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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法6 ver.2

2007-09-30 09:22:15 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.6             
2007.9.30ver.2    

宅建業法6

Q30~32

30.甲県知事の登録を受けて宅地建物取引業に従事している取引主任者が,転居により自宅の住所を甲県から乙県に変更した場合,当該取引主任者は,乙県知事に対し,甲県知事を経由して登録の移転の申請をしなければならない。

31.宅建業者Aの取引主任者Bが,甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受けている場合、Bは,乙県知事への登録の移転を受けなくても,乙県に所在するAの事務所において専任の取引主任者となることができる。

32.甲県知事の宅地建物取引主任者登録を受けている取引主任者Cは,乙県知事から事務の禁止処分を受けたが,乙県内に所在する宅地建物取引業者Dの事務所の業務に従事しているため,その禁止の期間が満了すれば,甲県知事を経由して,乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。

Ans.30~32

30:× 

 取引主任者に、
 「住所の変更」があっても、
 登録の移転はできません。

 登録の移転は、
 『勤務先(業務従事地)』の都道府県がかわった場合のみできます。
 注意しましょう。

 また,
 登録の移転は、「義務」ではなく、
 『任意』のルールです。

 ※2つの点で誤っているので、両方とも押さえましょう。

  登録の移転のPoint♪

 登録の移転  『勤務先(業務従事地)』の変更 … ○

            ※ 『住所』だけ変更 … ×

 登録の移転    『任意』 … ○

             「義務」 … ×

31:○ 

 登録の移転をするか否かは、
 『任意(してもいいし、しなくてもいい)』です。

 ということは…
 登録の移転なしに、
 全国どこの宅建業者の事務所においても、
 専任の取引主任者として勤務することができるんですね。

32:○ 

 事務禁止処分の期間中は,
 登録の移転の申請をすることができません。
 しかし,
 事務禁止処分の期間が満了すれば,
 登録の移転の申請をすることができるようになります。              

 ~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 
3つともできましたか?  

絶対合格しましょう

Ans.30× 31○ 32○

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予想問題集ではない!

2007-09-30 09:02:55 | Weblog

  予想問題集ではなく、過去問を!

 

とっても気になるあの本…

宅建の予想問題集。

 

ご注意!

 

これに手を出すと、

どんどん合格が…

 

合格のためには、

過去問!

 

がんばって勉強したのに、

なんでダメだったんだろう…

なんてことがありませんように!

 

 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法5 ver.2

2007-09-29 21:06:57 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!   

2006.9.5             
2007.9.28ver.2    

宅建業法5

Q.26~29

26.国土交通大臣の免許を受けている宅建業者A(主たる事務所の所在地:甲県)が、宅地建物取引業を廃止した場合、Aは、甲県知事を経由して国土交通大臣に30日以内に廃業の届出を行う必要がある。

27.宅建業者(個人)のBが死亡した場合、Bの相続人は、Bの死亡の日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。

28.宅建業者Cについて破産手続開始の決定があった場合、Cの免許は、当該破産手続開始の決定のときから、その効力を失う。

29.宅建業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は、廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。


Ans.26~29

26:○ 

 宅建業者が、
 宅建業を廃止した場合、
 30日以内に、
 免許権者に、
 廃業の届出をする必要があります。
 
 そして、
 国土交通大臣に届出をするときは,
 主たる事務所の所在地を管轄する
 都道府県知事を経由しておこないます。

27:× 

 宅建業者(個人で経営)が死亡した場合,
 その相続人は,
 死亡したことを 「知った日から」、
 30日以内に、
 免許権者に、
 死亡の届出をしなければなりません。

 ※『死亡』  「知った日から」○○日以内

  となるルールを覚えておきましょう♪

 結構いろいろなところで役立ちます。 

 Ex.相続の承認・放棄…死亡したこと(相続開始)を、
               「知った日から」 3ヶ月以内

POINT♪  ~宅建業者が、宅建業をやめる場合の届出~

             届出をする人     届出期間       免許が失効するとき


  死亡         相続人      知った日から       死亡のとき
                         30日以内


合併消滅(法人)   代表役員                     消滅のとき                   
            (消滅会社)    それぞれのときから                                                                    
                         30日以内                                 破産手続開始決定 破産管財人                     届出のとき

解散            清算人

宅建業を廃止     個人or役員


28:× 

 宅建業者が破産した場合,
 その破産管財人が届け出をします。
 そして、
 破産管財人が免許権者に届け出たときに,
 宅建業者の免許の効力は失われます。  

POINT:ちょっと注意!

  ~破産の届出~


          宅建業者の破産    破産管財人 
 破産の届出  
          取引主任者の破産  取引主任者本人

29:○ 

 廃業前に取引した、
 お客さんに迷惑をかけないようにするため
(すでに約束されていた建物の引渡しなどをきちんと最後まで実行させるため)、
 業者が、廃業届を提出し、免許が失効した場合でも,
 廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては,
 なお宅建業者とみなされます。

         

    ~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 

すべてできましたでしょうか? 

ほんと届出シリーズは混乱しやすいところですね。 

1つ1つあせらず正確におさえていきましょう。 

絶対合格しましょう

Ans.26○ 27× 28× 29○

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法4 ver.2

2007-09-29 16:21:31 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!               

2006.9.3             
2007.9.28ver.2

宅建業法Part4

Q.17~25

17.宅建業者A社(甲県知事免許)の役員aが退職し,後任にbを充てた場合,当該役員の職が非常勤のものであっても,Aは,甲県知事に変更の届出をしなければならない。

18.宅建業者B社(乙県知事免許)の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合,B社は,その旨を乙県知事に届け出る必要はない。    

19.A(甲県知事の登録)が,甲県に所在するB社の事務所に従事していたが,転職して乙県に所在するC社の事務所で業務に従事した場合,Aは,遅滞なく,甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

20.宅建業者D社(甲県知事免許)が事務所を乙県に移転したため,乙県知事の免許を取得した場合,D社の事務所で業務に従事している取引主任者Eは変更の登録を申請しなければならない。

21.
 甲県に本店を,乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅建業者Fは,甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受けている取引主任者Gを本店の専任の取引主任者として従事させている。
 Fが商号又は名称を変更した場合には,Fはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず,Gは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

※22~25について:

 取引主任者Hが宅地建物取引業者Iに勤務する場合で考えてください。

22.Hが住所を変更したときは,Hは変更の登録の申請を,また,Iは変更の届出をしなければならない。

23.Iの事務所の所在地が変更になった場合,Hは変更の登録の申請を,また,Iは変更の届出をしなければならない。

24.Iが廃業した場合,Hは変更の登録の申請を,またIは廃業の届出をしなければならない。

25.HがIの専任の取引主任者となった場合,Hは変更の登録の申請を,また,Iは変更の届出をしなければならない。

 

Ans.17~25     

17:○ 

 役員がaからbにかわった場合,
 宅建業者の 『役員の氏名』 がかわることになるので、
 変更の届出をしなければなりません。

 なお、非常勤であっても、役員です。

18:○ 

 『政令で定める使用人』の『本籍地』がかわっても,
 宅建業者は、変更の届出をする必要はありません。

POINT:

 変更の届出(宅建業者)と変更の登録(取引主任者)との比較表                   

             宅建業者                 取引主任者

どんな申請?     変更の届出                 変更の登録

いつまでに?      30日以内                  遅滞なく

どんなことが
変更されたとき
に必要か?    ・宅建業者の商号・名称          
           ・事務所の名称・所在地

          ・役員の氏名                     ・氏名  
          ・政令で定める使用人の氏名  
          ・専任取引主任者の氏名

          ※住所、本籍…×                 ・住所                                          
                                    ・本籍
                                             
                      
                                勤務先の宅建業者について                                                                      
 
                                       ・商号・名称 
                                   ※事務所の所在地…×                                                                           

                                       ・免許証番号
                                       Ex.免許換え

19:○ 

 『 勤務する宅建業者』を変更したとき,
 主任者登録を受けている者は,
 遅滞なく,
 変更の登録を申請しなければなりません。

20:○ 

 宅建業者が免許換えをすると,
 『免許証番号』が変わるため,
 その宅建業者で働いている取引主任者は,
 遅滞なく,
 変更の登録をしなければならなくなります。

 Ex.『○○知事免許 No.15000』 と 『大臣免許 No.5000』
    の免許証(番号)は別物なんです。

21:○ 

 『宅建業者の商号又は名称』の変更は、
 宅建業者については、変更の届出が,
 主任者については、変更の登録が
 それぞれ必要となります。

22:× 

 『取引主任者の住所』の変更があると、
 取引主任者は、変更の登録が必要となります。
 しかし、
 宅建業者の変更の届出は必要とはなりません。

 ※間違えやすいので注意しましょう!

23:× 

 『宅建業者の事務所』の変更があると、
 宅建業者は変更の届出が必要となります。
 しかし、
 取引主任者の変更の登録は必要とはなりません。

 ※間違えやすいので注意しましょう!

24:○ 

 宅建業者が廃業すると,
 (宅建業者の)廃業の届出が必要となります。
 また、
 宅建業者の商号・名称・免許証番号が消滅しますので、
 取引主任者は、変更の登録が必要となります。

25:× 

 取引主任者が、
 宅地建物取引業者の『専任の取引主任者』となった場合,
 その業者ではたらいている『専任の取引主任者の氏名』がかわりますので、
 宅建業者は、変更の届出をしなければなりません。
 一方、
 取引主任者の変更の登録は不要です。

 ※間違えやすいので注意しましょう!

  ~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 
全部できましたでしょうか? 

変更の届出と変更の登録は、
とってもまぎらわしいので、
丁寧に整理して攻略しましょう。 

満点を狙っていきたい宅建業法。 

要注意テーマは慎重に、確実に攻略すること。  

絶対に合格するぞ!

Ans.17:○  18:○  19:○  20:○  21:○  

    22:×  23:×  24:○  25:×

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!宅建業法3 ver.2

2007-09-28 09:08:38 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!               

2006.9.2             
2007.9.28ver.2

宅建業法Part3

 Q.14~16

14.甲県に本店,乙県に支店を有して宅地建物取引業を営むAが,甲県の本店のみで宅地建物取引業を営むこととなった場合,Aは,甲県知事に免許換えの申請をする必要があるが,乙県知事に廃業の届出をする必要はない。

15.取引主任者が取締役をしている宅建業者が,不正の手段により宅建業の免許を受けたとして,その免許を取り消された場合,当該取引主任者はその登録を消除される。

16.宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は,専任の取引主任者となることはできないが,専任でない取引主任者となることができる。

Ans.14~16

14:○ 

 大臣免許をうけている,
 宅建業者Aが,
 甲県の本店のみで、宅建業を営むこととなった場合,
 これから将来は、甲県知事免許が必要となります。

 そこで、
 免許換え (大臣免許⇒甲県知事免許)
 をしなければなりません。

 また,
 宅建業をやめるわけではありませんので,
 廃止した事務所について、
 廃業等の届出を行う必要はないですね。

15:○ 

 宅建業者が、
 不正手段による免許取得を理由に、
 免許取消処分を受けた場合、
 その宅建業者の役員(取締役)は、
 影響を受けます。
 
 宅建業の免許を受けられなくなったり、
 たまたま、
 その宅建業者の役員(取締役)が、
 取引主任者である場合には、
 取引主任者の登録を消除されたりします。

16:× 

 営業に関し、
 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は,
 いっさい主任者登録が受けられませんので,
 取引主任者となることはできませんね。          

 攻略POINT♪  

取引主任者の『登録』を受けられるか、受けられないのか?  

 ⇒宅建業者の『免許』を受けらるか、受けられないかと、ほぼ同じである。  

Ⅰ.免許を受けられない場合(共通点)を確認する。 

    Ex.懲役刑、暴力的な罪で罰金刑、破産 など  

Ⅱ.免許の場合と異なるところ(相違点)だけを押さえる。  

    相違点   間違えやすいので要注意!                                 

              宅建業者の         取引主任者の                                      
                免許              登録

成年者と同一の
行為能力を有する     ○              ○
未成年者        

成年者と同一の
行為能力を有しない ※法定代理人による       ×
未成年者                         いっさいダメ! 

            ※法定代理人(Ex.親)が、
            免許を受けられるかどうかで決まる。   

   

 ~みやざき講師からのAdvice~

 いかがでしたか?
 できましたか?  

 登録の基準の問題は、
 免許の基準の問題と同じように考えるのが出発点です。
 免許の基準を確認したら、
 次に違うところだけをおさえます。 
 この手順で、覚えることをぐっと減らすことができます。 
 あとは上手に問題を解くPoint!をおさえていきましょう。 

 絶対に合格するぞ!

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コメント (4)

宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法2 ver.2

2007-09-27 06:45:43 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!               

2006.9.1             
2007.9.27ver.2  

 宅建業法 Part2 

 Q.10~13

10.Aは,かつて,自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ,その情状が特に重いとして免許を取り消されたが,免許取消しの日から5年を経過していないので,Aは免許を受けることができない。

11.法人の役員のうちに刑法第204条(傷害)の罪を犯したことにより,罰金の刑に処せられている者がいる場合,その法人は免許を受けることができないが,刑の執行後5年を経過すれば,免許を受けることができる。

12.B社の取締役が,刑法第204条(傷害)の罪で懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ,猶予期間を満了したが,その満了の日から5年を経過していないので,B社は免許を受けることができない。

13.C社の取締役が,かつて破産手続き開始の決定を受けたことがある場合で,復権を得てから5年を経過していないとき,C社は,免許を受けることができない。

 

Ans.10~13

10:○ 

 業務停止処分となるようなことをして,
 情状が特に重いため、
 宅建業の免許を取り消された場合,
 その取消の日から5年間は宅建業の免許を受けることができません。

 POINT♪ 

 とっても悪いことをやって、
 免許を取り消され、
 まだ5年経っていない。 

 ⇒免許×      

 《とっても悪いことシリーズ:5年間、免許がダメになるもの》 

 ①不正手段で免許取得 
 ②業務停止処分該当行為で、情状が特に重い 
 ③業務停処分に違反

11:○ 

 まず、
 傷害罪により、罰金刑となった場合,
 その刑の執行から、5年を経過するまでは,
 免許を受けることができません。 

 そして、
 役員が免許を受けられない場合、
 その者が勤めている法人も、免許を受けられなくなります。     

 POINT①♪

 a 懲役刑・禁錮刑に処せられ、まだ5年経っていない。

   ⇒ 免許 ×

 b 一定の犯罪を犯して、
   罰金刑に処せられ、まだ5年経っていない。  

   一定の犯罪宅建業法違反

            傷害罪、暴行罪など暴力的な犯罪   ⇒免許×  

            背任罪  

   ※それ以外の犯罪で、罰金刑のとき ⇒ 免許 ○

 《みやざき講師はどう解くか?》     

 懲役刑・禁錮刑 ⇒ どんな犯罪でも、5年間、免許ダメ!   

    罰金刑   ⇒ 犯罪名をチェック!  
 (犯罪によって、免許を受けられる場合と受けられない場合がある。)

POINT②♪  

 :役員(取締役など、経営に支配力がある人) や、
   政令で定める使用人(支店長など) が、
   免許を受けられない場合、
   その者が勤めている法人も、
   免許を受けられなくなる。 

 :逆に、
   法人が免許を受けられない場合、
   その法人の役員(取締役など)も、
   免許を受けられなくなる。
   (このケースでは、政令で定める使用人は影響を受けません)    

間違えやすいので要注意!

 とは、よく似ていながら、
 政令で定める使用人について、
 影響を与えるか与えないかで、
 正反対の結論をとるので、
 要注意です。

 迷ってしまうかたは、とりあえずだけ覚えておくとよいでしょう♪   

 法人 ← 役員、政令で定める使用人   法人 → 役員  

  免許×     免許×              免許×  免許×                                   

12:× 

 念のため確認すると、
 法人の役員が、
 懲役・禁錮刑に処せられた場合,
 その執行を終えてから5年間は,
 その法人も、
 宅建業の免許を受けることができません。 

 ただ本問では、
 執行猶予がついておりますので,
 執行猶予期間が満了すれば,
 直ちに免許を受けることができるんですね。

 POINT♪  

 執行猶予がついた場合 ⇒ 猶予期間中………免許×                                

                   猶予期間満了……免許○   

13:× 

 破産した者は免許を受けることができません。 
 しかし、
 復権すると,
 直ちに免許を受けることができるようになります。

POINT♪        

  破産者 ⇒ 免許×        

   復権  ⇒ 免許○      

 

 ~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 

全部できましたでしょうか? 

免許の基準の問題は、
問題を解くPoint!を上手におさえていきましょう。 

満点を狙っていきたい宅建業法。 

ただ、なんでもかんでも覚えるのはふつうは無理でしょうから、 
問題を解ける範囲で、無駄なく、
重要なことを確実におさえていきましょう。 

絶対に合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法1 ver.2

2007-09-26 06:27:08 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!宅建業法1~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.8.28             
2007.9.26ver.2                     

宅建業法1


Q.1~9

1.Aが所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。

2.Cが、その所有地にマンションを建築したうえで,自ら賃借人を募集して賃貸し,その管理のみをDに委託する場合,C及びDは,免許を必要としない。

3.宅建業者は,各事務所の帳簿を一括して主たる事務所に,従業者名簿を各事務所ごとに備えなければならない。

4.契約等を行わない案内所に置く必要のある成年者である専任の取引主任者の数は,当該案内所において業務に従事する者の数にかかわらず,1名である。

5.従業者名簿は,最終記載日より5年間保存したのち,廃棄してもよい。

6.宅建業者は,一団の宅地の分譲を行う案内所で契約の締結を行わない場合,その案内所には標識を掲示しなくてもよい。

※Q7~9について 

 宅建業者A(甲県知事免許)が、甲県に建築した一棟100戸建てのマンションを,宅建業者B(国土交通大臣免許)に販売代理を依頼し,Bが当該マンションの隣地(甲県内)に案内所を設置して契約を締結する場合,次の記述の正誤を答えなさい。

7.A及びBは当該マンションの所在する場所について,標識をそれぞれ掲示しなければならない。

8.Bはその案内所に,業務に従事する者5人につき,専任の取引主任者を1人置かなければならない。

9.Bは案内所についての届出を,その案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を経由して国土交通大臣に,業務を開始する10日前までにしなければならない。         


Ans.1~9

1:○    

 自ら貸借 ⇒『取引』にあたらない      

       →宅建業の免許は不要。  

 そして、

 転貸も、貸借に含まれます。

2:○   

 自ら貸借 ⇒『取引』にあたらない  

       →宅建業の免許は不要。 

 また, 

 不動産の管理 ⇒ 『取引』にあたらない

          →宅建業の免許は不要。

宅建業法上の『取引』をまとめると,○の部分となります。     

          売買・交換       貸借  

  自ら        ○         ×

 媒介・代理     ○         ○


  『自ら貸借』  『取引』にあたりません。   

 注意! (表にない)建設や管理などは、『取引』にあたりません。

 

重要POINT♪

 『取引』にあたらない。 ⇒ 「宅地建物取引業」にあたらない。

               ⇒免許は不要!

               (宅建業法のルールがすべて不適用

 3:×   

 宅建業者は, 
 帳簿従業者名簿などを、 
 『それぞれの事務所ごとに』 
 備えなければなりません。  

 注意! 「主たる事務所に一括して」 … ×

 4:×   

 申込・契約を行わない案内所には, 
 専任の取引主任者を置く必要はありません。

 5:×   

 従業者名簿 ⇒ 最終記載日より、10年間保存。

 覚え方! 従=10 〔両方ともジュウと読みますね。〕

 6:×   

 案内所では、 
 契約をする、しないにかかわらず, 
 標識を、
 掲示しなければなりません。

事務所や案内所に設置しなければならないものは、表のようになります。

                        表の見方     ○:必要  ×:不要

            事務所           案内所           

                   申込・契約をする   申込・契約をしない  

  標識        ○         ○              ○  

  専任の
 取引主任者     5分の1~   1名~           ×   

 報酬額の明示  
  帳簿         ○         ×            ×  
 従業者名簿  

7:×   

 分譲する宅建業者(売主)は, 
 その自分の売りに出した物件の所在地(現地)に、 
 標識を設置しなければなりません。 

 しかし、
 媒介・代理業者は、
 その物件の所在地(現地)に、 
 標識を設置する必要はありません。     

間違えやすいので要注意!   

 ①分譲マンションなど、分譲する宅地・建物が所在する現地には、  

  売主の業者が、標識を掲示する。  

 (注意! 媒介・代理業者は、現地に標識を掲示する必要はない。)   

 ②分譲マンションなど、分譲する宅地・建物の案内所には、  

  その案内所を出した業者が、標識を掲示する。

8:×   

 契約をする案内所 ⇒ 一人以上の、専任の取引主任者を設置。

9:○   

 宅建業者は,
 案内所について,
 ①案内所の所在地を管轄する都道府県知事  
 と  
 ②免許権者  
 の両者に対して, 
 業務を開始する10日前までに、 
 届け出なければなりません。   

    ~みやざき講師からのAdvice~

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?

 満点を狙っていきたい宅建業法。

 無駄なく、重要なことを確実におさえていきましょう。

 絶対に合格するぞ!

 

2006.秋

復元できました。バックアップ機能があってほんとよかった

バックアップを使って復元した際、1部の表の○×が入れ替わるバグがありました。お詫びとともに訂正させていただきます。シモさんご指摘ありがとうございました。

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’07宅建最重要テーマ1問1答 みやざきのSuperShot!権利関係5

2007-09-24 19:11:13 | 最重要テーマ一問一答狙い撃ち!

 ~’07宅建最重要テーマ1問1答 みやざきのSuperShot!~

 

2007年の宅建試験対策上、絶対はずせないテーマを狙い撃ち!

権利関係5

 

直前期のご利用も考慮し、2007版はかなり絞り込んだ内容としました。

宅建試験の過去問から、厳選した一問一答を提供させていただきます。

解説は、なるべくわかりやすく、おぼえやすいかたちで

提供させていただきます。

パソコンの能力の問題で、図や表が提供できない点はご了承ください。

いつか必ずブログ上で公開します。

 

昨年公開した一問一答も、同時進行で、バージョンアップしていきます。

あわせてご利用いただければ幸いです。 

 

きょうの問題♪

 今年のおおやまのひとつ、債権譲渡です。

 実況中継講義にて提供させていただきます。

 こちらをご利用ください。

 http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/6d2f979325f1dbef1df8596c55a5a6cc

 

 

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’07宅建最重要テーマ1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係4

2007-09-24 09:56:38 | 最重要テーマ一問一答狙い撃ち!

 ~’07宅建最重要テーマ1問1答 みやざきのSuperShot!~

 

2007年の宅建試験対策上、絶対はずせないテーマを狙い撃ち!

権利関係4

 

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解説は、なるべくわかりやすく、おぼえやすいかたちで

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きょうの問題♪

 Aは、Aの所有する土地をBに売却し、Bの売買代金の支払債務について、CがAとの間で連帯保証契約を締結した場合について、

  
  A → B (債務者)
    \
       C (連帯保証人)

1.AがCに対して保証債務の履行を請求してきても、CはAに対して、まずBに請求するよう主張できる。

2.Cに対する履行の請求による時効の中断は、Bに対してもその効力を生ずる。

3.Bが債務を承認して時効が中断した場合、Cの連帯保証債務に対しても時効中断の効力を生ずる。

4.Cが連帯保証債務を承認して時効が中断した場合、Bの債務に対しても時効中断の効力を生ずる。

重要Pointを確認していきましょう♪

1:×  

 単なる保証債務の場合、 
 債権者が、債務者に請求することなく、
 いきなり(単なる)保証人に対して、
 金を払えということはできません。  
 
 しかし、本問のように、
 
 連帯保証債務の場合、 
 債権者は、
 債務者だけではなく 
 ①連帯保証人の全員に対して、 
 ②〔同時でも、1人ずつ順次にでも、〕  
 いきなり全額の請求をすることができます。

 連帯の性質 〔連帯債務者、連帯保証人

   債権者は、①全員に対して、 (債務者、連帯債務者、連帯保証人に対して)

          ②全額の

           請求ができる!

2:○

 連帯保証人Cに対する、
 履行の請求による時効の中断は、
 債務者Bに対しても、
 その効力を生じます。

 ~考え方♪~

連帯の性質 〔連帯債務者、連帯保証人

   債権者は、①全員に対して、 (債務者、連帯債務者、連帯保証人に対して)

          ②全額の

           請求ができる!

 ということは、
 債権者は誰に対して請求してもよいわけです。

 そこで、
 誰に対して請求した場合でも、
 全員との関係で、時効中断を認めました。

3:○ 

 主たる債務 → 連帯保証債務  影響をあたえます。

 連帯保証債務も、保証債務の1種です。
 そこで、
 単なる保証債務と同様に、
 主たる債務に起こったことは、
 連帯保証債務にも影響をあたえます。

4:×

 主たる債務 ← 連帯保証債務  影響をあたえないのが基本ルール。

 連帯保証債務も、保証債務の1種です。
 そこで、
 単なる保証債務と同様に、
 連帯保証債務に起こったことは、
 主たる債務には影響をあたえないのが基本ルールです。

 問2のケースは、
  連帯 ⇒ 『請求』 に特別扱いを認めたものです。

 

ここは、混乱しやすいところなので、表でまとめて見ましょう♪

 

  連帯保証債務についての時効中断~請求と承認との違い~

     A → B (債務者)
       \
          C (連帯保証人)


             請求          承認

 債務者Bが     B⇒C ○       B⇒C  
 中断すると…

 連帯保証人Cが  C⇒B ○       C⇒B ×
 中断すると…


 表の見方:矢印の左の人が請求・承認により時効中断したとき、
        矢印の右側の人も、時効中断するか? 

 

 

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宅建講義の実況中継 債権譲渡

2007-09-23 12:04:51 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

  さぁ、それでは始めましょう! これで1点Up!

2006.8.25
2007.9.23 ver.2

 ~『合否を決める重要テーマ・みやざき講師の狙い撃ち!(実況中継)』~

今日の課題は、権利関係から債権譲渡です。

えっ…、なんてマイナーなテーマ…とおもうなかれ。

ここのところ、H9、H12,H15…と出題されており、
今年出てくる可能性はきわめて高い!

しかも、質権の譲渡といった応用バージョンでも、
H10,H14と出題されており、
広く、賃借権の譲渡まで含めれば、もっと出題されているという、
実は、権利関係でもっとも繰り返されているテーマのひとつである。

さらにはなんと!
出題されたときには合否を分けるテーマになっており
(※宅建業界最大規模の母集団を構成する日建学院及びLEC・東京リーガルマインドのデータに基づく。客観性は十分。)、

H19に限っていえば、特Aランクのテーマである。

それでは、合格点をとるために必要最低限の範囲で攻略するとしましょう。

題材は、H12-6(肢2,3) と H15-8(肢2,3,4)です。

 

 まずはきちんと確認しましょう。

 債権譲渡とは、

 たとえば、AがBに対して1,000万円の貸金債権をもっているときに、

 Bから1,000万円取り立てることができる権利を、

 A(譲渡人)がC(譲受人)に譲ること、

 です。

では、

  債権譲渡のポイント Ⅰ です。   

     債権を譲り受けた者(C)が、債務者(B)にお金を払ってくれといえるか?

      譲渡人(A)-債務者(B)    譲受人(C)-債務者(B)

  通知?       ○                  ×

  承諾?       ○                  ○

 

まず、
(債権を譲り渡しましたという)通知については、
譲渡人(A)から債務者(B)に対するのものであればよく、
譲受人(C)から債務者(B)に対するものではだめである。

一方、
(債権を譲り渡したんですねという)承諾については、
債務者(B)から、譲渡人(A)・譲受人(C)のいずれに対してする場合でもよい。

ではここで、
なぜ譲受人(C)からの通知ではだめか?
を考えてみましょう。

⇒本当は債権を譲り受けていない者が、
 (債権証書を偽造するなど)嘘をついて、
 債権を譲り受けたふりをする、
 債権泥棒をすることをゆるさないため、
 なんですね。

 

ではでは、つづきまして、

  債権譲渡のポイント Ⅱ です。

※ 債権が二重に譲渡され、ともに譲渡人から債務者に対して通知がなされている場合、どちらの債権譲受人が債務者にお金を払ってくれといえるか?

たとえば、
AがBに対して1,000万円の貸金債権をもっているときに、
Bから1,000万円取り立てることができる権利を、
A(譲渡人)がC(第一譲受人)とD(第二譲受人)と

二重に譲る場合に、
CとDのどちらが、
B(債務者)から1,000万円取り立てることができるか、
というかたちで問題になります。

解決するPointは、

 確定日付のある通知vs確定日付のない通知?

      ⇒確定日付のある通知の勝ち

 確定日付のある通知vs確定日付のある通知?

      ⇒先に到達した方の勝ち

     ( 注意!日付の早いほうではない。)

 確定日付のある通知が同時に到達したら?

  ⇒早い者勝ちどちらも請求できる)

となります。

 

さぁ、それでは解いてみましょう!

問題 

 Aが, Bに対して有する金銭債権を、Cに譲渡した場合について,
 正誤を答えなさい。

①Bが譲渡を承諾する相手方は, A又はCのいずれでも差し支えない。

②Bが債権譲渡を承諾しない場合,CがBに対して債権譲渡を通知するだけでは,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができない。

③Аが貸付金債権をDに対しても譲渡し,Cへは確定日付のない証書,Dへは確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,DがCに優先して権利を行使することができる。

④Aが, CとEとに二重譲渡し, それぞれについて確定日付のある譲渡通知をした場合で, Cに係る通知の確定日付はEに係るものより早いが, Bに対しては,Eに係る通知がCに係る通知より先に到達したとき, Eへの債権譲渡が優先する。

⑤Аが貸付金債権をFに対しても譲渡し,Cへは平成18年10月10日付,Fへは同月9日付のそれぞれ確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,FがCに優先して権利を行使することができる。

 

《どうやって、みやざき講師は解くか?》 

①と②について

      譲渡人(A)-債務者(B)    譲受人(C)-債務者(B)

 通知?        ○                 ×

 承諾?        ○                 ○

 

Q①:Bが譲渡を承諾する相手方は, A又はCのいずれでも差し支えない。

承諾については、債務者(B)から、譲渡人(A)・譲受人(C)のいずれに対してする場合でもよい。
⇒①:Bが譲渡を承諾する相手方は, A又はCのいずれでも差し支えないので、正しいですね。

Q②:Bが債権譲渡を承諾しない場合,CがBに対して債権譲渡を通知するだけでは,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができない。

通知については、譲渡人(A)から債務者(B)に対するのものであればよく、譲受人(C)から債務者(B)に対するものではだめである。
⇒②:CがBに対して通知をしてもだめですから,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができず、正しいことになります。

③について

Q③:Аが貸付金債権をDに対しても譲渡し,へは確定日付のない証書,へは確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,DがCに優先して権利を行使することができる。

※確定日付のある通知vs確定日付のない通知?⇒確定日付のある通知の勝ち
⇒АがBにした通知は,Cについては確定日付のない証書,Dについては確定日付のある証書によってなされていますので,確定日付のある通知をしてもらったDの勝ちとなります。ということは③は正しいですね。

④と⑤について

④Aが, CとEとに二重譲渡し, それぞれについて確定日付のある譲渡通知をした場合で, Cに係る通知の確定日付はEに係るものより早いが, Bに対しては,に係る通知がCに係る通知より先に到達したとき, Eへの債権譲渡が優先する。

⑤Аが貸付金債権をFに対しても譲渡し,Cへは平成18年10月10日付,Fへは同月9日付のそれぞれ確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,FがCに優先して権利を行使することができる。

※確定日付のある通知vs確定日付のある通知?⇒先に到達した方の勝ち       

                         ( 注意!日付の早いほうではない。)

⇒④:Aが, CとEとに二重譲渡し, 両方とも確定日付のある通知をした場合ですから、,先に到達した への債権譲渡が優先しますので、正しいですね。

⇒⑤:АがBにした通知は,についても、についても確定日付のある証書によってなされていますので,先に到達したほうが勝ちます。したがって、『Bへの通知の到達の先後にかかわらず,FがCに優先して権利を行使することができる。』というのは誤りとなります。

さぁ、これで1点Upできた!

Ans. ①○  ②○  ③○  ④○  ⑤×

 

 

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’07宅建最重要テーマ1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係3

2007-09-22 21:24:34 | 最重要テーマ一問一答狙い撃ち!

 ~’07宅建最重要テーマ1問1答 みやざきのSuperShot!~

 

2007年の宅建試験対策上、絶対はずせないテーマを狙い撃ち!

権利関係3

 

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きょうの問題♪

 A所有の土地の占有者がAからB、BからCと移った場合のCの取得時効に関して、

1.Bが平穏・公然・善意・無過失に所有の意思をもって8年間占有し、CがBから土地の譲渡を受けて2年間占有した場合、当該土地の真の所有者はBではなかったとCが知っていたとしても、Cは10年の取得時効を主張できる。

2.Bが所有の意思をもって5年間占有し、CがBから土地の譲渡を受けて平穏・公然に5年間占有した場合、Cが占有の開始時に善意・無過失であれば、Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、Cは10年の取得時効を主張できる。

 

重要Pointを確認していきましょう♪

1:○ 

 ①『所有の意思』をもって、
 ②平穏かつ公然に、
 ③『善意・無過失で10年』or『それ以外で20年』
  (占有開始のときで、善意無過失かどうか判断します)
 ④占有すれば、

  時効取得できますね。  


本問を考えるときのPoint!

 売買や相続により、
 占有を引き継ぐと(占有を承継すると)、
 自己の占有に、前の人の分の占有期間をたして考えることができます。 
 
 そして、重要なことは、

  前の人の占有期間をたして考えた場合

 善意・悪意なども、一緒に承継する

 という点です。

 具体的に、本問をみていきますと、


   B(善意無過失)   C(悪意
             +
      8年        2年


   (Bが占有開始のとき)
 ⇒   善意無過失     10年 

 と考えることができます。

 したがって、
 Cは、10年の取得時効を主張できます。 

40:×  

 ①『所有の意思』をもって、
 ②平穏かつ公然に、
 ③『善意・無過失で10年』or『それ以外で20年』
 (占有開始のときで、善意無過失かどうか判断します)
 ④占有すれば、

  時効取得できますね。  

本問を考えるときのPoint!

 売買や相続により、
 占有を引き継ぐと(占有を承継すると)、
 自己の占有に、前の人の分の占有期間をたして考えることができます。 
 
 そして、

  前の人の占有期間をたして考えた場合

 善意・悪意なども、一緒に承継する

 という点に注意して、
 
本問をみていきますと、

 B(善意無過失orそれ以外) + C(善意無過失
        5年              5年

 ⇒ 善意無過失orそれ以外 10年
   (Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず) 

 と考えることができます。

 すると、

 Cが、10年の取得時効を主張できるかどうかは、
 Bの占有に瑕疵があるかどうか(善意無過失かどうか)、
 によって決まることになりますね。

 

 がんばって絶対に合格しましょう

 

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あしたからエンジン全開♪

2007-09-21 20:59:50 | Weblog
あしたからエンジン全開♪
ただいま権利関係の最重要テーマを精選中。
楽しみに♪
みやざきしんや
コメント

いよいよあと30日♪

2007-09-20 00:00:00 | Weblog

 いよいよあと30日♪

 

今年の宅建試験まで、

ついに、あと30日♪

 

絶対、今年合格するんだ!

と決意して、戦いましょう。

 

全力でいけば、絶対合格できます。 

 絶対に合格するぞ!

  

 

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コメント (3)

とってもうれしかったこと♪

2007-09-17 09:34:28 | Weblog

  とってもうれしかったこと♪

 

ぐうぜん、数年前の受講生の方と

お会いしました。

 

とっても感謝していただいて、

すごくうれしかったです♪

ぐっと、涙が…

 

がんばって、必死で講義していると、

いいものですね。

 

宅建試験まであとわずか。

エンジン全開で、全力疾走するぞ!!

 

みやざきしんや

 

  

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今日も合宿してます♪

2007-09-15 00:15:04 | Weblog
今日も合宿で、
気合いの宅建絶対合格講義
がんばってます。

blogはちょっとおやすみです。
あした公開しますね♪
ごめんなさい(>_<)
みやざきしんや
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