宅建合格らくらくナビ~みやざきの宅建ブログ~

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平成21年度宅建試験 合格予想ライン 問31・問38について

2009-10-20 05:53:37 | 宅建試験 合格予想点・コメント

平成21年度宅建試験 合格予想ライン
問31・問38について

10.19 1:00 すぎ ver.1 10.19 3:00 ころ ver.2
10.19 5:00 ころ ver.3 10.20 5:00 ころ ver.4
最新版 10.20 6:00 ころ ver.5

LECの水野さんと本試験当日深夜に対談イベントをしました。

打ち上げの後で、お酒もはいっていたので、
多少聞きとりにくいところがあっても、ゆるしてください。

平成21年度宅建試験の合格予想点(合格予想ライン)、

問31、問38などについて対談・解説しています。

※みやざきと水野さんが個人的に公開しているものです。
日建学院・LECとは関係ありませんので、ご了承ください。

☆対談の動画は、急きょ準備した機材でかなり苦戦しました…
水野さんの大変な努力があって、なんとか公開できました。
平成21年10月19日 4:00くらいに収録したものです。

~平成21年度宅建試験合格予想ライン・問38、問31などについて~

http://www.youtube.com/watch?v=s0fpMdaP7dg

 

水野さんと一緒に講義するのは、2004宅建カーニバル(LEC)以来でしょうか?
あのときは、水野さんが司会を担当し、すごく盛り上がりました。そんななかで、
『ラストの締めは、LECの核弾頭みやざき、発射!』…
と紹介いただき、時間がおしていたこともあって、ほんの8分くらい権利関係の予想講義を担当しました。
その年の本試験で、4点分的中させることができ、
参加された受験生の合格に貢献できて、すごく嬉しかったので、いまでもよくおぼえています。
もう5年もたったんですねぇ。とってもいい思い出です。
すみません。ちょっと余談でした。

 

~ 対談のお相手 ~
水野先生(LEC)

水野先生のブログ紹介
http://ameblo.jp/takkenken1972/

 

 

~みやざきの合格予想ライン(合格予想点)~

 問31が1、問38が2の場合、

今年の合格率が近年の合格率と同じく、

15.5%~17.5%くらいとすると、

いろいろと入手した客観性の高いデータを総合して、

合格予想ラインは、34又は35になります。

 ※あくまでみやざき個人の見解です。
ブログの内容について、
日建学院へのお問い合わせはご容赦ください。

 

~問38について みやざきの見解~

問38 イの選択肢は、

重要事項として瑕疵が説明されたときに、

買主は、その説明を受けた『当該』瑕疵について、

瑕疵がある事情を知った(悪意になった)ことになります。

すると、その後の契約の時には、

瑕疵は隠れていない(善意無過失ではない)ことになりますので、

買主は、民法上瑕疵担保責任を追及できなくなります。

とすれば、

『当該』瑕疵に限定した、瑕疵担保責任を負わない特約は有効。

というのが、みやざきの見解です。

 

 

~問31について みやざきの見解~

問31 ウの選択肢は、

宅建業法33条の2、41条1項の条文から判断すると正しいので、

問31の正解はおそらく1です。

(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)

33条の2 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。

  ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。

1 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令で定めるとき。

2 当該宅地又は建物の売買が第41条第1項(未完成物件)に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第1号又は第2号に掲げる措置保全措置が講じられているとき。                          

(手付金等の保全)

41条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号の一に掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。

 ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の100分の5以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

※この問題でひっかかってしまうのは、
平成9年問45選択肢4の過去問題と
同じように考えてしまった場合です。

 宅地建物取引業者が,自ら売主として,所有の宅地(造成工事完了後)に売却しようとしている。この場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

4.「が宅地建物取引業者でない場合で,から受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは,AB間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず,は,と売買契約を締結できる。」

この平成9年問45選択肢4は、完成物件の場合です。
したがって、
未完成物件だけを規定する41条1項の問題ではなく、
33条2号の適用もありません。

未完成物件で、33条2号が適用される
今年の問31ウとは、場面が異なります。

う~ん。これはひっかかってしまいますね 

みやざきしんや

 

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平成21年問31について

2009-10-19 01:05:34 | 宅建試験 合格予想点・コメント
問31について

ただいま、lecの水野さんと対談イベントをするため、外出しています。
携帯から公開しますので、少々見にくい点ご了承ください。

ウの選択肢が宅建業法の条文から判断すると正しいので、問31の正解はおそらく1です。

問31が1、問38が2の場合、
客観性の高いデータを総合すると、
合格予想ラインは、
34又は35
になります。

みやざきしんや
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宅建H21解答速報合格予想ラインほぼ確定版!

2009-10-19 01:03:00 | 宅建試験 合格予想点・コメント
平成21年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン
ほぼ確定2版

合格予想ライン
34~35点くらいになりそうです。

平成21年度宅建試験が実施されました。
受験された受験生のみなさま、
たいへんおつかれさまでした。
まずは、全力を尽くした自分をほめてあげましょう。
本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。
ブログ読者のみなさま、メールマガジンご利用のみなさまの
全員が合格されていますこと、
心よりお祈り申し上げます。


みやざきの解答速報を公開させていただきます。※本日は、正解が揃うまで、こまめに更新していきます。
正解番号を変更することもありますので、あらかじめご了承ください。

みやざきの推定正解番号
問1~問5
4、2、3、2、1

問6~問10
3、3、1、3、4

問11~問15
4、2、4、2、3

問16~問20
2、3、1、1、2

問21~問25
3、4、2、1、2

問26~問30
3、1、2、2、4

問31~問35
1、2、2、4、4

問36~問40
1、3、2、3、4

問41~問45
3、2、3、1、4

問46~問50
2、4、3、3、1

あくまで、現在のみやざき個人の推定解答であり、日建学院とは直接の関係がないこと、変更可能性があることをご了承ください。

みやざきしんや
コメント (12)

問31について

2009-10-18 22:14:17 | みやざきの宅建活動日記♪
いま問31について、ちょっと検討しています。
日建の打ち上げがおわって、いまあのM講師とちょっとしたイベントをするために移動中なので、資料がなく、ネット上の情報もなく、ただ考えているだけなのですが、
ウの選択肢が宅建業法の条文から判断すると正しいような気がします。
問31の正解は1かもしれません。
答えを変更する可能性があります。
ご了承ください。

みやざきしんや
コメント (11)

宅建H21解答速報合格予想ラインほぼ確定版!

2009-10-18 18:14:57 | みやざきの宅建活動日記♪
平成21年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン
18:15
ほぼ確定版

合格予想ラインにつきましては、今夜いろいろな情報をきいて、深夜1時ころ、より正確なものを公開させていただきます。
現段階では、35点くらいになりそうです。

みやざきしんや
コメント (22)

宅建H21解答速報合格予想ライン超速報2版!

2009-10-18 16:21:44 | みやざきの宅建活動日記♪
平成21年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン
15:40
超速報版
16:20
超速報2版

みやざきしんや
コメント (4)

2009宅建試験合格への誓い! 

2009-10-18 00:30:49 | 宅建絶対合格へのアドバイス!

  ~2009宅建試験合格への誓い!

 

2009 宅建試験

いよいよ、決戦

最後は気合!

がんばれ受験生!!

 

 絶対、合格するぞ!  

 

 

合格の喜びの声お待ちしています♪

みやざきしんや 

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’09宅建絶対合格メールマガジンのご案内♪

2009-10-18 00:30:28 | みやざきの宅建活動日記♪

~宅建絶対合格メールマガジンのおしらせ♪~

宅建本試験後は、合格発表まで、
平成21年度宅建試験合格予想ラインなどを
配信していきます。

 

宅建試験合格へ!

みやざきからの最後の一押し!

【みやざきオリジナルまとめ集♪】

10月17日配信完了♪

体力の限界と戦いながら、
読者のみなさまの合格のために、
気合のメルマガを配信しました!

どの直前講座よりも、
密度の濃い、合格に直結した内容で
提供できたと思います。

確実に1点決めたい最重要分野を
驚きのコンパクトさでまとめた
メルマガ限定・FinalCheck教材
ぜひ活用して合格してきてください♪

《 配信した内容 》

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農地法
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地方税
地価公示法・鑑定評価 ※追加しました
宅建業法①
宅建業法②
宅建業法③
【宅建業法全分野】

統計 ※追加しました 
予想問題+実戦的コンパクトまとめ

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厳選123問、いよいよ完結!

※バックナンバーはとりあつかっていません。
ご了承ください。

※合格率約90%の個人的な宅建指導のときも、
 メルマガの問題をベースに使用しています。
【最短距離で合格してもらうための厳選問題です。】

宅建業法の重要問題
10月15日完結♪

 

直前期は、合格に直結する重要過去問を解きましょう!

みやざきしんや

 

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’09みやざきの攻略レジュメのご案内♪

2009-10-16 05:25:25 | みやざきの宅建活動日記♪

’09みやざきの攻略レジュメのご案内♪ 

 

 ことしの宅建試験で、本当に重要なところを最終チェックしよう!

がんばれ、受験生!
絶対合格できる!

権利関係
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/135b8ae32bdfeec2685ea8ec281748ee

宅建業法 
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/27ebe252f44a2fb4ec3fc2cf4db048b2

法令上の制限
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/32239c5864e0b3aec2e868d09b820a0c


http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/039bf192dfdc1932c114935639d53b1f

地価公示・鑑定評価
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/bc3c42d2a88378d8b1f525a276e31f97

5問免除
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/c7af2105ba9bf23f0b7c7c65bae9d98b

 

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宅建試験 あと3日の過ごし方 ~どうすれば合格できるのか?~

2009-10-15 05:55:55 | 宅建絶対合格へのアドバイス!

 宅建試験 あと3日の過ごし方 ~どうすれば合格できるのか?~

2006.10.14
2007.10.18(10.19) ver.2 
2008.10.16 ver.3
2009.10.15 ver.4

 ひたすら過去問

ひたすら過去問

ひたすら過去問

ひたすら過去問

ひたすら過去問

予備校の(過去問以外の)模試は復習しない 

予想問題集も復習しない

 

とにかく宅建業法

とにかく宅建業法

とにかく宅建業法

とにかく宅建業法

とにかく宅建業法

 宅建業法を甘くみない

 

余裕があったら、

開発、国土、農地法、地方税、

宅造法、土地区画整理法、

地価公示法・鑑定評価

相続、賃貸借・借地借家、物権変動

《5問免除科目》

統計、土地、住宅金融支援機構、景表法

確実に点をとれるテーマを万全に 

 マークと宅建業法だけで、35点分くらいでるぞ!

 

気合 気合 気合

絶対、合格するぞ 

 

 

 

ちょこっとアドバイス♪

よっぽど余裕がない限り…

前日、前々日にやるべきでないもの

 抵当権をはじめとする権利関係

国税(やるなら印紙税)

    建物 など

 

たとえ試験に出る可能性があっても、
合否に直結しないところはやらない

 

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過去問単年度版のすすめ♪

2009-10-14 06:34:55 | 宅建絶対合格へのアドバイス!

過去問単年度版のすすめ♪

宅建試験の超直前期に、模試を解きたい。

そんなときにおすすめは、過去問単年度版です。

H14~H18がおススメ♪
(特にH17、H18!)

『過去問10年間』の書籍としては、TAC、住宅新報社のものがあります。

ほかにもいろいろありますが、

ネット上で無料で利用でき、重要な問題にセレクトしてあるものとして、

迷物講師(小口忍先生)のサイトを紹介させていただきます。

http://www2u.biglobe.ne.jp/~tk-club/tukaikata/honshiken.htm

※慣れるまで、解説を探しにくいかもしれません。
解説が必要な場合は、手持ちの過去問集を使うことをおススメします。
 

ぜひ活用してください。

がんばって絶対に合格しましょう!

みやざきしんや

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今年、絶対に決める!

2009-10-13 05:13:17 | 宅建絶対合格へのアドバイス!

~今年、絶対に決める!~

これからのラストスパート!

とにかく過去問

ひたすら過去問

過去問過去問過去問

  

迷ったら、『宅建業法」 

『国土法』 『開発行為』

『農地法』  『宅造法』

『不動産取得税・固定資産税』

絶対、合格しましょう!

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平成21年度宅建試験対策 法改正について

2009-10-12 03:55:39 | 宅建 法改正

平成21年度宅建試験対策 法改正について

 

今年の宅建試験対策として、

合格するために

必要な法改正はありません。

 

むしろ、法改正情報を無視したほうが学習効率はいいです。

合格しやすい勉強を心がけましょう。

宅建試験合格力クイズはこちら♪

http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/6a81f7e1dfe14c7edc392b5afe5c075a

 

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平成21年度(H21)宅建試験 解答速報・合格予想ラインについて

2009-10-10 21:20:05 | 宅建試験 合格予想点・コメント

平成21年度(H21)宅建試験 解答速報・合格予想ラインについて

ちょっと気が早いのですが、
今年は、10月18日 宅建試験当日 
できるだけはやく、
平成21年度 宅建試験問題の解答速報を
ブログで公開させていただきたいと思います。

あくまでも予定ですが、みやざきの携帯から、
16:00くらいまでにまず一回目の速報を入れようと思っています。
その後、本試験当日は、
根拠が取れ次第、情報が入手でき次第、
随時ブログで公開していきます。

 気になる方は、携帯のお気に入り(ブックマーク、画面メモなど)に
みやざきの宅建ブログをご登録ください。

 ※平成21年度(H21)宅建試験合格予想点(合格予想ライン)について

宅建試験の当日深夜以降、
『客観性のあるデータ』をみて、随時メールマガジンで公開させていただきます。
どこよりも早く、どこよりも客観性の高い情報でお伝えしていきます。

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過去問から離れるな!

2009-10-10 00:00:00 | 宅建絶対合格へのアドバイス!
過去問から離れるな!

いよいよ宅建試験まで1週間。
何を勉強すべきか迷って、
あれも…これも…
となっている受験生も多いことでしょう。

しかし、もう迷ってはいけない。
『最後は過去問!』
『宅建業法、開発、国土、農地、地方税は絶対にとる!』
これが宅建試験では、むちゃくちゃ重要です。

絶対に合格しましょう!
みやざきしんや

※ちなみに、絶対に合格させる個人的に教えている受験生には、
 『過去問以外の問題はやったら破門! 合格への責任が持てない。』
 といっています。
コメント (12)