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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係12

2010-03-31 08:59:52 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.6ver.2 
2008.6.12 ver.3 
2010.3.31 ver.4-2 

権利関係12

Q.1~10

1. 買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知りつつ売買契約を締結し、売主が売却した当該目的物の所有権を取得して買主に移転することができない場合には、買主は売買契約の解除はできるが、損害賠償請求はできない。

2. 買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。

3.宅地建物取引業者ではないAB間の売買契約における売主Aの責任に関するして、Aは、C所有の土地を自ら取得するとしてBに売却したが、Aの責に帰すべき事由によってCから所有権を取得できず、Bに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたBはAに対して損害賠償を請求できない。

※4~6について  

 Aが、BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが、建物の主要な構造部分に欠陥があった。

4.Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合、AはBの担保責任を追及して契約を解除することはできないが、この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵なのでBに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。

5.Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。

6.Aが,この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合,Bの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは,欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。

  

※7~8について 

 AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合、
 (売主の担保責任についての特約はない。)

7.Bが、この建物の引渡し後、建物の柱の数本に、しろありによる被害があることを発見した場合は、AがAB間の契約締結時にこのことを知っていたときでないと、Bは、Aに損害賠償の請求をすることはできない。 

8.この建物がCの所有で、CにはAB間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく、AがBにその所有権を移転することができない場合でも、AB間の契約は有効に成立する。

  

※9~10について 

 Aが、 自らが所有している甲土地をBに売却した場合に関して、

9 Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。

10 売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。

 

Ans.1 ○ 2 × 3 × 4 × 5 ×

    6 ○  7 ×  8 ○  9 ○ 10 ○

 Ans.1~10

 

 担保責任の攻略♪

 攻略Point!

 Ⅰ.無過失責任…売主に落ち度がなくても、売主は責任を負う。

 Ⅱ.瑕疵担保責任について

   瑕疵=トラブル、欠陥 
       Ex.中古住宅を買ったら…しろあり、アスベストが…

  瑕疵の程度?   損害賠償   解除

 目的達成できる       ○      × 

 目的達成できない     ○      ○

 これは重要、ピヨ♪

 

 Ⅲ.瑕疵担保責任の期間

     知ってから、1年

  Ex.シロアリ発見のときから、1年間 


 Ⅳ.悪意の買主でもできること…4つ

            解除    損害賠償    代金減額


  全部他人物    ○

  一部他人物                     ○

  抵当権の実行   ○       ○

  
 悪意の買主でもできることは、この4つだけです。

  ということは、これ以外のものは、悪意の買主はできませんね。

  ちなみに、悪意の買主でもできること4つは、

  最近はあんまりでていません… 

  

1:○  

 他人物売買における
 『悪意』の買主は、
 契約の『解除』はできますけれども、
 『損害賠償請求』をすることはできませんね。 

2:×  

 せっかく買った不動産について、
 『抵当権が実行されて所有権を失ってしまった』とき、
 買主は、
 『悪意』のときでも、
 契約の『解除』と『損害賠償請求』をすることができます。   

3:×

 Ⅰ 他人物売買における「担保責任」としては、
   悪意の買主は損害賠償を請求することはできません。  

 しかし,

 Ⅱ 『売主の責に帰すべき事由』がある場合、
   「債務不履行責任」として、
   損害賠償を請求することができます。
   最初はびっくり…かな?
 
  1度目は、間違えてもよいでしょう。  
   2回目以降からは、確実に判断できるようにしてください。 

   理解を確認するには、いい問題かも?

4:×  

 瑕疵担保責任の追及ができるのは、
 『善意(無過失)の買主』だけですね。 

5:×  

 買主は、
 瑕疵(欠陥)があることを
 『知ってから1年以内』に、
 売主に対して、
 瑕疵担保責任を追及することができますね。

6:○ 

 担保責任として、
 契約の解除を行うことができるのは,
 欠陥が存在するために、
 契約を行った目的を達成することができない場合に限られています。

  瑕疵の程度?   損害賠償   解除

 目的達成できる       ○      × 

 目的達成できない     ○      ○

7:×  

 瑕疵担保責任は、
 『無過失責任』ですので、
 売主が瑕疵を知らなかった場合でも、
 責任を免れませんね。  

8:○  

 他人物売買  有効

 です。

9:○

 買主が、売主に対して、瑕疵担保責任を追及する場合、
 瑕疵の存在を『知った時から1年以内』に、
 その意思を裁判『外』で明確に告げればよく、
 1年以内に訴訟を提起して責任追及をする必要はありません。

10:○ 

 売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、
 『知っていながら買主に告げなかった』瑕疵については、
 責任を免れることはできません。

 

Ans.1 ○ 2 × 3 × 4 × 5 ×

    6 ○  7 ×  8 ○  9 ○ 10 ○

 

~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

 今回は、売主の担保責任 を出題しました。  

 かなり重要なテーマでしょう♪

 今年の出題可能性が高く、合格に2,3歩前進するテーマです。  

 んっ…というテーマがあったら、 

 必ず、お手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

 勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

 試験に出てくる可能性の高い、

 重要なことを確実におさえていきましょう。  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係11

2010-03-31 08:45:10 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.6.11 ver.3 
2010.3.31 ver.4-2 

権利関係11

Q.1~7

1.Aが、Bに対して不動産を売却し、所有権移転登記及び引渡しをした場合のBの代金の弁済に関して、 Bが、「AからDに対して代金債権を譲渡した」旨記載された偽造の文書を持参した代金債権の準占有者Dに弁済した場合で、Bが善意無過失であるとき、Bは、代金債務を免れる。

※2~3について  

 AのBからの借入金100万円の弁済について、

2. Aの兄Cは、Aが反対しても、Bの承諾があれば、Bに弁済することができる。

3. Aは、弁済に当たり、Bに対して領収証を請求し、Bがこれを交付しないときは、その交付がなされるまで弁済を拒むことができる。         

※4~5について

 Aは、土地所有者Bから土地を賃借し、その土地上に建物を所有してCに賃貸している。
 AのBに対する借賃の支払債務に関して、

4.Aが、当該借賃を額面とするA振出しに係る小切手(銀行振出しではないもの)をBに提供した場合、債務の本旨に従った適法な弁済の提供となる。

5.Aは、特段の理由がなくとも、借賃の支払債務の弁済に代えて、Bのために弁済の目的物を供託し、その債務を免れることができる。

 

6.A所有の土地について、売買代金3,000万円とする売買契約を締結した場合に関して、
 Aが代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、 Bは履行期に3,000万円をAに対して現実に提供しなければ、Bも履行遅滞の責任を負わなければならない。

7.借地人が地代の支払を怠っている場合、 借地上の建物の賃借人は、 土地賃貸人の意思に反しても、 地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。

    

Ans. 1 ○ 2 × 3 ○ 4 × 5 × 6 × 7 ×  

      Ans.1~7

1:○  

 『債権の準占有者(債権者らしく見える人)』に対して、
 善意無過失で、
 弁済すると、
 有効となりますね。

 債権の準占有者(受取証書の持参人)
      +
  善意無過失で、弁済
      ↓
     有効 

2:×  

 親、兄弟、友人といった、
 『法律上の利害関係のない第三者』は、
 債務者の意思に反して、
 弁済することはできませんね。    

 債務者の意思に反して弁済できるのは、
 『法律上の利害関係のある第三者』になります。

 Ex.保証人、物上保証人、第三取得者など

 債務者の意思に反してでも、弁済できるか?

 『法律上の利害関係のない第三者』  ×
  Ex.親、兄弟、友人    

 『法律上の利害関係のある第三者』  ○
  Ex.保証人、物上保証人、第三取得者など

 1、2のどちらかで、1点取れる可能性が高いです。
   しっかり正確におさえておきましょう♪

3:○  

 同時履行となるか?

 領収書(受取証書) ⇒ ○

 債権証書(借用書) ⇒ ×

 借金をした人が、お金を返すときに、
 受取証書をくれなければ、払わないよ、
 ということはできます。

 しかし、

 債権証書をくれなければ、払わないよ、
 ということはできません。   

4:× 

  借金などの弁済のため、同額の小切手を提供した場合、それでちゃんと払ったことになるか?

  「銀行の自己宛小切手」、 「銀行の支払保証のある小切手」 ⇒ OK!

   賃借人A個人の振出しによる小切手(銀行振出しではないもの) ⇒ ×

  確実にお金にかえられるかどうかによって、扱いが異なるんですね。

5:×

 供託をして、その債務を免れることができるのは、

 ① 債権者が弁済の受領を拒んだとき
 ② 債権者が弁済を受領することができないとき
 ③ 弁済者が過失なく債権者を確知することができないとき

 に限られています。

 なので、①~③のどれかの理由が必要ですね。

6×

 債務者は、 原則として、 現実の提供をすべきです。

 でも、
 債権者が、(受けとんねぇよ!)などと『弁済の受領を拒絶』している場合には、
 現実に提供しても、受け取らない可能性がありますから、
 債務者は、弁済の準備したことを通知して受領を催告すれば、
 履行遅滞の責任を負いません (口頭の提供といいます)。

 そして、
 債権者が契約そのものの存在を否定するなど、
 裁判などで争っていて、
 弁済を『受領しない意思が明確』と認められる場合には、
 口頭の提供さえも必要ではなくなります。

 

7:×

 代物弁済 = 債権者と債務者の間で締結される『契約』(代物弁済契約)

 代物弁済は契約なんです。これは、覚えておきましょう!

 ということは、
 債権者である土地賃貸人が代物弁済契約を締結する意思を有しないときには、
 代物弁済をすることはできませんね。

     

 Ans. 1 ○ 2 × 3 ○ 4 × 5 × 6 × 7 ×

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、弁済 を出題しました。  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係10

2010-03-29 00:00:10 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

 今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.5 ver.2  
2008.6.10 ver.3 
2010.3.29 ver.4 

権利関係10

Q.1~4  

1 Aは、Bから土地建物を購入する契約(代金5,000万円、手付300万円、違約金1,000万円)を、Bと締結し、手付を支払ったが、その後資金計画に支障を来し、残代金を支払うことができなくなった。

 B → A 

 代金  5,000万円
 手付   300万円
 違約金 1,000万円

 Aは、Bが履行に着手する前であれば、中間金を支払っていても、手付を放棄して契約を解除し、中間金の返還を求めることができる。

 

2 買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、売主は、自らが売買契約の履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、手付金の倍額を買主に支払うことによって、売買契約を解除することができる。

※3,4について  

 買主Aと売主Bとの間で建物の売買契約を締結し、AはBに手付を交付したが、その手付は解約手付である旨約定した。

3 Aが本件約定に基づき売買契約を解除した場合で、Aに債務不履行はなかったが、Bが手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき、Bは、その損害全部の賠償を請求することができる。 

4 Bが本件約定に基づき売買契約を解除する場合は、Bは、Aに対して、単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず、これを現実に提供しなければならない。

         

 Ans.1~4

1:○  

 手付け解除のPoint♪ 

 買主 ⇒ 放棄

 売主 ⇒ 倍返し

 で手付け解除できます。

 ただし、お金をあげるから契約をなかったことにしてよ、

 というのは、一方的なので、

 相手方に迷惑をかけすぎないように、

 相手方が履行に着手したあとは、手付解除はできません。

 手付け解除  『相手が』履行に着手するまで!

           注意! 自分が着手しても関係ありません。  

 

2:×  

 解約手付のある売買契約については、

 たとえ、自らが契約の履行に着手した場合であっても、

 『相手方が履行に着手するまで』は、

 手付による解除をすることができますよね♪  

 ~参考:ふ~んくらいに軽く読み流せば十分です♪~

 履行の着手にあたるか?

 例1 買主がお金を払う予定の日(履行期)の前日に代金を提供した場合

    ⇒ 履行の着手にあたる。

 例2 買主が代金を支払うために銀行からお金を借りる準備をした場合

    ⇒ 履行の着手にあたらない。

 例3 買主が、履行期が到来した後に、売主に買った不動産の明渡しをたびたび求め、

    明渡しをしてくれれば、いつでも残代金を支払える状態にあった場合。

    ⇒ 履行の着手にあたる (売主はもう手付け解除ができません)

  3はちょっと難しいけど、判例があるケースだよ。

   ちなみに、知らなくても合格できるので、

   あんまり気にせず、頭の体操くらいのつもりで。

3:×  

 『手付による解除』は、

 『債務不履行による解除』とはまったく別個の制度ですので、

 単に手付解除をしても、損害賠償の問題とはなりません。

4:○

 売主が手付けによる解除をする場合は、

 お金を『現実に提供』しなければなりません。

 

 これは、

 買主から手付け放棄により解除する場合、

 すでに手付金は売主のふところに入っているので、

 それとのバランスを考えて、

 売主から倍額返還で解除するには、

 買主のふところに入ったといえるだけの状況を要求するものです。

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、手付を出題しました。  

宅建業法での出題もあり、

ほぼ毎年出題されるテーマですね。  

んっ…というテーマがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

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Ans. 1 ○ 2 × 3 × 4 ○ 

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まずは、しっかりと理解! まだ、ムリに覚えるな!

2010-03-28 22:48:48 | みやざきの宅建活動日記♪
この時期の学習法

まずは、
1つ1つ学習しているテーマについて、
イメージで理解することを大切にしましょう。

例えば、
『商業地域』って、身の回りではどこだろう?
新宿(歌舞伎町)、渋谷、秋葉原…

『特別用途地区』ってなんだ?
ちょっとあやしい店がいっぱいある○○(自分のイメージできる風俗店のあるような繁華街)のあたりにも、小学校はたぶんあるよな。
もし、小学校の前がパチンコ屋やゲーセンだったり、風俗の店とかだったら困るから、
そうなんないように規制するのがたぶんそうだな。
ってことは、商業地域のなかに、上乗せして重ねて規制しているから、
用途地域内でのはなしになりそうだ。


『都市施設』って道路や公園ね。
道路は、家の前のこの道のことで、公園は○○公園なんかのことね。
そりゃ、都市計画区域の外にも、道路や公園はもちろんあるよな。

というふうに身の回りの具体的な例で理解しておくようにしましょう。

まだ、ムリに覚える必要はありません。

過去問などの問題の解説をそのまま覚えるのもやめましょう。

考えることをやめて、よくわからずに丸暗記に走ると、
直前期に力が伸びなかったり、応用問題に対応できなかったりするので、
より確実に合格するためにも、
イメージで理解し、
頭の中をすっきりと整理しやすい
図表のかたちでまとめておくようにしましょう。

 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

みやざきの講義に出席されている受験生の方は、
テキストをムリに読まなくても良いので、
テキストは軽く読み流し、
講義中に板書した、
イメージ図 と ポイント整理の図表 
を中心に復習しておいてください。
合格に直結する重要なことは、
学習しやすいかたちで、
ほぼ網羅できています。

 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

がんばって、絶対に合格しましょう!
みやざきしんや
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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係9

2010-03-28 19:08:52 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.6.9 ver.3 
2010.3.28 ver.4 

権利関係9

Q.1~9

※1,2について  

 Aは、Bから土地建物を購入する契約(代金5,000万円、手付300万円、違約金1,000万円)を、Bと締結し、手付を支払ったが、その後資金計画に支障を来し、残代金を支払うことができなくなった。

 B → A 

 代金  5,000万円
 手付   300万円
 違約金 1,000万円

1 Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Aは、Bに対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。

2 「Aのローンが某日までに成立しないとき、契約は解除される」旨の条項がその契約にあり、ローンがその日までに成立しない場合は、Aが解除の意思表示をしなくても、契約は効力を失う。

 

3 Aがその所有する土地建物をBに売却する契約をBと締結したが、その後Bが資金計画に支障を来し、Aが履行の提供をしても、Bが残代金の支払いをしないため、Aが契約を解除しようとする場合について、 Aは、Bに対し相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にBの履行がないときは、その契約を解除し、あわせて損害賠償の請求をすることができる。 

4 Aが、Bに建物を3,000万円で売却した場合の契約の解除に関して、 Aが定められた履行期に引渡しをしない場合、Bは、3,000万円の提供をしないで、Aに対して履行の催告をしたうえ契約を解除できる。

※5~7について  

 AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。

5 BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはその抵当権の消滅をCに主張できない。

6 Bが甲建物をDに賃貸し引渡しも終えた後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはこの賃借権の消滅をDに主張できる。

7 AがAB間の売買契約を適法に解除したが、AからBに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場合、Aは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる

 

8 AB間の土地の売買契約をBから解除できる事由があるときで、 Bが死亡し、 EとFがずつ共同相続した場合、 E単独ではこの契約を解除することはできず、 Fと共同で行わなければならない。

9 AB間の土地の売買契約をAから解除できる事由があるときで、 Bが死亡し、 EとFがずつ共同相続した場合、 Aがこの契約を解除するには、 EとFの全員に対して行わなければならない。

   

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 × 5 ○  

   6 × 7 × 8 ○ 9 ○   

 

      Ans.1~9

1:○

 債務不履行を理由に契約が解除された場合、
 契約はなかったことになります。

 そこで、
 それまでに受け渡されていたものは、
 返還されます。

 この返還されるものの中には、
 手付も含まれます。

 ここで、悩んでしまう方は、
  おそらく、
  債務不履行による解除 と 手付けによる解除
  が整理できていないんだと思います。
  (一度は、誰もが考えるところでしょう。)

  債務不履行による解除 … 相手が約束違反をしたので、解除する。

  手付けによる解除    … お金(手切金!)をあげるから契約をなかったことにしてもらう。

  このふたつは、まったく別々のルールです。

  ⇒  債務不履行解除をすると、
    すでに受渡しされたお金は返還されることになり、
    返還されるべきお金の一部として、
    手付金はかえってきます。

    手付け解除をしたとき、債務不履行はまったく関係ありません!

 となります♪

2:○  ※最近は出ませんが…念のため。

 「ローンが成立しないとき、解除される」 

 ⇒ ローンが成立しなかった瞬間に、自動的に解除になる。

 「ローンが成立しないとき、解除できる」 

 ⇒ ローンが成立しなかった場合に、解除するかどうか選択できる。
   (解除します、といってはじめて解除したことになります。)

3:○

 買主Bが残代金の支払いをしないため、
 売主Aが契約を解除しようとする場合、
 
 Bは履行遅滞となっていますので、

 相当の期間を定めて、
 履行を『催告』し、
 その相当の期間内に、残代金の支払いがないときに、
 はじめて解除をすることができます。

 また、解除と損害賠償請求は両方ともすることができます。 

4:×   

 まず前提として、
 売買契約では、
 『目的物の引渡』と『代金支払い』が
 『同時履行の関係』となります。
 (相手方が約束を守らないときに、自分が約束を実行しなくても、約束違反・債務不履行とはならない)  

 ということは、
 債務不履行解除をするためには、
 相手方を約束違反だ、といえなければなりませんので、
 自分の債務の弁済を提供して、
 「自分は約束を守った…なのに、あなただけ約束を守らないから、あなたは約束違反だ!」
 といえるようにする必要があります。

5:○

  解除前の第三者  登記〔対抗要件≒権利保護要件〕を備えれば、保護されます。
 (本問の抵当権者)

 ※宅建試験対策上は、権利保護要件≒対抗要件と考えてOKです。

6:×  

 解除をした人(A) と 解除前にあらわれた第三者(D) との勝負ですね。

 このケースでは、
 解除前にあらわれた第三者に登記(対抗要件)があれば、
 解除前にあらわれた第三者が勝ちます。  

 本問では、
 Dは、『建物の引渡し』を受けていますので、
 借地借家法上の『対抗要件』を備えており、
 Aに勝つことができます。 

7:×  

 解除をした人(A) と 解除後にあらわれた第三者(F) との勝負ですね。  

 このケースでは、
 先に登記(対抗要件)を備えたほうが勝ちます。  

 本問では、
 Fは、『建物の引渡し』を受け、
 借地借家法上の対抗要件を備えていますので、
 Aに勝つことができます。       

8:○  

  解除をする側が数人いる場合、
  契約の解除は、
  その全員でおこなうことによってのみ、
  することができます。

  この問題については、
   共有の賃貸借契約の解除の問題としっかり区別しておさえておきましょう!

   ※ 共有の一問一答 参照
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/6e696d53fe0141a9a79995b79c412560

9:○

  解除される側が数人いる場合、
  契約の解除は、
  その全員に対しておこなうことによってのみ、
  することができます。  

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 × 5 ○  

   6 × 7 ×  8 ○ 9 ○ 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、解除を出題しました。  

毎年狙われる最重要テーマの解除  

きっちり決めましょう。  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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覚える量を減らす!

2010-03-28 05:18:44 | みやざきの宅建活動日記♪
 今日のアドバイス!

 イメージで理解すると、覚えなくても、自然と重要ポイントが頭に残っているものです。

 しっかりとイメージで理解し、わすれにくい図表の形で整理するようにしましょう。
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合格率の高い講義!

2010-03-26 07:18:44 | みやざきの宅建活動日記♪
宅建アプローチ講座がスタートしました。
合格へ向けて、全力投球。
わかりやすく、覚えやすく、本試験で得点を伸ばせる講義。

3校で実施した感触では、かなり高い合格率をだせそうです。

宅建業法の講義では、3~5点はとれる講義をしました。
今年の出題が予想される難問で、簡単に点を獲るゴロ合わせや
合格の鍵を握る報酬計算の問題、
最新法改正点
楽しく学習して、確実に合格するアドバイス♪
などてんこもりで講義させていただきました。

今年絶対に合格したい受験生の方は、ぜひ、無料体験してみてください。
なぜ、みやざきの講義では、高い合格率を提供できるのか?
1度体感しましょう♪
1度参加するだけでも、得点が1~3点は間違いなく伸びます。

※無料体験講義に参加希望の場合は、
 各校にお問い合わせください。(参加できない場合もありますのでご了承ください)

次週 法令上の制限(全2回) 3点くらい狙える内容+重要法令の基礎イメージづくり

日曜日    9:00~  日建学院千葉校
火、木曜日 18:30~  日建学院新宿校
水曜日   13:30~  日建学院川崎校(武蔵小杉)

 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

~日建学院に通学(予定)されているブログ読者のみなさまへ~

今年は、残念ながら、
日建学院での、重点講義(本科)の講義予定が 
『生講義だけ』のようです。

重点講義(本科)については、
全国の日建学院で受講していただけるスタジオ収録のDVDクラスの担当はありません。

要点解説講義(本科・短期)についても、
スタジオ収録のDVDクラスの担当がありません

※直前講義、合格日程の担当については、未定(不明?)です。
(このままの流れだと、たぶんみやざきの担当は生講義だけかもです。)

みやざきの講義を利用したいという方は、

千葉校(日曜)、新宿校(平日夜間)、川崎校(水曜)
※そろそろ、コースによっては定員締め切りになっているかも…

の本科コースをご利用ください。
早めの手続きであれば、手続き料もかからないはずです。
どうぞよろしくお願いいたします。

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 8

2010-03-25 07:54:22 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.6.6 ver.3 
2010.3.25 ver.4

権利関係8

今日は債務不履行です。

 債務不履行については、

 http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/d188f2c55413ec952688d48ac06a2f61

 攻略レジュメを活用いただき、要注意Pointとして、

 次の問題をおさえておきましょう♪

Q.1~3  

1 損害賠償額の予定をした場合、債権者は、実際の損害額が予定額より大きいことを証明しても、予定額を超えて請求することはできない。

2 裁判所は、損害賠償額の予定の合意が、暴利行為として公序良俗違反となる場合でも、賠償額の減額をすることができない。

  

3  Aは、Bから土地建物を購入する契約(代金5,000万円、手付300万円、違約金1,000万円)を、Bと締結し、手付を支払ったが、その後資金計画に支障を来し、残代金を支払うことができなくなった。

 B → A 

 代金  5,000万円
 手付   300万円
 違約金 1,000万円

 Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Aは、実際の損害額が違約金よりも少なければ、これを立証して、違約金の減額を求めることができる。 

    

Ans. 1 ○ 2 × 3 × 

      Ans.1~3

1:○   

 損害賠償請求できる額について 

 損害賠償額の予定なし ⇒ 実際の損害額
                  (証明できた額全部!)
            
 損害賠償額の予定あり ⇒ 実際の損害額が、
                  予定額より大きいことを、
                  証明しても
                  予定額を超えて請求することはできない。
                  〔予定額で決まり!〕

2×  

 損害賠償額の予定があるとき 

 ⇒ 裁判所は、その額を増減することができません。
 (たとえ、予定額より大きな損害があったことを証明しても、増減はできません) 

 しかし、

 暴利行為として、『公序良俗違反』により無効となる場合は、
 損害賠償額の予定はなかったことになりますので、
 裁判所は、損害賠償額の減額をすることができます。
 (証明できた損害額にできるようになります。)  

3:×  

 違約金 ⇒ 損害賠償額の予定、と推定されます。  

 損害賠償額の予定をすると、
 裁判所はその額を増減することができませんでした。
 
 そこで、
 違約金もおなじように、
 
 違約金の額を定めると、
 実損額を証明しても、増減できないことになります。  

    

 

Ans. 1 ○ 2 × 3 ×  

    

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 7  

2010-03-23 04:52:23 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.5.30 ver.3
2010.3.23 ver.4  

権利関係7

ここ数年、出題のたびに講義でのヤマが命中し、得点源となっている共有です。

 最近ほんとよく出るようになりました。

 出題された場合には、

 取りこぼしが許されないテーマ。

 確実にとれるようしっかりと準備しましょう♪

 市販テキストの出来、不出来に差があるテーマということもあって、

 データ上は、けっこう差がつくことが多いので、独学の方は特に注意しましょう。

 しっかりとイメージで理解すれば、

 覚えることもほとんどなく、15分くらいで十分攻略できるテーマです。 

 がんばっていきましょう!

 

Q.1~12

※1~9について  

 A、B及びCが、建物を共有している場合(持分:各3分の1)について、

1.Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に関するAの共有持分権を売却することはできない。

2.各共有者は何時でも共有物の分割を請求できるのが原則であるが,5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。

3.管理費は、A・B・Cがその利用の程度に応じて負担しなければならない。 

4.Aは、不法占拠者Dに対して単独で明渡請求を行うことができるが、損害賠償の請求については、持分の割合を超えて請求することはできない。

5.Cが相続人なくして死亡し、特別縁故者に対する財産分与もなされない場合、Cの持分は、A及びBに帰属する。 

6.Aの反対にかかわらず、B及びCが同意して管理行為を行った場合、Aは、その費用の分担を拒むことができる。

7.その建物の管理に関してAがB及びCに債務を負っている場合、B及びCは、Aがその債務を支払わずに持分をEに譲渡しても、Eに対し、その債務の支払いを請求することができる。

8.その建物の増築は、A・B・C3人の持分価格の過半数の同意があれば、することができる。

9.その建物をDに賃貸している場合において、Dに賃貸借契約解除の事由があるときは、Aは、B及びCの同意を得ることなく、Dとの契約を解除することができる。

※10~12について  

A・B・Cが、持分を6:2:2の割合とする建物の共有をしている場合について、

10.Bが、その持分に基づいて単独でこの建物全部を使用している場合は、A・Cは、Bに対して、理由を明らかにすることなく当然に、その明渡しを求めることができる。

11.裁判による共有物の分割では、Aに建物を取得させ、AからB・Cに対して適正価格で賠償させる方法によることは許されない。

12.Aが、B・Cに無断で、この建物を自己の所有としてDに売却した場合は、その売買契約は有効であるが、B・Cの持分については、他人の権利の売買となる。        

        

Ans.1 × 2 ○ 3 ×  4 ○ 5 ○ 6 × 

   7 ○ 8 × 9 × 10 × 11 × 12 ○ 

 

 Ans.1~12

1:×  

 自己の『持分』は、自分だけの権利ですので、『単独で』自由に譲渡できますね。   

 『共有建物全体の売却』は『共有者全員の同意』が必要であることと比較して押さえておきましょう。

      『持分』の譲渡      『単独で』 OK!   

 『共有建物全体』の譲渡    『単独で』 ×

                    『共有者全員の同意』が必要!

2:○  

     共有物の分割      いつでもできる (原則)

  分割をしない旨の契約    5年を超えない期間内でできる。

3:×  

 共有物の管理費  『持分の割合に応じて』、各共有者が負担します。

4:○  

  不法占拠者に対する明渡請求  単独でOK! 

 不法占拠者への損害賠償の請求  単独でできるのは、持分の割合まで。

5:○ 

  相続人なくして死亡  その人の持分は、他の共有者のものになる。 

6:×  

 共有物の管理(Ex.賃貸借契約)  持分の過半数で決めます。 

 その費用  持分に応じて、各共有者が分担します。   

7:○  

8:×  

 共有物の変更  共有者全員の同意が必要です。

 そして、共有している建物の『増築』は、
 共有物の変更にあたり、共有者全員の同意が必要となります。

9:×  

 共有物の管理(Ex.賃貸借契約の締結、解除)

  持分の過半数 で決めます。  

 共有建物を賃貸している共有者からの
 『賃貸借契約の解除』は、
 共有物の管理にあたりますので、
 持分の過半数で決めることができます。

ここで、ちょっと注意してほしいのは、
 この持分の『過半数』で決める、という話は、
 賃貸している共有者からの
 『賃貸借』契約の解除
 という点です。

 『売買』契約の解除のように、
 そのほかの場面における契約の解除は、
 全員で決めなければなりません。

 解除は、全員で、それとも、過半数で ?

 賃貸している共有者からの
 『賃貸借』契約の解除   ⇒ 過半数

 『売買』契約など
 その他の解除       ⇒  全員

 

10:×  

 Bには、共有物の全部について、持分の割合に応じた使用をする権利があります。  
 ということは、理由もなく、出て行けということはできませんね。

11:×  

 共有者の共有物分割の協議が調わない場合、裁判によって分割することができます。 

 ここでいう裁判による分割は、現物分割のほか、価格賠償によるものも認められています。

12:○   

 Aが、B・Cに無断で、この建物を自己の所有としてDに売却した場合、
 B・Cの持分については、他人の権利(持分)の売買となりますね。

 他人物売買  有効    

 これは…一回目は気づけない?   

  

        

 ~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

 今回は、共有 を出題しました。  

 ちょっと手薄になりやすいテーマでありながら、 

 過去問のリピート可能性も高い、

 合格に1歩前進するテーマです。  

 んっ…というテーマがあったら、 

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 勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

 試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。    

Ans.1 × 2 ○ 3 ×  4 ○ 5 ○ 6 × 

   7 ○ 8 × 9 × 10 × 11 × 12 ○ 

  

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 6

2010-03-22 08:15:51 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.8.28ver.2 
2008.5.22 ver.3
2010.3.22 ver.4 

権利関係6

宅建試験では、3~5年に1回くらい出題される

  ちょっと穴っぽいテーマの相隣関係です。

  実は、出題されると、合否に影響を与えるテーマのひとつです。

  今度出題されるのは、H24~H26あたりでしょうか?

Q.1~6

※1~2について  

 A所有の甲地は袋地で、Aが所有していない周りの土地を通る通路を開設しなければ公道に出ることができない。

1.Aは、甲地を囲んでいる他の土地の所有者に代償を支払えば、自己の意思のみによって通行の場所及び方法を定め、囲んでいる他の土地に通路を開設することができる。

2.甲地が、A及びBの共有地の分割によって袋地となったときには、AはBが所有する分割後の残余地にしか通路を開設することができない。

  

3.土地の所有者は、隣地から木の枝が境界線を越えて伸びてきたときは、自らこれを切断できる。

4.土地の所有者は、隣地から木の根が境界線を越えて伸びてきたときは、自らこれを切断できる。

5.土地の所有者は、隣地から雨水が自然に流れてくることを阻止するような工作物を設置することはできない。

6.異なる慣習がある場合を除き、境界線から1m未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓を設ける者は、目隠しを付けなければならない。

   

Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 ○ 5 ○ 6 ○  

 

      Ans.1~6

 

1:×  

 まさか…お金さえ払えば、ひとさまの土地をどこでも自由に通ってよい!

 なんてことはありませんね。

 通行の場所及び方法は、もっとも迷惑をかけないようにします。 

 自己の意思では決められません。

2:○

 もともとひとつの土地が、分割によって袋地となったときには、

 隣近所に迷惑かけるわけにもいかないので、

 もともとひとつの同じ土地だった部分しかとおれません。

 これを、「分割後の残余地にしか通路を開設することができない」

 とむずかしくいいます。こまったもんで…

3:×  

 枝…自分で× 
   (誰にきってくれと頼めばよいかわかるので)   
 Ex.隣のおっちゃんが大切にしている桜の枝がのびてきてジャマなとき  

 

 根…自分で○ 
   (地面の中は見えず、誰にきってくれと頼んでよいかわからないので)  
 Ex.自分の庭に筍(たけのこ)がニョキニョキはえてきたとき

4:○

5:○  

  なんと、そうなんですね。

  『水は高きから低きに流れる!』

  これに逆らってはいけないんだ。とおぼえましょう!

  まぁ、おとなりさんと高さを競い合ってどんどん土を盛ってもねぇ… 

6:○

   

 Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 ○ 5 ○ 6 ○

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、相隣関係 を出題しました。  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 5

2010-03-21 03:18:19 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.8.28ver.2 
2008.5.21 ver.3 
2010.3.21 ver.4

権利関係5

今日のテーマは、条件・期限です。

  このテーマ、宅建試験対策としては、『停止条件』が重要です♪

  宅建業法 みずから売主8種制限 の重要テーマなどとも

  関連しますので、早めに攻略したいテーマです。 

  

Q.1~6

 ※1~4について

 AとBは、A所有の土地をBに売却する契約を締結し、その契約に、「AがCからマンションを購入する契約を締結すること」を停止条件として付けた(仮登記の手続は行っていない。)場合について、

1.停止条件の成否未定の間は、AB間の契約の効力は生じていない。

2.停止条件の成否未定の間に、Bが死亡した場合、Bの相続人は、AB間の契約における買主としての地位を承継することができる。

3.AB間の契約締結後に土地の時価が下落したため、停止条件の成就により不利益を受けることとなったBが、AC間の契約の締結を故意に妨害した場合、Aは、当該停止条件が成就したものとみなすことができる。 

4.停止条件の成否未定の間は、Aが当該A所有の土地をDに売却して所有権移転登記をしたとしても、Aは、Bに対して損害賠償義務を負うことはない。

5.条件の成否が未定の停止条件付きの債権を譲渡することができる。 

6.契約を締結するときに、停止条件が成就しないことが確定している場合、その契約は無効となる。

 Ans.1~6

1:○   

2:○  条件つきの権利も、相続できます。

3:○ これは重要ですね♪

 停止条件の成就により不利益を受ける者が、
 条件の成就を故意に妨害した場合、
 条件が成就したものとみなすことができます。 

4:×  

 条件付の契約をした当事者は、
 条件が成就(じょうじゅ)するかどうか未定の間、
 条件が成就することにより生じる相手方の利益を害することはできません。  

 したがって、
 AB間の契約の条件が成就するかどうかまだわからないうちに、
 Aが当該土地をDに売却して所有権移転登記をすることは、
 Bの利益を害することになりますので、
 損害賠償の問題となります。 

5:○   

6:○   

    

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 × 5 ○ 6 ○ 

  

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか?  

今回は、停止条件 を出題しました。  

 んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると、

いくら勉強しても得点につながらなくなる権利関係。 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係4-4

2010-03-19 20:57:05 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!

2010.3.19    

権利関係4-④

~無権代理と相続~

 Q.1~2

 AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関して、

1 Aが無権代理人であってCとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。

2 Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。

 

 

  Ans.1~2

 1:○ 

 考え方:悪いことをした無権代理人が生きている。(守る必要なし!)

 『無権代理人』が、本人を単独相続した場合には、
 無権代理は当然に有効となります。

 したがって、
 C(相手方)は、甲土地の所有権を当然に取得します。

 

 2:× 

 考え方:悪いことをした無権代理人が死んで、
      守らなければいけない本人が生きている!

 『本人』が、無権代理人を相続した場合、
 無権代理は当然には有効となりません。

 したがって、
 D (相手方) は、甲土地の所有権を当然に取得するわけではありませんね。  

 ~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか?   

 今回は、 代理Ⅳ 無権代理と相続 を出題しました。 

 ちょっと特別なテーマなので、独立させました。

 たぶん、次に宅建試験で出題されるのは、H23~25くらいでしょうか?

 そのときには、もう少し突っ込んだ重要判例の予想問題も

 (メルマガかな?)提供したいとおもいます。

 それまでは、イメージで軽く理解しておく程度で十分でしょう。

 

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がんばって絶対に合格しましょう!

2010-03-19 20:36:19 | みやざきの宅建活動日記♪
ここ数日、かなりハードなスケジュールになってしまい、
なかなかたいへんでした。
応援のコメントをいただいた方々に感謝申し上げます。

いっしょにがんばって、
絶対に合格しましょう!
みやざきしんや
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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 4-1

2010-03-19 20:33:23 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

 今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!

2007.8.21 ver.2
2008.5.25 ver.3
2010.3.19 ver.4  

権利関係4-①

今回は代理Ⅰの出題です。

  代理は、民法学習の基本テーマといっていいでしょう。

  きちんと、図を描いて考えているか?

  登場人物1人1人の視点・立場から、どうしてほしいのか考えているか?

  過去問をとくときには、なぜそうなのか理由をしっかりと考えているか?

  丁寧に学習することを心がけましょう。

  作ろうと思えば、過去問にはない応用問題をいくらでも作れるテーマです。

  しっかりと基本の理解につとめましょう。

  けっして、『よくわからん…結論だけ覚えよう。』 という雑な学習をしませんように!

Q.1~9

※1~7について  

 Aが,Bの代理人としてCとの間で,B所有の土地の売買契約を締結する場合について、 

1. Aが未成年者であって,法定代理人の同意を得ないで売買契約を締結した場合,Bは,Aに代理権を与えていても,その売買契約を取り消すことができる。

2.Bは未成年者であっても,Aが成年に達した者であれば,Bの法定代理人の同意又は許可を得ることなく,Aに売買の代理権を与えて,Cとの間で土地の売買契約を締結することができ,この契約を取り消すことはできない。

3. AがBの代理人であることをCに告げていなくても、Cがその旨を知ることができたのであれば、 当該売買契約によりCは土地を取得することができる。

4.Aが,買主Cから虚偽の事実を告げられて売買契約をした場合でも,Bがその事実を知りつつAに対してCとの契約を指図したものであるときには,BからCに対する詐欺による取消はできない。

5.Bは,Aに対してCとの間の売買契約を委任したが,Aが,DをCと勘違いした要素の錯誤によってDとの間で契約した場合,Aに重過失がなければ,この契約は無効である。

6.Aが,Bから土地売買の代理権を与えられ,CをだましてBC間の売買契約を締結した場合は,Bが詐欺の事実を知っていたと否とにかかわらず,Cは,Bに対して売買契約を取り消すことができる。

7.AがBから土地売買の代理権を与えられていた場合で,所有権移転登記の申請についてCの許諾があったとき,Aは,B及びC双方の代理人として登記の申請をすることができる。

8. Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。

9. Aは不動産の売却を妻の父であるBに委任し、 売却に関する代理権をBに付与した。Bは、 やむを得ない事由があるときは、 Aの許諾を得なくとも、 復代理人を選任することができる。 

        

Ans.1× 2× 3○ 4○ 5○ 6○ 7○ 8× 9○ 

 

 Ans.1~9

1:×   

 まずは具体例でイメージしましょう♪

 子供のおつかいは、有効な契約でしょうか?

 お母さんがこどもにおつかいを頼むこと(代理)がみとめられるように、
 代理人は、未成年者などの制限行為能力者でもいいんです 。  

  ということは、
 「代理人が未成年者などの制限行為能力者である」ことを理由として、
 本人が、代理行為を取り消すことできないことになりますね。

 まとめると、

 代理人  未成年者でもOK! (制限行為能力者…代理人になれる)

 制限行為能力者が代理人  取り消し × 

 となります。 

2:×  

 未成年者  契約を取り消すことができます。  

 ということは、

 Bは、①「Aに売買の代理権を与えたこと」を取り消すことができます。
 (本問ではあんまり関係ありません)   

 また、①を取り消さなくても、 

 Bは、②「売買の代理権を与えられたAが、Bの代理人としてCとの間で締結した、

 BC間の土地の売買契約」を取り消すことができます。   

 問題を解く視点♪ 

 代理権を与えられたA(代理人)が、
 Bの代理人としてC(相手方)との間で締結した土地の売買契約は、
 売主B(本人)・買主C(相手方)となる契約です。

 すると、
 売主となる未成年者Bは、
 取り消すことができますね。

3:○ 

 代理人Aが、本人Bのためにすることを示さなかった場合
⇒代理人Aが、自分のために契約したことになります。

 ただし、
 相手方Cが、代理人Aが本人Bのためにすることを知っていたり (悪意)、
 知ることができたとき(過失によって知らなかった)には、
 本人Bと相手方Cが契約したことになります。

 すると、
 相手方Cは悪意なので、本人Bと契約したことになり、
 Cは本件土地を取得することができますね。  

4:○  

 まず、代理行為の瑕疵(トラブル:Ex.詐欺、錯誤)の有無については、

 代理人を基準に判断するのが出発点です。 

 『代理人』が、だまされたり(詐欺)、勘違い(錯誤)した場合には、

 『本人』が詐欺取り消しや錯誤無効を主張できるんですね。

 『代理人』がだまされた  『本人』が取り消しできる 

 ただ、代理人が「本人の指図に従って」代理行為をしたときには、ちょっと扱いに注意がいります。 

 このとき、【最終的な契約当事者(売主・買主)となる】本人が知っている事情については、
 本人を守ってあげる必要がなくなりますので、
 代理人が、知らなかった(Ex.「まさかだまされていたなんて…わからなかったよ」)ということを主張できなくなってしまいます。  

5:○  

 代理行為について瑕疵(トラブル)があったかどうかは、

 代理人を基準に考えるのが出発点ですね。   

 ということは、本問では、  
 『代理人の』意思表示に 
 ①要素の錯誤があり、
 ②重過失がありませんので、
 契約は錯誤無効となります。  

 この錯誤無効を『本人』が主張することができます。

 『代理人』が錯誤  『本人』が無効を主張できる    

6:○  

 代理人が相手方をだました場合には、

 だまされた相手方はもちろん代理行為を取り消すことができます。  

 ただちょっと注意してほしいことは、 

 代理行為の効果は全て本人に帰属しますので
 (最終的な契約当事者となるのは本人と相手方なので)、

 相手方が詐欺取消しをするのは本人に対しておこなうことになります。 

7: ○

 双方代理は原則として禁止されます。

 ただ、登記の申請手続きは、

 だれがやっても大差のない単なる事務処理手続きなので、

 本人に不利益をあたえるおそれがなく、

 例外的に双方代理もみとめられています。

 双方代理のPoint!    

 原則…禁止される(無権代理になる)     

 例外…双方代理が認められる場合 2つ           

     ①登記の手続きなど単なる事務処理      
     ②当事者(売主・買主)『双方の』同意があるとき       

 

8:× 

自己契約 ⇒ 無権代理 になります。

なので、

本人Bが追認しなければ、
自己契約をした代理人Aは、甲土地の所有権を取得できませんね。

9:○ 

委任による復代理のケース

復代理人の選任 ⇒  『本人の許諾』  又は  『やむを得ない事由』

              のいずれかがあるときにできますね。

 

 ~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

 今回は、 代理Ⅰ を出題しました。 

 んっ…というテーマがあったら、 

 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

 勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

 試験に出てくる可能性の高い、 

 重要なことを確実におさえていきましょう。  

 絶対に合格するぞ!

Ans.1× 2× 3○ 4○ 5○ 6○ 7○ 8× 9○ 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 4-3

2010-03-16 05:19:09 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

2007.8.23 ver.2
2008.5.27 ver. 3 
2010.3.16 ver.4  

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!           

権利関係4ー③

代理Ⅲ

Q.1~8

※1~3について  

 Aの子Bが、Aの代理人と偽って、Aの所有地についてCと売買契約を締結した場合について、

          A (本人)
       |
        B   ―  C
(無権代理人) (相手方)

1. Aが売買契約を追認するまでの間は、Cは、Bの無権代理について悪意であっても、当該契約を取り消すことができる。

2. Cは、Bの無権代理について善意無過失であれば、Aが売買契約を追認しても、当該契約を取り消すことができる。

3. Aが売買契約を追認しないときは、Cは、Bの無権代理について善意であれば、過失の有無に関係なく、Bに対し履行の請求をすることができる。 

  

※4~8について  

 Aが、Bの代理人として、Cとの間で、B所有の土地の売買契約を締結する場合について、

      B (本人)
       |
        A   ―  C
   (代理人) (相手方)

4.  BがAに抵当権設定の代理権しか与えていなかったにもかかわらず、Aが売買契約を締結した場合、Bは、Cが善意無過失であっても、その売買契約を取り消すことができる。

5.AがBから抵当権設定の代理権を与えられ、土地の登記済証、実印、印鑑証明書の交付を受けていた場合で、CがBC間の売買契約についてAに代理権ありと過失なく信じたとき、Cは、Bに対して土地の引渡しを求めることができる。

6.Aが、Bから土地売買の委任状を受領した後、破産手続き開始の決定を受けたのに、Cに当該委任状を示して売買契約を締結した場合、Cは、Aが破産手続開始の決定を受けたことを知っていたときでも、Bに対して土地の引渡しを求めることができる。

7.Bが、AにB所有土地を担保として、借金をすることしか頼んでいない場合、CがAに土地売却の代理権があると信じ、それに正当の事由があっても、BC間に売買契約は成立しない。

8.AがBに無断でCと売買契約をしたが、Bがそれを知らないでDに売却して移転登記をした後でも、BがAの行為を追認すれば、DはCに所有権取得を対抗できなくなる。

 

 Ans.1× 2× 3× 4× 5○ 6× 7× 8×

 Ans.1~8

 まずは、無権代理について、
 おさえておきたいフローチャートを確認しましょう♪

無権代理をしっかりとおさえよう♪

  
   無権代理 … 無効(契約の効力を生じない)

     ↓     

               ○
   本人の『追認』?  →  有効(無権代理のときに遡って、有効)

     ↓×【まだ追認なし】 ※本人が追認したあとは、
                  1~4の手段を相手方がとることはできません。

  
 相手方の取りうる手段?

      4つ!       《相手方がどのような状況のときにできるか?》
                   悪意  善意・過失あり  善意・過失なし

   1.催告            ○      ○          ○
   2.取消し           ×      ○          ○
   3.履行or損害賠償請求  ×      ×          
   4.表見代理           ×      ×          
     ☆…①善意無過失(相手方) + ②落ち度(本人) の場合

 

1:×  

  無権代理の『取消』  善意の相手方だけ!   

2:×  

  本人追認  有効  

  無権代理が有効となると  相手方は取り消すことができなくなります。 

  無権代理人に対する『取消し』、『履行or損害賠償請求』はいつまでできるか?

  意外と盲点になりやすいのでご注意!

3:×  

 『履行or損害賠償の請求』  『善意無過失』の相手方だけ 

 間違えやすいところなので、注意しましょう 

4:×  

 無権代理における『取消』  相手方だけ  

 無権代理の取消し…本人 ×

5:○ 

 ①+②の条件を両方みたすと、契約を有効にできます(表見代理成立)。

 表見代理(有効)   ①善意無過失(相手方) + ②落ち度(本人) 

 《問題文の解析》

 ②…「Aが、Bから抵当権設定の代理権を与えられ、
    土地の登記済証、実印、印鑑証明書の交付を受けていた」

    ⇒裏切るようなAに、重要なITEMを預けてしまった本人Bに落ち度あり!

 ①…「Cが、BC間の売買契約について、
    Aに代理権ありと過失なく信じたとき、」

    ⇒相手方Cは、善意無過失(過失なく、信じた)   

 ①+② ⇒ 表見代理成立:Cは、Bに対して土地の引渡しを求めることができる。       

6:×  

 ①+②の条件を両方みたすと、契約を有効にできます(表見代理成立)。

 表見代理(有効)   ①善意無過失(相手方) + ②落ち度(本人) 

 《問題文の解析》

 ①…「Aが、Bから土地売買の委任状を受領した後、
    破産手続き開始の決定を受けたのに、
    Cに当該委任状を示して売買契約を締結した」

  ⇒代理人が破産すると、代理権は消滅します。  

   そうすると、破産したAには、代理権がありませんね。

   もう代理はできなくなってしまいました。

   そこで、

   本人は、代理人が破産したときに、委任状を取り返すべきでした。

   ところが、もたもたして、委任状を取り返さなかったところ、

   Aが暴走してしまったんです。

   ここに、本人の落ち度が認められます。  

   ①の条件 → OK  

 ②…「Cは、Aが破産手続開始の決定を受けたことを知っていた」 

  ⇒ 相手方が悪意

   ②の条件 → ×

 ②の条件がダメなので、表見代理は成立しません。

 ということは、契約は有効にはならないです。

 なので、引渡しを求めることはできませんね。

7:×  

 ①+②の条件を両方みたすと、契約を有効にできます(表見代理成立)。

 表見代理(有効)   ①善意無過失(相手方) + ②落ち度(本人)

               ※①≒正当な信頼 

 ①…「Bが、AにB所有土地を担保として、借金をすることしか頼んでいない」

    ⇒裏切って、与えられた権限をこえて無権代理をするようなAに、
     土地を担保として、借金をする代理権を与えてしまった、
     本人に落ち度あり!

 ②…「CがAに土地売却の代理権があると信じ、それに正当の事由があって」

    ⇒相手方が、本当にその権限があると正当な理由をもって信じ込んだ

     正当な信頼 ≒ 善意無過失 

     と考えてましょう♪  

 ①+② ⇒ 表見代理が成立します(契約が有効になる)。 

8:×  

 本人が、無権代理を追認すると、

 契約の時にさかのぼって有効となります。  

 ということは、

 本問では、

  (本人)B  →  D
             
        A        
   (代理人)  (相手方)

 
 土地が、①BからCへ、②BからDへ 

 二重に譲渡されたことになります。

 さて、問題。 

 二重譲渡の勝敗のゆくえは?

  ⇒ 先に登記をしたほうの勝ち! 

 ですね。  

 そこで、先に登記をしたDは、Cに所有権を対抗できます。        

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、 代理Ⅲ を出題しました。 

んっ…というテーマがあったら、 

しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

絶対に合格するぞ!

Ans.1× 2× 3× 4× 5○ 6× 7× 8×

ブログの記事の著作権は宮嵜晋矢(みやざきしんや)にあります。 

  許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます。 

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