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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係24

2010-04-30 20:36:22 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.7.19 ver. 3
2010.4.30 ver. 4  

権利関係 24

Q.1~7

1.Aが建設業者Bに請け負わせて木造住宅を建築した場合について、 Aは、住宅の引渡しを受けた場合において、その住宅に瑕疵があり、契約をした目的を達成することができないときは、引渡しを受けた後1年内であれば、その契約を解除することができる。

2.請負契約により注文者Aが請負人Bに建物 (木造一戸建て) を建築させた場合について、 Aは、Bが建物の建築を完了していない間にBに代えてDに請け負わせ当該建物を完成させることとする場合、損害を賠償してBとの請負契約を解除することができる。 

3.Aが建設業者Bに請け負わせて木造住宅を建築した場合について、 Aの報酬支払義務とBの住宅引渡義務は、同時履行の関係に立つ。

※4~7について

AがBに対して建物の建築工事を代金3,000万円で注文し、 Bがこれを完成させた。 

4 請負契約の目的物たる建物に瑕疵がある場合、 瑕疵の修補が可能であれば、 AはBに対して損害賠償請求を行う前に、 瑕疵の修補を請求しなければならない。

5 請負契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、 Aは当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。

6 請負契約の目的物たる建物に瑕疵があり、 瑕疵の修補に要する費用が契約代金を超える場合には、 Aは原則として請負契約を解除することができる。

7 請負契約の目的物たる建物の瑕疵について、 Bが瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合には、 Aは当該建物の瑕疵についてBの責任を一切追及することができなくなる。

    

Ans. 1 × 2 ○ 3 ○ 4 × 5 ○ 6 × 7 ×   

 

      Ans.1~7

 

1:×  

 『建物(その他土地の工作物)の請負』については、
 いったん完成すると、
 どんなに重大な欠陥があったとしても、
 契約を解除することはできませんね。  

  建物の請負契約の急所!

 建物完成 前  解除 ○

 建物完成 後  解除 ×

   

2:○  

 建物完成『前』であれば、
 (損害賠償して)契約を解除することができます。

3:○  

  報酬支払義務 と 住宅引渡義務  同時履行の関係 ○

  報酬支払義務 と 建物完成     同時履行の関係 ×

4.×

 請負人が作ったものに壊れている部分(瑕疵)がある場合、
 注文者は、
 瑕疵の修補を請求し、
 あわせて
 損害賠償を請求することもできます。

ちゃんと考えてみれば、なんて覚えやすい♪

 ~なぜ売買では、瑕疵修補が認められないのに、請負では認められるのか?~

 売主  ⇒ 壊れた部分を直す能力がないことがほとんど。

 請負人 ⇒ 自分で作ったんだから、当然直せる!

 ほら、覚えやすいでしょ♪

5.○

 請負契約の目的物である建物に、
 重大な瑕疵があって、
 建て替えするしかない場合には、
 建て替えにかかる費用の損害賠償を請求することができます。

6.×

 建物など土地の工作物の請負については、
 どんなにひどい瑕疵であっても、
 注文者は、
 契約の解除をすることができませんね。

7.×

 請負人が担保責任を負わない旨の特約は、
 原則として有効です。

 しかし、
 請負人が知りながら、
 注文者に告げなかった事実については
 あまりにもひどいはなしなので、
 責任を免れることができません。 

 

Ans. 1 × 2 ○ 3 ○ 4 × 5 ○ 6 × 7 ×   

   

  

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、請負 を出題しました。  

委任が出題されなければ、

ひょっとしたら、今年請負がくるかもしれません。

んっ…というところがあったら、

しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 30

2010-04-29 16:47:50 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2008.8.18 ver.1
2010.4.29 ver.2

 権利関係  質権 

Q.1~ 8

 ※1~4について

 Aは, Bから建物を賃借し, Bに3,000万円の敷金を預託した。
 その後, Aは, Bの承諾を得て, この敷金返還請求権につき, Cからの借入金債務を担保するため,質権を設定した。

Q.1 Cは, Bの承諾が書面によるものであれば, 確定日付を得ていなくても, この質権設定を, B以外の第三者に対しても対抗することができる。

Q.2 CのAに対する利息請求権は, 常に満期となった最後の2年分についてのみ, この質権の被担保債権となる。

Q.3 CのAに対する債権の弁済期の前に, この敷金返還請求権の弁済期が到来した場合は, Cは, Bに対し, 当該敷金を供託するよう請求できる。

Q.4 CのAに対する債権の弁済期が到来した場合, Cは, Bに対し, Bがこの質権設定を承諾したことを根拠に, この敷金返還請求権の弁済期の前に, 当該敷金を直ちにCに交付するよう請求できる。

 ※5~8について

 建物の賃借人Aは, 賃貸人Bに対して有している建物賃貸借契約上の敷金返還請求権につき, Cに対するAの金銭債務の担保として質権を設定することとし, Bの同意を得た。

Q.5 Aは, 建物賃貸借契約が終了し, AからBに対する建物の明渡しが完了した後でなければ, 敷金返還請求権について質権を設定することができない。

Q.6 Cが質権の設定を受けた場合, 確定日付のある証書によるAからBへの通知又はBの承諾がないときでも, Cは, AB間の建物賃貸借契約証書及びAのBに対する敷金預託を証する書面の交付を受けている限り, その質権の設定をAの他の債権者に対抗することができる。

Q.7 Cが質権の設定を受けた後, 質権の実行かつ敷金の返還請求ができることとなった場合, Cは, Aの承諾を得ることなく, 敷金返還請求権に基づきBから直接取立てを行うことができる。

Q.8 Cが, 質権設定を受けた後その実行ができることとなった場合で, Bに対し質権を実行する旨の通知をしたとき, Bは, その通知受領後Aの明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。

 

    

Ans. 1 × 2 × 3 ○ 4 × 5 ×  

   6 × 7 ○ 8 ×   

 

      Ans.1~8

1:×  

 指名債権質の対抗要件は, 債権譲渡の対抗要件と同じように扱います。
 確定日付のある証書により,
 第三債務者に、質権の設定を通知するか、
 又は
 第三債務者が、これを承諾しなければ,
 第三者に対抗することができません。

2:× 

 抵当権とはことなって, 債権質にはこういったルールはありません。

3:○

 質権の目的となっている債権の弁済期が
 質権者の債権の弁済期前に到来したときには,
 質権者は,第三債務者にその弁済金額を供託するように要請できます。
 そして, 質権は供託金還付請求権の上に存在するんですね。

4:×

 敷金返還請求権の弁済期がまだ到来していないので,
 Cは, Bに対して権利を行使できません。

5:×  

 敷金返還請求権 ⇒ 建物明渡し後に具体的に発生

 このような敷金返還請求権についても,質権を設定できます。

6:× 

 債権質の第三者への対抗要件は,
 債権譲渡と同じように扱い,
 確定日付による
 債権者A (質権設定者) から債務者B (第三債務者) への通知
 又は
 債務者Bの承諾
 でしたね。

7:○ 

 債権質における質権者は,
 設定者の承諾を得なくても,
 質権の目的である債権を、直接取りたてることができます。

8:×

 敷金返還請求権は,
 賃借人が明渡しを完了するまでに生じるすべての損害を差し引いて,
 それでもまだ残額がある場合に発生します。
 そこで,
 質権実行通知後であっても,
 賃貸人Bは敷金から不払い賃料などの損害を充当することができ,
 その残額について, 質権者Cは質権を行使することになります。

     

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? できましたか?  

今回は、質権 を出題しました。  

これは、ほんと大穴のテーマ  

余裕があったら、一度は攻略してほしいかな?

くらいのテーマです。  

余裕がなければ、もっともっと重要なテーマを学習しましょう!

質権はやらなくても、絶対合格できます♪

 

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係23

2010-04-29 16:38:58 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.7.16 ver. 3 
2010.4.29 ver. 4

権利関係 23

今回のテーマは、委任契約です。

  宅建試験の問題では、

  「~の委託」という表現で出題されることもあります。

  この点に、まず注意しましょう!

Q.1~6

1.Aは、Bにマンションの一室を賃貸するに当たり、管理を業としないCとの間で管理委託契約を締結して、Cに賃料取立て等の代理権を与えた。 Cは、Aとの間で特約がなくても、Aに対して報酬の請求をすることができる。

※2~4について 

 Aが、A所有の不動産の売買をBに対して委任する場合に関して、

2.Bは、委任契約をする際、有償の合意をしない限り、報酬の請求をすることができないが、委任事務のために使った費用とその利息は、Aに請求することができる。

3.Bが当該物件の価格の調査など善良なる管理者の注意義務を怠ったため、不動産売買についてAに損害が生じたとしても、報酬の合意をしていない以上、AはBに対して賠償の請求をすることができない。

4.委任はいつでも解除することができるから、有償の合意があり、売買契約成立寸前にAが理由なく解除してBに不利益を与えたときでも、BはAに対して損害賠償を請求することはできない。

※5、6について  

 Aは、その所有する土地について、第三者の立入り防止等の土地の管理を、当該管理を業としていないBに対して委託した。

5.Bが無償で本件管理を受託している場合は、Bだけでなく、Aも、いつでも本件管理委託契約を解除することができる。

6.Bが有償で本件管理を受託している場合で、Bが死亡したときは、本件管理委託契約は終了し、Bの相続人は、当該契約の受託者たる地位を承継しない。

     

Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 × 5 ○ 6 ○   

 

      Ans.1~6

 

1:×   

 委任のPoint!  

 友情・信頼関係   ① タダ働き(無償)          
              ② 善管注意義務 
              ③ いつでも解除  
              ④ 死んだら終わり(相続しない) 

2:○

 委任契約  原則:無償(報酬の請求をすることができない)

         委任事務の費用:前払い

                    ※後払いにすると、利息がつく

 例えば、交通費などです。

3:×  

 タダ働き(無償)であっても、
 受任者は、「善良なる管理者の注意義務」を負っています。  
 したがって、
 受任者が仕事の手抜きをして、
 この義務に違反したばあい、
 委任者は損害賠償を請求することができます。   

4:×  

 委任契約は、
 友情・信頼関係が壊れれば、
 いつでも解除できます  

 ただ、
 相手方にとって、
 不利な時期に委任を解除したときには、
 その損害を賠償しなければなりません。

5:○

 委任契約  いつでも解除できる。

6:○

 委任契約  死んだら終わり。

   

 

Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 × 5 ○ 6 ○   

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、委任 を出題しました。  

Arank の重要テーマ  

きっちり決めましょう。  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、重要なことを確実におさえていきましょう。  

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宅建1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係22 

2010-04-28 07:51:22 | 宅建 1問1答 権利関係

~宅建1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2008.9.10 ver.1
2010.4.28 ver.2

権利関係 22

Q.1~ 5

 ※1~4

 AがBに対して100万円の金銭債権, BがAに対して100万円の同種の債権を有する場合について

1 Aの債権が時効によって消滅した後でも, 時効完成前にBの債権と相殺適状にあれば, Aは, Bに対して相殺をすることができる。

2 Aの債権について弁済期の定めがなく, Aから履行の請求がないときは, Bは, Bの債権の弁済期が到来しても, 相殺をすることができない。

3 Aの債権が, Bの不法行為によって発生したものであるときには, Bは, Bの債権をもって相殺をすることができない。

4 CがAの債権を差し押えた後, BがAに対する債権を取得したときは, Bは, Aに対して相殺をすることができるが, それをもってCに対抗することはできない。  

    

5 Aは、 B所有の建物を賃借し、 毎月末日までに翌月分の賃料50万円を支払う約定をした。
 AがBに対してこの賃貸借契約締結以前から貸付金債権を有しており、 その弁済期が平成22年8月31日に到来する場合、 同年8月20日にBのAに対するこの賃料債権に対する差押があったとしても、 Aは、 同年8月31日に、 このBに対する貸付金債権を自働債権として、 弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。

 

Ans. 1 ○ 2 × 3 ○ 4 ○ 5○  

      Ans.1~5

1:○ 

 一度相殺できる状況になっていた場合には、
 お互いにチャラにしましょう、と考えるのが普通ですよね。
 そこで、
 自分の債権だけが時効消滅してしまい、
 相手の債権だけ残っている場合であっても、
 相手に対してお金を払う必要はなく、
 消滅した自分の債権を自働債権として、
 相殺をすることができます。

2:×

 この問題のPointは、

 自働債権(お金を払えといえるほう)
 受働債権(お金を払わなくてはいけないほう)

 自働債権と受働債権それぞれについて具体的に考えることです。

 自働債権が弁済期にあれば,取り立てることができます。
 一方、
 受働債権については、支払いを前倒しして期日前に払うこともできます。
 ということは、
 自働債権が弁済期にあれば、取り立てることも、払うこともできるので
 相殺を主張することができますね。

3:○ 

 考え方のPoint は、加害者の立場と被害者の立場に分けて考えることです。

 たとえば、100万円貸した人が、お金を返してもらえないときに、
 100万円分までは殴ったり蹴ったりしても治療費・入院費を払わなくてもよい…
 だからやっちゃえ!
 これでは困ってしまいますよね。

 そこで、
 不法行為により発生した債権を、
 受働債権として相殺 (加害者からの相殺) することは認められません。
 一方,
 被害者から、借金払ってないし仕方ないか…
 と考えて相殺することはできるんですね。

 加害者 ⇒ 相殺 ×
 被害者 ⇒ 相殺 ○

 ちょっと注意して、セットでおさえておきましょう。

4:○ 

 考えるPointの1つめは、
 差し押さえられると、
 取立てできる者が差し押さえた者になってしまうという点です。

 2つめは、
 差し押さえ と 債権 の取得時期はどちらが早いか ?
 です。 

 自己の債務が第三者の差し押えにより支払い差し止めを受けた後,
 (お金を払う先が差し押さえた第三者になりますね)

 反対債権を取得した場合は,
 
 その反対債権を自働債権として、契約当事者間で相殺をしたとしても,
 差し押さえのほうが早かったので、
 相殺しました、ということを
 差押さえた第三者に対抗することはできません。

5:○ 

 差押えの前から

 もっていた債権であれば、
 相殺できます。  

 

Ans. 1 ○ 2 × 3 ○ 4 ○ 5○ 

    

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、相殺 を出題しました。  

H10年代ラストに、バババババッと連続で出題された相殺。

 一度しっかりと理解してしまえば、覚えることもほとんどなく、

 丁寧に勉強する方にとっては、たいしたことないテーマかもしれません。

  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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74.3kg!

2010-04-27 23:27:44 | Weblog
おぉっ!
元旦に80kgちょっとあった体重が…
なんと74.3kgに!
(夜食前測定…んっ、ちょっとズルい?)

70kg目標!
なんとか、達成できそう…かも!

ちゃんと食事も摂ってるから、
健康状態もまずまず。

明日はれてたら、朝5キロくらい走ってこよっと。
みやざきしんや
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宅建1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 21

2010-04-26 20:17:41 | 宅建 1問1答 権利関係

~宅建1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2010.4.26 ver. 1

権利関係 21

 今回は、数年に一度、合格の鍵を握る重要テーマとなりながら、

 盲点となりやすい債権譲渡からの出題です。

Q.1~ 8

1 契約時点ではまだ発生していない将来債権でも,発生原因や金額などで目的債権を具体的に特定することができれば,譲渡することができ,譲渡時点でその債権発生の可能性が低かったことは譲渡の効力を直ちに否定するものではない。

2 Аは,Bに対して貸付金債権を有しており,Аはこの貸付金債権をCに対して譲渡した。
 貸付金債権に譲渡禁止特約が付いている場合で,Cが譲渡禁止特約の存在を過失なく知らないとき,BはCに対して債権譲渡が無効であると主張することができない。

3 Aが,Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合,Bが譲渡を承諾する相手方は,A又はCのいずれでも差し支えない。

 

 ※4~6について

 Аは,Bに対して貸付金債権を有しており,Аはこの貸付金債権をCに対して譲渡した。

4 Bが債権譲渡を承諾しない場合,CがBに対して債権譲渡を通知するだけでは,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができない。

5 Аが貸付金債権をDに対しても譲渡し,Cへは確定日付のない証書,Dへは確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,DがCに優先して権利を行使することができる。

6 Аが貸付金債権をEに対しても譲渡し,Cへは平成21年10月10日付,Eへは同月9日付のそれぞれ確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,EがCに優先して権利を行使することができる。

 

7 指名債権が二重に譲渡され,確定日付のある各債権譲渡通知が同時に債務者に到達したときは,各債権譲受人は,債務者に対し,債権金額基準で按分した金額の弁済請求しかできない。

8 Aが,Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合について,Bが,既にAに弁済していたのに,AのCに対する譲渡を異議を留めないで承諾した場合,Bは,弁済したことをCにもAにも主張することができない。    

    

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 ○ 5 ○ 6 × 7 × 8 ×   

     Ans.1~8

~みやざきのAdvice♪~

債権譲渡については,図を描いて人物関係を把握しながら考えるように心がけましょう。

1 ○ 

 契約のときにはまだ発生していない将来債権であっても,
 どのような債権か具体的に特定することができれば,
 譲渡することができます。

2 ○

 債権者と債務者は,譲渡禁止特約をすることができます。
 しかし,
 この特約を知らない善意(重過失がない)の第三者に対しては,
 その効力を主張できません。

 なので、
 善意で過失がない、善意で軽い過失しかない
 債権の譲受人は、債務者に請求できます。

3 ○

 債務者が承諾する相手方は、
 譲渡人 または 譲受人 のどちらでも大丈夫です。

4 ○

 債務者への対抗要件は,
 「譲渡人」(A)から債務者への通知の場合に認められます。

 「譲受人」(C)から債務者への通知をした場合,
 本当は債権なんて譲り受けていないのに
 ウソをついて債権の譲受人と言っている可能性があることから、
 対抗要件とはなりません。

 なので,
 Cは,自分が債権者であることをBに主張できません。

5 ○

 債権が二重に譲渡された場合,
 譲受人どうしの争いは,
 確定日付のある通知(承諾)をしている方が勝ちます。

 なので、
 確定日付のある証書によって通知したDが、
 確定日付の証書のないCに優先します。

6 ×

 債権が二重に譲渡され,
 その両方の通知が確定日付のある証書によってなされた場合の
 譲受人どうしの争いは,
 通知が債務者に『先に到達』した方が勝ちます。

 なので,
 Eが常にCに優先するとは限りません。

 ※ なお、確定日付の日付 (Ex.郵便局がスタンプで入れた日付)
   が早いかどうかは、関係ありません。

7 × 

 指名債権が二重に譲渡され,
 確定日付のある各債権譲渡の通知が債務者に『同時に到達』したときは,
 それぞれの譲受人は,
 債務者に対して,
 それぞれ譲り受けた全額を請求することができます。
 (この場合、早い者勝ちになります)

8 ×

 債務者が、異議を留めない承諾をすると、
 債務者は譲渡人にそれまで主張できたことを譲受人に対して主張できなくなります。

 本問の場合,
 Bは弁済したことをCには対抗できませんが,
 Aには弁済の事実を主張でき,
 Aに払渡したものを取り返すことができます。  

 

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 ○ 5 ○ 6 × 7 × 8 ×     

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、債権譲渡 を出題しました。  

H22にかぎっては、出題可能性が高い Super A rank の重要テーマ  

 H22で出なかったら、H23でおおヤマですね。

 そのときは今年の受験生のみなさま、ごめんなさい。

 

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

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2010-04-25 22:19:34 | みやざきの宅建活動日記♪

 応援クリック ♪

 

みやざきの宅建一問一答を

近年の試験傾向を重視した、

宅建受験スタンダードバージョンへ!

『宅建一問一答 みやざきのSuperShot!』

連載中!

  

宅建に、プライベートに

なかなか忙しくなってきました。

ちょっとでもヤル気を高め、

ブログの更新を早くしていきたいと思いますので、

応援クリック♪   

どうぞよろしくおねがいいたします♪

 

一緒にがんばっていきましょう!

絶対合格!

みやざき しんや

コメント (2)

ばっぽち!

2010-04-25 16:24:07 | みやざきの宅建活動日記♪
ばっポチ!

やっと頭のホチキスをとってもらいました。
気分スッキリ!

今日の講義では、
クラス全員合格できるように、
気合をこめて、メッセージを贈りました。

いよいよ。
日建学院の本科コースも開講。

生講義クラスのみなさまはもちろん、
全受講生のために、
合格にお役立ていただける情報を随時提供していきますので、
一緒にがんばっていきましょう!

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宅建1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係20

2010-04-25 16:23:42 | 宅建 1問1答 権利関係

~宅建1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2008.9.11 ver. 1
2010.4.23 ver.2

権利関係 20

Q.1~15

※単に「第三者」という場合には、いわゆる背信的悪意者を含まないものとします。

1 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に,売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合,売主は,その旨の登記をしなければ,当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

2 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に,売主が当該契約を適法に解除した場合,売主は,その旨の登記をしなければ,当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

3 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は,その旨を登記しなければ,時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

4 Aは,自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが,Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Cが,AB間の売買の事実を知らずにАから甲地を買い受け,所有権移転登記を得た場合,CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。

5 Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関して、Aを所有者とする甲土地につき,AがGとの間で10月1日に,Hとの間で10月10日に,それぞれ売買契約を締結した場合,G,H共に登記を備えていないときには,先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

6 Dが,Bを欺き著しく高く売りつける目的で,Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて,Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合,DはBに対して甲地の所有権を主張することができない。

7 Eが,甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても,その後Bが所有権移転登記を得てしまえば,以後,EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。

8 Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関して、Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは,所有権の移転登記を備えていない場合であっても,正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し,所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。

9 AとFが,通謀して甲地をAからFに仮装譲渡し,所有権移転登記を得た場合,Bは登記がなくとも,Fに対して甲地の所有権を主張することができる。

10 Aは建物をFから買い受け、FからAに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、Aから当該建物を買い受けたBは、Fに対し、この建物の所有権を対抗できる。

11 Aは、自己所有の甲地をBに売却し、代金を受領して引渡しを終えたが、AからBに対する所有権移転登記はまだ行われていない。Aの死亡によりCが単独相続し、甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた場合、Bは、自らへの登記をしていないので、甲地の所有権をCに対抗できない。

12 Aは、自己所有の甲地をBに売却し、代金を受領して引渡しを終えたが、AからBに対する所有権移転登記はまだ行われていない。Aの死亡によりCが単独相続し、甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた後、CがDに対して甲地を売却しその旨の所有権移転登記がなされた場合、Bは、自らへの登記をしていないので、甲地の所有権をDに対抗できない。

13 甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に,兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合,弟は,その共同相続の登記をしなければ,共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。

14 AからB,BからCに,甲地が順次売却され,AからBに対する所有権移転登記がなされた。Aが甲地につき全く無権利の登記名義人であった場合,真の所有者Dが所有権登記をBから遅滞なく回復する前に,Aが無権利であることにつき善意のCがBから所有権移転登記を受けたとき,Cは甲地の所有権をDに対抗できる。

15 Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関して、Aと売買契約を締結したCが,登記を信頼して売買契約を行った場合,甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても,Dの過失の有無にかかわらず,Cは所有権を取得することができる。

    

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 ○ 5 ×  

   6 ○ 7 × 8 ○ 9 ○ 10 ○

   11× 12 ○ 13 × 14 × 15 ×

 

      Ans.1~15

1:○  

 取り消しをした売主 vs 取り消し後の第三者

 不動産の売買契約が取り消された場合,
 売主は,その旨の登記をしなければ,
 その取消し後にその不動産を買主から取得した第三者に対し,
 所有権を対抗することができない。

 ○○後の第三者 ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち

 買主から売主、買主から第三者へ二重に譲渡が行われた場合とよく似た状況なので、二重譲渡と同じように勝ち負けを決めます。

2:○  

 解除をした売主 vs 解除後の第三者

 不動産の売買契約が解除された場合,
 売主は,その旨の登記をしなければ,
 解除後にその不動産を買主から取得した第三者に対し,
 所有権を対抗することができません。

 ○○後の第三者 ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち

 買主から売主、買主から第三者へ二重に譲渡が行われた場合とよく似た状況なので、二重譲渡と同じように勝ち負けを決めます。

3:○  

 時効取得した者 vs 時効完成後の第三者

 時効により不動産の所有権を取得した者は,
 その旨の登記をしなければ,
 時効完成後にその不動産を旧所有者から取得した第三者に対し,
 所有権を対抗することができません。

 ○○後の第三者 ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち

 二重に譲渡が行われた場合とよく似た状況なので、二重譲渡と同じように勝ち負けを決めます。

4:○  

 C vs B (対抗関係)

 Cが所有権移転登記を得た ⇒ CはBに対して所有権を主張できる。

5:×  

 Aが土地をGとHに二重に譲渡しているので,
 先に登記を備えた方が、所有権を対抗できます。
 どちらも、登記を備えていなければ、
 まだ、宙ぶらりんの状態です。 

6:○  

 D=背信的悪意者

 Dは、登記を備えても、Bに対して甲地の所有権を主張することができません。

7:×  

 先に、抵当権を設定して登記を得ていれば、
 その後に、
 所有権移転登記を得たBに対して、
 抵当権を設定したことを主張することができます。

8:○

 Aと売買契約をして所有権を取得したEは,
 所有権の移転登記を備えていなくても,
 不法に占有しているFに対し,
 所有権を主張して、甲土地の明渡しを請求することができます。

9:○  

 通謀してなされた仮装譲渡 ⇒ 無効

 F = 無権利者

 権利者Bは、登記がなくとも,無権利者Fに対して
 甲地の所有権を主張することができます。

10:○

 所有権が移転した場合、
 前の所有者に対しては、
 登記がなくても、
 所有権を対抗できます。

 F ⇒ A ⇒ B と所有権が移転。

 Bは、Fに対して、登記がなくても、所有権を対抗できます。

11:×  

 Aの死亡によりCが単独相続 ⇒ A≒Cの関係

 買主Bは、売主Aに主張できたことを、相続人Cにも主張できるので、
 甲地の所有権をCに対抗できます。

12:○  図を描いて考えてみましょう♪

 B:権利者
 D:権利者

 権利者Bと権利者Dの争いは、対抗関係となり、
 先に登記を備えたほうが勝ちます。

13:×

 甲不動産について、次のように共同相続。
 兄…2分の1の共有持分 
 弟…2分の1の共有持分 

 兄が、弟に断ることなく、共同相続後に第三者に甲不動産を第三者に売却すると、

 兄の2分の1の共有持分 ⇒ 第三者にちゃんと売ったことになる 
 弟の2分の1の共有持分 ⇒ 弟の権利なので、兄は無権利。第三者に売れない。

 そこで、弟は自分の2分の1の共有持分を第三者に対抗できます。 

14:×  

 無権利のAと売買契約を締結しても、
 原則として、
 Cは,所有権を取得することができません。

 例外的に、
 Cが,所有権を取得することができるのは、
  ①第三者C…善意無過失
+②所有者D…帰責性あり Ex.偽造された登記を知りながら放置。
 という特殊なケースです。 

15:×  

 無権利のAと売買契約を締結しても、
 原則として、
 Cは,所有権を取得することができません。

 例外的に、
 Cが,所有権を取得することができるのは、
  ①第三者C…善意無過失
+②所有者D…帰責性あり Ex.偽造された登記を知りながら放置。
 という特殊なケースです。 

  

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、物権変動(不動産) を出題しました。  

合否を分ける 特Arank の最重要テーマ  

きっちり決めましょう。  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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権利関係一本勝負!

2010-04-22 16:02:44 | みやざきの宅建活動日記♪
権利関係一本勝負!

あれこれ、てをひろげず
まずは、権利関係一本勝負!

過去問とその周辺の基本知識だけで、
10点くらいまではとれるように出題されるので、
5月いっぱいくらいまでは、
権利関係に集中して、
10点台にのせることを目標にがんばっていきましょう!

みやざきしんや
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いよいよ開幕!

2010-04-22 12:57:04 | みやざきの宅建活動日記♪
いよいよ今週から宅建生講義クラスが本格的にスタート!

みやざきオリジナルの講義で受講生全員の合格を狙っていきます。
最低でも、大手スクール合格率相場の倍くらいとなる、合格率70~80%は達成したいところです。

今年は、宅建の過去問にもちろん95%くらいの重点をおきつつ、
やまあて用の参考資料として、
宅建関連法令、建築士、不動産鑑定士など不動産系資格の過去問なども精査し、情報をかなり絞り込んで、
受講生のみなさまの合格にお役立ていただける形にして、情報を提供したいと考えています。

一緒にがんばっていきましょう!
絶対合格!
みやざきしんや
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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係19-2

2010-04-20 02:08:01 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!   

2007.9.19ver.2  2008.7.4ver.3
2010.4.20ver.4

権利関係19-2

Q.1 ~ 12

1 貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約に関して,
Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合,賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。

2 Aが賃料増額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合,BはAの請求額を支払わなければならないが,賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは,Aは超過額に年1割の利息を付してBに返還しなければならない。

3 動産の賃貸借契約(民法上の賃貸借規約)と建物の賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借,同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。)に関して, 動産の賃貸借契約は,賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが,建物の賃貸借契約は,賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。

4 賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約に関して、
この建物が、その敷地の売却に伴い2年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の特約をAB間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。

  

※5~6について  

 平成21年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」という。)に関して、

5. 定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。

6. 定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 

 

※7~10について

 平成21年10月に新規に締結しようとしている,契約期間が2年で,更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約 (以下「定期借家契約」という。) に関して、

7 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては,定期借家契約とすることはできない。

8 定期借家契約は,公正証書によってしなければ,効力を生じない。

9 定期借家契約を締結しようとするときは,賃貸人は,あらかじめ賃借人に対し,契約の更新がなく,期間満了により賃貸借が終了することについて,その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

10 定期借家契約を適法に締結した場合,賃貸人は,期間満了日1カ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば,その終了を賃借人に対抗できる。

 

11 借地借家法第38条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借 (以下この問において 「一時使用賃貸借」 という。) に関して,
定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが,一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。

12 AはBとの間で,平成20年4月に,BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約 (期間2年) を締結し引渡しを受け,債務不履行をすることなく占有使用を継続している。 この場合に関して,
平成22年3月に,借地権が存続期間の満了により終了し,Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは,Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り,裁判所は,Aの請求により,Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において,土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

 

Ans.1 × 2 × 3 ○ 4 × 5 ×

   6 ○ 7 × 8 × 9 ○ 10 ×

   11 ○ 12 ○

    Ans.1~12 

1 × 減額請求 ⇒ 減額請求の意思表示が、相手方に到達した時から効力を生じます。

 注意! 裁判の確定時点から減額されるのではない。

2 ×

 増額を正当とする裁判が確定するまで
⇒請求額でなくても,自己が相当と認める額の借賃を支払えばよい。

ただし,
 請求額の裁判が確定した場合に,
 既に支払った額に不足があるときは,
 不足額に年一割の割合による支払期後の利息をのっけて支払うことになります。

3 ○ ※契約の存続期間は、必須のテーマです。

 民法上の賃貸借契約の存続期間 ⇒ 20年以下

 建物の賃貸借契約(借家のルール) ⇒ 1年未満の存続期間を定めたときは,
                         期間の定めがない建物の賃貸借となる。 
 ※定期建物賃貸借等を除く。

4:×  

  『公正証書』でないとダメ!  『事業用定期借地権』だけ 

   ですね。 

5:×

   『公正証書』でないとダメ!  『事業用定期借地権』だけ     

6:○

  定期借家契約  契約の更新がないことを
              書面を交付して、
              説明しなければならない。

7 × 定期借家契約 ⇒ 建物の用途は,事業用に限定されず、居住用でもよい。

8 × 定期借家契約 ⇒ 書面必要。
                 ※公正証書でなくても、書面であればよい。

   ☆公正証書でないとダメ!⇒事業用定期借地権のみ!

9 ○ 

  定期借家契約 

⇒ 契約の更新がなく,期間の満了により賃貸借が終了するについて,

  書面を交付して、説明しなければなりません。

10 ×

   期間が1年以上の定期借家契約

 ⇒ 賃貸人は,期間満了の1年前から6カ月前までの間に,
   期間満了により契約が終了する旨を通知しなければ,
   その終了を賃借人に対抗できません。

11 ○ 

 定期建物賃貸借契約 ⇒ 書面によって契約を締結しなければ,有効にならない。

 一時使用賃貸借契約 ⇒ 書面によらず、口頭で契約しても、有効。
※一時使用賃貸借契約…とりあえずは、民法のルールで考えてみましょう。  

12 ○ ※少々高度な内容です。この次の出題はH25くらいでしょうか?

 借地権の期間満了によって,
 借地上の建物の賃借人が土地を明け渡す場合に,
 建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することを,
 その1年前までに知らなかったときには,
 裁判所は,
 建物の賃借人がそれを知った日から1年を超えない範囲内において,
 土地の明渡しについて,
 相当の期限を許与することができます。

Ans.1 × 2 × 3 ○ 4 × 5 ×

   6 ○ 7 × 8 × 9 ○ 10 ×

   11 ○ 12 ○

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、借家 2 を出題しました。  

特Arank の最重要テーマ  

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頭にホチキス!

2010-04-19 18:36:27 | Weblog
頭にホチキス!

なんと、頭をゴッ~ン!

柱の角に頭突きしたら、
さすがに勝てず、
ほんのちょっとだけケガをしてしまいました。

そうしたら、
頭にホチキスをパチパチと2~3発!
う~ん、ビックリです。

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~みやざきの講義に興味のあるブログ読者のみなさまへ~

2010-04-16 22:40:14 | みやざきの宅建活動日記♪
~みやざきの講義に興味のあるブログ読者のみなさまへ~

今年は、いまのところ残念ながら、
日建学院での講義予定は
『生講義だけ』となっています。

全国の日建学院で受講していただける
スタジオ収録のDVDクラスの担当の予定はいまのところありませんので、
ご了承ください。

※8月お盆休み明け以降の直前講義、合格日程の担当については、
 いまのところ未定(不明?)です。
(ただ、このままの流れだと、たぶんみやざきの担当はないかもです。)

みやざきの講義を利用したいという受験生の方で、
下記の校に通学可能の方は、
千葉校(日曜)、
新宿校(平日夜間)、
川崎校(水曜)
の本科コースをご利用ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

なお、
現在日建学院各校で無料実施している
『科目別攻略法』、
携帯で講義が利用できる
スキルUP↑動画レッスン(10テーマ)
については、
みやざきが担当しています。

どちらも利用しやすいのみならず、
重要ポイントを扱って、
合格に十分すぎるほど貢献できる内容になっていますので、
ぜひご利用ください。

スキルUP↑動画レッスン(10テーマ)
については、後日詳細を公開いたします。

どうぞよろしくお願いいたします。
みやざきしんや
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最短距離で絶対に合格する!

2010-04-16 10:25:37 | 宅建絶対合格へのアドバイス!

最短距離で絶対に合格する!

 

無駄なことは、勉強しない!

 

これがもっとも『効率的な』合格のための学習です。

 

ところが…これに気づけないことがままあるものです。

例えば、権利関係・民法の最初のほうに学習する

心裡留保についてみると、多くの参考書などで

『心裡留保と第三者』のケースを説明してありますが、

宅建合格という観点からは、まったくムダ!

 

近時の過去問に1度も出題がなく、

しかも、正誤を判定する民法の条文や確たる判例がなく、

没問になる可能性もないとはいえないテーマなんです。

まず、本試験ではでません。

 

趣味や教養のためではなく、

『合格のために』学習するのであれば、 

①合格に必要な情報の量

 ≠ ②宅建試験に出題される可能性がないとはいえない情報の量

ということに気づけるかどうか、がとっても大切です。

①合格情報を『35』とすると、②は軽く100を超えます。

 

短時間で上手に合格するため、

『合格のために勉強すべきテーマ』

 を実力を試せる問いかけ形式でまとめた

『みやざきの攻略レジュメ’10♪』 

ぜひ、活用してください!

 

 絶対に合格しましょう!

 

みやざきしんや

 

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