【実務】投資としての不動産

ご存じのように不動産は投資対象として人気があります。

本屋さんに行けば、「初めてわかる不動産投資・」「サラリーマン大家」・「ゼロから始める大家さん」などなど、「不動産投資」のコーナーではいろんなキーワードの本が並んでますし、ネットでも速攻検索できます。

確かに要説鑑定評価基準では投資対象としての危険性は他の金融資産と比較して小さいと記載していることから、他の資産の代替品としてカウントされますね、

さて、この投資対象としての不動産では利回りという言葉が付きまといます。

不動産広告、投資の案内ではこの利回りが購入、投資の大きな判断要素となりますが、これは、投資した額に対する収入を意味しております。つまり購入額に対する一年間の賃料収入ですね。

この利回りには表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）とあり、

表面利回り（グロス）は→一年間の賃料収入÷購入額　

で表します。広告などに記載されているのがこれ。

この時注意が必要なのは、経費（費用項目）が控除されていないことです。

通常賃貸物件は

・維持管理費

・火災保険

などの費用が掛かりますが、上記の利回りにはこれが反映されていないです（すなわち実質的な収入はこれより低い）

また、物件の購入に係る諸費用（詳しくは弊blogおうち探しを参照)も含まれておりません。たまに表面利回りうち満室を想定した「想定利回り」というものも提示されていますね。

これに対して諸費用等を反映したのが実質利回り（ネット）

　実質利回り（％）＝（直近1年間の家賃収入－年間諸経費合計）÷（物件の購入価格＋物件購入時の諸経費合計）×100

実質的な収益・投資採算性を見るにはこちらが参考になりそうですね。

ただ、これには先行きのリスク（空室、賃料値下げ、金利変動など）は反映しきれない点があることに留意。

ではちょうどよい塩梅の利回りってどうなのか

これは続きでご説明したいと思います。