分の更新料を支払う、との内容の契約を結んで入居
③08年の更新時に11万6000円を支払ったが、同5月末に退去
<裁判>
(家主側)「更新料には賃料の補充的要素がある」
(辻本裁判長)
「更新後の入居期間にかかわりなく賃料の2か月分を支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」
「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、趣旨も不明瞭。男性に具体的かつ明確な説明もしていない」
「契約条項は無効。」
「(男性は今回の訴訟で、入居時に支払った保証金(敷金)35万円の返還も求めており)保証金についても消費者契約法に照らして無効(請求を認めた)」
<男性の弁護団>
「判決内容は当然の判断」
<家主側の代理人弁護士>
「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」
今回の判決は「異例」みたいだ。
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20080228A/
更新料をめぐる訴訟は、貸主の全面勝訴!
では
「貸主の勝訴」を扱っていますが
一方
否定的な意見も。
おもな判決理由としては、
・更新料は賃料の補充(賃料の前払い)としての性質を持っており、また賃借権の強化の性質も持っている
・消費者契約法10条の違反については、本件更新料が過大な金額ではなく、この更新料の約定が原告に不測の損害、不利益をもたらすものではないことから、違反ではない
というものでした。
今回のように
賃貸借目的で建てられた物件を借りている場合には
契約期間途中に貸主より明け渡しを言われる可能性がなく
更新後も契約期間は住み続けられる保障があります。
つまり、更新料を払うことは賃借権の強化にあたるというわけです。
さらに、更新料を払うことを含めたうえで借主はこの物件を契約していることも、考えられています。
この裁判は
「判決に不服である」
と原告側が即日控訴手続きをとったため
今後は京都地方裁判から大阪高等裁判所へと移り、まだまだ続きます。
ですが、今のところは
「更新料に関する約定は有効である」と認められ
貸主側の主張が通っています。
私見ですが
今回のケースは
「約定されている上に、過去支払い済の更新料を返還させる」
という内容なので
こういう判決がでたと思います。
これが仮に過去の分ではなく
「今後の更新料の支払いを拒絶する」内容であったら
判決は微妙で、借主勝訴だった可能性が高まったのではないかと思います。
こんな感じです。
そのほかの裁判でも
地裁では
「大家の勝訴」
が続いており
今回の裁判は
「レアケース」
みたいですね。
賃貸住宅について考えると
敷金なんてのは
理解できる。
「家賃の値上げ」
なんてのも
状況によっては
「当然」だろう。
でも
「礼金」
て何?
契約して借りるのに
「礼」
って。
同じ意味で
「更新料」も
何だかなあ。
賃貸住宅の更新料は「無効」判決…京都地裁(抜粋)
7月23日 読売新聞
賃貸マンションの契約更新の際に
「更新料」の支払いを求める契約条項は
「消費者契約法に反する」として
京都府長岡京市の20歳代の男性会社員が
支払い済みの更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟の判決が
23日、京都地裁であった。
辻本利雄裁判長は
「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定
同法に基づいて
更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し
家主に請求全額の支払いを命じた。
国土交通省によると
更新料が設定された賃貸住宅は京都や首都圏などに約100万戸あるとみられる。
同種の訴訟では
「更新料を有効」
とする判断が地裁段階で続いており
判決は他の訴訟にも影響を与えそうだ。
<判決>
①男性は2006年4月、京都市下京区内のマンションに
②賃料月5万8000円、2年ごとの契約更新の際には賃料2か月分の更新料を支払う、との内容の契約を結んで入居
③08年の更新時に11万6000円を支払ったが、同5月末に退去
<裁判>
(家主側)「更新料には賃料の補充的要素がある」
(辻本裁判長)
「更新後の入居期間にかかわりなく賃料の2か月分を支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」
「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、趣旨も不明瞭。男性に具体的かつ明確な説明もしていない」
「契約条項は無効。」
「(男性は今回の訴訟で、入居時に支払った保証金(敷金)35万円の返還も求めており)保証金についても消費者契約法に照らして無効(請求を認めた)」
<男性の弁護団>
「判決内容は当然の判断」
<家主側の代理人弁護士>
「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」
今回の判決は「異例」みたいだ。
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20080228A/
更新料をめぐる訴訟は、貸主の全面勝訴!
では
「貸主の勝訴」を扱っていますが
一方
否定的な意見も。
おもな判決理由としては、
・更新料は賃料の補充(賃料の前払い)としての性質を持っており、また賃借権の強化の性質も持っている
・消費者契約法10条の違反については、本件更新料が過大な金額ではなく、この更新料の約定が原告に不測の損害、不利益をもたらすものではないことから、違反ではない
というものでした。
今回のように
賃貸借目的で建てられた物件を借りている場合には
契約期間途中に貸主より明け渡しを言われる可能性がなく
更新後も契約期間は住み続けられる保障があります。
つまり、更新料を払うことは賃借権の強化にあたるというわけです。
さらに、更新料を払うことを含めたうえで借主はこの物件を契約していることも、考えられています。
この裁判は
「判決に不服である」
と原告側が即日控訴手続きをとったため
今後は京都地方裁判から大阪高等裁判所へと移り、まだまだ続きます。
ですが、今のところは
「更新料に関する約定は有効である」と認められ
貸主側の主張が通っています。
私見ですが
今回のケースは
「約定されている上に、過去支払い済の更新料を返還させる」
という内容なので
こういう判決がでたと思います。
これが仮に過去の分ではなく
「今後の更新料の支払いを拒絶する」内容であったら
判決は微妙で、借主勝訴だった可能性が高まったのではないかと思います。
こんな感じです。
そのほかの裁判でも
地裁では
「大家の勝訴」
が続いており
今回の裁判は
「レアケース」
みたいですね。
賃貸住宅について考えると
敷金なんてのは
理解できる。
「家賃の値上げ」
なんてのも
状況によっては
「当然」だろう。
でも
「礼金」
て何?
契約して借りるのに
「礼」
って。
同じ意味で
「更新料」も
何だかなあ。