居住支援法人との連携

平成２９年に、
「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する
法律（住宅セーフティネット法）の一部を改正する法律案」
が閣議決定され、
『居住支援法人』という制度が始まりました。

文字通り、
「居住の支援を行う」ため、都道府県から指定を受けた法人で、
主な業務として、
高齢者や障がい者などの要配慮者に対して、
①登録住宅の入居者への家賃債務保証
②住宅相談など賃貸住宅への円滑な入居に係る情報提供・相談
③見守りなど要配慮者への生活支援
④①～③に附帯する業務
を行います。

また、①～④全ての業務を行う必要はなく、
どの業務を行うかを事前に登録することができます。

具体的には、
〇入居前の支援
（相談窓口や訪問等による相談対応や、不動産店等への同行、
緊急連絡先の確保等）
〇入居中の居住支援
（訪問等による見守りサービスや、緊急時の駆けつけ対応、
生活相談や就労支援等）
〇死亡・退去時の支援
（死後事務委任、家財、遺品の整理や処分等）
〇地域の居住支援ネットワーク形成を目的とした
セミナー・勉強会等の開催・参加
などなど。

資料を読む限り、
これからの時代、
身寄りのない方が増えていくことを考えれば、
とても必要な制度に思えます。

国土交通省のホームページの中に、
居住支援法人の一覧と、
それぞれの法人がどのような業務を行っているか、
が記載されたリストがアップされていますので、
ご参考までに。

私自身、
まだ一度も連携して動いたことはありませんが、
機会があれば、一度利用してみたいと思います。

終の棲家の選び方

『終の棲家の選び方』については、
様々な分野の、たくさんの知識を要します。

それらを全て理解するのは、
とてもハードルが高いと思います。

「有料老人ホーム紹介所」
というような民間の機関がたくさん存在します。

いざ住み替えを考えたときに、
絶対に一人では決めきれないと思いますので、
そのような機関を利用するのは、
もちろん、一つの手ではあると思います。

但し、気をつけて頂きたいことがあります。

そのような紹介所は、
たいてい相談料が無料になっています。

もちろん、ボランティアのはずがありません。
では、どこから報酬を受けとるのか？

紹介して入居が決まった施設から、
報酬を受け取ることになります。

ということは、
「紹介料や報酬の契約をしている施設しか案内しない」
ということになります。

それならば、ケアマネジャーなどに相談するのはどうか？

それも人によって、老人ホームに関する知識はまちまちです。
詳しく知っている方もいれば、
あまりよくわかっていない方もいます。

では、どうすればいいの？

個人的には、なるべくたくさんの人に相談することをお勧めします。
人それぞれ考え方も異なりますので。

私も実際の相談では、
ブログではなかなか書けないような話をすることが多いです。

もちろん、具体的な相談は、
本当に施設への転居を決心されたときになると思いますので、

今の段階では、まずはエンディングノートに、

最後を迎えるのは、
・自宅を希望するか、
・なるべく早期に施設入所を希望するか、
・自宅でギリギリまで暮らしたいが、最後は施設も許容するか、

というところぐらいは示しておきましょう。

サ高住と有料老人ホームの違い

介護業界で働くプロの人でも、
『サービス付き高齢者住宅（以下、「サ高住」と略します）』と
『有料老人ホーム』は同じだと思っている方が多いです。

同じところもあり、違うところもある、
といった、ちょっとややこしい話になるのですが、
お付き合いくださいませ。

まず、
『サ高住』とは、
居室の広さや設備、バリアフリー構造等の、
ハード面の条件を備えるとともに、
ケアの専門家による安否確認や生活相談サービスを提供する、
高齢者向けの賃貸住宅または老人ホーム、
のことをいいます。

要するに、

〇ハード面
　・居室の面積が原則２５㎡以上
　・各部屋に水洗トイレ、洗面設備等を備える
　・バリアフリー構造である
等と、

〇ソフト面
　・状況把握サービス（安否確認）
　・生活相談サービス
の２つをクリアし、

『サービス付き高齢者住宅』として、
登録した住宅のことを表します。

つまり、
「介護サービス」は、なくてもいいのです。

イメージとしては、
お年寄りばかりが暮らすマンションがあって、
日中は、そこに介護の資格をもった管理人がいる、
といった感じでしょうか。

ただし、お年寄りの方がたくさん生活していると、
食事の提供や介護サービスのニーズが見込まれますので、
そのようなサービスを提供することも可能です。

となると・・・、
昨日の話を思い出してください。

『有料老人ホーム』とは、
老人を入居させ、入浴、排せつ又は食事の介護、
食事の提供、洗濯、掃除等の家事、健康管理、
のいずれかを供与する施設。
と説明しました。

それと同じになりますよね。

つまり、
『サ高住』が、
なんらかの介護サービスを提供すれば、
それは『有料老人ホーム』となり、
『有料老人ホーム設置運営標準指導指針』の対象となります。

逆に、『有料老人ホーム』が、
『サ高住』の設備基準等を満たしているからといって、
『サ高住』として、登録する義務はありません。

まとめると、次の４つが存在することになります。

①介護サービスは提供しない『サ高住』

②『有料老人ホーム』であって、かつ『サ高住』の設備基準を満たし、
　かつ『サ高住』としても登録している『有料老人ホーム』

③『有料老人ホーム』であって、かつ『サ高住』の設備基準を満たすが、
　『サ高住』としては登録していない『有料老人ホーム』

④『有料老人ホーム』であるが、
　『サ高住』の設備基準を満たさない『有料老人ホーム』

そして、
『有料老人ホーム』が【利用権】が主なのに対し、
『サ高住』では、【借家権】【終身賃貸借】【利用権】など、
様々な契約形態がみられます。

有料老人ホームを選ぶ際の注意点

有料老人ホームには、
次の３つの種類があります。

【①介護付き有料老人ホーム】
介護が必要な人が入居する施設です。
施設の職員により、２４時間必要な介護受けることができます。
いわゆる皆さんが思い描いている「老人ホーム」に近い形といえます。
介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けています。

【②住宅型有料老人ホーム】
食事や生活支援等は施設の職員が対応しますが、
介護が必要になった場合には、
その施設の職員が直接介護をするのではなく、
自宅の生活と同じように、要介護度に応じて、
訪問介護等の在宅サービスを利用することになります。

但し、訪問介護事業所等が同じ建物の中にあるなど、
一見、介護付き有料老人ホームと、
ほとんど同じようにみえる施設も多いです。

【③健康型有料老人ホーム】
自立した高齢者のみが対象の施設です。
原則的に、介護が必要になった場合は退去しなければなりません。
全国的に、このタイプはあまり多くはみられません。

では次に、
有料老人ホームを選ぶ際のチェックポイントをお伝えします。

≪ポイント①≫
【利用権】という権利形態

昨日説明した【利用権】についてです。
あまり心配することはありませんといいましたが、
それでも注意は必要です。
万が一、入居している有料老人ホームが倒産した場合、
新たな所有者が、老人ホーム以外の事業をしようと思えば、
入居者を退去させることができます。

滅多に起こることではありませんが、
とにかく『倒産しないホームを選ぶ』ということが、
最重要課題といっても過言ではありません。

≪ポイント②≫
複雑な料金体系

民間企業等が経営する施設が多く、
介護保険適用部分以外に関しては、
料金設定はほぼ自由となっています。

一時入居金、管理費、上乗せ介護サービス費等、
様々な項目が列挙されていることが多く、
一回や二回説明を受けただけでは、
完璧に理解することは難しいでしょう。

≪ポイント③≫
生涯お金を支払い続けられるか？

・入居一時金を支払っても、余裕資金が残るか？
・月額利用料金で月々の生活費がマイナスにならないか？
・またマイナスになる場合は、どの程度資産の取り崩しが必要か？
など、長期的視点で検討することが必要です。

また資金については、
通常は平均余命よりも長い入居期間を設定して計算します。
万が一の入院や、施設を退去しなければならない場合に備えて、
予備資金は残しておきましょう。

この手のことは、
ぜひファイナンシャルプランナーをご活用ください。

≪ポイント④≫
生涯住み続けられるか？

施設によっては終身介護を謳っていたとしても、
途中で契約を解約され、退去を余儀なくされることがあります。
契約の際、
『解約』に関する条項をよく調べておくことが大切になります。

【施設退去の具体例】
〇認知症の重度化⇒他の入居者に迷惑をかけるような場合。
〇医療ケアの必要性⇒施設で対応できない医療ケアが必要になった場合。
〇長期入院⇒入院期間が施設の規定を超える場合。

≪ポイント⑤≫
『有料老人ホーム設置運営標準指導指針』を守っているか？

有料老人ホームとは、

老人を入居させ、
「入浴、排せつ又は食事の介護」
「食事の提供」
「洗濯、掃除等の家事」
「健康管理」
のいずれかを供与する施設であり、

有料老人ホームに該当すれば、
都道府県知事に届出を行い、
『有料老人ホーム設置運営標準指導指針』を遵守しなければなりません。

ただ、一部の小さな施設では、
未だ届出を行わず、無届けホームとして営業しているところもあります。

無届けホームの場合は、
行政からの指導監督が入りにくいため、
施設内での生活状況等がわかりづらく、
虐待などの不法行為が行われやすい環境といえます。

必ず、「法令順守」しているか確認することが大切になります。

ただ一般の方が、
その『標準指導指針』を細部まで知ることは難しいと思います。

今日は、２つの事項だけ紹介しておきます。

【保全措置】
事業者は、
入居一時金等、前払金として一括受領するものについて、
算定の基礎を書面で明示し、
返還債務を負う部分については、
必要な保全措置を講じなければなりません。
　　　　
その範囲は、
５００万円または返還債務残高のいずれか低い方となり、
以下の方法のいずれかにより保全することが義務付けられています。
〇銀行等による連帯保証
〇保険による保証
〇信託による保証
〇その他都道府県知事が認めたもの
※但し、平成１８年４月以前に開設された有料老人ホームについては、
保全措置は努力義務となっています。

【解約特例】
入居契約の締結日から９０日以内の解約については、
前払金のほぼ全額を利用者に返還しなければなりません。
これはクーリングオフに似た制度ですが、
行政指導のため守っていない事業者も存在します。

これらのことが、
こちらから何も言わなくても、
契約書に明示されているか、必ず確認しておきましょう。

老人ホームの利用権とは？

【昨日】の続きです。

そして、またまた時代は流れ、
高齢化が進み、
高齢者の住まいの確保の目的から、
【終身建物賃貸借】という制度が始まりました。

これは借地借家法の改正ではなく、
２００１年の
「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（高齢者住まい法）
により認められた制度です。

対象となる建物は、バリアフリー化しなければならず、
またその建物を貸そうとする者には、ある程度の資力が必要で、
都道府県知事の認可を受ける必要があります。

６０歳以上の方が入居することができます。
その名のとおり、一代限りで相続されません。
賃借人が亡くなるまで住み続けることができます。

逆に、賃借人の方から途中で解約したい場合でも、
やむを得ない事情があれば１ヶ月前、
それ以外でも６ヶ月前に申し入れることにより、
契約を解約することができます。

ただし、こちらも【定期借家権】と同じく、
あまり普及されていません。

最後に【利用権】について説明します。

【利用権】とは、
ほとんどの有料老人ホームで採用されている権利で、
「その施設の居室や共用スペース、及び介護サービス等を利用する権利」
のことです。

これは昨日の【借家権】とは大きく異なりますので、
もう一度読み比べてください。

≪比較ポイント①≫
解約の規定を契約に盛り込むことが可能

例えば、次回お話する「健康型有料老人ホーム」の契約では、
「介護が必要になった場合には退去しなければならない」
といった内容もみられます。

≪比較ポイント②≫
施設の新しい所有者に対抗できない。
また、部屋を移らされる可能性がある。

入居している有料老人ホームを運営する「Ｘ社」が倒産し、
「Ｚ社」に施設を売却した場合、
引き続き住み続けられるかどうかは、
「Ｚ社」との新たな契約次第、
ということになります。

また、マンションを借りている場合は、
２０１号室に住んでいるのに、家主の都合でいきなり、
３０１号室に部屋を移ってほしいと言われることは、
絶対にありえませんが、
【利用権】の場合は、部屋の移動は十分起こりえます。

≪比較ポイント③≫
相続されない。

相続されないため、
例えば夫が入居している有料老人ホームの部屋へ、
夫が亡くなったあとに、次に妻がそのまま入居する、
というようなことはできません。

また、【終身賃貸借】とも異なるため、
終身そのホームに入居できる、
といった保証もありません。

と、ここまで聞くと、
まるで【利用権】が悪質な権利のように聞こえてきますよね？

ただ、現実にはそこまで心配されることはありません。

【利用権】方式をとっている有料老人ホームのほとんどは、
「優良」な老人ホームであり、質の高い介護を提供しているホームも、
たくさんあります。

手厚い介護を受けながら、
毎日を楽しく過ごし、満足のいく生活を送ることも可能でしょう。

ただ一方、有料老人ホームとの契約は、
国民生活センター等へのクレームや相談が多いのも事実です。

そこで、
明日は、有料老人ホームについて詳しく説明したいと思います。