【金融】金利の上昇がもたらす不動産への影響（利回り編）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はじめに

日本銀行が政策金利を0.25％引き上げてから1カ月が経過しました。最近は、宮崎での地震や株価の乱高下もあり、金利上昇の話題が少し忘れられているかもしれません。しかし、金利の変動は私たちの日常や経済活動に大きな影響を及ぼします。今回、現役の銀行員との会話を通じて、金利上昇がどのような影響を与えるのか、簡単にまとめてみました。

①金利上昇の影響：預金者と借り手にとって

まず、金利が上昇すると最も分かりやすいのは、預金金利のアップです。こ　　れまで、例えば1,000万円を預けてもわずか100円しか利息がつかない状況でしたが、今後は預金金利が上昇し、少しずつ恩恵を受けることができるでしょう。

一方で、企業にとっては事業用融資の金利が上昇するため、借り入れコストが増加します。これにより、企業活動が抑制される可能性もありますが、それがどの程度影響を与えるかは、業界や企業ごとに異なるでしょう。

②住宅ローンの行方：固定金利と変動金利

住宅ローンを考えている方にとっても、金利上昇は大きな関心事です。新規で固定金利を選ぶ場合、その金利は上昇傾向にあります。これにより、将来的な支払い額が増加するリスクがあるため、慎重な判断が必要です。

一方で、変動金利を選んでいる方々にとっては、現時点では金利がすぐに変動することはありませんが、今後の経済状況次第で変更される可能性があるため、動向を注視する必要があります。

③個人的な見解：低金利時代の終わりと市場の動揺

私個人としては、これまでの金利が低すぎたと感じています。そのため、今後の金利上昇はある意味で正常化のプロセスと言えるでしょう。ただし、金融市場はこの動きに対して敏感であり、特に株価は大きく影響を受けやすいです。NISAや外貨建ての資産も、為替相場の変動によってリスクが高まる可能性があります。

④不動産市場への影響：安全資産としての再認識

最後に、不動産の評価基準に基づくと、金利上昇が不動産市場にも影響を及ぼすことは避けられません。しかし、意外にも地価がしっかりと上昇しているエリアも存在します。これは、不動産が依然として安全資産とみなされていることの表れかもしれません。また物価高や土地価格上昇もあり、競争力のない収益物件はリノベや統合され、不動産利回りは低下が進むものかと思われます。

【まとめ】

金利上昇がもたらす影響は多岐にわたり、私たちの生活や投資活動に直結します。預金金利の上昇や住宅ローンの変動、さらには不動産市場の動向など、今後も目が離せないトピックです。金利に対して敏感に反応する市場の動きを理解し、賢く行動することが求められます。

【報道】相続税路線価が発表されました。

令和６年の相続税路線価が発表されました。

全国平均は前年比2.3%増で、3年連続で上昇した。上昇幅が2%を超えるのは16年ぶり。インバウンド（訪日客）の回復や各地で行われている再開発、住宅需要の高まりが地価を押し上げています、

地区別にみると29都道府県で上がり、上昇幅は大きい順に、福岡（5.8%）▽沖縄（5.6%）▽東京（5.3%）▽北海道（5.2%）▽宮城（5.1%）。愛知は3.2%、大阪は3.1%だった。税務署ごとの最高路線価の上昇率1位は長野県白馬村（32.1%）、2位は熊本県菊陽町（24.0%）。それぞれ、観光客の増加、半導体メーカー「台湾積体電路製造（TSMC）」の進出という外部からの要因が大きいものです。

今回は特に円安がキーワード、

海外からの観光客がコロナ前より増加している地域もあり、従来を超えるオーバーツーリズムが懸念されています。

元日に被災した能登半島エリアについては、「調整率」を採用し、被害に応じて10％～45％程度、評価額が引き下げられることになりました。

これは東日本震災や西日本豪雨といった激震災害の被災地に採用されるもので、７件目となります。

都市部を中心にバブル的な要素が随所に見られますが、今後の動向注視ですね。

【報道】地価公示発表

ようやく令和６年地価公示が発表されました。

全国的に上昇トレンドが続いております(^^♪

ニュースはこちらクリック

特に、地方では上昇地点が下落地点を上回り、総合的に地価は回復傾向にあるということになりました、無論、私の住む滋賀でもその傾向は変わらず、１６年ぶりに全用途平均が上昇になったとか…。

ただ、二極化傾向は継続しており、調区内宅地や集落などの下落は依然止まらず、利便性の高いエリアの地価上昇がけん引している形となりますね。

単純に土地価格が上昇しているという話だけでなく、我々常々やってはおりますが、地域エリアごとにさらに精査する必要がありますね、

工業地にしても、今2024年問題で物流関係の追加投資がみられますが、過疎化地域における労働力確保が難しいことを考えれば、単純に工業地だ！上昇だ！と判断するのは早計かと思います。

新聞で気になったことはバブル期以降最大の上昇率であるということ、

地価上昇⇒バブル期を連想させますが、

バブル期ってどんな時代か、簡単に数値で振り返りました

サンプルとして1990年の数値を採用します。

まず地価ですが

東京都中央区銀座4-2-15の商業地（中央5-18）の地価公示

令和６年　2,960万円（3.5％）

平成2年　3,770万円（7.7％）

かなり接近していますが、まだまだ上昇の余地があるってことでしょうか…

ほかの数値を見ると

年収　　現在　458万円/年　　　　　　平成2年　425万円 

バイト時給　現在　1004円/時間（最低賃金）　平成2年516円/時間（平均）

ガソリン代　現在　160円/L　　　　平成2年　121円/L　　　　　（経済産業省のHPより抜粋）

こうやってみると、平均年収ってあまり変わってないですね…。

インバウンドと一部の富裕層が経済を回しているような、そんな印象をうけます。

これからゼロ金利もどうなるかわからんのもありますし、不動産購入に関しては慎重姿勢になるのかもと思います。

地価上昇、トレンドだけで楽観視はできないところもありますね。

余談ですが、バイトの時給、私が高校生の時にスーパーで品出しのバイトしたときは確か420円でしたわ(笑)、

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【文化財】埋蔵文化財と国史跡について

先日、大津市の宅地開発予定地で坂本城の三の丸のものの石垣が発見されました。

宅地開発中の埋蔵文化財調査にて明らかになったのですが、今回の件で国の史跡に指定される方針となり、現在行われていた宅地開発も中止となるようです。

坂本城はあの明智光秀の城、本能寺の変のあと秀吉により討伐され、坂本城自体も解体されて痕跡がなくなったため、幻の城といわれるようになりました。

しかし、この調査を経て坂本城に関する貴重な資料が発見となったので、今後も詳細な調査が進むとのこと。

実務上、埋蔵文化財の試掘調査等で遺跡が見つかった場合には、文化財保護法に従って速やかに行政に報告し、調査が行われます。記録するか保存するかは遺跡にケースによりますが、本件のような事業用の開発行為（分譲地、収益物件の開発）であれば事業者がその費用を負担することとなります。

もし文化財が出たら、出土品の保存、記録ということになりますが（これも事業者負担となります）、どうしても歴史上重要なものについては国の史跡として現状保存されることになります。

今回は大津市がこの方向で調整をしておりまして、現状で進んでいた宅地開発は中止ということになりました。

宅地開発が止まるということに関して、色々な意見が想像できますが、歴史との現代の生活との共存は京都市の高さ規制緩和等みていると、あまり硬直的に考えても…て感じになりますが、ローマの都市計画などは歴史共存ありきで進めています。

滋賀県の1/4の面積のローマでも地下に埋まった遺跡と都市計画公園が共存しているケースを考えると、これからの史跡の在り方も検討しなくてはいけないのかなと考えます(^^♪

【人口減】洛西ニュータウンその後

ブログが飛んでしまいましたｗ

以前のブログで「洛西ニュータウン」の空き家対策についてご説明しました。

空き家を京都市と住宅公社が買い取り、リフォームして安く子育て世代に売却を行って人口減を防ぐというものです、

前記事はこちらhttps://blog.goo.ne.jp/nio-rea/e/7bf557520b0e7de2da4682563fdeacc2

先日第一号となる入居者が入ったそうで、これからの動向が気になるとこです。

さて、地域内では雇用の促進も図るため統合した小学校の敷地に商業施設や事業所をが建てられるように都市計画の見直しが行われました。

具体的には竹の里小学校と西陵中学校の跡地の用途地域を１中専⇒近隣商業に見直しました。

明らかに児童数が減少し、小学校、中学校の統廃合により学校用地がだぶついていたのを活用するという形ですね。

これにより、職場と住居が近接する形となり、ベッドタウンから脱却を行うものと考えられます

向島ニュータウンでは同じような利活用が行われており、今後もこのスタイルが進むものと思われますね。

学校用地、滋賀県では長浜（余呉町）などの学校用地の入札で売りに出されていましたが、過疎化地域の公共施設の利活用、これからも課題になってくると思います。