宅建合格らくらくナビ~みやざきの宅建ブログ~

『宅建 is MyLife!』わかる♪楽しい♪一緒にがんばって、絶対に合格しましょう! T@miyazakitakken

直前 なにがなんでも合格!

2009-09-30 06:32:47 | みやざきの宅建活動日記♪
ラストスパート!

宅建試験まで、あとのこり15日程度。
いや、まだ10日以上ある!
といっていいでしょう。

昨年は、お仕事で忙しいのに、
この時期に勉強を始めたかたに
たくさん合格していただきました。

この時期は、『あぁ、もうダメなんじゃないか…』
となりやすいとおもうのですが、

絶対合格できます!


がんばって、絶対合格しましょう!


みやざきしんや
コメント (2)

統計はまずここを攻めよう!

2009-09-30 06:26:03 | 宅建みやざき塾 2016 統計 

統計はまずここを攻めよう!

 

統計の学習で失敗しやすいのは?

得点につながる可能性がほとんどないにもかかわらず、

おぼえきれないくらいの、たくさんの情報を準備してしまうこと…

 

そうならないためにも、

まずは合格に直結することだけを覚えるようにしましょう!

↓こちらをごらんください♪

http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/d0403d7a3d8592892997513d9eb18113

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いろいろやってみたい♪

2009-09-27 18:53:03 | みやざきの宅建活動日記♪
あしたは、あの宅建の先生と会ってきます。
いろいろとやってみたいこと、
あるんですよねぇ。
とっても楽しみです。

みやざきしんや
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37条書面のらくらく攻略法♪

2009-09-26 00:00:07 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

~みやざきの宅建講義実況中継♪~

37条書面のらくらく攻略法♪

2009.09.26 

過去のブログ記事から、
  みやざきの講義を紹介させていただきます。
  ぜひ、今年の宅建試験合格にお役立てください!

  それでは、本試験で合否を決めるテーマ 『37条書面』を攻略しましょう。

売買などの契約をした場合に、
 どのような内容で契約をしたか、口約束であいまいにしておくと、
 しばらくたってからトラブルが発生したときに、
 あ~でもない、こ~でもない、
 そんな約束した覚えはない!
 とすっとぼけられてしまうかもしれません。
 これはちょっと困りものですね…

 そこで、
 どのような内容の契約をしたのか、どんな特別の約束をしたのか、
 書面に記載して証拠を作っておくことにしたのが
 37条書面(契約に関する書面)です。

 37条書面は、
 宅建業者が、
 売主や買主などの取引の当事者双方に対して、
 契約締結後に遅滞なく、
 交付する義務を負っています。

 また、
 37条書面には、取引主任者の記名・押印が必要です。

さて、学習上やっかいなのが記載事項です。

 真正面から覚えようとすると、
 ボリュームがあって、
 『あっ、こりゃムリだわ…』とざせつしやすかったり、
 がんばってなんとかおぼえたとおもったら、
 35条書面(重要事項説明書)の記載事項と混乱したりと、
 けっこう大変です。

 みやざきのお勧めは、
 『毎年2問くらい出題される、35条書面(重要事項説明書)は、ガチンコ勝負!』
 『37条書面は、得点できればOK! 上手に手抜きしてらくらく攻略する!』です。

 では、どのように整理すれば、らくらく攻略できるのでしょうか?

 まず、イメージをつくりましょう!

  ④ ⑤  →
   A   ⇔   B
 売 主    買 主 
   ①   ②   ①      
       ←   ③

 AとBが売買契約をする場合、
 必ずはっきりさせておきたいのは、

 ① だれが売主、買主か?
 ② どの宅地・建物を売買するのか?
  いつ、どのようにして代金を払うのか? (買主から売主に渡すもの)
  いつ宅地・建物を引渡すのか? (売主から買主に渡すもの)
  登記を移転するのはいつか?  (売主から買主に渡すもの)

 どんな売買でも決めておく必要のある5つです。

 ここまでをまとめると、
〔必要的記載事項〕
① 当事者の氏名・住所
② 宅地建物を特定するために必要な表示(所在・地番等)
③ 代金・交換差金・借賃の額,支払時期,方法
④ 宅地建物の引渡し時期
⑤ 移転登記の申請時期
となります。

 ここまではしっかりとおさえましょう。
 イメージで理解すれば楽勝ですね♪
  えっ…『そんなことねぇよ!おぼえられっか!』…って 

 では、ゴロあわせも紹介しましょう♪

 ①だれが? ②どの土地・建物? について契約するの?
 これはあたりまえすぎて、試験に出ないので、
 ③~⑤についてのGOROです。

~ GORO♪ 37条書面 必要的記載事項③~⑤ ~ 

まずは、場面のイメージが大切。
  これで忘れにくくなります。イメージ記憶という暗記術の応用ですね。

 目の前にいっぱ~いひとがいます。
 カレーたべてるみたい… 手に持っているのはなんだ?
 あっ、『ナン』だ!      ※ナン…インドのパンです。
 みんな、インドの人でした。

 う~ん…ちょっとムリが…

 で、GORO♪ は、

 『みんな、インドだい!』  

 みんな → み(3)な(7) → 37条
 イ ン  →    引    → ④ 引渡し 
  ド   →    登    → ⑤ 登記 
 だ い →     代    → ③ 代金

覚えやすいでしょ♪

  ~参考~

 ちなみに、③~⑤の3つ。
 35条書面では記載しません。
 そこで、『みんな、インドだい!』『重要ではない!』
 と続けておぼえてしまうのもいいでしょう。

さてさて、次が勝負です。

 任意的記載事項は、7つもありますが、これを覚える必要はありません。

 『ムダなことはおぼえない!』 これ鉄則!

 というより、
 おぼえずに省エネで切り抜けたほうが、
 他のテーマにエネルギーを使える分、
 合格しやすいです。

じゃぁ、どうやって問題を解くの?
 宅建試験ででたとき困らない?

実は、とってもかんたんに解く方法があります。

 ここは、いったん基本中の基本にたちかえって、

 『37条書面』ってなんのためにつくるんだっけ?
 と考えてみましょう。

 37条書面は、売買などの契約をした場合に、
 どのような内容で契約をしたかあいまいにしておくと、
 しばらくたってトラブルが発生したときに、
 そんな約束した覚えはない!
 とすっとぼけられないように、
 どんな内容の契約をしたのか、どんな特別の約束をしたのか、
 証拠を作っておくものでした。

 ということは、
 普通の法律のルールにはない、特別の約束をした場合には、
 後で、
 そんな約束をしたおぼえはない!
 とすっとぼけられないように、
 キチンと37条書面に書いておかないといけませんね。 

 そこで、特別の約束として、
 『~の定め』をした場合には、37条書面に記載すると考えましょう。

 『~の定め』をした ⇒ 記載する !

売買の問題であれば、もうたったこれだけで、1点GET! 

 それでは、解いてみましょう!

 制限時間は20秒です。 どうぞ!

 練習問題 1 H13-35

 宅地建物取引業者Aは、
 宅地の売買を媒介し、契約が成立した場合、
 宅地建物取引業法第37条の規定により、
 その契約の各当事者に書面を交付しなければならないが、
 次の事項のうち、当該書面に記載しなくてもよいものはどれか。

1 代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
2 当該宅地上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)
3 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
4 当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

それでは、解き方を確認しましょう♪)

 Ⅰ まず、必ず記載するものは、『みんな、インドだい!』

  ⇒ 今回は、ありませんね。

 Ⅱ 次に、『~の定め』をしたら ⇒ 記載する ! 

  『定め』を探すと、1,3,4ですね。

  で、残った2が正解!

 ほら、かんたんに解けるでしょ!

 

~がんばって、ステップアップ!~

 ところが、こまったことに『貸借』の場合だけ、
 特別の約束として、『~の定め』をしたのに、
 37条書面に記載しない例外が、3つあります。

 ここは、ゴロ合わせでかんたんに攻略しましょう!

 ~ GORO♪ 37条書面 任意的記載事項 貸借の場合の例外 ~

 まずは、場面のイメージが大切でした。忘れにくくしておきましょう♪

 タイといえば…ムエタイ? 
          トムヤムクン、パッタイ、パクチー? 
          ドリアン、マンゴー?
 う~ん。ちょっとピンときませんねぇ…

 まぁ、そんな タイの人が、

 『高価なお菓子とローンはいらない!』 

 といっております! 

 タイの人 → 貸  → 貸借だけ
 高価   → 公課 → 租税公課の負担
 お菓子  → 瑕疵 → 瑕疵担保責任
 ローン  →     → 金銭の貸借(ローン)のあっせん

 いらない → 37条書面に記載しない!

 ほら、覚えやすいでしょ♪

それでは、問題を解いてみましょう。

 20秒でどうぞ!

 練習問題 2 H18-37

 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
 宅地建物取引業法第37条に規定する書面に
 必ず記載しなければならないとされている事項の組合せとして、
 正しいものはどれか。

ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容  
1 ア、 イ 
2 ア、 ウ 
3 イ、 ウ 
4 ア、 イ、 ウ

 解き方を確認しましょう♪

Ⅰ まず、『貸借』であることに注意しましょう!

Ⅱ 次に、『~の定め』をしたら ⇒ 記載する !

  『定め』を探すと、ア、イ、ウですね。

  ただ、今回は『貸借』の場面なので、
  タイの人が、『高価なお菓子とローンはいらない!』 
  といっていたことを思い出して、

 タイの人 → 貸  → 貸借だけ
 高価   → 公課 → 租税公課の負担
 お菓子  → 瑕疵 → 瑕疵担保責任
 ローン  →     → 金銭の貸借(ローン)のあっせん

 いらない→ 37条書面に記載しない!

 となるので、

 アは、『瑕疵』=お菓子 

 なのでいりません。

 で、記載するのはイとウなので、 3 が正解!

 あらま。なんて、かんたんに解けるんでしょ♪

 この問題、本試験の正解率は、

 N学院データ   66.4% (宅建の学校で1番大きいところ)
   L 社      46.2% (宅建の学校で2番目に大きいところ)
 ネット上のデータ 43.4% (ネット上で最も信頼の置けるデータを集計しているところ)

 という、実は難問!

 今年から、宅建業法20問時代となり、
 出題頻度が高まるはずのこのテーマ。

 らくらくと攻略してしまいましょう♪

 がんばって絶対に合格しましょう!
 みやざきしんや

 ブログでお会いしている受験生みなさまの合格を祈念いたします。

 がんばって、つくったこの実況中継。
 3時間ちょっとかかりました…ヒーハー

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コメント (6)

テキストづくり♪

2009-09-25 20:24:21 | みやざきの宅建活動日記♪
テキストづくりでなかなかあわただしくなってきました。
攻略レジュメはあしたの夜更新します。
コメント

おすすめ無料講義♪ 『直前5点アップ~ココが鍵!~』

2009-09-19 08:07:22 | みやざきの宅建活動日記♪

おすすめ無料講義♪

 

『直前5点アップ~ココが鍵!~』

http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/event/free_seminor2009/vol4/

 

日建学院にいくのにちょっと手間はかかりますが、

いろいろな学校で、いろいろな直前講座をやっている中で、

間違いなく、最高水準の講義です。

私の好きなタイプの講義なので、

けっこう力を入れて制作しました。

ぜひ、講義を利用してみてください。

必ず、合格に近づきます

 みやざきしんや

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